买房过程中请教几个问题

joy18

我最近刚签约买房。能否请教一下几件事：
1、大定是付给律师的？还是付给中介的？就是银行贷款批下来当天要负的那个钱。
2、剩下的首付是怎么付的？转帐到律师帐下还是咋的？
3、search是什么时候做的？我的律师说等贷款下来再作，这样会不会有什么风险？
4、房屋检查，发现小问题，如水槽装的不平，百页有损，院子里有树桩等，要书面提出，加到合同里么？

多谢多谢！

指纹

1.大定是cooling off 结束的时候付，不是贷款下来再付。过程是，找你的银行要一本personal check book，cooling off结束前填好给你的律师，结束当天他们会把check release，就是寄给对方（忘了是中介还是对方律师，你也可以自己送过去，不过找律师比较省事儿）。大定的金额是10%减去你付的小定，具体数字可以问律师，他们会给你算。另外，如果银行贷款还没下，你可以通过律师拖延cooling off期限，一般都是day by day的，什么时候批下来，你的律师就把check寄出了。

2. 剩下的首付是settle当天付，提前准备bank check，不是personal check，可能会需要不止一个check，具体金额问律师。check交给律师后，你就不用管了，settle当天会有一个四方会议：你的律师，你的银行，对方律师，对方银行，他们会计算钱怎么转然后交接check。

3. 什么是search？

4. 如果已经签了合同，内些小问题就不好协商了，签合同之前或许还可以提出来，要律师发函给对方要求修改合同解决这些问题。合同签了之后，你唯一的权利是在settle之前检查房屋是否符合合同上列出的条款，譬如什么留给你，什么不含，原房主没有义务给你修东西。

dreamcat

1、合同里有写大定什么时候付的，不知道你的合同是怎么写的，我的大定是和贷款同一天的，贷款下来了，付大定。

2、我是全权委托贷款银行支付的，所以settlement那天啥都没做，就是等着，银行会跟过户师一起把钱算清楚然后划款交掉，之后银行出个清单给我。

3、search我也不知道是什么

4、如果合同之前有写明的，那么这些小问题还可以解决，否则后期较难协商，要看你的卖家人品了。我当时是想，反正是老房子，算了，没有结构大问题和白蚁问题，小问题我也就不计较了，搬进来之后自己慢慢弄吧。

MICHELLE07

指纹 发表于 27-11-2013 12:33

                               
登录/注册后可看大图

1.大定是cooling off 结束的时候付，不是贷款下来再付。过程是，找你的银行要一本personal check book，coo ...

Pre-Approval 不是出Offer 之前就该拿到的吗？如果用自住房EQUITY做首付的，得等到贷款真正批下来才能付10％的大定，否则哪有钱？

顺便请问一下，预批一般不会和最终批准差太远吧？我是说，如果预批拿到50万额度，真正申请贷款时，资料没什么变化的情况下，最终批不到50万吗？谢谢。

指纹

dreamcat 发表于 27-11-2013 11:40

                               
登录/注册后可看大图

1、合同里有写大定什么时候付的，不知道你的合同是怎么写的，我的大定是和贷款同一天的，贷款下来了，付大定 ...

1. 我还真不知道合同有这个区别

指纹

MICHELLE07 发表于 27-11-2013 11:45

                               
登录/注册后可看大图

Pre-Approval 不是出Offer 之前就该拿到的吗？如果用自住房EQUITY做首付的，得等到贷款真正批下来才能付 ...

有些贷款中介对于pre approval不是很在意，反正没啥用，能贷多少问问中介或者自己上银行网站就可以搞到预批。

是要等贷款批下来才能付，所以如果在cooling off到期时贷款还未批，就只能延期cooling off。

我较着预批和正式批不会差很远，正式批还涉及到银行估价要买的房产问题。

MICHELLE07

指纹 发表于 27-11-2013 12:55

                               
登录/注册后可看大图

有些贷款中介对于pre approval不是很在意，反正没啥用，能贷多少问问中介或者自己上银行网站就可以搞到预 ...

" 另外，如果银行贷款的预批还没下，你可以通过律师拖延cooling off期限"

谢谢，是不是你这句话里的预批两字要改？

结合dreamcat说的，我觉得大定最好是在合同中规定贷款下来后再付

另外有个疑问是：出OFFER时也可以要求SUBJECT TO FINANCE吗？如果最终贷款没下来，最初的那个小定金是否也可以退回？

dreamcat

MICHELLE07 发表于 27-11-2013 13:13

                               
登录/注册后可看大图

" 另外，如果银行贷款的预批还没下，你可以通过律师拖延cooling off期限"

谢谢，是不是你这句话里的 ...

我买房的情况是出offer时就等于我单方面签合同了，所以subject to finance和subject to inspection都是写好的，其实就是一份标准合同，然后卖家一签字就生效了。

指纹

MICHELLE07 发表于 27-11-2013 12:13

                               
登录/注册后可看大图

" 另外，如果银行贷款的预批还没下，你可以通过律师拖延cooling off期限"

谢谢，是不是你这句话里的 ...

小定好像是不能退的吧？

dreamcat

指纹 发表于 27-11-2013 13:34

                               
登录/注册后可看大图

小定好像是不能退的吧？

中介说贷款没下来可以退，但是如果买家自己不想买了，不给退

MICHELLE07

dreamcat 发表于 27-11-2013 13:36

                               
登录/注册后可看大图

中介说贷款没下来可以退，但是如果买家自己不想买了，不给退

谢谢，清楚了

请问你买在哪个区？

不好意思楼主，借帖问这么多问题。

dreamcat

MICHELLE07 发表于 27-11-2013 13:44

                               
登录/注册后可看大图

谢谢，清楚了

请问你买在哪个区？

我在墨尔本的 hoppers crossing

指纹

dreamcat 发表于 27-11-2013 12:46

                               
登录/注册后可看大图

我在墨尔本的 hoppers crossing

hoppers crossing，是袋鼠过街的意思么？

dreamcat

指纹 发表于 27-11-2013 13:49

                               
登录/注册后可看大图

hoppers crossing，是袋鼠过街的意思么？

你不说我还没想到，查了一下，好像是这个意思哎

MICHELLE07

dreamcat 发表于 27-11-2013 13:46

                               
登录/注册后可看大图

我在墨尔本的 hoppers crossing

谢谢，恭喜你。你动作很快呀。

有些地名很有意思的，比如东面的Officer.

我个人觉得西南面很不错，虽然绿化不太成熟，好学校少，但购物中心很多，交通也算便利（毕竟直线距离CBD不远），街道整洁干净，另外如果在GEELONG找到一份还不错的工作，有没有可能开车上下班？ 还有，你担心过化工厂的问题吗？我问过别人，说将来POINT COOK 附近的工厂会迁走，建一个物流中心（也不知有几分可信度）。POINT COOK倒是没想象的那么漂亮，房价已经不便宜了。

joy18

谢谢楼上几位的超快回复。
我和dreamcat一样，offer就是标准合同，同时约定贷款下来放大定。后来找的律师，律师又给了个trust account，我就晕了。
search就是律师查有什么欠款亚，银行破产，高压线等的那个。主要是我不知道这边会不会像国内一样有把抵押过的房子拿来卖，结果卖家背债的情况。
大家看看，是不是我想太多了？

dreamcat

MICHELLE07 发表于 27-11-2013 13:59

                               
登录/注册后可看大图

谢谢，恭喜你。你动作很快呀。

有些地名很有意思的，比如东面的Officer.

对的，绿化确实比东面少，西区发展的也晚，据说东区四五十年前人就挺多了，西南区这里30年前据说只有一个红绿灯，我买的这套房子的地块是1985年正式划分注册的。好学校我也没研究，因为现在也没孩子。我乘火车的时候，看到工厂都在laverton这站和willams landing这站的当中一块，hoppers crossing和werribee没看到有工厂，point cook 房价比我这里高很多，虽然我开车到point cook的center大概也就10来分钟多点。

dreamcat

joy18 发表于 27-11-2013 14:21

                               
登录/注册后可看大图

谢谢楼上几位的超快回复。
我和dreamcat一样，offer就是标准合同，同时约定贷款下来放大定。后来找的律师， ...

我找的是个过户师，他们没有trust account，听说有些律师是有trust account，让把钱划他那里，应该也没问题的。买房前我问中介要了个section 32给过户师看了一下，过户师就说我买的这个房子很简单，连贷款都没有的，easement什么的就在篱笆边上一点点，所以后来就没关心search的事情，也不知道过户师有没有做search，应该做还是做了，因为我看账单里头他比原先说好的多charge了60刀，大概就是search费。还记得当时过户师跟我说让我lodge a CAVEAT on the Title，好像是为了防止一房多卖吧，要多收70多刀吧，我觉得卖家看上去比较诚实，所以就没弄。

MICHELLE07

joy18 发表于 27-11-2013 14:21

                               
登录/注册后可看大图

谢谢楼上几位的超快回复。
我和dreamcat一样，offer就是标准合同，同时约定贷款下来放大定。后来找的律师， ...

我记得我那时买地，全部款项都是付到律师提供的TRUST帐户里，由他们转付。

另外律师是做了一个调查，就是你说的search，如果有问题的房产, 律师会要求不继续执行合同。贷款批了应该没关系，只有实际DRAW DOWN才需要还款的，不清楚购房合同取消后贷款合同能否无条件取消。

不是你想太多了，我觉得是一部分同学选择了直接相信律师（比如我），具体细节就不多操心了。

MICHELLE07

dreamcat 发表于 27-11-2013 14:46

                               
登录/注册后可看大图

我找的是个过户师，他们没有trust account，听说有些律师是有trust account，让把钱划他那里，应该也没问 ...

"There will also be out of pocket expenses for searches and certificates which will be around another $160 or so."

这是我的律师最新的邮件里说的，除了search(大约$60), 还有certificate(大约$100)

joy18

dreamcat 发表于 27-11-2013 14:46

                               
登录/注册后可看大图

我找的是个过户师，他们没有trust account，听说有些律师是有trust account，让把钱划他那里，应该也没问 ...

多谢，终于联系上律师，balance的deposit给中介的trust account。
吐槽一下这个律师，惜言如金呀

joy18

MICHELLE07 发表于 27-11-2013 14:46

                               
登录/注册后可看大图

我记得我那时买地，全部款项都是付到律师提供的TRUST帐户里，由他们转付。

另外律师是做了一个调查，就 ...

我那个律师都是我催他才动，哎，可能他还觉得我太性急了吧。

aaron_liuf

关注 学习中