村长等房产达人进：今天下手了southbank的一楼花，是不是冲动了？ 最终还是决定买了。

kingking

本来是没计划连着买两套房的。现在的自住房买完后，还剩二十万，本来想着放对冲帐户过几年轻松点的日子。不过现在的房子中学不好，虽然我儿子还没两岁，但总觉得学区房到时候再搞代价会更高，加上今天South Brisbane 一楼盘开盘（SODA），还挺喜欢，就想着不妨买下做投资，所以一早去排队了。人很多，卖得很快。本来只是看看再说，见这阵势就直接下手了一套2房2卫，560k。不过定金还没交，也还在冷静期，希望大家泼泼冷水。

买这房子的理由：
将来孩子上Brisbane State High，走路900米
我们很喜欢southbank的生活环境，将来有条件住过去还是很开心的
看好这一片公寓的增值。不知道下个十年翻番有戏么？

分析下来主要的风险：
1、 我已经有48万贷款了，一个人工作，2015年交房时，我是否还能贷到款，能贷多少，这是我最大的担心。 考虑到留6万做应急资金，2万交税，我这房子至少要贷44万。据说公寓评估价要低于售价？
2、这房子肯定要靠租金养，房租和退税可以负担利息、物业费吗？ 容易出租吗？ agent说我们那房子一周能租650，而且很好租，果真如此？
3、利率提高。贷款九十几万，想想都可怕，每提高一个点，一年利息多付九千多。不知道房租能否跟上？

大家帮忙分析下我是不是太冒险了？

thomastown

是冒险，贷100万的日子不好过，那天租不出去，贷款压力就太大了，而且主要是为了10年后孩子上学，不确定因素多

650还很好租，我不信，你信啊，租给谁啊

我的霍巴特

支持土豪任何行为。

圆满的考拉

$650租金应该不夸张，你可以在realestate.com.au上搜搜附近的新公寓的租金，southbank我不清楚，但是new farm一代2室2卫是这个租金

你的贷款压力会很大

增值不是很理想，用onthehouse搜搜附近的历史成交价，你应该会有所发现

物业管理费很重要，一定要搞清楚

如果只是为了学区房，租房一样可以上

tsou899

一个人工作，还是不要承擔这麼大的風險吧！現在景氣不好，裁員不斷，先顧好眼前的吧

dannemora

個人觀點。第一，從來不買沒有地的房子。第二，觀察老兄的性格，還是不必考慮中學了吧，到時一定被私校吸引。注定高中送私校的，不過到時糾結一番就是了。
開個玩笑。到時真糾結了，我幫你分析分析，洗洗腦。

kingking

圆满的考拉 发表于 24-11-2013 02:40

                               
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$650租金应该不夸张，你可以在realestate.com.au上搜搜附近的新公寓的租金，southbank我不清楚，但是new fa ...

我realestate也看了，周边房租差不多这个价，好不好租就不知道了，希望有在这一代投资的同学现身说法。

我也简单算了下，一周620，一年空4周，这房子的租金收入是3万左右，其中8%中介费，实际收入27600。
贷款利息6%是26400，物业费是4300，council rate 1000，全年支出是31700，略亏，但是退税可以把亏的部分补回来。 将来，如果租金上涨，出租给比较稳定的孩子上学的家庭，应该是有盈利的。但是投资收益肯定还是主要看房子增值。租金能持平费用就满意了。

至于房价上涨，我也不是太清楚，onthehouse可参考的数据很少。 我的感觉是03年至今翻番是有的，但这10年波动也蛮大的，期间有大涨过两次，金融危机也跌过一次。今年房价又开始往上了。 所以10年内出现翻番的概率蛮大的，毕竟还没今天悉尼的一半。 我觉得房产还是我等屌丝赚钱的唯一机会，不然攒工资是没啥希望了。

kingking

dannemora 发表于 24-11-2013 08:17

                               
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個人觀點。第一，從來不買沒有地的房子。第二，觀察老兄的性格，還是不必考慮中學了吧，到時一定被私校吸引 ...

以前也是认为房子地很重要，但是查历史数据，好地段的公寓增值不输普通区的house，而且持有压力小（相对租金回报高），而且我们不单纯投资，还考虑孩子上Brisbane State High，这个学校看成绩排名，比大部分私立好了。

kingking

tsou899 发表于 24-11-2013 08:12

                               
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一个人工作，还是不要承擔这麼大的風險吧！現在景氣不好，裁員不斷，先顧好眼前的吧

没工作也有政府救济吧？我也用super买了失业险，自住房出租两间，我和老婆都去打散工，加上手上确保六万流动资金，撑两年应该没问题。 再不行，卖掉房子。不知道是不是问太乐观。

问题的核心是房子是否在增值，只要房价涨上去了，什么都好办。房价跌了，那才是真正天塌下来。

dchun205

dannemora 发表于 24-11-2013 08:17

                               
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個人觀點。第一，從來不買沒有地的房子。第二，觀察老兄的性格，還是不必考慮中學了吧，到時一定被私校吸引 ...

你为什么不买，没有地的房子啊？

dannemora

[quote]kingking 发表于 24-11-2013 10:13 [url=forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=4777261&ptid=1098351][img]static/

floatstone

kingking 发表于 24-11-2013 10:08

                               
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我realestate也看了，周边房租差不多这个价，好不好租就不知道了，希望有在这一代投资的同学现身说法。
...

我也感觉你投资行为是第一的，BRISBANE,STATE HIGH只是借口

lionglass

楼主只在意房子价值是否会翻番，其实你问了也白问，谁知道以后的事情，要知道都去买了。
有能力就买，没能力硬着头皮去赌个未知的增值，没必要

kingking

lionglass 发表于 24-11-2013 13:11

                               
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楼主只在意房子价值是否会翻番，其实你问了也白问，谁知道以后的事情，要知道都去买了。
有能力就买，没能 ...

我需要思考的是什么样的经济水平算能负担起房产投资。
有人认为只要凑够首付，租金能负担房子利息和费用就可以买。这样可以实现投资回报最大化。因为房产是五倍杠杆，涨价10%，收益就是50%。 当然房产套现慢，交易成本高，不适合短期炒作。

有人保守一点，一同事建议，每投资一套房子，留6万应急资金。


当然，投资任何东西，前提都是看涨。我买房花了半年，每周都在看房子，感觉布村这半年房价涨了至少10%, 这是我投资公寓的基础。

kingking

floatstone 发表于 24-11-2013 12:14

                               
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我也感觉你投资行为是第一的，BRISBANE,STATE HIGH只是借口

这个是房子增值的保证。很多人都是冲着孩子上学去的。 我以前并不知道到澳洲这边对学区房也如此重视，不输国内啊。

floatstone

SODA啥意思？开发商？

floatstone

https://oursteps.co/forum.php?mod=viewthread&tid=322381

2011年的帖子，CBD3公里内的公寓，不知是否有参考价值？

kingking

floatstone 发表于 24-11-2013 16:26

                               
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SODA啥意思？开发商？

楼盘名字

floatstone

kingking 发表于 24-11-2013 17:57

                               
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楼盘名字

keane.li

2015才交房，你现在是不用settle的吧

你自住这2年还贷，一年多后做refinance，2套一起贷，自住因为已经还一些进去了，可以分一些额度到这套投资的。但是总共的贷款，还是要看你现金流，不是看存款。不防把你现在的数据给银行或者broker算一下。贷款时，存款多少只能代表你能付首付，不代表你还款能力。

兰舟

你已经八成决心想买了，那就买吧，万一十年后真的挣了呢？顺便说，我儿去读Brisbane state high 时，我只租400/周的房子。在学校周边很多。

zelovehit

兰舟 发表于 24-11-2013 22:22

                               
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你已经八成决心想买了，那就买吧，万一十年后真的挣了呢？顺便说，我儿去读Brisbane state high 时，我只租 ...

看来租金回报率没那么高。。。

maaboo

投资什么最重要？“cash flow”。只要你有钱，就要投资，支持买房行为！
再说你买楼花要等到2015才交房，还早得很，不用急。其实你有20万，完全可以买个house立刻出租，今年利息已经到最低点，还贷压力最小。不过相对于楼花，我更倾向于买house。apartment其实有许多让你不爽的地方，以后你就慢慢体会到了。

pig2pig

apartment涨一倍？比较难，不看好，虽然我也是买的apartment，我是没办法

kingking

keane.li 发表于 24-11-2013 21:39

                               
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2015才交房，你现在是不用settle的吧

你自住这2年还贷，一年多后做refinance，2套一起贷，自住因为已经还 ...

我之前评估的结果是只可以贷到68万。现在两套加一起要贷92万。只能看房租当成我得收入，可以多贷多少了。我觉得很难。broker的办法是找另一个银行，隐瞒我已经有房贷的事实。

kingking

兰舟 发表于 24-11-2013 22:22

                               
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你已经八成决心想买了，那就买吧，万一十年后真的挣了呢？顺便说，我儿去读Brisbane state high 时，我只租 ...

中介说以后可能租房子无法进了，得买才行，不知道是不是在忽悠我。

kingking

maaboo 发表于 24-11-2013 22:47

                               
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投资什么最重要？“cash flow”。只要你有钱，就要投资，支持买房行为！
再说你买楼花要等到2015才交房，还 ...

我狠担心现金流，所以才发此贴。目前不买这房，对冲帐户放些钱，每个月是可以有一些结余。但是买了这房，对冲帐户的钱要花掉一大部分，自住房的还贷压力增加。这房子租金能租多少也是未知数。如果租金低于预期，利息又涨，这房子是负现金流的，压力会很大。

当然，我也认为有闲钱的话应该投资点房子。如果这个公寓压力太大，换个40万的一房如何？sunnybankhills 家附近的townhouse呢？  house是不大敢想，五十几万的house租金不高吧？现金流肯定是负的。

KYLIE2008

慎重。。。。

thomastown

先搞清自己房产投资的主要目标，是CG还是现金流，当然有的房产现金流高的也可能有好的CG，那得碰运气

看重长期投资CG是耗子为主，公寓的现金流较好，但长期CG肯定比耗子差

south brisbane 的楼花真要慎重，当年大水之后一些项目ＯＮ　HOLD。 不是没钱，是需求不够。你这SODA盖成的时候是否公寓oversupply.

另外， 两房租650，主要的对象租客是那些人，这个特定的市场会不会饱和或过量供应，都要做功课的

gcstone

买房后 就失业的同学飘过,