买第二个房子贷款咨询

leoann

大家好,因为目前住的房子学校不好,考虑到孩子明年要上学了,在考虑买第二个房子.因为现在存款有限,原来只打算付10%的首付,交贷款保险.跟贷款中介聊了一下,他有2个建议:
1. 增加第一个房子的贷款额: 因为第一个房子已经有点增殖,可以增加第第一个房子的贷款,这个第二个房子的首付就可以达到20%,不用叫贷款保险.
原来我认为这样会增加我的贷款总额,可是想了一下,第一个房子多贷的部分,作为第二个房子的首付,算起来并没有增加贷款的总额,需要交的只是一些申请费用,那还是比交贷款保险划算. 不知道有没有同学有类似的经验,这样做可行吗?
2. 只用老公一个人的名义贷款(因为我的部分收入在做贷款评估时不能作为收入,我们又有孩子),这样可以增加贷款的额度.
有人知道这样做的风险吗?如果今后想再加一个人在房产证明上会很麻烦吗?
万分感谢!

kiki8

我也是有同样的问题，听人说这样可以省了贷款保险，但是如果第二个房子供不起时，银行会把2套房子都收来拍卖，有好也有不好。

清风不写字

原帖由 leoann 于 31-3-2010 04:12 发表

                               
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1. 增加第一个房子的贷款额: 因为第一个房子已经有点增殖,可以增加第第一个房子的贷款,这个第二个房子的首付就可以达到20%,不用叫贷款保险.
原来我认为这样会增加我的贷款总额,可是想了一下,第一个房子多贷的部分,作为第二个房子的首付,算起来并没有增加贷款的总额,需要交的只是一些申请费用,那还是比交贷款保险划算. 不知道有没有同学有类似的经验,这样做可行吗?
2. 只用老公一个人的名义贷款(因为我的部分收入在做贷款评估时不能作为收入,我们又有孩子),这样可以增加贷款的额度.
有人知道这样做的风险吗?如果今后想再加一个人在房产证明上会很麻烦吗?

1，可以，这样可以充分利用房屋增值的部分。你可以让你的银行给你的房子做个重新估值，然后对现有的贷款做一个topup， 把升值部分的80%可以拿来做第二套房子的首付。
假设你的房子原来是50万，现在升值到60万，那就有8万可以拿出来作为第二套的首付。
2，好处是你老公的边际税率应该比你的高，这样可以更多的抵税。风险可能在与财产分割时的纠纷吧，不过我觉得婚后财产应该是共有的，不管谁的名字，都得拿来分吧。财产分割的问题估计得咨询律师
  关于投资房，如果是负现金流，最好在收入高的那一方名下。如果是正现金流，最好在收入低的那一方名下。如果有很多投资房，最好建一个trust，房子都放到trust名下。

[ 本帖最后由 清风不写字 于 31-3-2010 14:22 编辑 ]

西皮二黄

如果是我的话，我会选择第一种方式。买了新房子，旧房子就转成投资房，总贷款不变的话，那么投资房这里贷款，应该越划算。

第二种方式，我不了解。。。

清风不写字

纯粹从资金和税务角度考虑，那个贷款多，那个做投资房

leoann

谢谢各位的解答。我也自己查了一些资料，觉得这个方案还是比较不错。
等晚上和贷款中介聊了一下，我再来更新一下。

weboo

原帖由 清风不写字 于 31-3-2010 14:21 发表

                               
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1，可以，这样可以充分利用房屋增值的部分。你可以让你的银行给你的房子做个重新估值，然后对现有的贷款做一个topup， 把升值部分的80%可以拿来做第二套房子的首付。
假设你的房子原来是50万，现在升值到60万，那 ...

学到了，受教！

freshfish

原帖由 西皮二黄 于 31-3-2010 14:55 发表

                               
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如果是我的话，我会选择第一种方式。买了新房子，旧房子就转成投资房，总贷款不变的话，那么投资房这里贷款，应该越划算。

第二种方式，我不了解。。。

查过ATO的网站，第一种，如果旧房子已经还的款比较多，即在剩余贷款已经很少的情况下想转成投资房，即使再增贷，增贷的部分的利息也不能记入投资的负扣税，除非增贷的部分用来投资或原来用的是offset帐户还的贷。
不过一些broker甚至是银行做信贷的人被问到时都说：只要在settlement以前做完增贷手续，那么就可以用做负抵扣。
并且也有一些人这样做了，把增贷部分的利息之出在年度报税时做负抵扣了。

davis555

采用第一种

leoann

大家好，首先我想说明的是，我说的两种方法并不是二选一，而是可以同时选择的。昨天晚上约好的中介没有来，今天我自己打电话给贷款的银行，约好了下周六谈TOP UP。 到时候再来给大家更新了。

清风不写字

对，是应该同时采用的！

leoann

又咨询了几个朋友，据说是可以房子的TITLE写两个人的，只是房子的贷款写LG一个人的。
但是现在这个问题可能不用担心了，因为我去年全职工作（这个月刚转为PARTTIME），有税单，申请贷款的时候去年的税单也可以，不是一定用用现在的工资条的。
TOPUP的情况等和现在的银行谈了再来更新了。

妮南

房子TITLE和HOME LOAN两个人名字或一个人名字都可以。写两个人名字就免得万一某人发生意外再转名字的事。

产权证是写两个人的名字，意味着是两个人一人一半财产。但也要区分是选择joint proprietor还是tenants in common？若选择joint，一方过世后另一半就自动转给在世的一方。假如选择in common，那另一方可以立下遗嘱把自己的一半房产给指定的某人。

我觉得无论是title还是home loan，写两个人的名字更安全。

[ 本帖最后由 Rondy 于 2-4-2010 19:19 编辑 ]

kiki8

[quote]原帖由 Rondy 于 2-4-2010 20:32 发表

                               
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房子TITLE和HOME LOAN两个人名字或一个人名字都可以。写两个人名字就免得万一某人发生意外再转名字的事。

产权证是写两个人的名字，意味着是两个人一人一半财产。但也要区分是选择joint proprietor还是tenants in ... [/quot

如果首期是我付的，贷款是LG的，也是joint proprietor，假如假如我们不好了，分东西时会不会大部都给贷款人？

妮南

在购房合同时只要签下是joint proprietor，无论是谁出钱还贷的，无论谁出多谁出少，都是一人一半，一个过世后自动将另一半财产留给在世的人。