投资房的税务问题

xiaoqing

又到年底保税的时候了，请问斑竹2个问题：

1. 找会计的话，什么时候要确定人选？

2. 如果投资房升值，通过refinance拿到升值部分cash的话，这部分资金要交税吗？

xiaoqing

3.  假设投资房购入事 50万。 出租三年后估价55万， 此时转自住：

A. 自住后一年卖房60万，请问此种情况CGT如何计算？
B. 自住后一年再次估价为60万，然后又转投资房出租3年再卖房70万，请问此种情况CGT如何计算？

同时，房屋有做折旧报告，假设每年的折旧都是1万。
这个问题实在是自己想不出解释，所以又来问版主了，谢先

maxv2

我来抛砖哈。

1，不知道，你啥时请都可以吧
2，不用交，是银行多给你的信用额度和收入无
3，还是很多细节要问，首先你只有一个物业情况下，你去新加坡是澳洲公司委派还是自己找的当地公司。前一种情况（3-1），还可以把你归为居民纳税人，然后也可以解释成是move into as soon as practicable after settlement. 你可以把那个房子作为main residence, 然后apply 6-years rules, CGT可以免。
一般你一直呆在新加坡是你自己找的工作 就是非居民纳税人（3-2），那在你要决定自住一年变居民纳税人的时候就是CGT event的时候。要先用市场价计算一次cgt,还有因为non-resident 的cgt rule,8/5/2012改了，持有超过12个月不一定享受50%discount，是采用market value method. 等你自住一年后 就可以享受6-years rule，只要在出租的6年卖或在6年到期再自住6-12月 就再次激活6-years rule，那CGT 就是exempt.。。。。大前提是只有一个物业。
那回到你的具体数字，（3-1）情况下，你的AB情况都可以免CGT。
                                （3-2）情况下，你转成resident,通过 residency test 时候 市价60万（简单假设你可以享受50%discount), Capital gain=(60-50+4)*50%=7,之后CGT exempt.

MICHELLE07

maxv2 发表于 11-6-2015 00:46
我来抛砖哈。

1，不知道，你啥时请都可以吧

谢谢，欢迎参与。我补充几小点

1. 报税的期限是10月31日之前，一般要给会计师两周时间。
2. 对
3. 6年规则免CGT对的，其中租出去、抵减了利息费用的年份，需要按比例交CGT
投资房转自住也同理，按时间比例交CGT，自住期间免。

自住转投资则按转的时候市场价算

maxv2

MICHELLE07 发表于 11-6-2015 08:58
谢谢，欢迎参与。我补充几小点

1. 报税的期限是10月31日之前，一般要给会计师两周时间。

版大

3）6 year rule里对利息有特别规定么，我不是很清楚 能多说一些么，你的意思那个6年当中出租房子不能CLAIM 利息费用，CLIAM了就不能CGT EXEMPT？

xiaoqing

maxv2 发表于 10-6-2015 22:46
我来抛砖哈。

1，不知道，你啥时请都可以吧

我是属于3-2的情况了，非常感谢你的详尽解释。

这样看来，如果准备长期投资（10年左右）又希望减少CGT的话，
以后长登成税务居民后，先把投资房转自住房自己住超过一年，后续无论是继续自住还是再次转投资房,
都比较有利于减少CGT.

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 11-6-2015 06:58
谢谢，欢迎参与。我补充几小点

1. 报税的期限是10月31日之前，一般要给会计师两周时间。

谢谢。
对于第三个问题，目前的租金收入和各种支出基本打平，同时作为非税务居民在澳洲没有其他收入，
为了减少CGT，看来应该把折旧这部分在投资房转自住房之前都保留不用，留到未来卖房计算CGT的时候用。

是这样吧？

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 11-6-2015 06:58
谢谢，欢迎参与。我补充几小点

1. 报税的期限是10月31日之前，一般要给会计师两周时间。

请问斑竹，假设投资房本来贷款50万，后来因为房屋升值，refinance后贷款变成了60万：
前面已提到说refinance所得的10万是免税的，那么新的问题：

这个房子始终是投资房，refinance后每年的利息地税是50万产生的利息，还是60万产生的利息？
谢谢

MICHELLE07

maxv2 发表于 11-6-2015 14:13
版大

3）6 year rule里对利息有特别规定么，我不是很清楚 能多说一些么，你的意思那个6年当中出租房子 ...

是的
6年内出租自住房，不影响自住房的定义，就是说卖的时候按自住房分类应税，但要看之前是否作为investment property claim过利息等，承担相应期间的CGT，类似于投资房永久转自住房，部分征CGT。

MICHELLE07

xiaoqing 发表于 11-6-2015 18:02
谢谢。
对于第三个问题，目前的租金收入和各种支出基本打平，同时作为非税务居民在澳洲没有其他收入，
...

对，很对

MICHELLE07

xiaoqing 发表于 12-6-2015 19:36
请问斑竹，假设投资房本来贷款50万，后来因为房屋升值，refinance后贷款变成了60万：
前面已提到说refin ...

问的都是好问题啊

关于refinance，自住房refinance 增加的贷款部分，如果用来买投资房，产生的利息算投资房的费用抵税
但投资房本身refinance，如果用来买新的投资房，可以抵利息，如果用来买别的（比如消费，买车，自住房），不能抵税，如果留在offset账户里，就还是50万的净贷款额

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 15-6-2015 06:55
问的都是好问题啊

关于refinance，自住房refinance 增加的贷款部分，产生的利息算投资房的费用抵税

总算搞清楚了。
所以除去再次买新的投资房外，投资的房的最大抵消利息额度就是初次贷款额了。

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 15-6-2015 06:55
问的都是好问题啊

关于refinance，自住房refinance 增加的贷款部分，如果用来买投资房，产生的利息 ...

另外，我的案例如下：
A. 最近把房子50万贷款从Westpac Australia refinance到了 Westpac Singapore, AUD:SGD汇率 1.04:1.
也就是说: AUD 50万 转贷为 SGD 52万，同样只还利息，利率较低。

B. 希望三年后澳币能升值到2011-2013年的水平：  AUD:SGD汇率 1.3:1.
这样再把贷款从Westpac Singapore refinance回Westpac Australia, 也就是说SGD 52万转贷为 AUD 40万.
好处：通过两次refinance, 由于利率的变化（期待中），贷款从AUD 50万变为 AUD 40万。
坏处：相应的，两次refinance后每年抵税的利息变少了。

C. 如上，在第三年的时候，通过两次转贷, 由于利率的变化，贷款从AUD 50万变为 AUD 40万。
假设四年后，房屋估价变成了AUD70万，此刻可以做第三次refinance, 拿出AUD 10万，
把贷款再次从AUD 40万变成最初的AUD50万。
请问，这样的话，房子始终是投资房，这50万是否可以全额抵税？

MICHELLE07

xiaoqing 发表于 15-6-2015 12:47
另外，我的案例如下：
A. 最近把房子50万贷款从Westpac Australia refinance到了 Westpac Singapore, AU ...

好复杂的假设。 “由于利率的变化，贷款从AUD 50万变为 AUD 40万”  你是说汇率吧？

虽然最初是50万，不过refinance时没那么复杂，就看refinance当时的余额，和新贷款的用途，所以还是40万抵税。

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 15-6-2015 12:27
好复杂的假设。 “由于利率的变化，贷款从AUD 50万变为 AUD 40万”  你是说汇率吧？

虽然最初是50万， ...

谢谢，这个假设有点想太远了，先把汇率差赚到以后再看情形了

modou88

楼主太强悍了，我已经被各种假设晕了

xiaoqing

modou88 发表于 16-6-2015 19:03
楼主太强悍了，我已经被各种假设晕了

过讲，正好新加坡的银行基本都可以为澳洲房产贷款，所以乘此澳币低迷时期把澳币贷款转新币贷款，等澳币升值后再把贷款从新币转澳币以减少澳币的贷款额。

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 15-6-2015 06:52
对，很对

再问一个问题。最近刚refinance结束，请问refinance的break cost, discharge fee,admin fee等是否可以做年度抵税或将来的cgt抵税吗？谢谢

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 15-6-2015 06:52
对，很对

再问一个问题。最近刚refinance结束，请问refinance的break cost, discharge fee,admin fee等是否可以做年度抵税或将来的cgt抵税吗？谢谢

MICHELLE07

xiaoqing 发表于 16-6-2015 23:41
再问一个问题。最近刚refinance结束，请问refinance的break cost, discharge fee,admin fee等是否可以做 ...

贷款费用可以年度抵税，超$100的话，需要分5年摊销。

xiaoqing

MICHELLE07 发表于 17-6-2015 07:23
贷款费用可以年度抵税，超$100的话，需要分5年摊销。

好的， 那投资房的refinance的费用是否也可以用于或将来的cgt抵税（如果没有用于年度抵税的话）？

justinzhu266

此贴已经严重超出了我的智商