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标题: 澳洲房产投资——从菜鸟到“精英”（连载中） [打印本页]

作者: 千叶百合lily 时间: 24-2-2012 16:59
标题: 澳洲房产投资——从菜鸟到“精英”（连载中）
在同城聚会版块发了同样的贴：在布村“卧底”——从菜鸟到“精英”
感觉不是很切合他们版块的主题，想了想，还是应该在这个版块发的。

以前一直用hlfnao这个ID,发了不少游记。得益于freeoz网友的鼓励，促成了我出了第一本书《与法国人同行》。
另外，感谢freeoz的热心网友，提供的无私帮助，我的PR申请也是全程自己搞定。
因为不少网友抱怨我的ID太难念，所以换了我的笔名做ID比较好叫。

沉寂了很久，再次回到freeoz大家庭，一如既往，一颗感恩的心。
真实地分享我的故事，记录成长的经验和教训，希望能够和大家一起学习进步！
更希望我贴的东西讲的故事总结出来的经验会让大家有所收获。
Lily always here with you all!

以往相对比较好看的游记：
1、从布里斯班到悉尼自驾游
2、lily环澳系列：中部，北领地，西澳游（全文完）
3、lily环澳系列：勇敢的心（全文完）
4、菜鸟lily旅游心情日记连载之一个人的旅行（全文完)
5、moreton island sailing归来
6、难忘的经历：墨尔本越野（Snowy river NP）
7、与法国人同行

[ 本帖最后由千叶百合lily 于 24-2-2012 18:14 编辑 ]

作者: 千叶百合lily 时间: 24-2-2012 17:00
菜鸟lily成长记目录

1、有一个姑娘……
2、用实际行动说话

[ 本帖最后由千叶百合lily 于 26-2-2012 12:33 编辑 ]

作者: 千叶百合lily 时间: 24-2-2012 17:01
（1）背景交代：有一个姑娘……

话说lily不务正业很多年，一年半的课程，人家没压缩成一年读完也至少如期完成，我lily同学硬生生地把它读了个快4年，中途休学两次，转学一次，失踪了半年，……美名其曰在悉尼会计事务所实习了大半年，又冠冕堂皇为了写书在阿德体验生活又半年，……终于终于，在2011年这个特别吉利的一年，lily毕业了！

老爸很高兴，带领众亲朋好友出席lily的毕业典礼。当lily吊儿郎当在讲台上走过，很若无其事跟校长握手领取毕业证书，老爸却激动地从位置上站起来，拿着相机对着lily一阵狂拍。俺妹说，从来没看到舅舅这么兴奋过！从此以后，俺也是个硕士罗！……

Anyway,好戏在后头。

话说lily和布里斯班颇有渊源，当年离开布里斯班之后从来没想过还会回来定居。无奈，人算不如天算，号称环澳女侠lily自驾一圈后，竟然在考驾照一事上连连失利，银子花花地流，哭死，一千刀就那么贡献给澳洲交通部门了！……想当初，洋洋得意说自己没有经历为了考雅思4个7而四处飞，没想到，不久，为了考驾照lily加入了四处飞的队伍。只是，这一飞，还真对得起自己，竟然在gold coast一次通过！为驾照消得人憔悴，老天可怜我也！

然后又因为机缘巧合，就这样在布里斯班留下来。布村很闷，lily很孤独，好想好想悉尼。无奈，老爸以及众亲友团从墨尔本一路自驾旅行一路商务考察到布村，最后一致通过，悉尼墨尔本太嘈杂，布村刚刚好，天气好，人不算太多，风景好……也就这么走了一圈，之前坚定不移要我回国的老爸，态度发生了180度转弯，让我留下来，并且立刻决定举家南迁澳洲。同行的其它亲友团们，也是如是说。——看来，澳洲果然风水宝地！

叔叔们都是行动派，当下联系N多中介，考察当地投资项目。我作为翻译和助理，尾随。N多中介，忙得不亦乐乎，而lily，则是苦上心头。老爸老叔，一问我，三不知。问税务，问会计，问政策……统统不知。老爸很生气，叔叔们很失望，lily我很惭愧。老爸问，你这些年都在干些什么？……lily怯生生地说，我在体验生活。我开车环澳了一圈，我还写了本书……老爸直摇头，你就不会干点正事吗？有点真本事？！……我满脸绯红，二话不敢说。老爸实在是王者威严，再狡辩绝对找死。

通过短短几天的接触，老爸对我的失望只增不减。可怜的lily被彻底否定：专业知识欠缺，经验很不足，办事不细心，做事没魄力，交流沟通能力急需提高……总之老爸一句话，我还没进入状态。——众叔叔们一面看生意一面注册了个投资公司，以便日后办移民。考虑到他们都需要长期呆在国内，我呢，被以委派重任，代理他们执行所有事务，这自然包括公司从头到尾大大小小各方各面。

我……我乃一新手，一菜鸟，55555.

机场送别亲友团。众领导们交代，“还是自己人信得过。你先去找家房产中介公司锻炼锻炼，打入敌人内部，发现好的项目，我们就是你的第一买主。……”某叔叔笑言，不指望你做中介做的有多好，但是半年一年下来，一两个好点的项目都找不到，那就太难为情了……我，压力，那个大啊~~~

好吧，lily我下定决定，不能让大家继续看扁。你可以把我看扁一阵子，但是绝对不允许你们一辈子看扁我。我立志要成功转型，从菜鸟变精英，让你们瞧瞧，哼~~~

本章结束，下回更精彩

作者: yearshappy 时间: 24-2-2012 17:13

從外行到内行了

作者: Carrie-TXY 时间: 24-2-2012 17:17
沙发，坐等更精彩的内容。

作者: 叟鹰 时间: 24-2-2012 20:17
标题: 虽然未必做生意，快乐生活做游侠
有经验多说点出来，就是对别人暂时无用起码也赚了人气，让你老爸老叔以及中介看你一呼百应的样子，目瞪口呆！

作者: 周星星1832 时间: 24-2-2012 20:20
我居然没看到这个帖子，罪过。感谢楼主把帖子发在百科

作者: 周星星1832 时间: 24-2-2012 20:32
精彩，居然叫lily

作者: xin.christina 时间: 25-2-2012 09:08
好贴~

持续关注开始

作者: 千叶百合lily 时间: 26-2-2012 11:31
谢谢大家的支持！我回来继续。有些语调故意夸大其词，试图制造点诙谐效果。
不过本人没特别多的幽默细胞，要是弄巧成拙请各位多多包涵哈！

作者: 千叶百合lily 时间: 26-2-2012 11:32
2.用实际行动说话

既然做一件事情，就要像一件事情。虽然不一定十全十美，但至少应该用心，做到问心无愧。

目标：迅速学习成长为具有专业投资眼光的投资专家，为我的“老板们”寻找物超所值的投资产品。同时，加强巩固学习会计税务的知识，成为合理避税领域的专家。
终极目标：——让老爸停止抱怨，并且有一天可以骄傲的说，他做的最成功的投资就是投资他女儿。

实现途径：
1、学习相关的技能，法规，政策。
2、取得从业资格证书：Real estate agent full license
3、找到业内有经验的老师。
4、实践：Practise make perfect!

实际操作：
1、开始学习Full license课程。
2、拜师学艺；

A、师从资深中介Robert
（Robert自己就买地囤地卖地，以买地卖地买卖农场专长；另一个特色项目：物业管理权。——此人是我的老板们此趟澳洲商务考察之行认为最好的中介，并有意向日后深入合作。所以，师从Robert,良好开始的第一步。）

B、拜查理社长为师：
名人查理社长的人民公社我就不多说了，他的新年聚会演讲以及他的美丽梦想让我印象深刻。有查理师傅在前指导，我不怀疑自己日后在投资领域攀爬的高度。

C、资深指导：我的前房东小开发商Ray。（从业十余年，在布村开发小型房产项目多个，非常有专业眼光。他只对他确定的领域给我建议，让我学到很多，是一个我完全可以信赖的人。有他帮我把关，我很放心。）

3、开始实习，理论和实践相结合，学习效果最好。从上个礼拜开始，已经正儿八经地跟着师傅Robert开始看地看生意。

感恩的心：
我一直不认为自己是个很聪明的人，有时候甚至过于简单单纯没啥心眼，做事又不经大脑。或许真的傻人傻服，我感谢上天总是给我安排非常优秀的领路人，指引我上路。如果有一天，我真的做得比别人好，那一定不是因为我自己多么能干，我把所有的功劳归功于我身边优秀的老师们！

作者: calous 时间: 26-2-2012 12:06
UP。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 缘圆 时间: 26-2-2012 12:44
关注

作者: 周星星1832 时间: 27-2-2012 08:06

原帖由 千叶百合lily 于 26-2-2012 12:31 发表

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谢谢大家的支持！我回来继续。有些语调故意夸大其词，试图制造点诙谐效果。
不过本人没特别多的幽默细胞，要是弄巧成拙请各位多多包涵哈！

幽默好啊

作者: 千叶百合lily 时间: 27-2-2012 18:11
投资需谨慎

因为经济萧条，黄金海岸的房地产市场行情低迷，房价也跌了不少。有一对中国夫妇，半年前买的海边别墅，原价150多万澳币，另带全新装修全新高档家具，现在只要100万就愿意卖了……朋友在看房，有栋房子很不错，屋主高峰期583000购入，加杂七杂八的费用，差不多要60万了。朋友准备出offer,53万……想想看，如果真的成交，原屋主还要付2万左右的佣金给中介，还有律师费用，前前后后两年多一点点的时间内损失差不多10万了。我说是不是太狠了点？可是，转念一想，狠的其实不是人，而是市场。买方市场下，卖方势必被宰割，亦如卖方市场下，买房也很无奈，任由卖方漫天要价。市场总是很残酷。

——我有时候想自己可能不太适合做商人，心太软，总是会站在对方的角度想，不忍心趁人之危狠狠杀价。水相星座的人多半很仁慈，试图以人为善，不愿意把劣势一方逼得太惨。可是，市场，或许并不偏爱我们这样的人。

去年在阿德，Jimmy师兄说了几句我非常认可的话，聪明的人不是像我们这样朝九晚五每天忙忙碌碌，聪明的人善于打时间差价格差。他的一个朋友，在08年经济危机房价跌到低谷的时候出手购置房产若干，那时候澳币的汇率也相当低，一度低到4左右，两年后，他轻松地在以高于购买价十几万的价格把当年购置的房产卖出，把澳币换回人民币，这个时候的汇率，已经徘徊在6.5了！他在房子上赚了，汇率上更赚了！而这两年，他做的事情就是在家里打打麻将上上网聊聊天，看则不务正业，其实不知道比我们这些很务正业的人获利多多少。高明的投资者总是在大家疯狂的时候冷静悄悄离场观望，在大家徘徊犹豫观望地时候，毫不犹豫地杀回市场，大笔买入。而所有的投资产品，规律总是那么相似。房产如此，股票亦如此，黄金外汇期货期权，……很多时候赌的都是眼光和胆量。判断力决定了胜负，该出手时就出手，要离场时也速战速决，绝不拖泥带水。——我想自己实在太嫩了，心理素质完全是不过关的。

学习努力中，为了我的美丽梦想……

作者: 周星星1832 时间: 27-2-2012 19:28
楼主是才女

作者: 蓝色热带鱼 时间: 27-2-2012 21:04
标题: 很精彩, 等下文
很精彩, 等下文
昆洲房产让很多人吃亏了

作者: 瞬间拓扑 时间: 27-2-2012 23:45
写得很不错！投资的道理大家都懂，但贪念让我们在跌入合理价格的时候还期望更低的价格买入，在超过合理价格的时候期望能以更高价格抛出。

作者: 周星星1832 时间: 28-2-2012 07:27
顶顶

作者: 千叶百合lily 时间: 28-2-2012 12:37
澳洲物业买卖流程图，献给比我还菜的菜鸟们！大牛们请一笑而过！

此图待续，还有很多知识点，我需要讲解一下，哈~~~~（发现我应该去做老师的。

）

作者: wisdom6461 时间: 28-2-2012 12:52
佩服啊！留个印，回头回来好好拜读！

作者: nicoleflopy 时间: 28-2-2012 12:57
加油，等看

作者: MillerYang 时间: 28-2-2012 13:28
如果发在我家，俺就给精华了

作者: 长河落日 时间: 28-2-2012 13:31
此帖必火！

作者: 周星星1832 时间: 28-2-2012 14:50

原帖由 MillerYang 于 28-2-2012 14:28 发表

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如果发在我家，俺就给精华了

作者: 周星星1832 时间: 28-2-2012 14:52

原帖由 MillerYang 于 28-2-2012 14:28 发表

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如果发在我家，俺就给精华了

已经精华了，你啥以眼神？？

作者: ESDJK 时间: 28-2-2012 17:42
标题: 回复 #20 千叶百合lily 的帖子
太精彩了, 好贴呀, 待下片

作者: ggtjll 时间: 28-2-2012 22:02

作者: 客舟听雨 时间: 28-2-2012 23:44
标题: 难得的好帖呀！

作者: thomastown 时间: 28-2-2012 23:50
好贴要顶

作者: 周星星1832 时间: 29-2-2012 07:41
每天一顶

作者: tjyyf 时间: 29-2-2012 11:44
加油吧，加油吧

作者: 风从海上来 时间: 29-2-2012 16:42
学习了。继续！

作者: 千叶百合lily 时间: 29-2-2012 16:57
刚跟我师傅看盘回来，太疲劳，还没来得及整理心得。看大家这么热情，我就把我前几天的实习笔记发来共享下吧。

作者: 千叶百合lily 时间: 29-2-2012 16:59
澳洲房产中介实习汇报（1）囤地投资值不值？

2012.2.22
昨天开始了第一天房产中介的实习，Robert带我去了一个农场，占地50acre(（据Robert说1ache等于4000平方米，后经我师傅纠正：1 ache=6亩，1亩=666平方米，所以1 ache约为4000平方米），要价500万左右。这个农场已经开垦地很漂亮，里面还有很大面积的温室，还有大片的已经建好灌溉系统的种植区。这个农场主是个越南人，貌似喜欢囤地，还有一块地10个acre,已经被批准可建加油站。农场主告诉我，附近一大片很多农场的主人都是中国人，Robert更说附近70%的农场主是中国人……他们人不在这里，买地投资的，并且绝大多数都是现金买入。中国人真TMD有钱！

囤地投资？每年好多费用，值不值？……

作者: 千叶百合lily 时间: 29-2-2012 17:04
Land Tax土地税

澳洲买块空地囤着的话，主要有这些费用：
1、 land tax
2、 Council Rate（这个不会很多，每年会根据地的价值，council重新定费用。）
3、 Interest(买地也可以贷款的，根据地的用途，贷款额度不等）

我要重点讲一下Land Tax.(土地税）

Land tax土地税(以下是昆士兰的land tax政策，其它州可能不一样。）

1、Land Tax is a State Tax imposed by each State and Territory of Australia except the Northern Territory，The state government imposes land tax on the owners of freehold land in Queensland as at midnight on 30 June each year.

州政府所收的税，每个州都有所不同。每年6月30日午夜征收和计算。

2、谁需要付Land tax?

the person on the Certificate of Title.(澳洲没有房产证一说，买卖房子土地主要是去Title search office变更Title.当该物业在你的名下后，你就拥有这个物业了。)

——关于Title 的问题，后面还有一点小知识点。

3、不同owner，不同的land  tax thresholds.（一共四种）

Residents（常驻居民）: 名下所有地的总价值超过60万，开始征land tax.

Absentees（非常驻居民）: 35万起征

Companies（公司）：35万起征

Trustees（信托）：35万起征

4、Land tax clearance certificates

买物业的话，做一个Land tax search非常重要。如果卖方卖房子给你的时候他有欠land tax没有支付，而你没有做必要的调查和申明，很可能最后这笔钱要你付。

5、几种可以申请免征land tax的物业类型。

A、If all or part of your land is used only for the business of primary production (agriculture, pasturage or dairy farming), you may apply for this exemption.

如果整块地或者部分地用于农业畜牧，可以申请豁免。

B、Moveable dwelling parks 房车公园（有两个要求，1，土地主要为可以移动的房屋准备，2，土地上分割的每个Site，至少有一半以上是用于这些可以移动的房子安扎，每次时间至少多于6个礼拜。）

C、用于慈善养老福利教育宗教公益性之类的土地豁免。

6、计算方式。

Rates for individuals (other than absentees, companies or trusts)
Taxable value
Rate of tax

$0–$599,999 $0

$600,000–$999,999  $500 plus 1 cent for each $ more than $600,000

$1,000,000–$2,999,999  $4,500 plus 1.65 cents for each $ more than $1,000,000

$3,000,000–$4,999,999  $37,500 plus 1.25 cents for each $ more than $3,000,000

$5,000,000 and over  $62,500 plus 1.75 cents for each $ more than $5,000,000

Rates for companies, trustees and absentees
Taxable value
Rate of tax

$0–$349,999
$0

$350,000–$2,249,999
$1,450 plus 1.7 cents for each $ more than $350,000

$2,250,000–$4,999,999
$33,750 plus 1.5 cents for each $ more than $2,250,000

$5,000,000 and over
$75,000 plus 2.0 cents for each $ more than $5,000,000

作者: 千叶百合lily 时间: 29-2-2012 17:10
等我后面慢慢复习，把避税的知识嵌入进去，那样我们就可以实打实的省钱了！
在澳洲，有一个好的会计师帮你打理税务，真的是非常有用的。
我在会计事务所倒是混了一年，后面太久没做忘记了，
大家多鼓励我学习吧，我学会了回来教你们~~~~

作者: 周星星1832 时间: 29-2-2012 18:46
好多知识啊

作者: 语之玫瑰 时间: 29-2-2012 18:50
太好了～谢谢楼主分享

作者: gambro 时间: 1-3-2012 02:42

作者: 棉花糖糖 时间: 1-3-2012 04:21

作者: 周星星1832 时间: 1-3-2012 07:22
咋没更新呢？？？

作者: 妮南 时间: 1-3-2012 09:02
Lily写得很好，尤其是愿意将自己了解的东西与大家分享。而有的人也许他知道的更多，却只顾自己挣钱。

作者: xuzheng369 时间: 1-3-2012 13:59
好贴，等着你来教我们，

作者: 千叶百合lily 时间: 1-3-2012 22:42

原帖由 周星星1832 于 1-3-2012 08:22 发表

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咋没更新呢？？？

Sorry,今天心情不好，明天继续更新。

作者: masonliu 时间: 1-3-2012 22:58
写的真不错！

作者: 周星星1832 时间: 2-3-2012 07:19
期待中

作者: 千叶百合lily 时间: 2-3-2012 13:14
澳洲买房全程讲解(1)cooling-off period

一、 Cooling-off period(冷静期)
当你签完购房合同时，考虑到你可能是一时冲动，所以法律上给了5个工作日的冷静期。在这期间，你可以随时改变主意，中止合同。
一般签合同的时候中介会要求你支付一定的押金以示诚意。当你中止合同的时候，有些卖主可能会扣下最多到合同协商购买价的0.25%，作为你反悔的惩罚。
Cooling-off period开始于你从卖方或者卖方的中介那里收到卖方签字的合同。结束时间是从那天开始往后顺延的5个工作日最后一天的下午5点钟。

二、 Cooling-off period期间建议做的事情；
A、联系保险公司，购买房屋保险。通常合同一签订，房屋出现的问题就归你了，比如出现火宅，被树压倒了……。虽然不一定发生，但建议还是买吧以求安心。另外还有一个强烈要求买保险的原因是，倘若有人在你的房子范围之内摔伤，即便是小偷，他都可以向你索赔。那可能是一笔巨大的医疗费（澳洲看病很贵的）……所以，买吧。
通常住宅房屋保险公司，在你settlement(交接)之前那段时间是免费的。从你settle那天，开始扣钱。
B、做房屋价值评估。（independent valuation of the property）
如果房屋要贷款，银行一般会帮你评估。也可以自己付钱找评估师评估。这其实对你是一种保障，专业人士评估的价格可以让你参考自己出的价是不是太高了。
C、房屋检查
请专业人士来做房屋的检查，包括是否漏水渗水，房屋结构是否有变更。有没有白蚁，有没有裂缝……
这几件事情在cool-off period做完之后，如果有问题，可以中止合同。如果你打算放弃执行合同的话，你需要写个书面的Notice给卖方，注明时间，签上字。

作者: jcassar 时间: 2-3-2012 14:56
谢谢LILY分享！
我们要好好学，好好消化。
有一帮学生等着学，LILY上课会更用心！

作者: 妮南 时间: 2-3-2012 17:12
强烈建议Lily申请投资理财版版主。

作者: alicezeng 时间: 2-3-2012 17:57

原帖由 千叶百合lily 于 29-2-2012 18:10 发表

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等我后面慢慢复习，把避税的知识嵌入进去，那样我们就可以实打实的省钱了！
在澳洲，有一个好的会计师帮你打理税务，真的是非常有用的。
我在会计事务所倒是混了一年，后面太久没做忘记了，
大家多鼓励我学习吧， ...

我鼓励你。现在很有动力。省的就是你赚的。

作者: alicezeng 时间: 2-3-2012 18:05

原帖由妮南于 2-3-2012 18:12 发表

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强烈建议Lily申请投资理财版版主。

我支持。我老是笑家里掌柜的SUPER FUND long term loss。好心痛。Lily 带大家致富。

作者: 周星星1832 时间: 2-3-2012 18:50
问个问题房屋检查是在cool-off period之前还是之后做啊？？？

作者: 千叶百合lily 时间: 2-3-2012 19:45

原帖由 周星星1832 于 2-3-2012 19:50 发表

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问个问题房屋检查是在cool-off period之前还是之后做啊？？？

其实买房子除了cool-off period，还有很多因素可以在后面cancell 合同的。
比如说，subject to finance,subject to house inspection.这些都可以当理由。

所以理论上，如果你有些subject to house inspection，你房屋检查在cool-off period之前之后都没有关系。
不过我办事的风格是，高效率。如果一开始就检查出来有问题合同中止了，后面就不用浪费时间去在搞这件事了。所以，我会倾向于之前做。

过了cool-off period，其实还有蛮多事情要协调的。

作者: 周星星1832 时间: 2-3-2012 20:20

原帖由 千叶百合lily 于 2-3-2012 20:45 发表

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其实买房子除了cool-off period，还有很多因素可以在后面cancell 合同的。
比如说，subject to finance,subject to house inspection.这些都可以当理由。

所以理论上，如果你有些subject to house inspectio ...

谢谢，原来我知道subject to finace

作者: coconut 时间: 2-3-2012 20:32

作者: 缘圆 时间: 3-3-2012 05:18
谢谢分享，正好想了解这方面的知识。

作者: 风云1 时间: 3-3-2012 18:48

作者: davis555 时间: 3-3-2012 21:31
希望多一点经验之谈，常识性的少一点

作者: 叟鹰 时间: 4-3-2012 14:31

原帖由 千叶百合lily 于 29-2-2012 18:10 发表

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等我后面慢慢复习，把避税的知识嵌入进去，那样我们就可以实打实的省钱了！
在澳洲，有一个好的会计师帮你打理税务，真的是非常有用的。
我在会计事务所倒是混了一年，后面太久没做忘记了，
大家多鼓励我学习吧， ...

等着你成为专业顾问以后一定照顾生意！

作者: 叟鹰 时间: 4-3-2012 14:32
标题: 追问
希望看见楼主的操作案例！！！等中

作者: 千叶百合lily 时间: 4-3-2012 15:49

原帖由叟鹰于 4-3-2012 15:32 发表

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希望看见楼主的操作案例！！！等中

还没那么快，我要拿到Full license才可以开始正儿八经地做中介，这大概还有一两个月的时间。
现在只能是跟我师傅去实习。

作者: 千叶百合lily 时间: 4-3-2012 15:52

原帖由 davis555 于 3-3-2012 22:31 发表

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希望多一点经验之谈，常识性的少一点

等后面会跟上说一些实际案例。前面还是以理论为主。
我现在也就是一只菜鸟，不要对我期望值太高哦。
边学习边分享，一起进步吧！

作者: 周星星1832 时间: 5-3-2012 08:02
每周一顶

作者: 周星星1832 时间: 8-3-2012 20:47
楼主呢

作者: 金鱼和农夫 时间: 8-3-2012 21:55
关于subject to inspection，我给补充一点吧，这个在qld的标准合同上是作为基本条款的，只要填写进具体日期，不容易漏掉；但是据说有些州，可能NSW就不是这样？那就要自己上心加进去了。另外即使你对房子检查结果不满意，也不一定能用这个理由返回，只有对结构有严重影响对方才会接受，小毛小病最多只能还点价了，遇到这种情况如果你出动cooling-off条款去反悔，是要给罚金的。所以最好是把finance留到最后确认（不是让你晚申请，是最晚让律师通知对方贷款通过了），即使你是no ground的后悔了，也可以用银行不放贷款为理由全身而退。

Lily这些写得很详细，留着都有用呢。本来我一直想拿买房合同一条一条详细给新来的同学讲讲，可惜最近是太忙了，如果你有空，就给大家上上课吧，免得上当。

作者: yusiparadise 时间: 9-3-2012 18:26
貌似楼主好几天没来啊，可不要忘了这里啊

作者: 周星星1832 时间: 9-3-2012 18:52

原帖由 金鱼和农夫 于 8-3-2012 22:55 发表

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关于subject to inspection，我给补充一点吧，这个在qld的标准合同上是作为基本条款的，只要填写进具体日期，不容易漏掉；但是据说有些州，可能NSW就不是这样？那就要自己上心加进去了。另外即使你对房子检查结果不满 ...

谢谢，真是有用的信息

作者: zlsiva 时间: 14-3-2012 23:25
不同的州，消协定的规矩有些区别
维省的cooling-off只有3个工作日，而且是从买方签字开始计算。卖方的签字时间可以拖长，当然，按规矩在对方签字之前，你还是有机会追回合同的。所以最好在合同上给自己的offer也定一个期限，免得把柄放在卖方手上，他们可以随时秒签完成合同，我们只干巴巴的等着。
另外一个不同的地方，维省的罚金是$100 or 0.2% of the purchase price, whichever is the greater amount.
这里的subject to inspection也是不能随便取消合同的，除非出现重大结构隐患

作者: 周星星1832 时间: 15-3-2012 07:20

作者: 千叶百合lily 时间: 15-3-2012 09:18
谢谢大家的补充！我忘了声明，所有我列举的都是适用于昆士兰这边，每个州有所不同。另外，金鱼补充的非常正确。suggest to inspection只有在房屋出现重大结构问题上可以取消合同，如果不是很大问题，只能借机砍砍价。最好的取消合同条款还是suggest to finance.有些人也会在后面的补充条款中加一些其它条款，比如说，suggest to sold his property first(取决于卖掉他自己的房子先）。其实合同这东西，只要双方同意，什么条款都可以加进去。别忘了，你可是付了钱请律师的。他有责任代表你和对方协商以及中途出现情况对合同条款进行修改。

[ 本帖最后由千叶百合lily 于 15-3-2012 10:21 编辑 ]

作者: 千叶百合lily 时间: 15-3-2012 09:33

原帖由 yusiparadise 于 9-3-2012 19:26 发表

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貌似楼主好几天没来啊，可不要忘了这里啊

不好意思我最近有点忙。我的主要职务是投资经理，代表我的老板们找投资项目，有投资回报率达到他们要求的向他们汇报。他们感兴趣的话，会深入去调查。目前我们有一个已经是under contract,还有一个准备出手。所以这段时间稍微有些忙。另外这周又开始上课了，发现内容还真的是很多。我打算全部读完后，系统地总结一下。把他们串在一起会比较容易记。等我开始整理的时候再慢慢贴上来。

作者: kalinka 时间: 16-3-2012 15:58
标题: 布村适合现在买房吗？
谢谢楼主，真长见识，请楼主分析，布村的房价趋于长势还是降势？布村的房价适合现在买房子吗？如果花30万能买到一个3室的二层房子吗？

作者: 千叶百合lily 时间: 16-3-2012 18:11

原帖由 kalinka 于 16-3-2012 16:58 发表

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谢谢楼主，真长见识，请楼主分析，布村的房价趋于长势还是降势？布村的房价适合现在买房子吗？如果花30万能买到一个3室的二层房子吗？

布村的房价总的来说现阶段算比较低谷的了。长远来看，应该会是涨势。近几个月到底会怎么样，更多的人认为房价开始止跌了。但短期的话，很难说，就像买股票，每个人都想操底，真正能操底的又有几个？自己感觉差不多，符合心理预期，我个人认为这个行情买的话应该不怎么会亏，毕竟现在还是买方市场，可以找到很多廉价货。我知道的一个开发商目前正在囤地，他认为现在是买入的好时机。

30万能买到一个3室的二层房子吗？——这个基本上有点难度。如果queenslander那种算两层的话，问题倒是不大。但真正的上下两层楼，我感觉30万有点低。相对而言，二层的房子建造成本比一层的房子贵很多，材料也用的不同。同等条件下，二层的比一层的贵不少。如果是house的话，我觉得几乎不太有可能，当然很偏很偏的地方例外。如果是townhouse吧，倒是有一点点可能。但目前的townhouse我了解到的基本在30万以上，北边相对比南边还贵点，新盖的40万，甚至接近50万的都有。

——以上分析纯属个人观点，请勿做投资依据。

作者: 千叶百合lily 时间: 16-3-2012 18:19
今天从早上出去到刚才回来，跑了一圈，发现做什么事情都不容易。

在Southbank看了个物业管理权，感觉太大了，有点handle不了。投资回报率也没有预期高，有些小失望。下午跟着一个开发商朋友看他做的几个项目。参观学习完之后，感觉还是搞开发赚钱。一个项目下来，差不多资金回报率有100%。按周期三年，也有30%以上，超过我目前考察的任何其他项目。最近还有看一个self-service apartment,给的几个财务账目倒是回报率不错，不过还得进一步看详细的。

投资经理原来也不是个轻松活.

作者: 周星星1832 时间: 16-3-2012 18:49
ding ding

作者: w115116 时间: 28-3-2012 21:52
有新的进展就上来报告一下。

作者: yoyozhou 时间: 16-4-2012 23:07
每天会进来帮顶。

作者: dongtutu 时间: 17-4-2012 16:35
每天一顶！！！加油，楼主！

作者: 蓝色热带鱼 时间: 17-4-2012 16:43
标题: 请问: 重大结构问题,重大的定义?

原帖由 金鱼和农夫 于 8-3-2012 21:55 发表

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关于subject to inspection，我给补充一点吧，这个在qld的标准合同上是作为基本条款的，只要填写进具体日期，不容易漏掉；但是据说有些州，可能NSW就不是这样？那就要自己上心加进去了。另外即使你对房子检查结果不满 ...

请问: 重大结构问题,重大的定义或者说标准?

作者: zbaobao 时间: 18-4-2012 12:34

mm文风好有趣~
继续看哈

话说想问一句，brs的房价还会再跌吗？
我们要明年婚后才过去，老公是老pr
要是今年是低点，明年会上扬，，，考虑今年先去定套房子。。。

我们不像mm可以投资房产，就是想贷款整个house安居

作者: ryan88 时间: 18-4-2012 14:57
投资回报率让你失望，就是说明澳洲的房子泡沫太严重。要么就还要再跌，要么大家工资大涨，房租大涨，这样现在的房价才有合理性。

我认为现在的房价最少再跌个30%, 才算合理。我是有房者，别以为我是持币观望者，我认为每个公民都应该为下一代考虑，不合理的房价已经让下一代卖房变得越来越困难，不是每个人都有中国爸妈的。This is Australia.

作者: jjrabbit 时间: 19-4-2012 08:56
８错８错，支持～

作者: jshyzh 时间: 21-4-2012 10:54
大家应该上来交流购房心得

作者: 大福星妈 时间: 23-4-2012 15:23
很有见地哈！期待楼主的更新！

作者: Ivangu 时间: 24-4-2012 02:21
顶！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: SAland 时间: 24-4-2012 15:03

作者: 火狐 时间: 24-4-2012 19:05
学习了，顶一个

作者: 其乐荣荣 时间: 6-5-2012 23:59
顶一个，再接着学习！

作者: leeeight 时间: 10-5-2012 01:52

作者: moonhope 时间: 11-5-2012 19:47
真好，谢谢啦

作者: xiaodaiwei1 时间: 13-5-2012 11:46

原帖由 千叶百合lily 于 27-2-2012 18:11 发表

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投资需谨慎

因为经济萧条，黄金海岸的房地产市场行情低迷，房价也跌了不少。有一对中国夫妇，半年前买的海边别墅，原价150多万澳币，另带全新装修全新高档家具，现在只要100万就愿意卖了……朋友在看房，有栋房子 ...

好帖!说的好!

作者: nafaye 时间: 19-6-2012 13:56
写的不错认真学习

作者: mite 时间: 19-6-2012 18:06
他的一个朋友，在08年经济危机房价跌到低谷的时候出手购置房产若干，那时候澳币的汇率也相当低，一度低到4左右，两年后，他轻松地在以高于购买价十几万的价格把当年购置的房产卖出，把澳币换回人民币，这个时候的汇率，已经徘徊在6.5了！他在房子上赚了，汇率上更赚了！而这两年，他做的事情就是在家里打打麻将上上网聊聊天，看则不务正业，其实不知道比我们这些很务正业的人获利多多少。高明的投资者总是在大家疯狂的时候冷静悄悄离场观望，在大家徘徊犹豫观望地时候，毫不犹豫地杀回市场，大笔买入。而所有的投资产品，规律总是那么相似。房产如此，股票亦如此，黄金外汇期货期权，……很多时候赌的都是眼光和胆量。判断力决定了胜负，该出手时就出手，要离场时也速战速决，绝不拖泥带水。——我想自己实在太嫩了，心理素质完全是不过关的。

====》

这个就是本事

作者: stunner 时间: 19-6-2012 19:21
借问LZ，布里斯班MARSDON这个区值得投资吗？

作者: wangwei0383 时间: 25-10-2012 19:39
学习了，还有更新吗

作者: aozhou1234 时间: 29-10-2012 11:57
此帖必火，收藏

作者: lailaimao 时间: 4-11-2012 11:25
好贴学习中！

作者: ANDERXON 时间: 10-2-2013 12:41
好贴！顶楼主

借贴祝大家新年快乐！

听闻一个朋友的朋友，最近从新州奔昆州去了，经营一个酒店，每周飞来飞去的。

作者: 孤独马夫 时间: 4-4-2013 16:25
一年了，楼主不来了。谈恋爱去了？

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