悉尼房产咨询/税务/怎样的房子strata费低

tailai99

楼主的帖子十分有用，收藏啦！
想请楼主帮忙分析下我的情况：我们买了一套老房子，房契上是我爱人一个人的名字，他属于non-resident (但我属于resident，他在澳洲的时间比较少，我待的时间多些，是主申请人，但我们目前都是TR）。
1，如果房子在一年后出售，比如买价50W，卖价55W，那么需要缴CAPITAL GAIN的税是多少？
2，除此增值税外，还要交其他税么？
3，如果房子在出售时，我们已经取得了PR，那么税率有否不同？
4，如果房子在卖出前一直空置，既没自主也没出租，是否可以？
5，作为non-resident，在澳洲没有工作，那么出租房屋如何缴税？
6，如果房契上把我的名字也署上，是否能减低一些税？如果要共同署名，那么应该找什么部门申请更改房契呢？

问了这么多问题，实在不好意思。但还是期盼能从楼主那里得到答案。多谢！

shthh

路过帮顶，，，

蓝色热带鱼

1，如果房子在一年后出售，比如买价50W，卖价55W，那么需要缴CAPITAL GAIN的税是多少？
2，除此增值税外，还要交其他税么？
3，如果房子在出售时，我们已经取得了PR，那么税率有否不同？
4，如果房子在卖出前一直空置，既没自主也没出租，是否可以？
5，作为non-resident，在澳洲没有工作，那么出租房屋如何缴税？
6，如果房契上把我的名字也署上，是否能减低一些税？如果要共同署名，那么应该找什么部门申请更改房契呢？


应该先从问题3开始回答
3房子现在在老公名下，只有老公的身份与税务有关。PR的税率表和非PR是不同的，当然PR优惠些。
1如果房子在一年后出售，比如买价50W，卖价55W，那么需要缴CAPITAL GAIN的税
如果你老公是pr，那么这是他的唯一房产，不需交税。
如果你老公是非PR=(55-50)/2=2.5万*0.29=7250$
2没有
4问题没明白，“是否可以”可以什么？
5作为non-resident，在澳洲没有工作，那么出租房屋如何缴税？（租金-成本）按年纳税，例如租金3万，利息1万，房子折旧1万，缴税=（3-1-1）*0.29=2900$
6 如果房契上把我的名字也署上，是否能减低一些税？理解为你说的是增值要交的税，理论上是，如果你的工资不太高的话。
如果要共同署名，即变更房子现在的所有人，你需要联系下过户师。

tailai99

想进一步问下，
“如果你老公是pr，那么这是他的唯一房产，不需交税。如果你老公是非PR=(55-50)/2=2.5万*0.29=7250$’
这里非PR情况，除以2是指一年后出售增值税率减半么？

另，问题5，房屋出租
“例如租金3万，利息1万，房子折旧1万”这里的“利息”是指还贷的利息么？如果利息大于租金，是否就不用缴税呢？

再次感谢！

蓝色热带鱼

这里非PR情况，除以2是指一年后出售增值税率减半么？ 是的,持有1年以上

“例如租金3万，利息1万，房子折旧1万”这里的“利息”是指还贷的利息么？是的,只是利息, 不包含本金

如果利息大于租金，是否就不用缴税呢？是

tailai99

真心感谢热带鱼的无私帮助！

蓝色热带鱼

别客气，FREEOZ精神，我为人人

unamedplayer

如果你老公是pr，那么这是他的唯一房产，不需交税。

如果要共同署名，即变更房子现在的所有人，你需要联系下过户师。

“例如租金3万，利息1万，房子折旧1万”这里的“利息”是指还贷的利息么？如果利息大于租金，是否就不用缴税呢？

1) make sure the property has been declared as PPOR and it has not been rented for more than 6 years.  

2) You need to pay stamp duty as if it was purchased from the market.

3) And you can carry on the loss to subsequent years.

[ 本帖最后由 unamedplayer 于 13-2-2011 15:28 编辑 ]

tailai99

多谢！但请问PPOR是什么的缩写？如果我们准备在一年后取得PR后，在原址上将老房推掉，新盖成两套的话，是否就变成一套自住一套投资？那么那套投资房如果卖的话，怎么收税呢？问题有点复杂，多谢指教啊。

阿土伯

good.

unamedplayer

PPOR = Principle Place of Residence.

Your case is quite complicated and you'd better consult a qualified tax accountant.

btw, how do you construct two residence on the same lot? Do you want to subdivide or just build a granny flat?

原帖由 tailai99 于 13-2-2011 18:29 发表

                               
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多谢！但请问PPOR是什么的缩写？如果我们准备在一年后取得PR后，在原址上将老房推掉，新盖成两套的话，是否就变成一套自住一套投资？那么那套投资房如果卖的话，怎么收税呢？问题有点复杂，多谢指教啊。

蓝色热带鱼

Subdividing and amalgamating land   
        

Subdividing land
If you subdivide a block of land, each block that results is registered with a separate title. For capital gains tax (CGT) purposes, the original land parcel is divided into two or more separate assets. Subdividing the land does not result in a CGT event if you retain ownership of the subdivided blocks. Therefore, you do not make a capital gain or a capital loss at the time of the subdivision.

However, you may make a capital gain or capital loss when you sell the subdivided blocks. The date you acquired the subdivided blocks is the date you acquired the original parcel of land and the cost base of the original land is divided between the subdivided blocks on a reasonable basis.

Note: When the profit is ordinary income

You may have made a profit from the subdivision and sale of land which occurred in the ordinary course of your business or which involved a commercial transaction or business operation entered into with the purpose of making a profit. In this case, the profit is ordinary income (see Taxation Ruling TR 92/3 – Income tax: whether profits on isolated transactions are income). You reduce any capital gain from the land by the amount otherwise included in your assessable income.

Example

Land purchased before 20 September 1985, land subdivided after that date and a house built on the subdivided land

In 1983, Mike bought a block of land that was less than two hectares. He subdivided the land into two blocks in May 2008 and began building a house on the rear block, with the intention of using it as his home. The house was finished in August 2008 but he did not use it as his main residence. He sold the rear block (including the house) in October 2008 for $250,000. Mike got a valuation from a qualified valuer who valued the rear block at $150,000 and the house at $100,000. The construction cost of the house was $85,000.

Mike acquired the rear block before 20 September 1985, so it is not subject to CGT. As the new house was constructed after 20 September 1985 on land purchased before that date, the house is taken to be a separate asset from the land. Mike is taken to have acquired the house in May 2008 when he began building it. Mike made a capital gain of $15,000 ($100,000 – $85,000) when he sold the house because he did not use it as his main residence.

As Mike had owned the house for less than 12 months, he used the 'other' method to calculate his capital gain.

Example

Dwelling purchased on or after 20 September 1985 and land subdivided after that date

Kym bought a house on a 0.2 hectare block of land in June 2008 for $350,000. The house was valued at $120,000 and the land at $230,000. Kym lived in the house as her main residence. She incurred $12,000 in stamp duty and legal fees purchasing the property.

Kym found the block was too big for her to maintain. In January 2009, she subdivided the land into two blocks of equal size. She incurred $10,000 in survey, legal and subdivision application fees and $1,000 to connect water and drainage to the rear block. In March 2009, she sold the rear block for $130,000.

As Kym sold the rear block of land separately, the main residence exemption does not apply to that land. She contacted several local real estate agents who advised her that the value of the front block was $15,000 higher than the rear block. Kym apportioned the $230,000 original cost base into $107,500 for the rear block (46.7%) and $122,500 for the front block (53.3%).

The cost base of the rear block is calculated as follows:


Cost of the land
$107,500

46.7% of the $12,000 stamp duty and legal fees on the purchase
$5,604

46.7% of the $10,000 cost of survey, legal and application fees
$4,670

Cost of connecting water and drainage
$1,000

Legal fees on sale
$3,000

Total
$121,774


The capital gain on the sale of the rear block is $8,226. She calculates this by subtracting the cost base ($121,774) from the sale price ($130,000). As Kym had owned the land for less than 12 months, she uses the 'other' method to calculate her capital gain.

Kym will get the full exemption for her house and the front block if they are used as her main residence for the full period she owns them.

tailai99

好复杂呀。等我准备建房/卖房的时候一定找你来算。

蓝色热带鱼

2011年1月31日，新洲开始执行这项新修正的法案，规定了租客和房东各自的权利和义务，供大家参考。

附件为1M,无法上传，请需要的同学，站内短消息我

[ 本帖最后由 蓝色热带鱼 于 24-2-2011 20:21 编辑 ]

蓝色热带鱼

1 房屋结构篇
  现在悉尼市场上的公寓房有几种
  一.老unit,这类房屋一般有20年以上的年纪了,外墙为砖,砖木结构
  二.多层砖木结构新房
  三.多层全砖结构新房,全砖结构,即外墙为厚砖,其中以双砖结构为最佳,所谓双砖结构是在双层砖的中间留有5厘米的空间,就像保温瓶,这类房子冬暖夏凉
  四.高层钢筋水泥新房


2  物业管理费用

  物业管理费,称Strata,少的400/季度,多的1000多
  一.老unit,如果房子结构好,这类房的管理费理论上是最低的,实际上由于砖木时间长后,各部分容易位移,所以会需要修补,7年开发商质量保证期过后,这钱就是业主们出了.
     物业管理费就贵了,如果再遇到业主大会提取sinking fund,1000/季度不是不可能
  二.多层砖木结构新房, 如果有电梯,热水和空调系统独立的话,600-700/季度,房龄长了后,费用上升速度较快
  三.多层全砖结构新房,如果有电梯,热水和空调系统独立的话,600-700/季度,房龄长了后,费用上升速度一般
  四.高层钢筋水泥新房 如果热水和空调系统不独立,而且小区有健身房的话,物业费至少1000,有些甚至达到2000/季

   看房时,从内外部结构,热水器位置,空调机外机位置可以作出物业费趋势的初步判断

aareon

这个房子的贬值评估，都差不多的，还是有些能把房子贬值评的高点呢？

蓝色热带鱼

理论上ATO的标准下，应该一致
但是，有的surveyor 提供有偿服务:：上门查看房子并估价，可以多为您找到成本， 折旧数字就能多些

蓝色热带鱼

原帖由 蓝色热带鱼 于 12-4-2011 11:00 发表

                               
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1 房屋结构篇
  现在悉尼市场上的公寓房有几种
  一.老unit,这类房屋一般有20年以上的年纪了,外墙为砖,砖木结构
  二.多层砖木结构新房
  三.多层全砖结构新房,全砖结构,即外墙为厚砖,其中以双砖结构为最佳,所谓 ...

补充:
从外墙面的涂料也可以判断出将来的strata fee是否会忽然升高,有些涂料不耐久,3-5年会产生难看的污迹,重新喷涂一次需要花费几万,每户人家就需要分摊不少的strata fee

greatinfo

知识贴，学习ing

妮南

有参考价值。

蓝色热带鱼

公寓房物业费strata levy数字的重要性
大家买房,现在贷款一般都选择interest only配合off set的方法
如果你的贷款35万,那么 每月利息在2000元左右
每贷款17000元，每月付利息100元
如果您家物业费1000/季度， 另外一家700/季度
相当于您负担的房价比另外一家贵了17000元左右。

[ 本帖最后由 蓝色热带鱼 于 22-4-2011 11:41 编辑 ]

蓝色热带鱼

根据专业公司的研究，投资物业的折旧利益可以高达投资物业收益的62%。难怪该.公司负责人，物业折旧测量师Paul Bennion说：“如果投资者不申报您的合法扣税权利，跟拥有投资物业却没有租客一样吃亏。”　　不少投資者不知道按現行的法例，他們可以申報特定的資産折舊和稅務優惠。由於不知情，也們失去了合法的稅務優惠。經年累積，這筆錢的數字是相當可觀的。

　　DEPPRO的調查顯示，只有20%的投資者知道怎么利用他們的合法權益去申報收租物業折舊。這些申報了折舊的投資者，得到的利益在買入物業的第一年中有的每周高達$300。如果可以充分利用折舊扣稅，不但可以爲投資者每年節省數千元的費用，還有可能令你的投資物業的供款時間縮短幾年。

折旧的定义与基本原则
　　澳洲稅局的“折舊指南“指明：在賺取報稅收入的過程中發生的支出是可以扣稅的，而獲得這種産生收入的資産的成本可以在指定的時間里逐步"注銷"，這就是所謂的折舊。如何計算折舊，操作起來頗複雜，但其基本原理卻很簡單。
　　對於投資物業，資産折舊有兩種方式可供選擇：
　　1、建筑物和地基，即主体工程（Capital works）
       投資者可以為物業的主體工程申報折舊。它是根據建築的日期計算的。目前折舊率有兩種，一種是2.5%，一種是4%，這是由以下幾點決定的：
　　1）建築日期
　　2）建築類型（住宅、工業用房、商鋪、寫字樓）
　　3）租約類型（長期或短期）
       對於普通的出租住宅來説，稅務局規定的使用壽命通常是40年，即折舊率為每年2.5％。
　　主體工程是一個廣義的概念，包括對主體結構的各類建設、擴建、改建和翻修。但是，關於擴建、改建方面的稅務條例相當復雜，這與簡單地購置一套已經建成的房屋再申報主體工程折扣不一樣。因些，如果有這方面的問題，最好直接咨詢會計師或折舊專家。
　　2、其它可折旧的资产
　　除建築物主體結構之外的、其它與投資物業有關的存在著使用年限和會貶値的資産，在使用年限內可以逐年折舊。例如，物業投資者可以為物業的傢具裝備和陳設，例如地毯、電器、燈飾等等的殘舊和破損申報扣稅。
　　澳洲稅局去年訂出了一套關於這些可折舊的物品的比較完整的定義和使用年限。
　　對於“其它可折舊的資産”，稅務局提供了兩種折舊計算方式：
　　第一種辦法稱為“基本費用”(Prime Cost)。
　　這種方法假設資産在使用年限內均匀地損耗，因此適用固定的折舊率。
　　另一種方法稱為“價値遞減”(Diminishing Value)，
它假設資産的貶値速度逐步減慢。

计算折旧率的方法
　　稅務局公佈的折舊率是根據使用年限和折舊方法而定的。
       按照“基本費用”方法，折舊率為100％除以使用年限。因此，如果一項資産的使用年限是4年的話，折舊率為25％（100％/4）。
　　按照“價値遞減”方法，折舊率為150％除以使用年限。因此，假設一項資産的使用年限為4年，折舊率則為37.5％（150％/4）。
　　舉例説明：
　　假設您的出租物業新添了一套$1，200元的傢具，使用壽命為5年。
　　每年折舊率為：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　       100%/5=20%                        150%/5=30%
　　第一年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　　$1200*20%=$240　　　　　　$1200*30%=$360
　　第二年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　　$1200*20%=$240　　　　($1200-$360)*30%=$252
　　第三年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　$1200*20%=$240　　　　　($1200-$360-$252)*30%=$176.40
　　第四年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　　　$1200*20%=$240　　　($1200-$360-$252-$176.40)*30%=$123.48
　　第五年折舊費：
　按“基本费用”方法计算　　按“价值递减”方法计算
　　             $1200*20%=$240　　($1200-$360-$252-$176.40-$123.48)*30%=$86.44

　　注：按“價値遞減”方法計算，資産在使用年限結束後仍尙余少量價値未被完全抵銷，可在之後一年內抵銷掉。而按基本費用方法，資産在使用壽命結束後則可以完全抵銷。納稅人士通常會選擇用價値遞減法計算折舊，這樣在頭幾年可以獲得較高額的扣稅。

如何通过折旧获利
　　專業物業折舊測量師Paul Bennion説：物業租務市場有升有跌，但無論市道如何，物業投資者都可以享受為投資物業申報折舊的利益。如果投資者不申報您的合法權利，就象擁有投資物業卻找不到租客一樣吃虧。”
　　那麼，物業投資者怎樣通過折舊獲利呢？我們可以通過以下案例來分析：

　　王小姐與朋友在雪梨北區合夥經營著一盤地板生意。她每年可以獲得$50,000元的基本薪金，在財政年度結束即2005年6月30日前可以赚取$25,000元利潤分成。
　　兩年前她買下了一項投資物業。她簽約買下了一套一睡房的公寓，價値$260,000(包括所有後期費用)。她支付了10%的首期，物業可在2004年7月1日開始交付出租，租金每周為$300元。
　　發展商提供三年期7%的租金回報保証。王小姐雇請發展商介紹的租務經理為她打點出租事宜，租務經理收取8.5%的佣金。另外，稅費與雜費每年共計支出$2500元。
　　王小姐的物業帶$30,000的配套設施，包括名師設計的傢具、優質地毯及電器和廚房設備。這些物品自開始使用之日起預計有十年的使用壽命。她也可以按建築造價$180,000為基礎申請主體工程折舊。
　　王小姐向銀行申請了90%的貸款（$234,000），貸款利率為每年6.7%。她每周的還款額為$301.50元。
　　根據以上數據，王小姐2005年6月30日之前的物業收入與支出匯總為：（右表）?
　　1. $30,000x(100%/10)= $3,000
　　2. $180,000x2.5%=$4,500
　　按以上計算結果，王小姐的繳稅金額應該為（下表）
      项目         合计
租金收入          $15,600
出租管理费      ($1,326)
贷款利息          ($15,678)
税费和杂费       ($2,500)
现金亏损           ($3,904)
设施折旧           ($3,000) 1
主体工程折旧  ($4,500) 2
亏损                    ($11,404)

　　根據以上分析，可以看出王小姐擁有投資物業後，其稅後的現金流增加了：（下表）
没有物业                               有物业
薪金收入：$75,000             薪金收入：$75,000
物业投资亏损：                   -($11,404)
可扣税收入：$75,000        可扣税收入：$63,569
需交税：$23,755                需交税：$18,244

　　因此，顯而易見，購買投資物業令王小姐在該年度的稅後收入增加了。
　　到底折舊是如何起作用的呢？王小姐之所以可以受惠，是因為她的資産折舊費$7,500元可以減低她的可扣稅收入。王小姐只為物業的附屬裝備支付了10％的首期，但卻可以用這些裝備的100％的價値作為折舊基礎，並且可以將這些設施的利息用於扣稅。

折旧存在的风险
　　那麼，是否説明折舊稅永遠隻有好處沒有壞處呢，也不可以這麼説。
　　折舊隻是一種工具，如果使用得當的話的確可以成為投資者的有利法寳。但一旦使用不當卻會變成一把雙刃劍：有時候可以幫助投資者，有時候卻會令粗心大意的人受損失。
　　折舊的意義是：它通常假定一項資産到達了它的使用壽命就需求更換。因此，即使折舊不是一項實質的現金開支，但也代表了資産費用的分攤以及表示有朝一日需要實質支出費用以替換這項資産。
　　1、昂贵的设施容易贬值
　　王小姐買的帶時髦地毯和現代設計的高級公寓是為了吸引一個付得起高於市場價租金的好租客。
　　這可能是對的。但是一旦這個物業被居住過及這些設施被使用過，它們的價値就會消失。就好比你將一部新買的車開出車行一樣，車的價値就立刻減低了。
　　這個選擇最致命的缺陷就是當租期一過，你手頭上的好租客可能會轉移到其它更新更好的住所。所以，如果你想要一直留住租客的話，你就要每5年就要花上一筆裝修費用，令你的出租物業保持時尙格調，吸引租客。許多投資者往往在租期過後才意識到這個問題。
　　2、存在最大利益限制
　　折舊只有在您有稅務需要抵銷的時候才起作用。一旦您解除了稅務責任，那麼折舊的利益就不再有意義了。
       我們可以再以王小姐的例子來分析一下，如果她打算購買三五個甚至十個這樣的物業的話會有什麼結果。

物业数量            三个                 五个                 十个
租金收入           $46,800           $78,000          $156,000
出租管理费       ($3,978)           ($6,630)          ($13,260)
贷款利息           ($47,034)         ($78,390)        ($156,780)
税费和杂费       ($7,500)           ($12,500)        ($25,000)
现金亏损           ($11,712)         ($19,520)        ($39,040)
设施折旧           ($9,000)           ($15,000)         ($30,000)
主体工程折旧     ($13,500)        ($22,500)       ($45,000)
亏损                    ($34,212)         ($57,020)        ($114,040)

　　根據以上的計算，王小姐的繳稅額為：
物业数量         三个                  五个                  十个
薪金收入         $75,000           $75,000           $75,000
物业投资损失 ($34,212)         ($57,020)       ($114,040)
可扣税收入      ($40,788)         ($17,980)       ($0)
需缴税额         $9,228             $2,360                $0

　　根據以上數據，我們可以看出當王小姐的物業資産組合不斷擴充後，她的稅後收入的變化：

物业数量             三个               五个               十个
薪金收入             $75,000       $75,000         $75,000
现金亏损             ($11,712)     ($19,520)     ($39,040)
需缴税额              ($9,228)      ($2,306)           ($0)
税后现金收入         $54,060     $53,174       $35,960

　　根據以上分析，得出的結論是，如果王小姐不斷購買此類型投資物業的話，她的稅後現金收入將會下降。
　　一開始的時候，購買一套投資物業的確比不作物業投資可以得到更多的稅後收入，一直至購買第5套物業都可以起到這樣的作用。然而，一旦她的收入稅被免除以後，利用投資物業退稅的作用就消失了。
　　這意味著什麼呢？這意味著通過購買負扣稅的物業，王小姐就要依賴其高薪的收入來補償折舊費。如果王小姐一直工作的話也未嘗不可，但這與“財務自由”的意念相悖。“財務自由”是指通過正確的投資為投資者帶來額外的工資收入，令投資者不再有工作的負擔。
       可以説這種投資方式並沒有錯，而且一但王小姐擁有的物業增値了，她就可以獲得可觀的收入和財富增値。　　但如果投資物業的目的是為了達到“財富自由”，盡快擺脫工作的束縛的話，購買負扣稅的投資物業則未必能達到預想的效果。

sonne

一个PR和另一个海外人士（非澳洲PR)是否可以联名买房？买房时有什么限制？是否可以买二手房？
这两人关系为婆媳关系。
另外，投资房是什么概念，是首次买房贷款的时候以投资为名义，还是已有一套自住房然后再买第二套非自住房？
谢谢。

蓝色热带鱼

一个PR和另一个海外人士（非澳洲PR)是否可以联名买房？
可以
买房时有什么限制？
海外人只能买一手房
是否可以买二手房？
不可
政府规定如下：
You do not need to submit an application for approval to acquire real estate in Australia if:

you are an Australian citizen living abroad;
your spouse is an Australian citizen (not a permanent resident) and you are purchasing residential real estate in both names as joint tenants (not tenants in common);
you are a New Zealand citizen and you are purchasing residential property;
you hold a permanent resident visa and you are purchasing residential property;
you are purchasing new dwelling(s) from the developer, where the developer has pre-approval to sell those dwellings to foreign persons;
you are acquiring an interest in a time share scheme which does not permit you (and any of your associates) more than 4 weeks entitlement per year;
you are purchasing certain residential real estate in an Integrated Tourism Resort (ITR);
you are acquiring an interest in developed commercial property valued below $50 million generally; $5 million for heritage listed properties; or $1005 million for US investors;
you are acquiring an interest in developed commercial property where the property is to be used immediately and in its present state for industrial or non residential commercial purposes. The acquisition must be wholly incidental to the purchaser's proposed or existing business activities;
you are acquiring an interest by will or by operation of law (such as, a court order regarding the division of property in a divorce settlement, but not if both parties simply agree to transfer property without a court's intervention); or
you are purchasing property from the Government (Commonwealth, State or Territory, or local).

greatinfo

学习了，谢谢楼主

ybli

折旧费还是可以claim回挺多tax得，不过要叫qualified quantity surveyor 做，这个钱也可以claim tax deduction. 我上次做了个，那些门阿，窗阿都可以折旧的。。

carsales1

专业果然专业，呵呵，

yazi

专业

蓝色热带鱼

4月就業數據意外疲弱，澳大利亞4月就業人口意外減少2.21萬人，首當其冲的是全職就業人口鋭減，市場減少對澳洲聯儲近期加息的押注。金融市場反映出聯儲6月加息可能性降低。
　　澳洲統計局上周四(12日)公佈數據顯示，澳大利亞4月就業數據意外疲弱，澳大利亞4月就業人口意外減少2.21萬人，經濟學家此前預期爲增加1.8萬人。首當其冲的是全職就業人口鋭減，市場減少對聯儲(RBA)近期加息的押注。
　　疲軟的就業數據表明，就業市場狀况並非預期般的那么強勁，且令市場對聯儲將在多快時間內上調目前爲4.75%的利率存疑。
　　周四出爐的數據顯示，澳洲4月全職就業人口減少4.91萬人，此前兩個月激增超過8萬人；而失業率持穩于4.9%，因求職者人數減少。
　　失業率低於5.0%的同時伴隨着通脹壓力的上昇，從而支持澳洲聯儲進一步收緊貨幣政策。
　　摩根大通首席分析師Stephen Walters指出："失業率是關鍵因素，因爲就業數據所包括的訊息非常喧鬧。我們仍預計失業率會低於5%。因此這仍是一個經濟相當穩固的信號。"
　　Walters認爲，該報吿對澳洲聯儲而言可能是中性的。他表示："他們將看到失業率仍低於5%。
　　這是擔憂的來源，但他們不會過于擔心就業人數的振蕩。"
　　澳洲利率期貨最高漲幅達10個跳動點，而銀行間利率期貨最高漲7個跳動點。7月合約暗示，聯儲6月不可能加息。
　　金融市場反映出澳洲聯儲6月加息的可能性降至13%，此前爲33%。

蓝色热带鱼

澳洲首府城市獨立屋價値4月份全線下跌，悉尼中位價跌0.3%，至$667,500，3月份悉尼跌了0.6%。
　　Residex總裁John Edwards評論稱，中位價的下調並不劇烈，從現階段而言不必擔心。但是，整個市場向下的趨勢則甚爲少見。
　　上一次澳洲首府城市全面下滑發生在2008年6月，正値金融危機。再早一次則是1990年6月，當時澳洲正步入經濟危機。Edwards先生説，此前的兩次，下跌原因都比較明顯。
　　侯巴特是跌幅最大的首府爲2.3%，中位價降至$380,500。
　　Edwards表示，由於侯巴特市場相對較小，因而對調整來説更敏感。
Edwards 先生説，墨爾市已開始進入調整階段，儘管其銷售量持續強盛，中位價跌0.2%，至$599,500。
　　“墨市正處於開始調整時期，所以進入這個市場需謹愼，而其它城市則都臨近拐點或已經過了循環的低谷。”
　　“未來數月可能還會持續有輕微的調節，但這個市場値得關注及買入。”
　　Edwards先生總結道：“在目前這種形勢下，加上其它弱勢的經濟信息，儲銀應充分考慮到利率的影響，因爲市場的信心是很重要的。”