打算买日本饭店taka,请各位给个建议

everbright02

各位朋友好。最近想买个生意，经验有限。今天借freeoz，请各位帮我分析下这个店值不值得买。谢绝人肉。

先说下基本情况，我30岁，男，澳洲公民，最近这3个月一直在看生意。前两个星期，去看了在市区shafto lane的taka 日本餐厅。就我看的这10多个生意来讲，这个日本餐厅是我唯一有兴趣买的生意。现在每周的营业额是3万，要价是54万。
我们星期二中午数了下这家店的客人，一共280个客人。所以营业额应该是真实的。而且位置的确也很好。粗略的分析了下报表，估计一年下来，20万的净利润还是有的。我自己在日本餐厅工作过两年，个人感觉这家日本餐味道其实做的一般，我个人有信心可以掌控好厨房，在味道上至少不会比原东主差。但最担心的问题就是租约。

这个店现在只剩下5年的租约了。我问了下中介，中介说房东现在不愿意给我们新租约。这么贵的店，如果我们买下来，租约到了，房东不续约，我们这几年就等于白做了。如果房东到时候让我们场地清空，这也是一笔很大的花费。这个日本店的核心竞争优势就是位置，所以如果房东不续约，生意就没任何价值了。

我因为之前在日本餐厅做过两年，所以也是比较想买有一定规模的日本餐厅。但最大的问题就是租约。请各位给我点建议，现在的情况下，这家日本饭店还值得买吗。谢谢

[ 本帖最后由 everbright02 于 25-12-2012 13:25 编辑 ]

lowprofile

那个商业地产要多少钱？如果一年20w税前净利润的话，如果再付30%的所得税，最有就是14w的净利润吧，四五年也就是保本啊。。。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 25-12-2012 13:11 编辑 ]

everbright02

lowprofile,谢谢你的回复，房东是马来华人，商业地产没打算卖。扣除交的税，我们自己到手应该还有20万澳币。

西澳海豚

我是忠实顾客阿！

希望换了东家之后，口味不要改变！

PS：应该没有影响吧？因为我都是去BARRACK ST 那一家

lowprofile

原帖由 everbright02 于 25-12-2012 13:16 发表

                               
登录/注册后可看大图

lowprofile,谢谢你的回复，房东是马来华人，商业地产没打算卖。扣除交的税，我们自己到手应该还有20万澳币。

不知道你的生意是不是贷款买，不过感觉总体上这个生意比不上投资房啊？因为生意的主体属性5年以后就不一样了。。。

everbright02

barrack st 那家不卖，我们也很担心这个日本老板是知道租约的风险，所以要卖shafto lane这家店，把风险都转给接手人。

另外弱弱的问一句，如果租约到期，房东要赶我们走或者提出完全不合理的租金要求，作为tenant，我们没有任何条款可以保护自己吗。

西澳电工

帮你加精，希望尽快得到解决，关注中。。。

berserkyjc

租约到期，如果房东不同意续约的话，那么你是租不到的。
5+5的话，第一个5年结束后，房东是必须租给你得，可是你只有一个5年了。

和TAKA老板好好谈谈，搞清楚到底是为什么卖店（租约问题可能是很大原因）
你个人和房东谈谈，证明你有能力和经验做好这个店，给得起房租（这个很重要），让房东感觉到你有能力和实力，尤其是财力，问问房东能不能给个5年的OPTION。好好查看房东的想法，他是怕你做不好这个店，还是压根就没有打算续约。

如果房东不愿意给你一个5年的OPTION，并且以后不打算续约，以后你卖店就难了，压力也很大。不过也没有关系，如果你有能力和实力，你就做5年，赚一笔也可以了。但是生意的价格就是半价了。

everbright02

租约本来是3个5的，现在只剩下一个5了。
东主是个日本老头，说是要退休。但的确租约应该是个很大问题。5年后，房东如果说一个星期5000租金，也没办法。人为刀俎，我为鱼肉。就怕他说，我不租给你们了。那就真的很惨了。
房东长期住在海外，所以我们都是和中介谈。
过完圣诞和元旦，打算具体和中介以及房东做一些细致的沟通和了解。
如果只能做5年，我觉的是没什么利润的。至少有很多其他投资应该都会好很多。

[ 本帖最后由 everbright02 于 25-12-2012 15:29 编辑 ]

everbright02

谢谢版主加精。

everbright02

贷款买餐馆应该很难吧。之前没有考虑过。

顺便说一句，澳洲做个小生意真的很难呀。

Xavy

如果生意好，房东为什么不愿意续约？
我觉得很可能是房东也意识到了经营的风险
楼主不要看你去的时候人挺多的
现在卖店的都是很会包装的，卖之前都会对食物加量加质或者减价，这样短时期内以亏损营造一个客人很多的假象
建议楼主多观察观察，或者派我去那里消费一把，探探虚实
你也可以去和那里的顾客聊聊天，最好是常客
一定要多方面获取信息，投资不是闹着玩滴啊，呵呵
如果租约谈不下来，根本没有下手的理由了
所以风险不一定都能完全规避，但是至少要知道风险在哪里，然后再下手

circleyue

其实现在是个卖店的好时候。
个人认为经济下行，过去的报表数据不可靠，特别是圣诞节的数据不可靠。
最可靠的会是明年1-3月的数据。
等等别急。明后年会有一大把店铺出售。
个人想法阿

madrista

Hay St 的那个TAKA？之前我每周五中午和几个好友必去的地方之一啊！生意挺火爆的，无论是堂吃还是外卖。。

楼主要是收购成功，希望牛肉的味道不要变哈。

xdhym

如果房东不同意续约，还是不买的好。

小名

按lz的描述，貌似这个是原主人卖店的好时机。按照2年半回本来算，年净赚20w的生意卖54w也不算太便宜吧，加上这个租约风险，看起来不算是个好买卖吧。
买生意这事，原主人的出售理由也只能听听而已吧。

lowprofile

因为房东有产权，租客的权利总是有限的，就算可以利用规则拖一拖，如果房东到时候不肯续约，租客也没法形成事实使用的。。。
感觉澳洲比较赚钱的还是房地产，不管是居住用的还是商业用的，自己不是owner，议价的时候就没有优势，供需结构的原因吧。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 25-12-2012 19:24 编辑 ]

FJ47

原帖由 circleyue 于 25-12-2012 16:12 发表

                               
登录/注册后可看大图

其实现在是个卖店的好时候。
个人认为经济下行，过去的报表数据不可靠，特别是圣诞节的数据不可靠。
最可靠的会是明年1-3月的数据。
等等别急。明后年会有一大把店铺出售。
个人想法阿

有道理。虽然，有点阴暗。。。^_^_^_^
那么，索性“暗”上加“暗”

建议楼主，盯住此店。
待两三年后，租约难续之时。
大刀接盘。。。

writer

个人觉得如果要买这个店风险比较大。

一，现在正是旺季，这时候的280每日，可能到明年最淡季可能会降20%，严重也可能有40%。（数据只是个人经验，也可能不对哈，可以忽略）
二，租约是很大的问题。之前签了三个五年固定租金，过了十五年年之后租金应该会涨，而且我觉得涨的幅度应该会比较大。


建议等到圣诞高峰过了之后再看看店里的客人人数。：）

berserkyjc

有些店，别看客人很多，但是不赚钱；有些店，别看客人看起不来不多，但是很赚钱。
TAKA只收现金是个很大的优势。
进去看看主要材料的消耗就知道生意如何了。

日本老头退休？手上有两个店？为什么另外一个店不卖？

1，确定房东是现在不愿意加一个5年的OPTION，还是5年后一定不续租。这是两种情况。
2，第一种情况，SHOW给房东的中介 你得财务实力，做生意能力和经验。5年内至少按时最好提前交房租。1年内生意稳定，续租的可能性会比较大。即便房东卖房子，带租约的商业地产比较好卖，而且要价高。
3，最差的情况，房东不续租，如果生意属实，30万以下买进，做四年还是可以的。四年中，如果有好的位置可以搬过去。（如果你没有其他很好的投资机会）


关于接手生意，LZ自己才干了两年而已，不要小看原来的老板。速度，质量，服务等，平衡要把握好，轻易不要改动，保住你得客户。

关于生意贷款，基本上很难拿到，很正规 很正规的生意也就能贷款不超过25%。这个店基本上是贷款不到的，要准备好自己的资本。

lowprofile

原帖由 berserkyjc 于 26-12-2012 02:43 发表

                               
登录/注册后可看大图

有些店，别看客人很多，但是不赚钱；有些店，别看客人看起不来不多，但是很赚钱。
TAKA只收现金是个很大的优势。
进去看看主要材料的消耗就知道生意如何了。

日本老头退休？手上有两个店？为什么另外一个店不卖 ...

生意贷款没有房地产抵押的话，贷款利率也吓死人了吧。。。

berserkyjc

9%左右，看你得渠道和能力

三线忘淮

现在没事了吧？

everbright02

非常感谢  berserkyjc, low profile，xavy的分析。
资金是自有的。没有打算贷款。
因为在澳洲也晃了不少年了，自己本身没有很专业的技能，打工这条路应该是很难。所以就安家立业来讲，还是要做个小生意。
其实我也闲了一段时间了，再闲下去真的也很难受。西奥的生意，看来看去，基本没看到自己有兴趣的。加上自己的资金有限，这个日本餐厅似乎是为数不多的选择之一。
这个日本老头子似乎是爱卖不卖的样子，他在旁边切鱼，让我在旁边问问题，我问下他要不要坐下来谈，他只摇头，英文也不好。
我现在的想法就是如果租约确定5年后不租，我就砍价。不过30万，这个日本老头肯定是不会接受的。40万可以试一下。

[ 本帖最后由 everbright02 于 27-12-2012 11:55 编辑 ]

QWERTYASDFG

一个好的餐馆30-50万不算贵.我接触和了解过几家华人餐馆,都远不止这个价钱.而且还是没什么生意的.即便是自己新建一个这样的餐馆,大概也不止这个价钱吧.而且还要慢慢积累客户.假如3万一个星期.一年就有一百多万的营业额,这个价钱应该是值得的.至于租约方面LZ也不用太过担心.只要能够经营的好.维持或者有些提高.看不出业主有什么理由不租.而且就算是不租或者漫天要价.在附近找间类似的也不会太困难.除非他的租金远低于市场价.怕的是业主要求签更长的租约.到时候不想做也脱不了身.
唯一有些担心的是,150万的营业额只有20万的利润,是不是太低了些.靠薄利多销定位的市场,通常不很稳定.20%或者以上的利润率比较合适.

[ 本帖最后由 QWERTYASDFG 于 27-12-2012 16:11 编辑 ]

everbright02

taka市场定位是低档的日本餐厅，人均消费还不到10元，所以利润率可以说是非常非常的低。不过，这个我倒不觉得是很大的问题。薄利多销，只要有一个量，利润率低一些也可以的。营业额方面，我觉得应该还是会比较稳定的。

[ 本帖最后由 everbright02 于 27-12-2012 16:33 编辑 ]

QWERTYASDFG

原帖由 everbright02 于 27-12-2012 16:20 发表

                               
登录/注册后可看大图

taka市场定位是低档的日本餐厅，人均消费还不到10元，所以利润率可以说是非常非常的低。不过，这个我倒不觉得是很大的问题。薄利多销，只要有一个量，利润率低一些也可以的。营业额方面，我觉得应该还是会比较稳定的 ...

如果您不担心量的问题,我觉得应该没有什么可以担心的了.利润过低的生意抗压能力也小很多.因为很多钱会花在固定的expenses上了.比如房租水电人工等.一但做不到量,立即就亏.只是PERTH的人口太少,靠量来维持生意的不太多.所以不清楚怎么能做到最小风险化.

DUCKML

占个位问问大家，这边生意都是从哪看到的，网上看了不多，如果是20-25w的餐饮去哪看比较好？
还有这里中介是谈成收中介费还是其他方式？ 第一次不太懂，谢谢大家抽空给我站短或者直接在帖子回我（不好意思lz） ；）

QWERTYASDFG

原帖由 everbright02 于 27-12-2012 16:20 发表

                               
登录/注册后可看大图

taka市场定位是低档的日本餐厅，人均消费还不到10元，所以利润率可以说是非常非常的低。不过，这个我倒不觉得是很大的问题。薄利多销，只要有一个量，利润率低一些也可以的。营业额方面，我觉得应该还是会比较稳定的 ...

对了,又看了一下您说的消费,客流量和营业额的关系.如果按您说的3万一个星期.300人一天.按六天计算.需要一个人平均消费17块.或者10块一个餐,需要每天500个客流量.才可以做到.

QWERTYASDFG

原帖由 DUCKML 于 27-12-2012 18:23 发表

                               
登录/注册后可看大图

占个位问问大家，这边生意都是从哪看到的，网上看了不多，如果是20-25w的餐饮去哪看比较好？
还有这里中介是谈成收中介费还是其他方式？ 第一次不太懂，谢谢大家抽空给我站短或者直接在帖子回我（不好意思lz） ；）

www.reiwa.com.au