关于贷款，房产买卖（投资），税务方面的问题都可以写进来，便于大家讨论

stevensun2

上次聚会大家对贷款，房产买卖（投资），税务方面有一些的问题，大家可以发在下面，我会尽力解答，也希望能抛砖引玉, 同时提供免费帮坛子里的朋友查房子的历史交易记录，需要查询的请加我QQ,然后把房屋的地址发给我

[ 本帖最后由 stevensun2 于 17-6-2011 13:21 编辑 ]

金鱼和农夫

有些问题可能不太容易提出来，得你先起头说说才想得到。

上次大家问最多的好像就是投资房退税，要不你就从这里开始，给介绍一下投资房的选择和相关税务以及各类房子的回报特点? 还有就是买了自住房后，投资房的贷款应该怎么做最好，这个是你的强项了

我给你这贴共享去生活版，对其他城市的人也有借鉴吧。

stevensun2

恩，投资房退税主要有几大类税务优势
1.印花税，装修都不能抵税的，只有在卖房的时候加到你的cost base里面，但是当卖的时候这些钱可以用来减少NET PROFIT从而抵税，比如增值了20000，但是买印花税交了8000那NET PROFIT是20000-8000
2.如果投资出租房期间房屋的设施有些坏的或者老损，这些钱可以用来抵税
3.在投资房维护上花的钱+利息上花的钱+物业管理费+地税-租金所剩余的钱都可以用来抵税
4.每年可以找专门的公司帮你做房屋折旧，如果是10年以内的房子基本上会做到10000以上的折旧（公寓最高），这个可以拿来抵税。（家具的折旧也可以做进去）
5.卖房子所产生的中介费也是可以拿来抵税的

然后是投资房增值税的缴纳
1年内卖出的话 NET PROFIT 需要全部加入你的个人收入来缴纳个人所得税。
1年以后卖出 NET PROFIT 中50%不用交税，还有50%需要加入你的个人收入里面来缴纳个人所得

[ 本帖最后由 stevensun2 于 24-6-2011 10:39 编辑 ]

stevensun2

明天我会列下OFFSET+INTRESET ONLY这个最佳组合的用法

麦田

好帖，要顶！

stevensun2

对冲账户英文叫OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通
首先OFFSET ACCOUNT的作用：
我来举个例子
贷款下来后银行会给你一个贷款账户，如果你贷款30万，贷款账户的BALANCE就是 -30万。 如果你开一个对冲账户（性质和存款账户一样，没有管理费） 然后你在对冲账户里放10万，那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息，比如第二天你又放里20万进对冲账户，那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付，每2个星期付和按月付，要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

所以其实对冲账户和存款账户的性质一样，可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。

休息休息再写OFFSET ACCOUNT的好处

stevensun2

OFFEST ACCOUNT的好处主要有3点

1 最大程度上来节省利息
你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户，这样打进去的当天就开始抵消贷款利息，从而最大化的抵消利息。
2.资金的最大自由化
因为OFFSET ACCOUNT 能随时自由的存取，要用的时候就拿出来（拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息）有多余或者赚了就可以放进去抵消利息，可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少，所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意，因为他能增加您的CASH FLOW.
3.潜在的税务利益
澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候，你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话，你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE，导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点，OFFSET ACCOUNT也不例外，他的缺点就是要付年费，年费每家银行不一样，从180-395不等，但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款，年费只要交一次，简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个，只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了，一般贷款申请费为500-600不等。

stevensun2

今天太晚了，明天我会说说只还利息的好处和配合对冲账户后所带来的优势叠加

金鱼和农夫

我说你还是组织个讲座吧，找个好天气团团坐，来点下午茶，给大家上回科普教育，有问题好当场回答。

dwarfpuffer

真是好人啊

stevensun2

哈哈，谢谢农夫，我都可以

stevensun2

澳洲银行贷款一般有2中还款方式一种是只还利息第二种是本息全付，很多国内过来的移民受国内贷款的影响认为本息全付好，可以少还些利息。不过在澳洲不尽然。在2种情况下只还利息是有好处的。

1.因为澳洲有所谓的NEGTIVE GEARING,也就是说房子的支出大于租金收入。这样的情况下多出的部分可以用来抵税。所以很多在买投资房的时候都是贷款越多越好，因为可以抵税。所以只还利息的情况下可以维持高额的利息从而更好的来抵税。 （从税务角度）

2.当使用对冲账户的时候本+息的还法就多余了，因为你可以把本金放在对冲账户里，这样可以做到资金的最大自由化而且同样可以起到抵消利息的作用，因为之前我们说了你放在对冲账户里的每一分钱都能拿来抵消贷款里的本金额度从来起到抵消贷款利息的作用。 （从资金自由和管理角度）

总结以上可以说如果买投资房 （对冲账户+只还利息的方式是最好的），澳大利亚的贷款期限一般最多30年，只还利息的期限一般为5年或者10年。但是只要在只还利息的期限到期的时候做一个REFINANCE,就可以再给你5年或者10年的只还利息的期限，这样的操作一般比较少人知道，呵呵

danielwang

好人，搬个板凳听讲座啊。

stevensun2

之前说了本息全付的贷款的还款期限可以分为一个月一付，一个星期一付，两个星期一付
建议大家尽量选择最短的还款模式，就是1个星期一付，因为本息全付的还款方式来说，还款的间隔越短你最终的还利息的总额就越少。但是只还利息的话就没有影响了。

休止符

版主呢，
这样的帖子再不加精没有天理啊。。
建议推荐的我爱我家大板块下并设精。。。

休止符

只是对于3楼的印花税有点疑问，
这个应该是资本支出，是不能用来抵税的，
但是卖房时可作为购房成本，用来减少资本利得税。。。

stevensun2

呵呵，所以说我没去做会计，哈哈，理解我的意思就好了，太专业的次我也就用不上了，毕竟是做贷款和房产的，会计方面的问题因为是需要用到所以又周边的会计师告诉我的，可能会有一些小的偏差，大家多多谅解

金鱼和农夫

原帖由 休止符 于 10-6-2011 13:38 发表

                               
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版主呢，
这样的帖子再不加精没有天理啊。。
建议推荐的我爱我家大板块下并设精。。。

我看得太投入还真疏忽了，谢谢提醒!

圆满的考拉

原帖由 休止符 于 10-6-2011 13:41 发表

                               
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只是对于3楼的印花税有点疑问，
这个应该是资本支出，是不能用来抵税的，
但是卖房时可作为购房成本，用来减少资本利得税。。。

我还在想印花税到底能不能抵税。。。

stevensun2

投资房的话可以，自住房就不行了

stevensun2

还有个问题我的客户问的比较多的就是关于没有PR的人事可以不可以买2手房，答案是可以的不过有限制

1。 无澳大利亚有效签证的海外投资买房：海外投资者在澳大利亚只能购买新房或者期房，澳大利亚和中国期房是有区别的，中国的期房大部分在订购的时候就要全付或者贷款付，但是在澳大利亚购买期房，订房的时候只需要付10%甚至更少的定金。其他金额在房屋交接的时候支付。

2。 持有一年以上有效签证的留学生买房：依照现在的规定可以买一套2手房（仅限用于自住目的），而且必须经过FIRB(FORIGN INVESTER REVIEW BOAD)APPROVE， 一般会在28天以内APPROVE. 在完成学业离开澳大利亚时需要卖掉负责将由政府强制拍卖。购买新房或期房就没有限制。也可以买地建房但是买地后必须在2年内动工。海外投资者和留学生学生也可以贷款买房，最多可以贷款银行对房价估值的80%。
      
       再补充一下，现在要是没有PR或者CITIZEN的朋友，如果持有有效澳洲签证（一年以上）可以买一个2手房作为自住目的，你买这个房子的时候需要特别注意里面有没有租客，FIRB审批的时候会看，要是房屋交接的时候里面有租客或者有租约的房子就不会批准，所以请特别留意。

taszj

正在学习中ING

xofish

steven好厉害！ 可以在西人大学做老师了！
咨询一下，像163那样的签证， 还不是pr，按照你说的能买一个2手房自己住，
但是过来之后还没有工作，没有收入证明， 怎么办呢？ 能贷款不？
163的打工不容易，也没高收入还款。生意也不容易做。英语也要学那么几个月，估计一年半年要吃老本的。
那么，如果是一次性全额付款，有什么利弊？
请指教啊， 谢谢！

圆满的考拉

晕了，投资房的印花税到底能不能在第一年用来抵税捏。。。。
是全额抵税还是按银行的贷款利息抵税。。。

stevensun2

可以在第一年用来抵税，是全额抵税

stevensun2

可以贷款，可以做一个海外收入证明，然后贷款80%，现在如果一次付清的话，现在利息很高，会在汇率上吃亏不少。可以先贷款，到时候汇率低了再换些钱放在对冲账户里这样既可以节省利息又可以避免汇率上的损失

我的霍巴特

原帖由 stevensun2 于 14-6-2011 20:11 发表

                               
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可以贷款，可以做一个海外收入证明，然后贷款80%，现在如果一次付清的话，现在利息很高，会在汇率上吃亏不少。可以先贷款，到时候汇率低了再换些钱放在对冲账户里这样既可以节省利息又可以避免汇率上的损失

这个办法好。

圆满的考拉

原帖由 stevensun2 于 14-6-2011 20:05 发表

                               
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可以在第一年用来抵税，是全额抵税

THX!

stevensun2

今天再说说买房砍价的技巧，很多人问我房子砍多少钱的比较合适，这个问题我觉得是因房而异，主要要看房主为什么要卖：
1. 如果急卖当然能砍的比较多，这个要问中介，有的时候中介会告诉你，尤其是像现在这样房产市场比较低迷的时候。
2.还有就是看有没有其他人出价，如果超过1个人出价就会变成多人出价现象，中介应该给每个出价的人一个Multiplable offer form,这样可以告诉你不止1个人出价，也可以避免中介恶意抬价。这种时候中介一般会叫所有买家出BEST OFFER,因为中介回同时拿所有的OFFER给卖家看，卖家从中选择最好的价格。所以如果当你见到中意的房子，越早出价越好，因为这样你会有更长的时间去谈价钱。
3.当签好合约后还是有机会讲价的，就是在做完房屋检查的时候，一般房屋检查都会有这样或那样的小问题，你可以用这些问题跟房主再讲2000-3000，因为一般到了这个程度卖家也不希望因为这些小钱把整个合约CRASH掉。

lampardcao

好人啊，学习很多！