房价慢涨可享长期稳妥收益

周星星1832

强劲的市场需求、超低的空置率以及有限的供应，使得澳洲房价在近年来一直保持7%左右的涨幅，因此投资澳洲房产，其优势在于可实现稳定收益。但投资澳洲房产，对投资移民毫无帮助，这是投资者需要留意的地方。　　澳洲的房价仍然处于上升通道中。
　　数据表明，澳洲2013年上半年国内生产总值（GDP）增速为2.25%，包括中国在内的亚洲国家对矿石的持续强劲需求，使得澳洲经济发展水平一直处于较为理想的水平。正因为如此，澳洲今年上半年的失业率为5.7%，明显低于欧美发达国家。预计未来澳洲还能提供更多的就业机会，失业率会大大低于其他发达国家。经济发展势头良好，不管是对澳洲房价，还是对住宅租赁市场的需求来说，都能起到良性刺激作用。数据显示，澳洲住宅空置率已经降到历史最低水平，约2%左右，这意味着所有房源都能成功租出。
　　除此之外，澳洲近年来仍在持续引进人口，力推“500万移民新政”，使得澳洲人口在不断增加，这也会增加市场需求。近两年来，平均每年有27万人涌进澳洲，主要分布在雪梨和墨尔本两大城市。专家指出，大量掌握一定资金或者技术的移民进入澳洲，将会买房或者租房，从而直接形成住房需求。
　　经济平稳发展，使得澳洲当地需求也一直比较旺盛，这也导致澳洲当地房价出现较大幅度的上涨，且出现了加速上涨的趋势。根据澳洲本土开发商罗斯集团（Rose Group）提供的数据表明，2012年雪梨市房价整体上涨幅度为5.1%，而今年上半年则达到了4%，全年涨幅估计超过6%，乐观估计会接近8%～10%。此外，需求的增加，也使得澳洲房产的去化速度有所提高。在过去12年时间里，6、7月份的出清率（销售/供应）为55%左右，而今年7月份该数据则达到了70%。
　　长期投资学会算账
　　考虑到澳洲房价一直平稳上涨，加之租赁市场一直稳定的表现，业内人士认为长期持有更为合理。
　　据了解，澳洲租金水平一直在走高，因此这使得澳洲房产长期投资具备了现实基础。在雪梨，一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周，2012年则上涨到了550～620澳元/周，年均增长幅度在5.5%～7.5%之间；面积约68平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周，上涨至2012年的670～760澳元/周，年均增幅在3.4%～5.5%之间。
　　如何才能确定澳洲房产具有长期投资价值，除了房价要保持上涨趋势外，很重要的一点就是能够实现“以租养房”。如在雪梨投资一套面积约47平方米的一居室，总价约52.5万澳元，贷款7成，如果按照澳洲目前的利率水平计算，每年房贷还款总额约22300澳元。此外，持有成本包括物业管理费、市场管理费、排污费、土地税、房屋保险费以及租务管理费等（具体收费标准可见下表）。根据周边其他类型物业出租情况，假定该一房可租600澳元/周，折合年租金收入为31200澳元，租务管理费为1872澳元。因此可以大致估算出投资这套物业，每年持有成本为：房贷＋物业管理费＋市政管理费＋排污费＋租务管理费=22300＋2000＋1200＋1000＋1872=28372澳元。经过抵扣之后发现，年租金收入结余约292澳元，基本得以实现“以租养房”。
　　澳洲房产持有成本表（以一房为例）：
　　物业管理费：根据物业标准来确定，一房约2000澳元/年，公寓的物业管理费中含有房屋的保险费，别墅项目不收物业管理费；
　　市政管理费：约1200澳元/年；
　　排污费：1000～1200澳元/年；
　　租务管理费：按租金收入6%收取 每次收费。
　　投资房产无关移民
　　在澳洲投资房产，优势是能够实现“以房养学”，其劣势则在于不能像部分欧洲国家那样，对移民有间接帮助作用。
　　投资澳洲房产如何实现“以房养学”呢？专业人士分析指出，澳洲住宅在租赁市场上的优异表现，租金收入已经完全能够抵消掉房贷、物业管理、市政管理等开支；而房价每年能够保持7%左右的上涨幅度，如投资一套50万澳元的物业，每年收益将近3.5万澳元，已基本能够应付留学开支。
　　当然，投资澳洲房产也有一定的局限性。据了解，澳洲政府为维护本国房地产市场稳定，禁止外国人购买二手房。这意味着投资房产如果转让，则只能卖给澳洲人。但澳洲人购买力毕竟有限，因此未来投资者转让房产时，时间成本要大得多，可能会面临急需出售房产却无人接手的尴尬。
　　此外，投资澳洲房产对移民毫无帮助。按照目前澳洲投资移民政策规定，投资移民与投资房产毫无瓜葛。相反欧洲部分国家的移民政策已与购房挂上钩。
　　

MICHELLE07

谢谢星版，中心思想：

- 强劲需求，平稳上涨，值得长期持有 （有点吹）
- 以租养房，以房养学 （过于乐观，有点假）
- 对移民无帮助 （谁说的？我记得888签证与买房产挂钩的）

最后那些楼盘介绍疑似软广告，你哪里转来的？

周星星1832

MICHELLE07 发表于 24-9-2013 09:04

                               
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谢谢星版，中心思想：

- 强劲需求，平稳上涨，值得长期持有 （有点吹）

编辑了