住房供应不足使房价难下跌

周星星1832

这些天以来，在饭桌上或者咖啡馆里占据主导地位的话题就是不断上涨的房价了。房子看上去“很贵”。股票、债券和商业地产也很贵，但在低利率且要追求最大投资回报的大经济前提下，所有的一切都被流动资金所绑架。　　投资者对房产的需求仍然异常强劲——不仅仅包括想买房出租的澳洲人，还包括海外投资者，虽然这些海外投资者除少数外, 大部分仅能购买新屋或者楼花，买旧宅是受到限制的。我们都听说过这样的话：海外投资者，主要是从中国来的，买下了10%-20%我们的新屋和新公寓。
　　在房产销售中，目前首次购房者所占比率低得不同寻常——金融危机发生后不久，首次购房者所占比率为一半到三分之一，当时这些购房者从政府获得相当大的一笔首置业补助现金，却迅速促成了房价的抬高者，但很明显的，补助停止，這些人也消失了。
　　房价的可承受性会引起很大的关注，特别是对首次购房者来说。我所提供的图表显示了一种较为流行的衡量房价可承受性的方法：雪梨平均房价和平均工资的比。从1960年开始，这一比例增长了200%，从5倍增至10倍。不过，如果加入利率和家庭多级收入参数为详细的方法来衡量房价的可承受性，差距并没有这么大。
　　对首次购房者来说，政府能做的最好的事就是增加住宅存量。正如储备银行行长史蒂文生最近指出的，“随着时间的推移，我们应该有能力满足海外投资者购买澳洲住房的需求，以及我国年轻人对住房的需求，难道不是吗？” 房价到底是冒出一堆泡沫然后破裂？还是继续保持缓慢增长势头？这个问题的答案会变得越来越扑朔迷离了。
　　对我来说，比较可能是比较倾向于第二个答案。先不说住房利率处在1960年来的最低点，银行提供的购房贷款仍然保持着个位数增长。在相当长的时间内，受住房供应不足的论断所限制，房市不会出现崩溃的风险。
　　不管怎样，从过去历史来看, 澳洲的房价很少发生跳水现象。在上个世纪八十年代后期九十年代初，过度增长经常容易被平均价格持平或者略有下降的言论所“消除”。房价以一系列的上升步伐在波动，而不是围着一个上升趋势在大幅波动。我个人猜测，在未来的一两年里，平均房价上涨的步伐还会大幅放缓——因为房价的波动随着郊区、地区房产及房产类型的入市而变得更不平均。
　　很多人都担心澳洲人几乎都在购房之后承担沉重的债务负担。在我看来，房贷就像酒精和赌博。参与这些娱乐的大部分人都能处理得很好，而且其实能从中受益。怕的是，少数行为鲁莽或者运气不好者会使得大部分人产生大问题。
　　我们可能处在住房利率周期的最低点。背负着按揭的人们可以想想过几年后，利率可能出现的增长，住房贷款利率可能只增长百分之几。但对于很多借贷方来说，房贷至少有一部分利率都已沦入一个固定的比率里，对这些人来说，这可能是件好事。
　　还有，使用自我管理养老金账户考虑进行住房投资时要注意到一些细节，包括借入资本的使用条款（该资本必须无追索权），还有这些资本是否具有变现能力并可做分散投资也是必须考虑清楚的。
　　【本文译自《澳洲人报》Don Stammer文】