使用对冲账户 澳洲买房省利息

MICHELLE07

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 23:38

                               
登录/注册后可看大图

请教一下，如果将自住房转成投资房，如果只把offset里面的钱取出一部分会怎样。假设原来的300只拿走200， ...

我来列一下数字。假设税率档32.5％

如果投资房贷款50万，自住房贷款＞30万，现有30万可支配资金，如何处置？

1.拿出来存SAVING帐户，收益30*4％*67.5％＝＄8100

2.存入投资房OFFSET帐户，收益30*5％*0.675＝＄10125

3.存入自住房OFFSET帐户，收益30*5％＝＄15000

4.买股票，收益30*7％*0.675＝＄14175

5.再次买房，收益30*10％*（1-0.325/2）＝＄25125

4，5项风险难以估量，所以3往往是首选，在3不适用的情况下，可以选5，或者2，因5风险虽高但收益最高，2比1好，买股票对精力和经验要求比较高。

粗略计算的，如果有误差帮我指出来一下。

浮云云艾米莉

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 23:09

                               
登录/注册后可看大图

追问一下，多谢！

关于第一句话怎么理解，anz > cba > nab 的意思是否是，它们放大RBA利率变化（无论正 ...

理解正确。NAB调整的幅度最小。

我写过一个换银行的帖子。其实开销不大，银行一般会帮你COVER掉的。银行就是要不停的换，不能怕麻烦。因为所有的银行都是，一旦你成为他的客户了，就不怎么搭理你了。要你走的时候才想起你的好。

浮云云艾米莉

webster 发表于 24-1-2014 09:22

                               
登录/注册后可看大图

种葡萄，种棉花？据说新疆也可以实现你爸妈的愿望

木有草泥马！！！

大尾巴甩甩

EmilyS 发表于 24-1-2014 21:23

                               
登录/注册后可看大图

木有草泥马！！！

诺大个农场，你爸妈不无聊啊，刚开始还好，过段时间还受得了？

歪楼了。。。

补一点，咳咳，前几天刚把一半房贷从浮动转固定，两年固定利率4.89。个人估计年内可能还会将息。

浮云云艾米莉

大尾巴甩甩 发表于 24-1-2014 21:53

                               
登录/注册后可看大图

诺大个农场，你爸妈不无聊啊，刚开始还好，过段时间还受得了？

歪楼了。。。

不会无聊的。种花种菜养动物，其实现在也就是种花种菜养动物，只是小规模而已。。。

大米粥

harrytaurus2002 发表于 23-1-2014 23:38

                               
登录/注册后可看大图

请教一下，如果将自住房转成投资房，如果只把offset里面的钱取出一部分会怎样。假设原来的300只拿走200， ...

“如果只把offset里面的钱取出一部分会怎样”

只取出一部分你投资房的interest expense会减少，那么就如你后面说的，你所能得到的interest expense的退税也就少

“那么，是否应该综合考虑上面两个因素，才能决定从offset里面取所少钱最合适？”

可能今天太累了，我有些读不懂你的问题，不过我的理解如下：

第一，贷款利率要比定期存款利率高
第二，定期存款利率要交税

所以综合以上两点，闲钱还是放在自住房的房贷里最划算。我上个帖子举的例子和建议只适用自住转投资，再买自住的情况，如果你自住转投资然后去租房把钱去投资股票，或者一辈子都住在目前的房子里，那么redraw和offset没有太大差别

大米粥

EmilyS 发表于 24-1-2014 21:16

                               
登录/注册后可看大图

理解正确。NAB调整的幅度最小。

我写过一个换银行的帖子。其实开销不大，银行一般会帮你COVER掉的。银 ...

赞同。前几天跟CBA谈判，给我减了0.1%，是拿着uBank的Offer谈的，不是很难

yaotian

学习了

cyber_y

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 08:46

                               
登录/注册后可看大图

2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才 ...

对于浮动账户，可以固定一段时间，例如3年5年，这期间也是可以对冲的，只有那种完全固定利率的账户，是很少能对冲的。
完全固定利率的账户，有的是不能对冲，
也有的是有对冲限制（例如对冲账户余额的20%，可以用来对冲贷款账户），这个要看具体的贷款产品了

JoZhou

ericvan76 发表于 23-1-2014 10:15

                               
登录/注册后可看大图

这点我同意，对冲不是为了追求利益最大化，我买房的时候把贷款额最大化，付完首付，把多余的钱（差不多 ...

这个方法好

JoZhou

webster 发表于 24-1-2014 09:27

                               
登录/注册后可看大图

今天上午把BMW看好了，有现车，真爽。下午去看房子，瑞虹五期已经要60000左右一平，180平方的，上次去折 ...

你太强了

Kenjm

jpvltxk

MICHELLE07 发表于 23-1-2014 11:18

                               
登录/注册后可看大图

关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买 ...

咨询过会计师，确认了第一点：

1. 据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，
如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。


关于所说的第二点:没有听说过，在实际报税操作中也没有这样的做法。利息是按最初贷款来计算的.

   
   

jpvltxk

MillerYang 发表于 23-1-2014 12:21

                               
登录/注册后可看大图

你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

有没有土嚎朋友试过100%对冲的，上来分享一下呀

wanghaobin

学习留名,日后拜读!

alohame

MICHELLE07 发表于 24-1-2014 12:40
我来列一下数字。假设税率档32.5％

如果投资房贷款50万，自住房贷款＞30万，现有30万可支配资金，如 ...

想请教下2和5的算法，不太明白。

先说下我的理解吧，我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金，降低利息而不用交税。只不过投资房offset后的利息可以进一步的减免当年的应纳税额。所以应该是比自住offset更好，为什么版主的计算中，投资房的收益还要扣税呢？

5是一点不明白，10%是年化收益率么？后面括号里税（1-0.325/2）是啥意思？

多谢！

alohame

jpvltxk 发表于 26-2-2014 14:59
咨询过会计师，确认了第一点：

1. 据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税 ...

想请教一下，什么叫做“如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。”

没看明白什么意思。是说refinance以后用自住房抵押贷款100%买投资房还是什么？

MICHELLE07

alohame 发表于 26-10-2014 20:09
想请教下2和5的算法，不太明白。

先说下我的理解吧，我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金， ...

这么久了，还真有点考验我的记忆力

2和3是指节省的利息费用（视同收益），如果存入投资房offset账户，利息费用是可以抵税的，所以节省的费用是“税后”

5是假设房产投资盈利率10%，按税务规定，个人资产售出盈利，资产增值税为盈利部分的一半。

MICHELLE07

alohame 发表于 26-10-2014 20:11
想请教一下，什么叫做“如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。”

没看明白什么意思。是说 ...

是说用自住房抵押，重新贷款，增加出来的贷款全额买投资房，相应的利息费用可以抵税。

而如果投资房refinance ，增加出来的贷款额买自住房，不能增加投资房的贷款费用。

有点绕口，仔细想一下就明白了。

alohame

MICHELLE07 发表于 26-10-2014 23:34
这么久了，还真有点考验我的记忆力

2和3是指节省的利息费用（视同收益），如果存入投资房offset ...

这几天有点疲乏，脑子不转圈。

投资房实际的收益不应该是30w*5%+负扣税的收益么？

alohame

MICHELLE07 发表于 26-10-2014 23:38
是说用自住房抵押，重新贷款，增加出来的贷款全额买投资房，相应的利息费用可以抵税。

而如果投资房 ...

那个，咋感觉你俩说的好像不是一回事似的，他说的是自住房转投资房，你说的是抵押。

原谅我这段时间脑子跟浆糊似的，还要天天在各大论坛看房屋贷款方面的信息越读越发现不懂的好多啊，一个点令不清可能就影响后面的财务安排了，还是找个善于理财的老婆好，省老事了。。。

所以，他的意思是自住房转投资房，refinance后增加的那一部分不能利息抵税，其余部分是可以抵税的？问题是增加的那一部分本来就是多出来的，放在里面offset就行了呗，除非是说拿出来移做他用？
第二句是没明白，是说买的投资房必须是100%全额贷款么？那你refinance后钱还是不够怎么办？

浮云云艾米莉

alohame 发表于 26-10-2014 20:11
想请教一下，什么叫做“如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。”

没看明白什么意思。是说 ...

我被人加分路过这个帖子。。。

想请教一下，什么叫做“如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。”

没看明白什么意思。是说refinance以后用自住房抵押贷款100%买投资房还是什么？

refinance的意思就是再次抵押，所以是的，就是说用自住房抵押贷款100%买投资房

浮云云艾米莉

alohame 发表于 26-10-2014 20:09
想请教下2和5的算法，不太明白。

先说下我的理解吧，我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金， ...

想请教下2和5的算法，不太明白。

先说下我的理解吧，我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金，降低利息而不用交税。只不过投资房offset后的利息可以进一步的减免当年的应纳税额。所以应该是比自住offset更好，为什么版主的计算中，投资房的收益还要扣税呢？

5是一点不明白，10%是年化收益率么？后面括号里税（1-0.325/2）是啥意思？

"我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金" - 这是正确的

“降低利息而不用交税” - 这是错误的

offset抵本金减少利息，跟税没有任何关系。你有投资房收入，该交的税照样交，一分不少，跟工资一起算总额然后看你是哪个交税区间的

MICHELLE07

alohame 发表于 27-10-2014 18:34
这几天有点疲乏，脑子不转圈。

投资房实际的收益不应该是30w*5%+负扣税的收益么？

不是，是指30万的存款存入投资房的贷款账户相应的offset账户，可以节省的利息费用是：30万*5%*67.%（税后）

节省相当于收益。

不是指投资房自己的租金收益，在这些投资选项里，那个不相关的一个因素。

felix7

我的对冲只比贷款账户少4000，网银上看得2个月后还款完毕，是不是到时候账户就关闭，还款结束呢？

MICHELLE07

浮云云艾米莉 发表于 27-10-2014 21:40
"我以为投资房和自住房的offset都是可以冲抵本金" - 这是正确的

“降低利息而不用交税” - 这是错 ...

你说的对。不过这位朋友会不会更晕了呢？哈哈哈 ~~~
欢迎@alohame 继续拷问，大家创造GDP....

MICHELLE07

alohame 发表于 27-10-2014 18:49
那个，咋感觉你俩说的好像不是一回事似的，他说的是自住房转投资房，你说的是抵押。

原谅我这段时间脑 ...

同意找个财务老婆！

直接回答后面几句：
“所以，他的意思是自住房转投资房，refinance后增加的那一部分不能利息抵税，其余部分是可以抵税的？”
对

“问题是增加的那一部分本来就是多出来的，放在里面offset就行了呗，除非是说拿出来移做他用？”
对，放在offset里，不影响。拿出来作它用，可以抵税的利息还得按原来贷款余额算。


”第二句是没明白，是说买的投资房必须是100%全额贷款么？那你refinance后钱还是不够怎么办？“
100-110%是可以做到的最高贷款比例,  如果refinance后可以贷到的额度不够，自己支付现金就好了。

再不明白，重新发问就好，前文有点长，不重读了。

MICHELLE07

felix7 发表于 27-10-2014 22:47
我的对冲只比贷款账户少4000，网银上看得2个月后还款完毕，是不是到时候账户就关闭，还款结束呢？

合同规定最早多少年内还清？如果规定时间到了，可以提前还清，关闭offset贷款账户。

”2个月后还款完毕“，不太明白

QA1439

planetkeeper 发表于 23-1-2014 09:37
offset的优势大多是理论和心理上的

事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块 ...

不能光看少算了多少钱的利息。

我认为放offset等于是按照贷款利率的收益率做了一项投资。
比如如果贷款利率是6%，你放offset的话，等于那些钱是年收益6%
如果去存定期，年利才3%或4%吧。

MICHELLE07

QA1439 发表于 27-10-2014 23:04
不能光看少算了多少钱的利息。

我认为放offset等于是按照贷款利率的收益率做了一项投资。

对