求助，离岸购买澳洲公寓的理财及税务问题

散漫

我们是2010年底拿到PR的，之后2011年短登了一周，只开了个银行账号，没有办理tax file number及其他任何注册等等。去澳洲玩了一圈就回国了，目前仍未决定长登的时间。

短登的时候跟澳洲的同学朋友聚会了下，期间提到在澳洲买房的事情。回国之后考虑了下，就在朋友帮助下买了一套悉尼的apartment楼花，当时往澳洲账号存了10%的保证金。现在已经2年过去了，到了该办理这套公寓的settlement的时间。
因为一直不太了解澳洲的税法和公寓如需出租的各种事项，现在就有些问题很困惑，求助！

1. 我们因为没有税号，人也不在澳洲，肯定不是tax resident。如果这套房屋出租的话，需要在澳洲缴税吗？如何操作？
2. 这套apartment是否可以申请首次购房补贴？ 如果申请购房补贴，还可以用于出租吗？
3. 虽然是澳洲PR，但是不在澳洲，凭中国的收入证明可以办理贷款吗？朋友也介绍过说可以办理只先偿还利息的贷款，这样可以和租金收入基本持平。。
4. 还有什么需要注意或特别处理的地方吗？

谢谢！

周星星1832

1.买方不需要税号. 印花税过户的时候交.
2.可以申请,可以出租,出租以后卖房交增值税
3,找个BROKER,应该可以贷款, 就是INTEREST ONLY. 一般想靠投资房避税的都这么做

散漫

周星星1832 发表于 24-9-2013 16:01

                               
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1.买方不需要税号. 印花税过户的时候交.
2.可以申请,可以出租,出租以后卖房交增值税
3,找个BROKER,应该可 ...

非常感谢！

关于2，首次购房补贴是不区分自住房或投资房的是吗？如果出租的话，租金不需要交税？只等以后再卖的时候才涉及增值税？税率是多少啊？

周星星1832

散漫 发表于 24-9-2013 16:07

                               
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非常感谢！

关于2，首次购房补贴是不区分自住房或投资房的是吗？如果出租的话，租金不需要交税？只等以 ...

问這個版的版主吧
我是2懂的.

@MICHELLE07

MICHELLE07

周星星1832 发表于 24-9-2013 16:11

                               
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问這個版的版主吧
我是2懂的.

我是3懂的！比你多懂一点点而已，晚上回家看看。

周星星1832

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 16:15

                               
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我是3懂的！比你多懂一点点而已，晚上回家看看。

只有说2懂2懂的
沒有说3懂的

散漫

感谢两位斑竹大人~~

MICHELLE07

1. 我们因为没有税号，人也不在澳洲，肯定不是tax resident。如果这套房屋出租的话，需要在澳洲缴税吗？如何操作？

这个应该问的不只是印花税而是所得税，以外国居民名义交税，年入8万内32.5％，必须申请税号并报税。

投资房卖出时交CGT（资产增值税），税率和一般收入一样，全部收入归总起来看落在哪一档。



0-$80,000
32.5c for each $1

$80,001-$180,000
$26,000 plus 37c for each $1 over $80,000

$180,001 and over
$63,000 plus 45c for each $1 over $180,000

MICHELLE07

2. 这套apartment是否可以申请首次购房补贴？ 如果申请购房补贴，还可以用于出租吗？

首次购房补贴FHOG是针对自住房，投资房不行。
如果买时以自住房申请补贴，需要住满一定的时间才能派别的用途。请@EmilyS 确定。

居住要求：
NSW: SETTLE后的第一年内起连续住满6个月
VIC: SETTLE后的第一年内起连续住满12个月

MICHELLE07

3. 虽然是澳洲PR，但是不在澳洲，凭中国的收入证明可以办理贷款吗？朋友也介绍过说可以办理只先偿还利息的贷款，这样可以和租金收入基本持平。

据说可以办贷款，有些银行认可海外收入的70-80％。
请参考这个帖子。可以办INTEREST ONLY，一般是前5年（可以续），具体条款问银行。

https://www.freeoz.org/ibbs/thread-1081408-1-1.html

MICHELLE07

4. 还有什么需要注意或特别处理的地方吗？

Good Question!

I'll let you know once something springs into my mind.

周星星1832

还是楼上的版主专业
暂时没分了
晚上补给你

散漫

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 16:54

                               
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1. 我们因为没有税号，人也不在澳洲，肯定不是tax resident。如果这套房屋出租的话，需要在澳洲缴税吗？如何 ...

如果我们打算找中介代办贷款，并把房子出租，希望租金收入能够与利息相抵，少缴税。需要我们先申请tax file number吗？如果作为外国居民交税，贷款利息还可以抵扣吗？

首次购房补贴一般是多少金额？购房中介说帮我们申请了免印花税，不晓得是这个购房补贴吗？

wj22

同学,你问的问题问得十分乱.建议你去ato的网站看看,把各方面都理顺了再讲.

1.你要搞清楚tax for residents and tax for nonresidents.
2.不要以为你没税号,卖房不要缴税.除非你贱卖,或者买到赔钱货.一旦房子升值了,卖出时要按个人税率缴税.至于较多少,见第一条.
3.首购房贴补贴是政府为了帮助民众有房可住而设立的.所以投资房是不能领的.你补贴可以领多少,这个你要问你的律师了.应该不是按settle的日子算的,而是按签contract的日子来算的.所以,你是按哪个政策走,去问你律师吧.
当初你买房时,为啥没申请补助?
4.因为你拿了补助,在一定时间内不可以出租.syd的好像是12个月吧.
5可以贷,找外资银行比较容易.
6.中介不管贷款,贷款找broker.
7.用房子扣税叫negative gearing你自己去查吧.
8.lz都澳洲的税务概念很乱,还是先去ATO看看再讲.

MICHELLE07

wj22 发表于 24-9-2013 19:30

                               
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同学,你问的问题问得十分乱.建议你去ato的网站看看,把各方面都理顺了再讲.

1.你要搞清楚tax for residen ...

我其实对各种问题问得如何倒不介意，希望我自己答得比问得漂亮就好，所以对什么问题都欢迎，不靠别人问靠自己积累，机会有限。

我以后会尽力整理一系列的扫盲帖，碰到典型的，基本的问题，直接回个链接。

在这之前，什么问题都欢迎，何况楼主还是态度好的同学。

planetkeeper

PR为啥不申请税号。。。

浮云云艾米莉

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 17:00

                               
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2. 这套apartment是否可以申请首次购房补贴？ 如果申请购房补贴，还可以用于出租吗？

首次购房补贴FHOG是 ...

FHOG只要买房后的第一年内住满6个月就算自住房了 (NSW) 。楼主哪个州？

NSW的情况就是，只要楼主在SETTLE后的第一年内住满6个月，就可以算自住房，就可以申请首次购房补贴，之后出租都没关系的

如果第一年内没住满6个月的话，政府会问你把补贴加利息都要回来的

贷款找个broker，海外资产可以做的

MICHELLE07

planetkeeper 发表于 24-9-2013 20:42

                               
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PR为啥不申请税号。。。

没长登、又没有任何来自澳洲的收入的话，不申请只有简单省事。

MICHELLE07

散漫 发表于 24-9-2013 17:23

                               
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如果我们打算找中介代办贷款，并把房子出租，希望租金收入能够与利息相抵，少缴税。需要我们先申请tax fi ...

First Home 现金补贴：   NSW $15000, VIC $10000

First Home 印花税补贴： NSW $500000以下房子免除，  $500000-$600000房子减轻,
                                      VIC酌情减免，比较复杂。

现金补贴和印花税补贴是两回事。建议你 google "state revenue office"+ 州名，上官网查看具体信息。

请注意9楼已更新

MICHELLE07

散漫 发表于 24-9-2013 17:23

                               
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如果我们打算找中介代办贷款，并把房子出租，希望租金收入能够与利息相抵，少缴税。需要我们先申请tax fi ...

需要先申请税号，贷款利息等相关费用可以抵扣。
请注意8楼已更新。

Investing in Australian property

If you are a foreign resident and you receive rental income from a property in Australia, you need to:
get a tax file number
lodge an Australian tax return.

You must declare the rental income in your tax return, and you can claim tax deductions for many of the related expenses.

When you sell your Australian property you have to pay a tax on any capital gain you make. A capital gain is the difference between what it cost you to get the property and what you received when you disposed of it.

planetkeeper

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 22:38

                               
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没长登、又没有任何来自澳洲的收入的话，不申请只有简单省事。

如果是说报税的话，每年填张表格说明非税务居民就完了

实在不理解有税号怎么就不简单了。。。

MICHELLE07

planetkeeper 发表于 25-9-2013 04:33

                               
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如果是说报税的话，每年填张表格说明非税务居民就完了

实在不理解有税号怎么就不简单了。。。

呵呵, 什么也不做比"每年填张表格说明非税务居民"还是简单些

planetkeeper

MICHELLE07 发表于 25-9-2013 08:49

                               
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呵呵, 什么也不做比"每年填张表格说明非税务居民"还是简单些

问题他买房不用税号，比起填张非税务居民表格这种举手之劳
到时候只怕更麻烦吧。。。。

MICHELLE07

EmilyS 发表于 24-9-2013 21:04

                               
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FHOG只要买房后的第一年内住满6个月就算自住房了 (NSW) 。楼主哪个州？

NSW的情况就是，只要楼主在SET ...

"如果第一年内没住满6个月的话，政府会问你把补贴加利息都要回来的"

Australian government is powerful

MICHELLE07

planetkeeper 发表于 25-9-2013 09:12

                               
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问题他买房不用税号，比起填张非税务居民表格这种举手之劳
到时候只怕更麻烦吧。。。。

你说得对! 有投资房收入必须申请税号，请参考我8楼、20楼的信息。

我是针对那些没有收入没有长登的人群，不申请税号省事。


对了，你在悉尼，最近也在看房子吗？投资？

planetkeeper

MICHELLE07 发表于 25-9-2013 09:16

                               
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你说得对! 有投资房收入必须申请税号，请参考我8楼、20楼的信息。

我是针对那些没有收入没有长登的人群 ...

我刚买了自住房settle了，看家具家电呢

MICHELLE07

planetkeeper 发表于 25-9-2013 09:19

                               
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我刚买了自住房settle了，看家具家电呢

恭喜你！这时期买房挺不容易的了。但你不是单身么？（不好意思，男士不介意问这个的吧？）

买家具家电是很有乐趣的事情，羡慕你！
有问题来问我，我是布置家居专家。

planetkeeper

MICHELLE07 发表于 25-9-2013 09:22

                               
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恭喜你！这时期买房挺不容易的了。但你不是单身么？（不好意思，男士不介意问这个的吧？）

买家具家电 ...

单身和买房没啥关系吧

话说房贷压力是比双人一起付大点，因为我在国内的房子也还没付清呢
呵呵，家具家电最近看花眼了，到时候是要和专家多讨论

whitecloouds

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 22:50

                               
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First Home 现金补贴：   NSW $15000, VIC $10000

First Home 印花税补贴： NSW $500000以下房子免除 ...

我住的/工作的地方离要买的这个第一次购买的房100-200公里。我可不可以说我周末回去住？ I would like to share the house with some uni students for 6 months. Then rent it and an agent would look after it.  I am QLD.  Thanks

MICHELLE07

whitecloouds 发表于 25-9-2013 20:20

                               
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我住的/工作的地方离要买的这个第一次购买的房100-200公里。我可不可以说我周末回去住？ I would like to ...

你查过昆州的政策没有? 是要求住6个月吗？

我的理解是如果不正式出租（有收租记录），是空关着还是无偿给别人住，不影响自住的定义。
但如果和学生们同住，他们支付租金给你的话（哪怕是现金），就不是自住了。我认为诚实为好。