要建房了，builder說有sewer manhole剛好在house plan上，請教建議？

meishul

請教大家，
因為是第一次買地建房，
Prestart的時候builder問我們知不知道有sewer manhole在房子後面，
而且那個位置剛好卡在我們house plan的浴室一角，
沒經驗買地時沒注意到，看合約也沒看到有類似的圖示，

附件的圖是prestart時builder給我們的，
他們說要嘛就是搬移sewer manhole一點點...
不然就是把house plan往另一邊推移一點點，
讓房子不要蓋在上面這樣...
至於費用要等plumber評估以後再跟我們說。。。

因為很突然又不知道會增加多少費用，
我們就問土地開發商，
他們是說builder在勘查調查土地的時候就應該要知道有這個sewer manhole，
在與我們設計house plan並簽約前的時候就應該考慮到這塊，
那時就該告訴我們更改house plan或是有其它方法去處理。。。

現在這樣我們還在等builder給我們plumber的回應，
請問我們可以怎麼做 ？
所以修改的報價出來是我們該負責嗎？
還是builder該負責？感覺他們是說這與他們無關的意思，
可以請問有何建議嗎？
謝謝

愚夫

关于建房以及为了建房而产生的一切费用，肯定是建房者支付的，只是一个直接或者间接支付的问题，你想想，别人有可能为了你要建房的事而买单吗？

目前你能做的，就是看看是否可以移动M/H以及费用多少；再就是如果前者不能移动，那么就需要调整图纸，图纸调整部分，倒是可以和开发商谈(如果是他们做的设计)，看是不是属于免费调整的范围。

西澳海豚

個人(不负责)意見：

和土地开发商无关，建商发现这个 manhole 之後，做出的相对应处理，均由建房者买单。

这应该是属於 sitework 部份，无疑是建房者付费，有的建地地底下发现有个大石头，硬生生多出几千刀处理费，你听过吗？

这是在初期规划就发现的还好，要是地基铺下去才发现，那才是欲哭无泪！

meishul

謝謝你的回復，
我們的確沒弄清楚，
所以像這種sewer manhole的情況，
買地時看合約時沒特別看到有註明這一塊，
和builder討論house plan時，也沒討論到這部分，
所以正常情況是我們買地後必須自己去現場勘查土地，
然後告訴builder嗎？

通常開發商和builder是不需要告知這部分的是嗎？

另外想再請教有sewer manhole對以後房子入住會有太大的影響嗎？
有什麼需要特別注意的，
先謝謝大家。。。

艾瑞克

造房子是个很复杂的过程，难免会有意外费用产生，不要去纠结是谁的责任，也不要去纠结正常的流程该如何，既然这事摊到你了，花钱把它移开就是了。

我有个朋友，邻居家的树根伸到他家，plan交上去council不给批。builder说要么改plan（builder免费给你改，但是因为地不大，改动会牺牲一些房子的功能），要么改地基（新地基会多一些钱），你说他该怨谁？有些事情没办法的。

Chivas0909

请问你是拿到土地证以后才开始规划的，还是拿到土地证之前都开始规划了。
土地证及附图上会明确标出你的地块是否有easement, 如果有sewer manhole那么肯定是有easement的。
在没有拿到TITLE之前是不应该动工规划的，builder应该事先看过TITLE以及做好site work以后才开始设计动工。
如果之前没有开始设计，现在才开始设计，那么产生的一切费用应该由买房者承担。
如果因为buider没有做好前期工作，导致规划更改，这应该属于builder的责任，你可以跟他们提出质疑。

meishul

謝謝大家的經驗，
看來是只好等plumber 的報價消息了，
希望只是搬移修改一下house plan的位置，

那sewer manhole在土地上有需要特別注意的地方嗎？
是不是只要房子不蓋在上面就好，
管子出問題的話會有味道之類的嗎？
以後作landscaping會有限制嗎？

Chivas0909

请问你在买地的时候，开发商没有给你看过售地图之类的文件吗？开发商开发土地的时候这一类的工程设计以及基本规划好，如果未来会有easement也会提前标示出来的。
如果他们没有告知过你任何关于这个sewer manhole的事情，你也可以找开发商提出争议的。
我见过有买地者因为开发商没有标示出地块对面有变电箱而要求开发商赔偿的事情。
甚至有因为道路名称变化而导致已购买土地的人向开发商索赔或退款，因为不喜欢这个名字。
这是你的知情权，我有权利选择我所在房子的地理位置和周边环境，有权利在我购买时知道一切和我土地有关的事项。

meishul

請問土地証是指certificate of title嗎？
我們是一月買地，
二月找builder設計house plan然後簽建房合約，
Title是五天前剛剛收到土地仲介的通知說下來的，
所以如果是這種情況該如何，
合理的話我們是絕對會支付費用的，
只是怕搬移sewer manhole會是大費用，
所以才有點擔心。。。

meishul

我們也是這點覺得奇怪，
把土地相關文件和合約都拿出來看，
就是沒有看到有提到這個sewer manhole的事情，
然後builder突然告訴我們可能會多這筆費用，
加上他還說搬移sewer manhole不便宜，
我們才很頭痛。。。
我們會再把土地相關文件再仔細瞧瞧，
看是不是有哪個環節沒注意到。。。

Chivas0909

是的，就是certificate of title
你的开发商应该给builder提供一份site plan，上面应该有所有公共基础设施的规划位置，包括道路，水，电，气，网络，甚至路灯位置和变电箱位置，不然你的builder如何给你设计进水和出水这些管道。
小区的公共基础设施是由开发商负责的，他们在售地之前应该已经基本建设完工了。你自己房子的布线是由builder设计连接到主管道上的，所以开工前builder一定要先知道主管道的位置啊。

西澳海豚

Chivas0909 发表于 23-3-2015 14:26
是的，就是certificate of title
你的开发商应该给builder提供一份site plan，上面应该有所有公共基础设施 ...

是的！

这个东西土地开发商会提供，当初我也有拿到一份，建商也是依照这个去设计管路的。

chivas0909是业内人仕，提供的资讯比我这个半桶水可靠多了！

给你一个赞！

我现在想起建房的时候，头还会有一点晕-----------------

meishul

不好意思還是有點困惑流程，

我們是今年1月初買地，那時候title還沒下來，說是3月會下來，

然後2月找好builder決定好house plan,2月底簽建房合約，

3月18日土地開發商通知title下來了，告知4月初要辦settlement過戶,

3月19日去builder那裡做prestart選材料顏色，也在此時被告知sewer manhole的狀況，

今天我先生寄mail問土地開發商，
他們是這麼回的，
When your builder surveyed your lot they would of identified the sewer locations.  This occurs WELL before you sign off on the house plan. 
The sewer locations are not negotiable as they are located where the Water Corporation advises.
Possibly your builder should have advised you of this cost prior as it would have been identified some time ago.

然後我先生把土地開發商的信件直接轉寄給builder，
他們是這麼回的，
Yes she is actually correct we have done the survey and the survey is showing this on the block so this is why we are bringing to your attention and that there will be an additional cost to move it or we can redesign the back of the home. If you remember correctly we rushed through your contracts for you to get finance so we never knew about this until afterword’s. There is no way we could have known about this until we received the survey. The argument is why would they place it at such an inconvenient place on the block without telling you it was going to be there?

所以builder的意思是survey是在我們簽建房合約之前 ？
只是那時候報告還沒出來，builder又認為我們急著要建房合約好申請貸款，
就先把合約用好給我們簽，之後報告出來才發現這個問題，所以才通知我們。

所以是不是通常在簽建房合約前，
他們需要先讓我們知道survey的結果，
至少讓我們在簽合約前更改house plan，
或是讓我們知道搬移sewer manhole的報價，
萬一報價高昂，也許我們就可以放棄不簽約，
現在簽完約了才被告知，好像有強迫中獎的感覺，
現在這樣萬一他們報價不合理我們好像也騎虎難下，
不知道我這樣理解對嗎？

然後Mail又怪說土地開發商沒有告訴我們sewer manhole的位置，
明天我先生要和builder談這個問題，
現在mail內容覺得builder好像推卸責任在唬弄我們，

因為在西澳只需要過戶師，
所以當時也沒找律師，
現在我們要怎麼和他們談才比較適當？
也不知道自己理解的正不正確，
可以建議嗎？
先謝謝耐心看完的大家。。。

Jackie1981

可惜你在Perth，如果在我们这边我可以帮你查一下你家的sewer main的铺排。

第一，你们是greenfield development, 不需要考虑easement acquirement,这些铺设都是developer搞，也是on their cost的。所以你需要developer给你一份详细的as build的utility plan。上面应该有water corp批准的main extension的铺设。这个应该在购地的时候就要看的。一般developer在开发意向的时候就会出具基本的规划。

第二，你问到是否可以改动manhole location，回答是可以的。但是你要跟water corp申请并请咨询公司设计并施工改道，费用不低的。

第三，你问到有没有味道问题。这个要看你地块所处位置及sewer main上游的状况。你们小区大吗？其次，该污水井上游是否有pump station。如果有，存在有异味的可能。但是作为title里面的manhole，当你发觉有味道的时候，可以跟water corp联系，他们会解决这个问题。不过我们多数就是封了它。

综上，是建议你修改建房的方案，你要看council和water corp批下来的building envelope. 超过了也是不行的。

Jackie1981

哦，忘记说了，如果妳实在不清楚你们家附近的sewer的走向，在你购地前就可以向当地的council（有的地方没有water authority)或者water corp索取water main或者sewer main的plan，这个是过户律师应该帮你做的事情。你可以再查看一下。

如果你当时没有索取，你也可以现在跟这些机构索取一份。

Chivas0909

楼上同学的建议是对的，不过是适用于已建成小区的二次开发。
土地开发有两种。一种是整片土地的一次开发，所有公用设施管道都是开发商设计铺设的，这种情况下开发商会知道哪里有管道走向，应该及时给建造商提供plan.
还有一种是已建成小区的二次开发，所有管道是已经存在的，开发商也不知道具体位置，需要建造商自己做 site work。
西澳有一个网站叫做 DBYD（dail before you dig），意思是在你动工前先联系，联系各个相关部门，水公司，电力公司，煤气公司。。。查找已知的管道布线图纸。这是builder应该做的事，builder会自己找测绘公司去做这件事。
你是属于哪一种情况

Chivas0909

帮你问了我们经理，我也查到了你买的具体地块, 小区位置和一份 draft 的 deposit plan.
你的开发商和建造商很明显在互相推卸责任，这件事他们都有责任，唯独你没有责任。改动图纸需要的费用让你的建造商找开发商要，你不要付一分钱。
如果你的开发商拒绝，跟他说你会找律师跟他们谈。
你的这块土地属于一次开发，但是这个manhole应该是existing的manhole.
但是无论如何，开发商应该知道有这个manhole，也必须要告诉购地者有这个manhole，因为这会导致购地者建房需要多花费成本来避免。而且购地者有权利不买这个地。通常这样的地，地价都比平常低。
我查到的draft DP, 也就是你的土地证附图居然也没有显示有easement在这个地块。不管这个是existing的还是新设计的，都应该有easement.

建议你
1，找开发商要一份lodged deposit plan，看看上面有没有easement. 如果没有，你的开发商找的测绘公司也有部分责任，但是你只找你的开发商就行了。
2，言辞严肃的告诉你的开发商，要求他们赔偿你因为修改建房图纸而带来的一系列损失。他们有责任告诉你这个地块上有manhole。
     如果他们提供的任何文件都没有显示这个manhole, 跟他们说，让他们想办法把manhole移了，你需要的是和文件显示的一样的没有任何东西的一块土地。（虽然这不可能 )
3，告诉你的建造商，在他们开始设计你的建房图纸前，他们应该核对开发商提供的材料并去现场做site check. 很明显他们没有去现场做过核对。
4.   跟他们说就这个问题，你不会支付一分钱。 如果他们拒绝解决这件事，找律师跟他们谈。（政府也有专门协助法律事务的部门，好像是免费的）

Jackie1981

Chivas，我说的是greenfield development,就是你说的一次开发。

一次开发的话，除非是已存市政的manhole，否则都是developer的main extension。 这个manhole在LZ的dwelling里面，一般而言都是这个stage或者相关的main extension，视乎subdivision的lot number,一般而言都是on developer's cost,除非是water authority已经define了aug work而且没有Bring forward. 起码这是VIC的common practice。（因为我在water authority的planning group，平时会做一些land development案子的审核，当然我们可以交流一下，也许WA有不一样，但是现在还没听到那边的朋友提起。）

这个应该是developer的responsibility。跟builder没有关系。如果lz真的要找，我建议直接找developer。

meishul

真的很謝謝大家的回復，
我先生今天回復給建商若因sewer manhole產生費用，
請他們直接去和開發商談，
因為目前他們兩邊鬼打牆，各說各的，
但建商還沒回復信件，
估計是正在公司討論要怎麼對付我們吧。。。

Site plan右下角有顯示，
但我實在看不懂哪個是manhole，哪裡是sewer line和easement？
要怎麼看是不是經過我們的地？
還是要另外在和開發商要別的文件，
通常文件都要自己跟開發商要嗎？
因為除了簽約相關的，開發商基本上沒寄什麼跟地細節有關的文件給我們，
給我們的和網路上看到的差不多，
(不好意思又發問，easement是公共排污管嗎？
一般的地是不是manhole和easement未必會有，只會有sewer line，
如果有manhole就一定會有easement是嗎？
建商只要沒提到easement有影響到house plan，就應該沒問題對嗎？）

現在的關鍵是不是在於開發商沒有告知我們有manhole，
然後builder自己也沒有做好site check,
所以讓他們去溝通就好。。。

Jackie1981

新设计的房子不需要easement，就是water authority不会acquire easement。只有infill的subdivision时，就是你说的二次开发，在经过land owner的土地上时，我们会使用water act acquire easement. Greenfield 就是一次开发，都是developer设计好的，一般SMH 或者SMS都预留好，一般不会设计在council apprvoed的 building envelope里。这个在main extension的application里面，water corp都是检查一遍并在出现情况时在回复函上提醒developer。

Jackie1981

你的是Greenfield, 这都是on developer’s responsibility.

easement，简单的说就是土地。

Jackie1981

这个不需要site check的，你的developer应该给你一份当时water corp出具的信函及相关的as build drawing。

Chivas0909

不知道楼上同学是不是在西澳，你说的东西很多和我知道的西澳的流程不一样。
我是画deposit plan 和 开发商的sales plan的。easement叫地役权，就是使用别人土地满足自身需要的权利。
easement 原则上来说是你的土地，但是在这个区域不可以有任何建筑，因为在某些情况下需要允许检查人员进入和使用。easement会显示在图纸下方的表格里，这个sewer easement 会 benefit to water corp.
sewer manhole是水公司用于检修的通道，如果他们没有保留使用的权利，屋主有权利不许他们进入。所以你这个manhole是必须有easement的。

楼主你贴的plan 和我找到的一样，这份图纸是没有注册测绘师签名的，也没有lodge date和土地部门approve的签字，不是最终版本。 如果不方便找开发商，你也可以直接去土地局 landgate 的网站上下载，就查找这个图纸号码，24刀一份。
这个easement 应该不是这次开发商新建造的，很可能是以前遗留下来的，无论如何开发商应该知道，不管是找 water Corp 要以前的图纸， 还是开发商聘请的 surveyor 测绘时候发现到。
如果是这次开发商新设计的，那么engineer 的规划图纸肯定有这个manhole 的位置和作用。DP 上也一定要显示出easement的位置。

你不用管他们是怎么漏掉了这个，你只要知道这不是你的错，你不应该为此付出任何代价就行了。

Chivas0909

其实，如果你能找到engineer 的 sewer plan 一切就明白了。

有没有easement 取决于这是不是市政的主管道，如果有市政主管道从你的土地下面通过，那么管道所在区域都会有easement.

如果是你自己家的sewer 管道连接到主管道，那肯定不需要。但是你这个还没动工，肯定不是你家自己的管道。

通常情况下，新开发的土地会避免设计管道到住户的土地上，但是某些情况下仍然会发生。

Chivas0909

这件事主要责任是开发商，建造商也有责任，因为他们需要核对开发商提供的文件，而且在保证所有文件正确的情况下跟你签建造合同。
现在的情况不是因为你改变意愿而违反合同，而是建造商自己的疏忽导致图纸变化，要说违反合同那也是他们违反了不能给你们盖已经承诺好的的房子。他们自己马虎，让他们自己找开发商掐架去。

Chivas0909

刚看到你新贴的图纸，右下角就是sewer的管线图，但是从图上看，你的地块里不应该有sewer manhole的。
我看你图纸上手写的部分写的是drainage manhole , 我都糊涂了，你这到底是sewer manhole 还是 drainage manhole啊？
drainage 一般是benefit to council 的， 有些council 并不规定一定要有drainage easement 的 ，看什么情况
不过开发商还是要有责任告诉你，有一个manhole 在这里。

meishul

所以我貼的這個圖是對的嗎？
因為我剛剛去water corporation去申請e-main sewer plan,
但也沒收到，我以為e-plan是立即收到的。。。
明天再和開發商要你說的lodged deposit plan...

手寫是寫house over drainage m/hole,
所以這又不一樣嗎？
OMG,也太複雜。。。

但是他m/hole框起來的上面是寫sewer m/h approx 26m,
Builder寫的email也是寫sewer manhole,
我等等把照片用清楚再放上來一次。。。

右下角那張管線圖，
Manhole也沒在我們地塊裡面，
看起來是在外面，
怎麼看不懂兩張圖的關連???

meishul

我直接把圖放在flickr網站，
看的比較清楚，
https://www.flickr.com/photos/131301391@N03/

Chivas0909

如果你贴的图是对的，那么你的地块里面是没有sewer manhole的。你看那些带小分叉的管线，连接处有个实心的黑色圆，那个就是sewer manhole , 很明显不在你的地里。
Lodged DP 我看你也不用申请了，他们给你的图左上角就是DP的一部分，既然给你了，那就看作是 lodged, 不然谁能把草图拿出来给客户。 这张DP没有显示有easement.
我想你需要问清楚两件事
1，这个到底是什么manhole;  
2. 这个 manhole 的形成原因，究竟是以前遗留的，还是这次开发商新设计的

Chivas0909

我在猜测，这可能是一个以前遗留的manhole , 和现在的管道没有任何关联，可能已经废弃了，但是窨井盖任然留在了那里。
所以开发商也没有注意到，任何图纸也没有显示。
如果是这样，让开发商把它移掉就行了，省钱省时省力，皆大欢喜。
平整土地应该是开发商开发土地做的第一步工作。