让人一头雾水的offer

aprilpoon

过去一个多月看房，连上今天，一共出了3次offer，每次的结果都不一样，让我觉得这offer的技巧和买房的规矩，实在很让人无所适从

第一次offer发了贴，开50万中介说有人比我出得更高，拒绝我后又加了两次inspection，后来听说很快卖出去了。那很可能是并没有出得比我高，只是中介或业主希望卖得更高。

第二次房子更好，我们开了51万，这次中介好像比较诚实，说有人比我们高，52万。那我说就算了。谁知他第二天给我打电话说52万的人这几天不能签合同，问我愿不愿意把51万的offer put into writing。如果业主等不及或最后什么原因他们签不成，我就有希望了。我说可以，立即上周二就签了written offer。谁知之后中介就找不到人了，直到周五发短信说他们定在今天和52万的人签合同，看到时怎样。周五没给我消息，今天周六继续找他，不接也不回电话。

我们今天看到一个房子也觉得挺满意，也出了offer。谁知又有另一个故事。这个房子中介有两个人一起卖。我给offer的时候，听得出那个中介挺满意我们的价钱。谁知过了几分钟，他打过来说他的同事现在正在去业主那边，另外有人开了价业主很可能会接受。我问他们开多少，他说我不知道，我们之间不能discuss offers. 我一下子糊涂了，问，是你们同事间不能discuss offers? 他说we're not supposed to discuss offers when it's being negotiated. 我还是不明白，但他说如果业主不接受他们的价格，我就把你的pass过去。我在电话里简直是晕得都不会问了。

大家说，第二次offer的这个中介为什么不回我了？是因为反正今早又开了一次open house他们希望多拿几个offer？而第三次这家为什么不能把两个offer都给业主让他们自己选？是因为同事间的竞争？

这个买房，斗智斗勇，时也运也，实在太折腾人啦！

stone66

是的，智力和运气

championlu

祝福LZ
买房不容易

新生活主张

首先，你需要了解中介，卖方和买方三者的关系，你不要把中介划到卖方一伙，中介就是中间人，它斡旋在卖方与买方之间，它的唯一目的就是尽快地把房卖出去，好拿佣金，房价多点少点对他的佣金影响不大。

所以，当中介看见真正的买家尤其是打算出offer的，一般他会紧紧地follow up。但有两个情况决定了他的行为：

1,  卖家的心理价位：
如果有人中意这个房，出了合适的offer达到卖家的心理价位，他们就会劝服卖家接受offer，尽快签合同；如果有几人同时出offer，并且都高于房主的心理价位，一般他会取高者并敦促尽快签合同，否则出offer的很可能会有其他更合适的选择而放弃这个房子，这样offer低的就在毫不知情的状况下出局了，你的第一个offer就是这种情况，的确有其他人出offer，而且比你高。

如果买家出的offer都没达到卖家的心理价位，中介就会一方面拼命游说卖家降低价格接受offer，另一方面，他会努力说服买家提高offer，有可能会诈称有别人也对这房感兴趣，你不买就别人买走了，他会看你的反应，既不想把你一下子吓跑，又希望你能够提高出价，这样如果能达成一致，他就省事了，否则房子放在那里拖着总是个事，说不定几个星期甚至几上月都卖不出去，而当初出offer的人又买了别处的房子。所以，当卖家的心理价位高于买家的出价时，中介干的事就是拼命在买家与卖家之间斡旋，两头游说试图达成交易。

2,  房子的受欢迎程度：有的房子各方面条件很好，很多人都喜欢，这样，中介就不缺offer，他自然对买家不会太上心。而有的房子条件不好，即便拼命降价也无人问津，这样，一有人有意向，他立刻盯上，试图促成交易。

Offer多是口头上的，没有形成书面offer，并没有什么约束力，也就是个意向，有的人出了offer也不一定真想买，另外一个很重要的情况是，有的人offer了后，不确定银行能贷多少，可能最终发现贷不到原先预想的那么多款，所以，中介在没落签的情况下，通常会把2个出offer的人同时给hold住，一方面催高的那个尽快签，另一方面，会拖住出低offer的那个，这样，如果高的那个没签，还有低的这个后备，这就是你的第二个case的情况，如果高的那个落签了，他自然不会再找你了。其实这里，你少做了一件事，你应该告诉中介，你的offer有效期只有2天，过了2天，你的offer就自动失效了，因为你同时offer了另外一个房子，你别让中介拿你当枪使！

你第三个case，是有这种情况，虽然比较少，即同一个公司，可能会出现两个业务员同时处理一个房子，这样，他们二者之间是竟争关系，应该是不太好谈价格。你的中介的同事已经先入为主，而且你的中介还没掌握到对方offer的情况，所以，敷衍了你一下，你要真喜欢这房的话，可以打电话follow up一下情况，或者抓紧直接给出一个击败别人的价格，这种情况需要你对市场比较了解，能较为准确地估出这个房子的价格。

Anyway，good luck to your house！

[ 本帖最后由 新生活主张 于 17-7-2010 21:52 编辑 ]

aprilpoon

原帖由 新生活主张 于 17-7-2010 21:38 发表

                               
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其实这里，你少做了一件事，你应该告诉中介，你的offer有效期只有2天，过了2天，你的offer就自动失效了，因为你同时offer了另外一个房子，你别让中介拿你当枪使！

你说到点子上了！签完书面offer，中介说他当晚就能见到业主，马上就能给我回复，谁知道他一拖就是4天。我真是没有经验呀！

结果，第三次offer虽然是给了，我们心里还是比较喜欢第二个房子，既然中介还没最后通知没了，我们想再等一天吧，所以跟第三个房子的中介说我们要到周一才能签合同。谁知人家业主说不愿意等了，和另一个出价的人今晚签了。

不过我们心态还是比较好，Menai这个区好房子也多。看房的事暂告一段落了，因为我感觉下周应该能生了，生好休息好再重出江湖吧

非常感谢新生活主张的分析！

thomas680102

顶！你的分析很到位！

原帖由 新生活主张 于 17-7-2010 21:38 发表

                               
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首先，你需要了解中介，卖方和买方三者的关系，你不要把中介划到卖方一伙，中介就是中间人，它斡旋在卖方与买方之间，它的唯一目的就是尽快地把房卖出去，好拿佣金，房价多点少点对他的佣金影响不大。

所以，当中 ...

ausdream

LZ说的非常专业,实际就是一堂房产销售的案例课程,大家一定收益不浅