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arsenal

从资本的用途来分析，存款利率一定低于同期的各种投资平均收益，否则经济不能正常运行了。所以买房子投资长期来看应该是高于存款收益，但在房价某一时段内会出现过高和过低的现象，是由于投机的因素。所以选择买卖时机很重要，有很多参考因素，要综合判断。介绍一个租售比判断的方法，即房屋成本（此处指一手房包含各类杂费）与房屋月租之比正常一般在200-300之间，趋进300就处于高风险区了，高于300就不能投资了。大家可以想一下去年北京的租售比，大都处于300左右，今年下跌是必然的。澳洲的很多地区目前也是这种情况，所以最近在下跌中。
LZ这个帖子很好，很有专业水准，很多回复也很有深度，值得学习。希望大家共同探讨这个话题。

craigie

一个很关键的楼主没考虑到的问题是，贷款25年并不一定要还25年。15年还清会省很多利息。

Henrychen

我很佩服楼主用数字说话，而不是中介用话语来诱导人。

十二门徒

精品帖子！受益匪浅啊，大家再接再厉！

wyan12

哥们，你太逗了，全是硬伤。如果你想说存款比买房划算，你可以有很多计算方法，你想说买房划算也可以有很多计算方法，但真相只有一个。
就说几个问题吧：
你给我说说有啥办法对存款收入免税？？？一句“相信你一定有办法”就解决了？？？对一般收入者来说，这部分收入往往被征收30%的税额，而且如果你没有投资房你拿什么获得大额扣税？？？给我举个例子
25年内存款利息7%???贷款8.7%？？？去看看过去25年的利息再说话。
卖房的时候就要交那么高的税？？你不是有办法免税吗？那么多的存款税都有办法免，为啥这个税就免不掉了？？？
付扣税的计算基于多少收入和可抵扣费用？？？
房子为啥要持有25年？

投资房是否划算不可一概而论，要算。但是你这种比较毫无意义---你拿理想状态下的存款收益和非理想状体下的投资房做比较有意义吗？

西瓜飘飘飘

我刚拿下个房子
以目前的市场状况，我真的感觉到房子几乎没太可能有年均8%有涨势
必竟这是澳洲，不是中国
鬼佬的心态不会花一辈子的时间为个房子付出
再涨下去，试想房子均价到七十万，一年的利率够付二年的房租的
房租不可能涨成这样的吧
唉，我也不知道

aareon

时至今日，再看看这个帖子。。要2年前买个投资房。。现在笑不动了。。要放在银行。。傻了。

d.c.world

你再放两年看看，看还能涨多少。

chenlocus

多哥：我认为你说了也白说，这根本不是你的计算有没有问题的事情，而是人们的心态的问题，一种恐慌性的，以为历史必然会持续的先入为主。。。
想买的还是会买，不想买的还是会等待，这就是命运的安排。。。

牛市就是涨到空头绝望，熊市就是跌到多头绝望。。。

[ 本帖最后由 chenlocus 于 15-8-2010 15:42 编辑 ]

wanglong

继续观望中

kiki8

储户的存款利息不会长期7%，低时4%也试过，而且要另外再打税。可买投资房有税务优惠，房价没什么有没有可能升到那么多，以前老一辈的人他们也是喜欢存款利息，很多都没想过到2010年在burwood买间house要上百万，结果就是要。他们经常就会说后悔没买，早知道当初就买啦。
我个人认为无论什么时侯，人都是需要房子，人会越来越多，地也会越来越少，再说供完收租回报也比银行好，以后房子也可以留给自己的子子孙孙收租。我认为如果有能力的话买房比存款利息好。

d.c.world

目前的状况就是租金抵不掉贷款利息。澳洲的房价在全球也都算是天价了，还能涨到哪里去？难道全球的富豪都傻啦吧唧的挤到澳洲来？

老一辈当年没买的确吃亏，因为那时候房价便宜，现在动辄上百万的房子，多少买得起的。

d.c.world

人越来越多的办法好解决，政府会在某些地方提高容积率，建UNIT或者APARTMENT，不要小瞧政府的力量。

地真的越来越少吗？大部分工业区还待改造，都有可利用余地，只不过速度快慢罢了。

kiki8

我觉得现在在这吵是没有意义的，让时间来证明一确。贫富也取决于他们的想法，做法，还有实际的状况。我身边也很多这样成功的例子，我相信自己也会有这样的一天。

Sharon88

对，时间是检验真理的唯一标准。

西瓜飘飘飘

有不同的意见才是好事
然后不同性格的人就会懂得怎么在生活中取舍
这样就不单调咯

西瓜飘飘飘

原帖由 chenlocus 于 15-8-2010 15:40 发表

                               
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牛市 ...

平市好，就是二头都有绝望和希望

andyyang

楼主的这种计算是很理智的，前几年天涯的空军经常有这样地计算公式出来，都很相似，但事实上，普通人根本没有比地产投资更好的手段，我今年的澳洲股票就亏20%，而且，看看你周围的吧，从来就没有人靠银行存钱发家致富的，当然，每周不断都存一万的除外

andyyang

顺便在这里问一下，一个周租450刀的house，卖价多少是很正常公道的？

kiki8

喜欢你的狗

水调歌头

我觉得楼主计算的有点儿问题。
1.按楼主的估计，房子25年升2倍，本人计算了一下,一年升值4.5%。30年的数据，平均每年怎么都有7%，和楼主拍脑袋认为“合理”的升值幅度相对比，我觉得我更相信数据多一点。当然未来的30年不会和过去的30年一样，但我还是相信那句老话“历史总是惊人地相似”。
2.楼主的租金收入终值加入了时间价值，挺专业的，可是楼主用的是永不变动的房租。实际情况是，房租年年涨，不换涨得少，一换跳一跳，3%的升幅总有吧。

楼主可否把我提到提到的两点加入你的计算，再做一个结果出来。这样，我觉得对大家更有帮助一点。

sara1106

看来还得买房啊！

ESDJK

LZ 厉害, 分析的很详细......
要仔细研究................

tom2007

思路不错

愚夫

强贴留名，楼主和踊跃参与讨论的各位大侠，都是好人。。。