趁早置业还是等候调整？

stevensun2

随着澳洲储备银行于去年底展开加息周期，以及联邦政府缩减首次置业津贴，许多有意置业人士寄望房价会出现明显调整，盼“入场”门槛降低而晋身成为“有楼”一族。然而，房价过去一年却未见显著下调，甚至录得温和升幅，越来越多人大叹买房难。有房地产专家甚至推测，一山还有一山高，悉尼的中位房价在10年后会涨至超过100万元。　　
　　
Genworth住宅买家信心指数显示，只有四分一受访者认为今年是置业的好年头，人数比率较去年的五成低了一截。
　　
报告指出，由于按揭利率上升，加上物业维修保养费用上涨，业主把增加的成本转嫁给租户，致令租金越来越贵；与此同时，纵使租户不欲再捱贵租，但在楼价不断上升的情况下，要做业主真的是更加艰难。
　　
短线可下调　长期仍向上
　　
不过，现在不买楼的话，是否真的可以等到房楼大跌的一天呢？
　　
《物业投资者》杂志引述Metropole Properties创办人耶利表示，面对利率趋升、环球经济尚未完全摆脱双底衰退的风险，以及失业率可能进一步上升，他不排除房价长步伐会在短期内放缓甚至停下来，惟长线升势应不会受到影响。
　　
Plan B财富管理的房地产顾问穆尔说，澳洲房市过去15年的大升市，背后主要动力来自低息环境、贷款额占物业价格比率不高，以及银行的贷款条件较宽松；不过，在未来15年里，信贷环境恐怕不会再像对上15年那么好，因此房价升势真的有机会放慢下来。
　　
WBP房地产公司的行政总裁柏比斯认同负担能力房市有举足轻重的影响，假如房价上升速度与普罗大众的工资增长幅度脱轨，许多有意置业人士或会打退堂鼓。他并称，中位房价一旦升到55万至60万元，置业负担能力将会恶化，这就像2003年的情况差不多，房价升势煞车，并经历了长达5年的冷却期。
　　
“澳洲物业策划”的董事岩士唐认为，唯有全球爆发另一次灾难性的经济危机，澳洲市的升势才会真真正正停顿下来，但观乎过去两年金融海啸期间，本地房市也不见得大倒退，反而续有增长，所以，人们若因为这个原因不去投资房产，实属忌人忧天。
　　
事实上，许多房地产专家认为，澳洲房市纵使有可能在短期内温和下调，但长线趋势依然向上。
　　
悉尼中位房价估计年涨逾6%
　　
“澳洲物业监察”（APM）的经济师贝尔说，关于澳洲住宅中位价可攀上7位数字的讲法，其实并非痴人说梦，尤其是在那些首府城市。他指出，以悉尼为例，房屋名义价格每年只要平均升值5.5%，10年时间就可以升越100万元。
　　
贝尔表示，长期而论，住宅的名义价格应该与经济增长步伐一致，预计每年平均增长差不多6%，即是3.5%的国内生产总值增长，加上2.5%的通胀率。
　　
Metropole Properties的耶利估计，到2010年，澳洲8个首府城市的中位房价都会超过100万元，到时中位房价最高的首府城市将会是达尔文，达1,460,300元。反之，目前中位房价最高的悉尼，10年后的中位房价会升到1,203,583元，但由于预测年均升值率“仅”为6.62%，不及尔文和墨尔本等城市，悉尼的中位房价届时的排名会降至第6位（见表）。


澳洲首府城市房预测
城市   2010年3月中位价值（元） 10年期平均年升幅    2020年预测中位价（元）
达尔文     501,500                11.28%        1,460,300
柏斯       481,000                11.67%        1,450,475
墨尔本     547,500                10.16%        1,440,865
布里斯班   469,000                11.81%        1,432,120
堪培拉     501,500                10.74%        1,390,965
悉尼       643,000                6.62%         1,203,583
侯巴特     362,500                11.98%        1,123,861
阿得雷德   400,000                10.48%        1,083,669
资料来源：Metropole Properties 　 　

　　
Plan B财富管理的穆尔说，中位房价升越100万元是有可能的事；在1980年代和90年代的时候，也没有多少人估计房价可以升到目前的水位。他并称，若住宅供不应求的问题未能解决，房价升幅将会被“人为地”推高至超过通胀率。
　　
穆尔又称，新移民对住屋需求十分殷切，假如人口趋势预测准确的话，房价长线都会向上。
　　
对于中位房价可能升越百万元大关，自住人士和投资者又可如何应对呢？
　　
多位专家表示，大家应关注自己的需要和能力，而不是过度担心中位房价会否达至7位数，预测未必是百百准确的。他们并称，投资者只管要知道房价有可能在未来10年倍增，但不代表他们的投资组合一定会有一倍升幅。
　　
参考APM的资料，一些城区的中位价尽管未达到100万元，但其实区内一些优质物业的价格早已超过此数目。

悉市各城区房屋价格预测
邮区编号 城区 09年底中位价（元） 楼价每年变化预测（%) 10年后中位价预测 （元）
                                   3年 5年 10年
2007   Ultimo   750,000         19 8 8           1,651,982
2008   Chippendale 715,000      10 5 7           1,366,912
2009   Pyrmont 915,000          14 7 10          2,358,380
2010   Darlinghurst 820,000     1 2 5            1,365,279
2021   Paddington 1,304,500     4 4 8            2,767,025
2022   Bondi Junction 1,120,000 11 5 8           2,483,960
2023   Bellevue Hill 3,000,000  2 3 7            6,164,384
2028   Double Bay 2,222,500     4 2 8            4,939,506
2035   Marouba 920,000          3 2 7            1,763,333
2038   Annandale 806,000        6 4 7            1,650,917
2044   Tempe 541,750            3 1 8            1,128,819
2048   Stanmore 777,750         5 4 8            1,634,852
2077   Hornsby 560,000          2 1 5              927,811
2085   Belrose 828,750          3 2 6            1,522,053
2099   Dee Why 697,500         -2 -2 4           1,028,554
2113   North Ryde 732,500       7 3 8            1,511,426
2116   Rydalmere 470,500        2 0 6              835,359
2118   Carlingford 575,000      0 -1 5             897,218
2131   Ashfield 644,500         5 1 5            1,009,438
2137   Concord 870,000          4 3 7            1,745,014
2140   Homebush West 560,000   4 -2 7            1,116,014
2144   Auburn 412,500           3 0 6              724,069
2158   Dural 692,500            1 3 6            1,229,631
2165   Fairfield 357,000       3 -2 7              728,280
2170   Liverpool 345,000       1 -2 7              650,410
2194   Campsie 548,000          6 1 6            1,001,013
2203   Dulwich Hill 695,000     8 3 8            1,467,046
2208   Kingsgrove 587,250       3 0 5              999,602
2217   Kogarah 630,000         5 -1 6            1,102,500
2230   Cronulla 950,000         1 1 4            1,432,540
资料来`源：APM *只列部份城区 　 　 　 　

[ 本帖最后由 stone66 于 1-11-2010 11:28 编辑 ]

Dreamhouse

估计这个问题
每一个人看法都不同

这样吧

自住的话，什么时候都是好时机
投资的话，确保是闲钱，那就怎么也不会赔钱了。

stevensun2

恩，一个转帖，其实自住房来说很多人盯着50万以下的市场，现在就是个不错的时机，买家可以有很多选择。投资来说，投资有很多种，建议大家投资自己熟悉的投资产品。以回报率高风险小为原则

[ 本帖最后由 stone66 于 1-11-2010 11:28 编辑 ]

妮南

根据每个人的情况了，已经准备了多少首付？家里几口人？职业是否稳定？健康状况如何？……

一套自住房总是要考虑的，到老了可以不支付房租了。而事实上也有不少澳洲老人到老了还没有还清房贷，而且当他们在年轻时买房或建房的时候房价还不象现在这么高。

喜欢买投资房的人也有各种类型，对高收入者的投资房抵扣税政策Negative gearing是一个因素吧。有的是真有实力，第一套房子已经付清了，那么再买第二套，另一套可以出租。也有的第一套房子还刚买不久，利欲驱动，贷款额度到最大限度，一心期盼房价升值。……

不管是买自住房还是投资房，贷款40万30年，若不能加速还贷，30年的利息就超过40万。目前的房价已经令年轻的澳洲人，年收入在6万的中等收入者无力支付，因为本地人的消费观念与华人不同，他们只能接受工资收入的30%来供房。而澳洲房价难以保证在下一个十年再涨100%，投资就是投机。

[ 本帖最后由 Rondy 于 1-11-2010 13:43 编辑 ]

luyangcy

这个讨论很多了，自主，越早越好。 澳洲的房产是高估了，但也不多，毕竟工资水平在哪儿摆着。