澳洲地產知識必讀-澳洲買房全過程

goldfox

一．寻找房屋信息：
要获取房产市场的信息﹐有很多种方法。当 然﹐使用互联网是最快的方法。其它的信息来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志 房产代理橱窗 'For Sale' 的广告牌 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋﹐向他们提供 细节甚至您的 理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的信息越多﹐ 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是﹐在 房产还没上市时﹐房产代理就会先想到您。

二．看房：
1）记住记笔记 因为您要看很多房子﹐做笔记能 帮您较容易的比较各个房子的特征。
2）检查卖主声明和售房合同 在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐ 称为"卖主声明(Vendor's Statement (or Section 32))"。在新南威尔士﹐ 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。 这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里 读到。
它包括﹕
        一份"title"的复印件 用于显示土地的面积﹐地点﹐ 贷款机构﹐历次卖主的姓名等原始资料。
        计划信息 它告知这块土地是否可以当作为民居 或经商来利用或开发。
        房产是否仍有贷款 开销 诸如市政税﹐水费等。
        建筑限制 建筑许可 是指过去七年中﹐任何新建或改建项目。
        它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。
        其它协议 围绕这个房产发生的与其它人的 协议﹐像围墙﹐建附属建筑物等。
关于这份声明﹐卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。
3）自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房 屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在 房屋检查时﹐应考虑的部份﹕
房子内部
－ 检查一下是否所有的地面都是水平的﹐ 地板和壁脚板(墙 牙子)之间有没有缝隙﹖
－ 轻轻地在木质地板上跳跃﹐以检验它的稳定性。
－ 看看是否有潮湿的迹象﹐包括腐烂的地板﹐墙上或者屋顶 是否发霉﹐屋里是否有霉味。
－ 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的 背后﹐可能就有问题。
－ 检查门或窗是否成直角﹐门框或窗框如果有倾斜的现象﹐是 标明地基下沉。
－ 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器(可在五金电器 店购买)﹐检测电源开关是否正 常
－ 同时打开几个水龙头﹐以检验冷和热水管的水压。
－ 特别是把洗碗池和浴池装满水﹐以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。
房子外部
－ 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。
－ 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子﹐会影响地基。
－下雨时﹐雨水是向院外流还是往房根流﹖比如﹐雨水进 车房。
－ 检查所有的外墙﹐看看它们是笔直还是有裂缝。
－ 要检查一下砖与砖之间的勾缝。
－ 房子的地下通风可好﹖
－ 检查屋檐和水槽的情况。
－ 看看房顶有没有破瓦﹖
－ 检查房基是否下沉﹐腐烂﹐或有白蚁的侵袭。
专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括 建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约 要花二到四个小时的时间。 专业人士不负责检查房屋表面上的不足之 处﹐像油漆刷的不好等。 专业人士会提供给您一份书面的检查报告。 它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。 有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐ 您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与 房产代理讨价还价了。

三．谈判过关
谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。
当您的报价被接受后，您需要立即： 支付小部分定金， 草签购房合同备忘录， 开始办理转让手续 谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的最低价位。 谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。 如果您真的很喜欢一所房子， 那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时最大限度地消除失望心理。 大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价 。
不要告诉房产代理您最多能付多少。如果卖主不满意您给的价钱，一点点增加数额。坚持就是胜利。 当然，有时您可能不那幺走运，譬如说，市场非常坚挺。如果有好几个人同时对同一所房产感兴趣，您得决定一个适当的出价。 在两种情况下，都不要超出你的预算上限。您决不能因为揪住一笔交易不放而被牵着鼻子走，要记住，您的情绪可能会影响您的鉴别力。您可以最终买到一所房产，但您可能也会因此而背上一笔超出自己预算的抵押贷款。 当卖主似乎不太愿意压价而价格仍在您的期望值之上，您不妨告诉房产代理为什幺您认为价格太高了。房产代理可以把您的意见转告给房主，房主还是有可能掂量一下您的论理而把价格减调一点。 如果您的出价被认可了，记住要有 一份书面记录。这包括 双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而 定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。 接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。

四．后期收尾 在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您 乔迁新居前，仍然有不少事需要您 留心。您
将需要做以下这些事： 交换合同 经历"冷静"期 继续转让手续 完成贷款事宜 成交 处理保险事宜
1﹒交换合同 如果买房是通过房产代理或私人交易的途径 (而不是拍卖)，您 的律师或代理人将会逐一检查卖方提供合同的所有细节。这包括： 价格 成交日期 (即你同意全额支付购房款，同时拥有该房产) 动产 (即可移动的包括在所购房产内的财产) 特别条件 (如，贷款，现有房产销售，检查房屋是否满意以及其它您想在最终成交前 卖方应做到的事) 您的法律顾问负责检查合同细节，确保合同没有任何对购房或使用房产不利的内容。 确保售房合同详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具，诸如各种可动产，象窗帘，灯具，活动铁皮房子等。 一旦所有看房结果都很满意且资金上已获书面批准，合同即可签 署。每一方都在自己的售房合同文本上签字，合同要准备好 一式两份。卖主保留您签字的合同文本，您则保存对方签字的文本。 这一过程就是通常所说的"交换合同"。 一旦双方都在合同上签了字，合同就不能更改了。不过，天有不测风云，如果情况的改变影响到合同的任何一方，那幺在介于签字与成交这段时期内，他可以要求修改合同。
2﹒经历"冷静"期 "冷静"期是指买方可以取消合同的那段时期。但不包括拍卖购 房。这段时期开始于交换合同后，长短因各州而异，所以，请向您的法律顾问咨询一下。
3﹒ 继续转让手续 即使您和卖主已交换合同文本，转让手续仍在继续。您的法律顾问会花上一点时间向有关政府机构作更周全的问询，诸如当地市政 厅，自来水公司等。
在所有州，书面形式的土地转让书，销售和征用通知必须备好。除此之外，在房产转让时，您的代理人有责任确保一切地方政府土地税和其它税费无一遗漏。您可能会发现，除购房款外，印花税会是最大的一笔开支了 (这一税费是按照购房款的百分比来换算的)。请教 您 的律师 您该付多少，或者使用我们的印花税计算器把这笔帐算出来。 其它费用包括利息及证书工本费，还有因土地转让和抵押贷款而有的 注册费用。一旦你的合同文本最终签署后，应交给卖主。而在成交之 日(即你付清款项而占有房产)，经对方签字的合同文本应交还与你。结束交易，你应该拿到一份成交声明，详细载明你所欠的款项，包括税收和利率的调整。
4﹒完成贷款事宜现在您需要联系贷款机构，告诉他们您已经报了价准备买房子。贷款机构就会对您准备买的房产估价，如果符合条件，他们会贷款给您，以让您得到足够的钱买房。 如果您还没有决定取哪一种贷款，那就好好钻研吧。选择一种住房贷款有时会令您大伤脑筋，特别是当您时间有限时。请参照房屋贷款批准程序。
5﹒ 成交成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上 讲，成交是房产交易的完成。 您 的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人 (即借给你钱款的人)。一般来说，成交之日是在合同文本交换后的四到六周。 在成交之日，购房款的余额应一笔付清，产 权证书 (载明房产所有权的法律文件) 同时交付。如果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产，那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上。否则，贷款人将得到转让文件和产 权证书。最后，这所房子的钥匙就归您了。 您有权要求在成交之日卖主清空房屋内所有物品。您同时也有权在成交前一刻作最后一次视察。如果发现自从交换合同后，房子有所改变，比如吊灯或窗帘不见了。您的法律代理可以通知卖主，如果房子不回到先前报价时的状况，买方就不会成交。
6﹒ 处理保险事宜一旦房产成交，请 记住一定要为您的新房子买保险：包括建筑物和屋内物品两种保险。您甚至在签署第一份合同时就可以做这事了。这样， 如果卖主的保险不完备或没付款，您的新房产还能处在保险的保护伞下。 贷款机构会强制您购买建筑物保险。一般有两种保险法：置换保险和补偿保险。 置换保险是"以新换旧",补偿保险则是"以旧换旧"。 进一步的保险咨询请参照保险需求。同时，也可以看一下房产服 务，获取有关保险公司的资料。

davis555

jeansman

我爱猫眯

原帖由 goldfox 于 8-6-2008 13:10 发表

                               
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一．寻找房屋信息：
要获取房产市场的信息﹐有很多种方法。当 然﹐使用互联网是最快的方法。其它的信息来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志 房产代理橱窗 'For Sale' 的广告牌 朋友和邻居。 找房产代理  ...

kingsking

原帖由 goldfox 于 8-6-2008 11:10 发表

                               
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一．寻找房屋信息：
要获取房产市场的信息﹐有很多种方法。当 然﹐使用互联网是最快的方法。其它的信息来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志 房产代理橱窗 'For Sale' 的广告牌 朋友和邻居。 找房产代理  ...

谢谢分享。。。

银河

paulinesong

请教楼主，section 32在南澳应该叫什么？是不是我在看房的时候要和中介要的？

beckyzhou

补充一点，就是要慎选你的solicitor/conveyancer，就是楼主所说的法律顾问。不要光看收费多少，经验和专业态度很重要。

我遇过几次有朋友因为solicitor/conveyancer的问题遭受损失，比如：
1、没有进行全面的search，对周边发展情况不明，买下后发现离新造的隧道/高速公路排气口太近。。。诸如此类的环境问题；
2、没有仔细审核合同。有的apartment带的车位只有使用权而没有产权，曾经有朋友为此无法申请到银行95%的贷款，最后无法成交，损失了deposit；
3、材料准备不全导致settlement无法按期完成，这样的话settle就要延后，有些金额要重新结算，如果导致购买方无法如期入住，还有相关一系列的麻烦。。。

kingsking

support
good post

tiantian64

哇！这么仔细啊

goldfox

我只是开个头，大家看看，还有什么值得借鉴的，都放上来，让要买房的DX们能够节约时间，找到自己的最爱！

David_hu

楼主写的真不错。让不懂的人，看了知道大概，谢谢了

亲爱的

谢谢，很有帮助

wangrui1210

谢谢，很有帮助

云在青天水在瓶

jjhongchen

太好了

Elica

春风吹又生

收藏了，以后会用得上！

savusavu

如何找房地产代理呢？dddddddddddddddddddddddddd

AnaCoppola

和国内一样，满大街（有商业的地方，不是指居住区）都是。或者上realestate.com.au上面查。

superxiaozhu

谢谢，很有帮助!

raygreyant

It looks good! 希望能早日用的上。。。

Kenjm

有兴趣了解,路过学习.谢谢楼主.

zlsiva

重温一遍
谢谢lz

小兔绒绒

好贴，收藏了

Johnsonzjs1

非常感谢楼主信息！

qianquan2002

谢谢宝贵的分享

cinsi

good point.请问一下， 我有房子在新西兰，而我打算去澳洲常住，我应该把房子卖了还是留着。centrelink 会不会问海外的资产？

berryjuice

mark一下，以后备用

247cleaning

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