对未来几年澳洲房市的看法

jimmyking

牧马人 发表于 25-11-2014 22:35
美国实体经济已经全面复苏，大量制造业已经回流完毕，并不像以前那么需要压迫人民币升值来抬高中国成本 ...

这么说开始美国逼着人民币升值，等待一定的时候又希望人民币贬值罗。。。

但是不能忘了，人民币兑换外币是受管制的，M2再大，政府管住，修筑一个超级大坝，还是可以维护一个恰当的汇率。

牧马人

hec66 发表于 25-11-2014 22:38
澳元近期还会保持跌势，因为世界经济，尤其是中国经济减速的风险很大。这个时候，市场会选择投资美元日元人 ...

日本已经在用下贱招式了，谁会投资日元呢？

牧马人

jimmyking 发表于 25-11-2014 22:39
这么说开始美国逼着人民币升值，等待一定的时候又希望人民币贬值罗。。。

但是不能忘了，人民币兑换外 ...

如果汇率可以由中国政府单方面决定，经济游戏也就太简单了。中国政府对人民币是有很强的管控力，但不是绝对的，不然不会在美国逼迫下一路升值。既然美国有此影响力，反过来用也一样。最近关于人民币汇率市场化的压力越来越大了……

堰塞湖如果水位太高，怎么修大坝都是挡不住的，更别提中国蚂蚁这么多……

jimmyking

hec66 发表于 25-11-2014 22:38
澳元近期还会保持跌势，因为世界经济，尤其是中国经济减速的风险很大。这个时候，市场会选择投资美元日元人 ...

的确，买澳币跟买股票差不多。今天都快跌了1个点了……人民币小数点后几位动一下就叫暴涨暴跌，澳币这个叫什么？

hec66

mason00 发表于 25-11-2014 16:09
澳洲比较按照市场规律来，分析还是有道理的。不过中国本身就不好说了，其扭曲能力超过我们的想象。如果政府 ...

中国人在房产市场的作用被夸大了。市场的主力还是当地人，只有在个别华人区，华人占了显著比重，其他地区来自华人的推力可能不足5%。我认为澳洲房事是健康的，房价是需求推动型的。澳洲就这么几个城市，每个城市就这么大点地方，每年还有新人进来，现在的房价已经很合理了。说要跌的，多半会失望，涨的少可能是未来几年的主旋律。

hec66

牧马人 发表于 25-11-2014 22:39
日本已经在用下贱招式了，谁会投资日元呢？

过去几年日元一直是国际资本的避风港，未来几年怎样，说不好，看日本经济表现了。

八月的新娘

FREEOZ 商学院！！

牧马人

hec66 发表于 25-11-2014 22:51
过去几年日元一直是国际资本的避风港，未来几年怎样，说不好，看日本经济表现了。

那随着安倍经济学铺开（都铺开几年了），这几年投资日元的钱不是被玩得底掉儿？请问有出处么？

jimmyking

很多时候看起来很有道理的推理，与事实差距就很大。比如前几年（2009）有人分析说，富士康在国内搞不下去了，为什么，一是国内劳动成本增加，工人工资增加，然后工人的素质提高，不那么好管理；还有一点就是很多20岁左右的孩子都是独生子，父母肯定舍不得送他们去富士康。当时觉得挺有道理的。结果还是搞的挺好的。

现在分析澳洲的情况，我感觉很难根据几个简单的事情推断出方向。还是有很多宏观的大数据才行。

hec66

牧马人 发表于 25-11-2014 23:05
那随着安倍经济学铺开（都铺开几年了），这几年投资日元的钱不是被玩得底掉儿？请问有出处么？

咱俩跑题了，我原文想解释的是澳元是风险追逐型货币。世界主要货币可分两种，风险回避型，风险追逐型。澳元属于后一种，一没风险就飘高，一有风险就软蛋。日元大体被划归为前一种，这跟他值不值得投资关系不大，关键看市场怎么界定它是哪种货币，另外说它避险只是相对澳元而言，相对，没有绝对。至于日元到底什么个走势，我管他呢，老子反正是不会碰日本的票子。

hec66

jimmyking 发表于 25-11-2014 23:19
很多时候看起来很有道理的推理，与事实差距就很大。比如前几年（2009）有人分析说，富士康在国内搞不下去了 ...

没错，很多人说中国经济硬着陆，要完蛋。完蛋了首先就是美国人澳洲人没衣服穿没苹果手机玩，人民会同意么，所以是不可能发生的。经过30年的发展，中国已经形成了在世界经济中的比较优势，就是强大的规模化的制造能力，现在没有什么东西不需要中国的工厂做的，即使别的国家能做，也需要随时忌惮中国工厂的竞争。中国工资的增长只是把以前资本家才拿的超额利润抢夺回来一些，资本家还在赚钱，就会继续让中国生产，直到有了新的替代加工基地。放眼全球只能是印度了，但印度人这个劳工素质啊。。所以暂时中国是安全的。前几年每年十几的增长，有五六个点都是房地产贡献的，把房地产一打压，变成百分之七，发现，矣，也是可以的，除了大学生就业率差了点，一切正常。未来的难点，是如何保持制造业的同时，改善环境，同时保证7%。难度一点不小，甚至比以前保持10%的增速难度还要大些。

牧马人

hec66 发表于 25-11-2014 23:19
咱俩跑题了，我原文想解释的是澳元是风险追逐型货币。世界主要货币可分两种，风险回避型，风险追逐型。澳 ...

不太认同这个概念，如果这样界定，同一种货币不同时期可能属性都不同。85年后随着广场协议，日元强劲升值，但东南亚金融危机中又大幅贬值。某种货币的风险如何，看该国在当时世界整体环境下的走势

牧马人

jimmyking 发表于 25-11-2014 23:19
很多时候看起来很有道理的推理，与事实差距就很大。比如前几年（2009）有人分析说，富士康在国内搞不下去了 ...

微刺激定向降准已经不起作用，全面不对称降息刺激经济而本来在上一轮刺激中非常敏感的铁矿石和澳元居然依旧疲软没有任何像样的反应，这就是宏观数据。
中国实际可利用外资有多少，现在外资的流入流出状况如何，这也是宏观数据，不过我就现在不去搜了。

hec66

牧马人 发表于 25-11-2014 23:34
不太认同这个概念，如果这样界定，同一种货币不同时期可能属性都不同。85年后随着广场协议，日元强劲升值 ...

都是相对的概念，不是绝对的。澳元是小币种，日元是大币种，不好做直接的比较。广场协议是特殊事件，也不好用做为比较根据。

幸福妈妈

牧马人 发表于 25-11-2014 18:09
其实上面已经说了我的看法,受中国购买力影响大的地方波动会大,反之则波动小.布村属于后者,而布村的华人 ...

GC房地产实际上是从2009年开始一路下滑的，今年开始水边房价涨幅比较大，但山上的房子却几乎无人问津。有些2m以上的豪宅挂了一年多都没人出价。

上周末去看望豪宅中的朋友夫妇，他们房子要卖，我们就去参观，看看人家玩直升机的富豪住什么样的豪宅。

去了才知道什么叫富豪，2008年买的豪宅，距离Down Town也才不到20分钟的路程，短短6年，房价直掉1.5m，真的欲哭无泪，好在人家真的是富豪不是土豪，降价1.5m出售都没人出价。

所以，小马说得很对，有些地方价格波动大，有些地方无人问津。

那豪宅若是放在中国，得卖好几千万甚至上亿吧？

看了山上豪宅，真的太漂亮了，心里痒痒啊！

wyhsh

太长了，没仔细看，纯属门外汉，胡咧咧两句
楼主看衰房市的主要观点好像是说由于海外买家特别是中国买家的减少会导致房市失去一大支撑点从而进入下行通道？我倒是挺同意hec66的意见，海外资本对澳洲房市的影响力恐怕没有我们想象的那么大。而且我想3-5年内来自中国的资本不会有太大的回落。
讨论经济必然牵扯到政治，这一两年西方频频出手试探，从钓鱼岛、南海危机、MH370一直到最近香港占中，习李政府的应对只能说中规中矩甚至稍显软弱，但是联系近两年国内打老虎的进程，明显有攘外先安内的态势。今年下半年开始中国在经济领域开始同美国角力，从金砖银行到亚洲自贸区，不管是APEC还是G20，习大大都比奥巴马要活跃的多，李总理那边虽然曝光率不高，但是查一下他近期的行程安排，其中颇有值得玩味的地方。
前面几年美国逼着人民币升值完全有可能到最后养虎为患，共产党未必不是将计就计，有些事情我等屁民都能一眼看穿，共党养了那么多人会看不见？中国经济的放缓下行我认同，但是多半不会像当年日本那样一泄如注，任人摆布，应该会是一个平缓可控的过程。
个人认为未来三至五年，来自中国的资本不会有太大的波动，既不会井喷式爆发也不会断崖式下落，所以如果楼主认为澳洲房市会由于海外资本的减少而进入下行通道的话我不太认同。我倒是认为房价在后面的一年左右时间不会有太大的波动，想买自住房的同学倒是可以多花点时间好好寻找比较，不用急着出手，晚个几个月一年价格也不会有太大的变化。

牧马人

wyhsh 发表于 26-11-2014 00:20
太长了，没仔细看，纯属门外汉，胡咧咧两句
楼主看衰房市的主要观点好像是说由于海外买家特别是中国买家 ...

澳洲主流媒体也一直在淡化海外资金对澳洲房市的影响，不过掩盖的有点太着痕迹反而欲盖弥彰的味道。悉尼墨尔本热门区域的拍卖现场到底有多少亚裔面孔，到底有多少房产最终被中国人买走，这才是最说明问题的，不过媒体一直在变着法的回避，这一轮吸引资金也是明显有意为之，从监管机构的不作为以及装模作样出台一些挠痒一般的政策也可以看出一二。

中国目前的种种表现，包括那位bigbig,看上去很威武，不过我个人的判断是捉襟见肘，腾挪的空间有限了。不过政治就是这样，越是窘迫越是要表现出自信威武，对于威权政府更是如此，像当年温相说的“信心胜过黄金”，这对于屁民太管用了，山西煤老板大排场嫁女的时候恰恰是开始还不起银行贷款的时候。bigbig动作是很多，但后续能有多少铺得开？号称中国马歇尔计划的海外版四万亿第一站墨西哥高铁就折戟沉沙。摊子都摆到美帝眼皮子底下了，能让你成么？自己后院这边刚刚跟泰国谈好的高铁项目以及连接印度洋和南海的运河，因为忽然而来的军事政变全部夭折，自己的后院自己说了也不算。更别提日本，菲律宾，越南，澳洲，一堆美国的小弟，任你bigbig再高调，越高调他们往美帝那边站队越坚定。高调不高调真不那么重要，重要的是底下是不是能把事儿办成。目前的情况看，美国QE退出之后，实体经济依然强劲发展，房市金融也全面复苏，这还没加息呢。中国则已经开始跟日本比烂，沪港通这样的大手笔居然市场毫无反应，不得已祭出终极降息猛药，不过出了股市有点反应其他领域依然波澜不惊，这是一个已经无药可下的局面。而明年随着美联储加息，周期全面铺开后会怎样，已经很明显。

中共当然比我等一般屁民高明的多，但说多高明也未必。07/08年的时候为抑制投资过热刚刚出台紧缩货币政策，到了次贷危机铺开立马180度转弯调整成极度宽松的扩张货币政策。这帮人真的是搞不清自己玩什么，也看得出根本没什么长远的战略规划。这届政府说实话比上一届强很多，但是上一届挖的坑太大，以至于转身的空间和时间都消耗殆尽。

牧马人

wyhsh 发表于 26-11-2014 00:20
太长了，没仔细看，纯属门外汉，胡咧咧两句
楼主看衰房市的主要观点好像是说由于海外买家特别是中国买家 ...

不过你说的一年之内不会有大的波动我赞成，就是美联储加息之后也有可能稳得住一小段时间。我说的是几年的趋势，这个趋势我认为会是下行的。
但放的更长远来看，一定还是看好，资源只会一时下行，但王者地位不会改变，资源型货币以及资源国的资产都会长远看好，更何况，澳洲有长远的人口增长预期，都是对房价的支撑。

牧马人

hec66 发表于 25-11-2014 23:33
没错，很多人说中国经济硬着陆，要完蛋。完蛋了首先就是美国人澳洲人没衣服穿没苹果手机玩，人民会同意么 ...

对中国世界工厂起替代作用的不是印度，而是东南亚国家，越南，泰国，马来西亚，印尼。这几个国家的制造业基础不如中国雄厚，但是在很多领域已经具有完全替代性。中国的劳动力成本已经跟这几个国家中最高的泰国接近持平，想恢复到有优势恐怕还是需要经济出一次血才行，而这对于美国才是更有利的。忽然间的混乱崩溃当然谁都不想看到，但是日本式的逐步衰退却很有可能。日本已经衰退了二十年，依然在为美国人造汽车，造电子产品，对中国来说，同样。

retirement

布村我是不懂，perth的房价还敢掺和一句，确实不怎么涨了，可也没怎么跌。和铁矿关系有，但铁矿掉了这么多，时间也不短了，反应出来到房价上很不明显，为啥？个人感觉，铁矿继续好，人就继续来，持续现金流入，自然房价就涨，现在铁矿不好了，早先过来捞票子的回东部去了，剩下这些基本都是本地的了，铁矿还在挖，而且看不到不挖的可能，公司也还在赚钱，只是赚没那么多而已，干活的依然大有人在，这里裁员那里招人，总归是有个平衡的，反应到房价上就是除了想捞一票闪人的剩下的依然挖着地球还着贷款。说到底天朝人民还没有强大到挥舞着票子买走全世界，至少perth这里是如此。不要说宇宙中心，那是给高富帅住的地方，屌丝就住屌丝的地方。至于国内来的钱，小家小户的国内卖房这里买估计还没有达到支撑房产这个能量级，perth仅有的那么几个所谓学区也就那么回事了，贵的依然还是稀缺资源比如河景海景等等，传统富人区人家的钱也不差多少，本就没疯涨希望暴跌也就类似镜花水月了。其实目前这个情况，澳元也没暴跌，只能说回归正常，之前的价格是太高才对。真像08那会跌到4.5，大概又可以迎来新一轮房产上涨了再说如果真的软妹币变金圆券，那红票子换成绿票子也没什么不好，只要不少人都这么干，绿票子也就不会惨到哪里去，房价也就暴跌不到哪里去。真要算暴跌的，西澳北边之前畸形涨价的矿业镇倒是跌了不少，不过还是那句话，是涨的太多现在回归理性，而且再往下的幅度似乎也不大，昨天一个同事还兴致勃勃的告诉我在杰尔顿海边买了块地50万，一开始我看貌似有围墙还说这房不错才50万，结果被人笑话说只是地，盖个房子还要再50。。。。。。。。。。。。。其实很希望perth房价暴跌啊，可是希望50万的房子跌到30万我真是一点可能都看不到

hec66

retirement 发表于 26-11-2014 12:02
布村我是不懂，perth的房价还敢掺和一句，确实不怎么涨了，可也没怎么跌。和铁矿关系有，但铁矿掉了这么多 ...

矿业是周期性的，铁矿价格未来几年内还会回到100—120， 时间问题，但重复前几年的辉煌是不太可能了，因为不会有国家再蠢到出台四万亿。由此可知，佩斯整体的房价还是虚高的，有下降的空间，但好区除外，尤其是市区周边的河景房除外，稀缺的土地资源，只会越来越稀缺，不受其他任何因素影响。

浮云云艾米莉

justinfang 发表于 25-11-2014 21:18
说句不中听的，楼主分析得这么透，应该在投资上很有建树吧，那么赶紧告诉大家如何投资收益高是正经 说了那 ...

低价抄底高价卖呗，房子跟股票一个概念

浮云云艾米莉

我不觉得澳洲长线会跌。特别是悉尼猫本。短线波动有可能，长线肯定是平稳上涨。特别是悉尼，其实撑起房价的主要都是本地人，土豪往上抬价一点，然后本地人就义无反顾的接盘

浮云云艾米莉

买房呢，分析大趋势没什么意义的。买投资房就不停的研究某几个区，研究透了，一有划算的就出手买，一看到高价了就抛。就这么一个道理。买自主就要考虑自己想住哪里了。

retirement

hec66 发表于 26-11-2014 13:02
矿业是周期性的，铁矿价格未来几年内还会回到100—120， 时间问题，但重复前几年的辉煌是不太可能了，因 ...

其实我的感觉有点相反，局部虚高，整体持平。最有钱的没啥影响，比较有钱完了哄抬某些区域的会回归理性，大众屌丝区不会有太多变化。

sdcmc

浮云云艾米莉 发表于 26-11-2014 13:19
我不觉得澳洲长线会跌。特别是悉尼猫本。短线波动有可能，长线肯定是平稳上涨。特别是悉尼，其实撑起房价的 ...

1/4 猫本買家是外國人.

mason00

wyhsh 发表于 25-11-2014 23:20
太长了，没仔细看，纯属门外汉，胡咧咧两句
楼主看衰房市的主要观点好像是说由于海外买家特别是中国买家 ...

中国在apec上的表现完全是抱美国大腿，哄一下俄罗斯，给日本脸色。共产党是养了很多人，但是高层有多愚蠢是屁民不敢想象的。多少意见提上去，要执行，不可能。因为整个经济现在这样运行，整体上有很多漏洞，毛病，这些早就被很多人看出来的，但是无法改变。为什么，有人需要这些漏洞捞好处。

问题的本质是对中国政府的看法。现在经过30年高速发展期，有不少中国人富起来了，在这个论坛的大多数人都可以说是获利阶层。这些人是不愿意看到中国政府的本质的，寄希望与一切会慢慢变好的。情况当然也不会差。中国内部有一亿日本人或者三亿美国人的生活水准也是喊得出的，有二千万人活得和中东石油王储一样我也信。

华人是澳洲中间房价的主要推动因素。高端市场华人影响力小。这是从中国资本的特点决定的。数量多，而单体投资额小。另外，华人的影响也不全是投资，移民的重头，合法进入的资金，一笔笔的虽然小，但是量是远远超过澳洲市场的规模的。

华人另外一个特点是瞄准的区域环境差不多，华人区的集中高速上涨也对周边和整个房市有拉动作用。这和常规的纯投资资金产生的效益是不一样的。华人的资金，自住为主。不愿意开发新地区，期规模，正好是推动中间价值普遍上涨的原因。如果是高端投资，在统计中反而会被砍掉，降低权重。所以，房价上扬中，60%的价值是由于华人的购买习惯和行为推动的，而在极高和极低两端，不是华人影响所在。

牧马人

浮云云艾米莉 发表于 26-11-2014 13:23
买房呢，分析大趋势没什么意义的。买投资房就不停的研究某几个区，研究透了，一有划算的就出手买，一看到高 ...

不管哪个区，都没有无缘无故的上涨也没有无缘无故的下跌，变化有小气候的因素也当然有大趋势的作用。一个城市区与区之间呈现完全独立的走势情况很少，基本也都随着一个大势，在世界各个地方都如此。划算也好，高点也好，很多时候都是大趋势带来的，判断是否是划算还是高点也是基于对大趋势的判断，当然怎么判断因人而异，因时而异，有看走眼的也有看准的。

也像你说的，像是股票，玩股票又哪能不看大势不了解一些宏观经济。

浮云云艾米莉

牧马人 发表于 26-11-2014 14:17
不管哪个区，都没有无缘无故的上涨也没有无缘无故的下跌，变化有小气候的因素也当然有大趋势的作用。一 ...

了解太多会影响判断的。毕竟澳洲很大，布村猫本的趋势跟悉尼的房价关系不大。

炒股票不用了解宏观啊。看个股历史分析数据的技术流多的是。

真的要炒房，技术流比宏观房价实用性强。

牧马人

浮云云艾米莉 发表于 26-11-2014 14:25
了解太多会影响判断的。毕竟澳洲很大，布村猫本的趋势跟悉尼的房价关系不大。

炒股票不用了解宏观啊。 ...

当然各种玩法都有，不过六千点掉头向下之后还能赚钱的就是很少数，而大势一旦跟上了普通人都可以赚钱。有些时期相对平稳，这个时候技术流就管用的多。而另有些时期的大势就像脱缰的马，靠自己的两条腿走路哪怕累死也跟不上骑在马背上的。