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住房市场最近的强劲增长再加上位于创纪录低点的利率激起了对房地产价格泡沫的担忧。 房价正处于三年来最高水平，按揭贷款回升，投资者需求增加，促使储行在周三公布的《金融稳定性评估》报告中警告说：“重要的是，置业者对未来住宅价格增长的期望应该要切合实际。” 住宅价格泡沫是引发全球金融危机的因素之一，有这方面担忧的可不止澳洲。最近，纽西兰收紧了贷款标准，而英国央行也表示密切关注英国的房地产价格上涨。 但是，什麽是房地产泡沫呢？我们怎么才能知道它是否快要出现或者已经出现了呢？抑或我们只能在事后确认泡沫的存在呢？ 辨别房产泡沫并没有明确的标准，不过，分析师们会通过以下因素来确定泡沫是否正在形成。 1、房价 住房价格的急剧上升是住房市场正在接近泡沫状态的先行指标之一。RP Data-Rismark的数据显示，在截至8月的三个月里，州府城市房价上涨了4%，是2010年4月以来的最大涨幅。 对住房价格增长的预期更是乐观。数据公司SQM Research上周说，在今年增长9%到12%以后，明年雪梨房价有望飙升15%到20%。 作为对比，欧洲央行估计，在1995年到2005年间，爱尔兰房价翻了三倍多，美国房价飙升了70%。当金融危机袭来时，房价暴跌了30%。事后看来，房价的大幅上升可以被视作泡沫即将爆裂的迹象。 专家们一致认同澳洲房价很贵。在房价泡沫中，这样的价格也将是不可持续的。 在这个阶段，分析师说，澳洲高于平均水平的人口增长，住房供不应求的现状——以及开工率只有循序渐进的提升，空置率低和租金上涨——都是支撑房价强劲上涨的合理因素。 2、信贷增长 强劲的信贷增长已经被认为是助长房地产泡沫的一个关键因素。低利率和宽松的借贷标准都会推动信贷劲增，这可能会导致抵押贷款的借款人过度杠杆化。 如果欠债的人越来越多，并且高度杠杆化（即负债水平高），那么一旦失业率上升，这些抵押贷款持有人就可能无力偿还债务。 “泡沫这个词在某种程度上意味着这是人为的。杠杆，或者说借贷，就是人为抬高房价的一个明确来源。如果钱能够像2007年以前美国的情况那样在整个经济中自由流动，那么人们当然可以用非常低的利率自由贷款。”澳洲国民银行（NAB）首席市场经济学家亨德森（Rob Henderson）说。 澳洲当前的现金利率为2.5%，是六十年来最低的。但低利率是否一定会导致楼市过热呢？ 从住房信贷的增长数据来看，这倒未必。虽然信贷增长已经脱离了今年早些时候的历史低点，但与往年相比依然疲软。 然而，澳洲家庭的债务-收入比依然高达147.3%，比美国人在次级抵押贷款热潮高峰期的133%还要高。 3、借贷标准 与信贷增长紧密相关的是银行的借贷标准。宽松的借贷标准会促使住房的交易量和成交金额出现强劲增长，这意味着有越来越多人通过买卖房屋来赚取利润。 不过，澳洲最大的抵押贷款银行联邦银行（CBA）在上月发布的一份简报中说，目前，成交量的增长依然清淡。成交金额已经脱离了低点，但与前十年相比仍相对较低。 然而，信贷的温和增长让贷款商感到为难，可能会鼓励他们放松贷款标准以吸引更多客户。 4、投机 当前房市吸引储行关注的一点是投资者人数的增长。储行已经警告投资者不要期望澳洲房价再出现1990年代和2000年代初那般强劲的增长。 瑞银（UBS）在本周早些时候发表的一份报告中说“在过去二十年中由房产投资引发的负扣税显著增长，应当引起关注”。 分析师警告称，与纽西兰（20%）和英国（12%）相比，澳洲银行的房产投资比重（32%）更大。 根据上述情况，分析师们判断澳洲房市还未泡沫化，但警讯——例如投机者的增长——已经出现。 | 
发表于 27-9-2013 11:17:34
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发表于 27-9-2013 12:04:29
发表于 27-9-2013 13:25:41
发表于 27-9-2013 15:28:15