寻求志同道合的投资伙伴

leizhenhua

我现在住在阿德，已经有一个朋友，我们很认可房地产投资。希望再多找一两个投资伙伴。

我们目前的想法就是找一个破旧的房子，但是地皮要大，然后分割，建两个或更多房子，再卖出去。

如果你对房地产投资这事儿也很热心，有过买房经验，希望能认识一下，哪怕是互相交流一下想法也不错。欢迎留言。

我的email leizhenhua@gmail.com

眼镜高个子

佩服！

顶一下。

welch

那何必找破旧房子. 直接买块地不更好.

leizhenhua

原帖由 welch 于 28-8-2008 21:49 发表

                               
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那何必找破旧房子. 直接买块地不更好.

这个是我们对这种投资方式思考过后的结论。房地产开发有三块利润，第一是土地开发利润，就是把本来一块地分成多块，经过City Council审批可以建住宅房。第二是建筑利润，这个利润是建筑商赚的，除非自己做建筑，否则这个利润赚不到。第三是市场销售利润，这个要看未来市场走向了，可以去预测但不能控制。所以唯一可以控制的利润就是土地开发利润。如果直接找一块现成的空地，那土地利润已经没有了，自己还赚什么呢？

除非是这块空地原来是允许建一个房子的，然后你可以找City Council审批，看能不能分割成多块，这样还有利润。但这种机会太少了。

winfy_lee

曾经考虑过这个事情.
看过FIRLE那边有一个1000平方左右的地(上面有个破房子)拍卖到55万左右.
分割成5个UNIT(或TOWNHOUSE,盖个两层更爽), 每个以目前房子售价,总也应该值25-30万/套

5UNIT造价?其他费用?  
msn   winfy_lee@msn.com

fangbaobao

建房子的造价很难控制的，即便是签了合同，也还是有可能会出现额外的支出的．
呵呵，我不懂，随便说的，但我老公真的认识一些ＢＵＩＬＤＥＲ，据说花招多的很．

退休养老的人

个人的经历是，不要找合作伙伴，会有很多的矛盾，可以做小一点，至于builder 可以去找AVJennings 和ROSSDALE这两家，他们的价格是一次性包死的，而且工程质量也不错，是大公司。

coconut

LZ 的想法基本上是可行的，但如果只是一块地小打小闹，估计只能赚点辛苦钱。

举个例子，最有可能实现LZ想法的是南区的 Onkaparinga Coucil 的地盘，一方面那里的Council 对于土地分割比较松；二方面南区现在的房价还在大部分人的承受范围内，市场承接力强。

南边一个常见的House大概7-800平方，可割成2块。如果是破房子，一般要21-22W，拆房平整1W，分割费3-4W，总共大概26W，摊到一块地就是13W，盖一个最便宜的3BR房子前后大概12W。所以一个房子大概就是25W的成本，按现在的价格，大概能卖28-29W，赚3-4W。

当然，地越大，盖的房子越多，有些成本就能压下来，比如建筑费，是可以跟Builder 谈折扣的。

退休养老的人

在澳洲我们这些移民属于外来户，对当地的一些状况不是很了解，就不能看着价格便宜去找一些小的builder，因为貌似价格好像低，他们还会在建造过程中加钱，这个是一定的，大的builder可能上来的报价要高一点但是是一次就包死了，不会在加钱，让你看到底了就这么多，但是大的builder是没有折扣的，不论你盖多少都没有，我已经问过了

zhengwei1984

厉害，希望你成为第2个金凯平！

RGIA

以前可能赚的多些。认识很多来了很久的中国人和越南人都这样做了很久。但现在赚就少很多了，除非以量取胜。有些163移民现在也在做，每栋房子只赚几万不多，如果还要几个人分，就不合算了。
在东北面，Mobury 附近，上两个月有块地700多平米，说明可以分割，最后成交26万。加上各种成本，可得利润并不多。如果在东面或西面贵区，一栋要拆的旧房子都要30-40万，新房子还要好的质量和装修，卖得贵些，但算起来到手也不多。
认识一个越南人，他做的好些。他只须建筑商盖个外壳，里面的装修和花园等等都自己做（他本来就做这行），很辛苦，很耗时间，但省了很多人工和材料，总体利润还可以。
而且现在很多的Council审批都很严格，不容易批，比以前难了很多。

leizhenhua

一下子这么多人回复啊，呵呵，没想到，感动。

楼上的，RGIA，看你写的Modbury，你说的价格和土地面积符合现在的市场行情。如果26万成交，费用算两万，demolish一万，分割两万，一共31万，平均每块地成本15万5。附近新开发的地皮350平米左右的，大概20万一块，那么这里已经有9万的毛利了。建筑部分不赚钱，平进平出，前后一共进行18个月，有9万的利润也不错了，主要是房子一旦开始盖，自己的工作量就很少了。更何况可以sell of plan，锁定利润，资金快速回笼，还可以尽快进行下一个项目。

Coconut的算法跟我的预期差不多，如果一分二的话，每个房子能赚3-5万，如果一分三呢？不是利润更多吗？不过Onkaparinga Coucil，我觉得风险比较大，毕竟离City太远了，20-30公里左右吧。另外，北边比南边人口密度大，工作机会多，未来需求和购买力都会强一点，这样自己的风险也就小一点。

个人意见，如果自己懂建筑，那么很多活可以自己干，起码可以找分包商干，这样利润多一些。builder有他们的优势，经验和进货渠道别人没法比。我们最近一直跟不同的builder谈，感觉价格分歧很大，不过越谈越觉得心里有数。大多数builder还是比较诚实的，知道我们是搞开发，他们会告诉我，那些部分他们不做，即使找他们做，他们也是分包给别人，还要加上利润，那些部分他们做比较有优势。总体感觉，现在building市场竞争还是有的，builder也想尽量争取每一个潜在客户。

我发这个帖子的本意，并不是非要找一个合作伙伴不可，只要能有人来发表意见，互相印证，互相提醒，就达到目的了。当然，人多力量大。很多看上去很有油水的项目，就是因为资金少，只能望洋兴叹。要是几个人一分，资金压力就小多了。这样不至于失去机会。

我觉得现在是进入市场的好时机，一个原因是价格比较低，阿德说是中间价没有跌，但很多区的价格还是下跌了。想想去年同一时间去看房，出offer都要高于asking price5%-10%，才有可能入围，现在很多情况都是从asking price往下砍几千块。另外，未来利息肯定会降的，今天已经降了一个quarter了，未来还要降，这样潜在的市场风险就小很多。

浪花

还是要搞清楚是靠投资赚钱还是靠做实业赚钱。
若是前者，貌似很简单，实际是最需要经验和动脑的。
后者，一定要了解得很深，而且，在同行中，要有竞争力。

leizhenhua

原帖由 浪花 于 3-9-2008 10:10 发表

                               
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还是要搞清楚是靠投资赚钱还是靠做实业赚钱。
若是前者，貌似很简单，实际是最需要经验和动脑的。
后者，一定要了解得很深，而且，在同行中，要有竞争力。

我说的房地产投资方式，可以看成投资，也可以看成实业，只不过经营房地产项目。之所以有这样的想法，是因为传统的房地产投资方式，或者说被动投资方式的风险大，占压资金大，不适合我们这种小投资人。主动投资呢，从理论上说，投入了经历和智慧（如果中国人跟澳洲人比还算是比较有智慧的话），自然会有回报。