澳住房可负担性12年最高是幻影

周星星1832

　周三各大媒体争相报导称，澳洲住房负担能力创下12年来的最高水平，但坦率地说，这根本就是幻影，由不能令人信服的数据支持着，与许多澳洲人所感知到的事实大相径庭。　　根据澳洲住房协会(HIA)每季度公布的数据，第一季度房产可负担能力指数上升了2.1%。但是考虑到澳洲，尤其是雪梨和墨尔本的房价在第一季度仍然水涨船高，而与此同时收入增长却处于16年来最低水平，周三发布的住房可负担性显然令人怀疑。事实上，如果算上通货膨胀，工资水平其实是在倒退。
　　再看看该指数的另外一个重要因素：利率。从去年7月到今年第一季度，不论是标准还是折扣可变利率都未发生变化。
　　那么问题在哪里？
　　房产可负担性的提高大部分归因于该指数采用的购房均价指标。
　　HIA的房屋中位价是采用该季度澳洲联邦银行（CBA）贷款平均房价。这个方法的确很简单，但是也很容易出错。因为它未把占地面积、房屋所在地区以及房屋情况考虑在内。
　　这虽然听上去好像没有什么大不了，但是这个房价统计数据并没有考虑到房市周期中购房人群的变化所带来的房屋价格波动。比如说，在金融危机爆发之后，联邦与各州政府纷纷出台慷慨的首置业者补助政策，导致首置业者人数激增。
　　在大量首置业者涌入市场的时候，平均房价都会下降。但房价真的跌了吗？当然不是。事实上这是因为首置业者通常都是挑选最便宜的房子。这就导致数据中较低价房产的贷款大量增加，拉低了平均房价。
　　RP-Data的数据则精确得多，因为它的指数是同比得来的，不会受购房人群变化的影响。澳洲统计局（ABS）与澳洲房地产监察局（APM）采取的是分层中值的做法：将每个州府城市根据邮编的不同进行分类，然后再根据每个邮编地区的房产中值将它们分为十类，每一类的房产中值都基于当时的交易情况，并利用几何平均数计算出整个城市的中位价。这听起来可能很复杂，但它们在处理每个月或每个季度的波动时表现很出色，确保了数据反映的是真实的价格变动，而不是房子类型的变化。
　　CBA的数据显示，第一季度澳洲房价降低了2.1%，年率减少1.8%，我确信这一定会令许多雪梨与墨尔本居民吃惊。而ABS的数据则显示，第一季度澳洲房价上升了1.7%，去年全年上升10.9%。
　　归功于利息的下调，在过去两年内房屋购买能力可能是提高了。但是过去两年内首置业者人数的减少其实是在告诉我们，房价对于很多澳洲人来说其实还是一样高不可及。
　　HIA周三发布的数据毫无逻辑可言，在房屋价格这一指针上根本站不住脚。将指数汇编得从表面上好看挺容易，但是这对普通澳洲人买得起一处房产起不到一点作用。
　　本文摘译自澳洲网络财经杂志《商业观察》（Business Spectator）Callam Pickering文

                               
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周星星1832

恩。地球人都知道

thewall

移民带来大量资金，没问题

问题是本地人

周星星1832

thewall 发表于 30-5-2014 00:14

                               
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移民带来大量资金，没问题

问题是本地人

本地人都租房

chubbycat

ingeer

呵呵，等利率一涨，就有好戏看了。。

京昆家具家政

都是中国人帮忙搞的吧

thewall

京昆家具家政 发表于 30-5-2014 10:47

                               
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都是中国人帮忙搞的吧

炒房恶习