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LZ，哪里都有骗子的.........
ZT：出租惹下祸事！加拿大华人新移民的2套房产被没收 加拿大都市报
郑女士在中国是一个事业有成的企业家，在广西拥有大量房产，2001年移民时账上存款已超过百万加元。她在移民前就认识了老移民张先生(化名)，张对她们一家从移民落地、办理证件等都照顾有加。
在中国就经营房产出租业务的郑女士在接受记者访问时表示：当初她刚来到加拿大语言不通，立刻想到了购置房产出租养生的办法。她一次就准备投资购置两套住房，计划一套自住一套出租。张先生劝她资金要分开匯入，以免引起麻烦。郑女士就先后分别匯了5万和7.5万加元到张先生账户上，她也自带了部分资金用于首付。她表示，张先生一直很讲信用，两笔匯到他账上的资金都如数交给她付房款。
2002年10月她首先以首付30%房款，在万锦市购置了一套房产，然后又按计划返回中国，第二套住房还没有交接。张先生就帮郑女士出租第一套房屋，据张先生给法庭的书面报告称，他于2003年初在本地中文媒体上刊登广告出租房屋，很快就找到一对年轻人租客。
郑女士找到租客之后就离开加拿大，租客2003年2月入住就开始种大麻，并且直接从电力主线窃电，被电力公司发现举报，4月便被约克区警方查获。张先生因为经常出入该房而被警方拘捕，房客则一去无踪。郑女士得知此事之后于5月提前返回，看到才转眼之间房屋就被变得面目全非，非常生气和痛心。
郑女士声称：经过庭审张先生最终脱罪，但经过后来若干年的官司和逐步披露的案情，她个人认为房客涉嫌与张先生串通一气种大麻，且她认为张先生也知道那对租客的下落，但推脱得一干二净，只剩下她这个可怜的房东。
郑女士在接受记者专访时表示，整个事件不仅仅是她的房屋遭到破坏，由于郑女士在购房时，先后有巨额匯款进入张先生的账号，随后购买房屋，而张先生又找来租客种大麻，张先生的前妻另案种大麻罪成立，控方认为这有可能是一个犯罪团伙。没有足够的证据，但控方仍然认为郑女士的资金来源和用途可能与犯罪有关，经过7年的漫长庭审，法庭决定没收她两处房产。
谈及此事郑女士更是觉得自己太倒霉，买了房子首次出租就遇到大麻客不说，找的律师也是什么事不做。她也是通过朋友介绍找到一名西人律师，由于文化差异，西人律师对她这种随意就把钱转到他人账户上的做法感到诧异。郑女士表示，他们不理解华人的行为，比如说我们有时候嫌匯款麻烦，在当地找一个中国家人需要匯钱的，这边把钱打到他账号上，中国那边找个亲属换人民币就行了，这在西人中是不可能行得通的做法，她说也说不清楚。再加上语言不通，最终连她的律师都不相信她是清白的，也就不把她的案子放在心上，出庭经常迟到或者就不去，也不收集对她有利的证据，比如她在中国本来就有的成功生意，常年的税单还有张先生的供词等，律师都不收集，法官因为她无法证明资产来源，而终判没收她的房产。
郑女士称：经过长达7年的庭审，原来对她百般刁难的检控官慢慢发现，这个被告有些怪。一般来说，真正的大麻屋主大多希望快刀斩乱麻，尽快交罚款，找机会赶快赚回来。买房子也只付5%首付，一旦被查什么都不要了，因为时间陪不起。有打官司的几年时间，再种大麻也收了几十茬了，堤内损失堤外补。但郑女士是个例外，为了自己的房产和清白，愣是打了7年的官司。郑女士说检控官也看到她的律师毫不负责，时常不出庭也不提供有力证据，最终以检控官获胜而告终。这些情况导致检控官也开始反思，认为郑女士案中有冤情，开始帮助她向法官申请人道求情，希望不没收她的房产。也帮助郑女士投诉她的律师，并希望得到律师协会的赔偿。
据郑女士介绍，律师协会看到这宗律师完全不作为的投诉前所未见，竟然以为律师和她串谋骗取律师协会的赔偿，搞得郑女士四处碰壁。而检控官的上司也反对为她翻案。
郑女士称，这次惨痛的出租和旷日持久的官司，让郑女士付出了沉重的代价。据她介绍，她聘请首个律师花了5,000元，后来找的那个她认为是不负责任的律师前后花了4,500元，案发后维修房屋花了8,000元，因窃电电力局罚电费5,000元，空气检测费8,000元，银行贷款处理12,000元，后来翻案聘律师看资料用去8,000元，换律师看资料又用了2,000元。现在律师每小时200 元，已成惊弓之鸟的她四处和律师咨询已经用去了5,000 元。她为此案前前后后已经用去了8万多，如果加上两栋房产几年来付的款被没收的话，损失已经接近70万。
郑女士对记者说，我都不知道该相信谁了，律师再贵只要收钱办事就行，就担心收钱不办事，耽误时间还要赔钱。比如说如果2003年就把房子收走，这剩下六年来她也不用每月付贷款，现在可好几年来每月供款都要充公了，损失越来越大。
就大麻屋的问题，开办大麻屋解决方案公司的科诺克(Dana Curnock)在接受记者采访时说：“如果一个寻求租屋的人看上去印象不错，也出示了证件(可能是假的)，甚至一下子付了几个月的租金，什么条件都答应。这不说明什么，而且很有可能你掉进了一个陷阱，未来损失的不仅仅是房租，还有巨额的维修费用，甚至是失去自己的房产。”
精明的科诺克看到装修大麻屋的市场很大，就开办了这个特殊公司，负责警方查获大麻屋的后事料理工作。记者与他联络的时候，他正在Milton勘查一个大麻屋，匆匆驱车赶来，采访期间还接了几个预约电话，看来大麻屋还真的不少。
看到记者对他的职业毫不了解，他开始详细地解释。如果警察查封大麻屋之后，警察会把种植大麻的设备拆除，把大麻搬走，留下的会是一片狼藉。科诺克得到这个大麻屋地址名单之后，便会上门造访。因为警察搜查之后，会将该住宅查封，断电并贴上一张黄条子，上书：“不安全房屋、禁止居住”。三周之后电力安全局 ESA (Electrical Safety Authority)将房屋断电，市政府会要求屋主在60天内，对房屋进行维修检测，达到符合居住标准。
他的公司就是负责清理遗留下来的烂摊子，包括除霉、空气检测、墙体恢复，具有官方认可的签字权。而这其中花费则根据实际情况各不相同，比如除霉在1万到3万之间，法律授权费 2000 -10,000元，卫生检测在3,500-10,000元，返修费5,000 -60,000元。之所以价格很高，他解释是因为需要从基础结构上把霉去掉，有的需要还新的干墙板，蒸汽清洁所有缝隙等，这样才能通过空气质量检测，工程量比较大。
因此说出租房一旦被用作大麻屋，损失租金事小，后续处理的花费绝对不菲。不少房东为此背上沉重的包袱，有的工程公司不具备签字资格，房东一般首次遇到这种事情，往往飢不择食，随便找一个公司就来做。结果花了大价钱却不能通过市政府认可，科诺克把这类房东称作第二重受害者。随着投诉的增多，各个市政府开始注意这一行业的混乱问题，正在逐步建立一个合格企业名单。
科诺克表示以往房东采用不得不付巨款整修的方案，现在不少有预谋的大麻屋业主仅仅付5%的首期付款，一旦事情败露就撒手而去，把这个包袱甩给银行。银行在半年前的做法是先雇他们这样的清理公司，把一切做好再把房子放到市场上销售，这样做往往周期很长。因此，现在银行的做法是把房子收回来，就直接挂牌销售，谁愿意要谁要，新业主自己去办整修和审验的工作。一般买这样房子的人也不是自住，往往是低价买入装修后高价卖出。
地产经纪陈先生向记者表示，他知道太古附近一个大麻屋就是这种情况，买主买下40万左右，整修一新卖出50多万，前后也就是几个月的时间。
眼见过众多房东被大麻客欺骗的故事，科诺克也总结了不少防诈骗的经验。他表示，不少种大麻的租房子用的都是假证件，虽然地址姓名照片一应俱全，如果你真的按图索骥，一准找不到这个人。他说最简单的方法是到信用局调查租客的信用记录，假证件是没有信用记录的。或者让租客提供前屋主作为介绍人，以便了解其以前的经歷，不过要小心骗子会介绍自己的同伙做前房东。
除此之外，别图省事一定要签署租房合约，注明每月要来看一次房;不要一次收几个月的房租，最好每月上门收租;要求租客买房屋保险，保险公司等于变相检查租客身份的真实;索要租客的电费单，如果用电量过高说明家里有大功率设备，或者几乎不用电也不行，租客有可能干脆是偷电种大麻;还有一个方法就是告诉邻居房屋出租出去了，要他们帮助照看有没有异常，留下自己的电话以便告知。
Nestmann 咨询公司总裁Mark Nestmann曾经过做过20年的罪案记者，具有丰富的调查经验，写过十几本有关资产保护的书籍，目前也是美国律师协会和专业记者协会的成员。
他在2007年撰文指出，在加拿大如果你的私人财产怀疑与犯罪有关，而你又不能证明那些财产是清白的，政府就会没收。这种没收是民事案件，不能通过刑事辩护来抗辩，也就是说无物业主人可能没有被控任何刑事罪名，而财产无法证明与犯罪无关即可被没收。
安省从2001年引进民事没收法案，用来对付日益猖獗的有组织犯罪活动，允许省政府罚没那些直接或者间接由犯罪所得，或者部分或者全部有犯罪活动所得的资产。
但实际上，没收法案主要是应用于处理大麻屋案件。大部分大麻屋业主都声称他们对种植大麻的犯罪事实毫不知晓，自己也是受害者。但是不知情在民事没收法中不能作为有效的辩护理由，按照加拿大《人权宪章》要求，个人的无罪推理在财产案件中无效，业主需要证明财产的合法来源。
安省总检察长2007年的报告中称，之前4年的170宗诉讼案中，已经罚没财产总值360万加元，其中将近100万元拨给当地警方，由于成效显着全国又有5个省仿效安省推广没收法。不少真正的犯罪分子，在购置资产的时候都采用低首付，高额贷款，使警方认为没有什么油水而放弃没收。
万锦市政府的资料显示，从2006年12月20日到2009年5月，万锦市发现46栋大麻屋。依据加拿大保险局2004年的估算，维修大麻屋的平均花费在 41,000元左右，这个数字不包括租金的损失。约克区警方发现大麻屋之后，要通知所在市政府，警方负责拆除大麻种植设备，清理走种植的大麻和犯罪分子所设的秘密防范机关(陷阱、暗器等保护措施)，随后交由市政府委托专业人员再作进一步处理，直至达到居住标准为止。
万锦市政府在接到警方书面通知之后，在一定时间内要安排人员上门检测，然后作出决定让屋主如何整修房屋。一般来说先封门禁止公众接触，委托专业人员进行空气等专业测试，签署施工令允许维修人员对房屋进行重修，如果仍然无法达标则对房屋完全推倒重建。
加拿大大麻屋无处不在，已经成为严重的社会问题。户外种植也是比较常见的手法，科诺克表示户外种植大麻为了遮挡视线，一般会在地面上挖坑，把大麻种下去之后不至于太高，周围的杂草和灌木可以起到遮挡的作用。还有一种方法是在大麻上方30厘米的高度设置网罩，不让大麻向垂直方向生长只能横向蔓延，正常情况下大麻会长到1米左右。
警方通常对曾经种过大麻的开阔地格外重视，可以借助飞机对地面观察，红外成像装置除了可以探测到温度过高的房屋之外，也可以探测到混杂在其他农作物中间的大麻，大麻种植者后来选择在松树或者柏树下种植大麻，以减少热辐射外泄。如果在室内种植，犯罪分子也采取在房屋内外覆盖隔热材料，来躲避直升飞机红外探测。
警方除了空中红外探测之外，通常在深夜或者凌晨，利用手持红外观察设备进行地面红外探测。那时室外温度较低，比较容易探测门窗外泄的高热。但是警察在没有搜查令的时候也只能从公共区域，比如人行道、马路等处观测。如果有明显的红外证据，可以凭此申请搜查令。
因此犯罪分子经常用密封窗户的方法来防止热能外泄，有的甚至用砖或者混凝土把窗户封死。还有人为了减少热量，一个地点仅仅种植销量的大麻，加热灯耗电量在2000W以下，避免与邻居相比过热。还有人干脆将加建空心墙，制造房中房，中间隔层用空调制冷，防止热量外泄。也有人把下水道当做排气管道，防止从屋顶大量排热引起怀疑。
科诺克曾经在Lindsay处理过一个华裔农场大麻屋，被捕的华裔妇女买了一个农场之后，在废弃的马厩(草料仓)里开始种大麻。为了防止因用电过量引起怀疑，就买了大功率发电机，放置在住宅的地下室里，以掩盖巨大的噪音。从住宅到马厩间埋设粗粗的电缆线，为大麻屋提供电力。由于长期无人居住，耕地荒芜，引起了邻居的怀疑。邻居冒险潜入农场内，发现了大麻屋的秘密，随即报警。 |
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楼主: 小米and小面
发表于 20-5-2010 18:48:57
楼主
典型代表就是来在温州的
咱们一样，酒吧不去，电视不看，最大的爱好就是看书听音乐。。。