有近期打算买房的坛友吗？进来交流经验。更新：看房三个月感受

kingking

看了几个周末，今天在八里坪总算看到一处各方面都很满意的房子了。就是要价81万...
边上的rochedale有一大片地在卖，rise at rochedale, 基本上盖下来要奔80万去了，那片还什么都没有...

看来主要问题还是预算不够啊，得想办法把预算提上去

金鱼和农夫

楼主我几天旅游后回来，看了你的新贴不得不说你有点走偏了 给你来破点冷水

你看房子犯了越看越贵的忌了！  看得眼花了！ 好房子是没底的，问题是你口袋里的钱是有底的啊。这里买房子除非你自己现金付清，要不然得时时刻刻不要忘了最大的债主是咋想的，具体说你要看上这80万的房子，可以阿 你要借多少？八成就是64万 5%利息吧 每周就要付给银行 ＄790。 ok 兄弟你一咬牙说你工资还可以付的起 ，但那可是30年啊，你老婆现在不上班，全靠你了！ 这每周790 你伤的起吗。 你说伤得起，银行可不会这么认为！就算你签好合同了，在贷款环节还是会有问题的！
还有你的帖子提到过买了负担很大的好房子后可以出租，是的可以的 ！但是你80万的房子出租和50万的房子的房间租金是绝对不会成比例增加的，再者市场上贵到一定价格的豪宅人家没人会再出租房子帮着自己还贷的，因为人家买的起的人就是空着也是一种生活方式享受！
。。。。。。。。。。。
  所以不要太多要求和幻想了！去和银行谈谈到底以你家的年收入你到底可以贷多少款先，然后给自己戴上这顶CAP 比如50万， 超过就不要浪费你的想象力了，人生里除了买到好房子住上豪宅之外还是有很多东西给你带来享受的，别再钻这个牛角出不来了吧。

牧马人

80万，OMG，80万在indooroopily都能买啥样的房子了。

kingking

金鱼和农夫 发表于 22-6-2013 21:21

                               
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楼主我几天旅游后回来，看了你的新贴不得不说你有点走偏了 给你来破点冷水

你看房子犯了越看越贵的忌了 ...

唉，来布里斯班一个月整，看了三周房，真的是每周提高10万预算

不过我买房会是在10月份以后，那时资金才能到位。现在一切看房行为都是娱乐行为，主要是顺便了解一下各区都在什么地方，环境如何，什么样的房子什么价，什么样的地什么价。

至于贷款，最开始找过银行，按我现在的收入，给我的评估的额度是46万，加上15左右的首付，所以我一直在看60万内的房子（实在是和心理预期差太多）。后来又找了个borker，说我最多可以贷款74万，还不知道他靠不靠谱，我知道大概的方法是报投资房去申请贷款。 不过我首付只有15万，按20%算，我最多买75万的房子。所以我开始看75万以内的房子。昨天看那个80万的房子实际成交价可能超过80万，我只是看着玩玩。现场出offer的很多，我觉得这个价位上的竞争比之前看到房子都激烈，有钱人还是多啊。

55万和75万是我现在看房子的主要两个价格基线。前者贷款40万，周还贷512，大概可以独自承担。后者贷款60万，周还贷768，必须要用租金抵掉250以上。我对location还是比较挑剔的，以我可以接受的地段，55万大概都是townhouse或则一层的很旧的house，甚至于一些地段，根本没有60万以内的房子，必须在地段上有所让步. 75万大概可以买到20年以内的两层house, 地段可以很不错。 如果需要房子看上去比较漂亮，那基本要80万以上了，首付都不够，真要买，只能把国内的房产处理掉，然后彻底扎根澳洲了。

我觉得从投资的角度看，75万的房子更划算，多花20万，地点好一点，多一层楼，多两个房间，这一部分出租掉，应该超过250块。村长你怎么看？

另外，一套house买下来，扣除stamp duty, 准备个两三万买家具家电和settlement 各种费用够吗？这个我完全没概念，只是去宜家跑了一趟。

kingking

另一个我在思考的是买地建房还是二手房。

二手房的好处：
1. 地段有得挑，很多地方很成熟了，生活配套好
2. 现成品，所见即所得，风险少
3. 省心
缺点：
1. 户型不容易碰到完全符合要求的
2. 好房子都很贵
3. 旧房子有各种隐患，住得也比较不爽
4. 没有政府补贴，印花税也高

买地建房的好处：
1. 一万五政府补贴
2. 免stamp duty，大概两万的优惠。中介跟我说买地建房印花税只charge 地的钱，地不买超过50万就没印花税。果真如此？
3. 房子格局自己挑，我可以建楼上楼下各2个以上master room, 相对独立的区域划分，方便出租。我见过一个case，建了9个bedroom...
买地建房的缺点：
1. 地点选择余地很小，大部分地位置不好。这是买地建房最大的障碍。
2. 建设过程会有各种不可控因素，有一定风险。
3. 操心


昨天在rochedale看些地（Arsie at rochedale)，这里现在基本都没人住，但是一个大开发商做了整体规划，整了一大片地在卖，据说town center已经批了，未来shopping不是问题。这里在八里坪东边，开车去八里坪和sunnybank都很近,去我单位也近，里city 15公里，整体地势很高。这个开发商之前做了sunnybank hill等几个区的开发，都比较成功，据说这里会是下一个sunnybank. 地已经卖掉很多了，他们说30%卖给华人。查了下学校，比八里坪好。我有点动心。但是这里目前还是比较荒的，很难想象多久之后会是一个全新的社区崛起，会是什么样子。

这里四百多平米的地已经要卖到45万了，加上30万盖房子，大概也要75万。至少前三年还很多不便，不知道算不算是一个投资机会？

kingking

昨天在carindale看的地，比较高，view 不错，但是贵，50万以上了，基本都是建百万豪宅了。

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kingking

如果买房是一种投资的话，国内的经验是尽量买在黄金地段，尽量买富人区，尽量买好学区，换句话说，地价高的地方，哪怕房子小，哪怕房子破，风险小很多，回报却可以很可观。不知道澳洲是否同理？

金鱼和农夫

kingking 发表于 23-6-2013 09:08
唉，来布里斯班一个月整，看了三周房，真的是每周提高10万预算

不过我买房会是在10月份以后，那 ...

我的感觉是你买房的要求太高，要面面俱到。这是不可能的，不是光钱的问题。问题是你自己，你要知道你有什么，和要什么。具体讲你现在有十五万，你可以贷款45万，但是你目前是一个人上班所以你就不可以满打满算！而且你刚刚来个人对澳洲的理解还不够，所以还很多幻想。所以尽量不要第一次买房就想买所有条件都满足的房子，记住你还是第一代移民，所以你必须要做好吃苦的准备，好日子是慢慢来，不是你一下子就能得到的，要清楚你不比别人多点啥，所以走别人该走过的路吧。

金鱼和农夫

kingking 发表于 23-6-2013 10:07
如果买房是一种投资的话，国内的经验是尽量买在黄金地段，尽量买富人区，尽量买好学区，换句话说，地价高的 ...

这里买房银行明确会问你是投资还是自住，区别在哪里自住房子是笔大债务，投资房是收入。所以不要和国内的炒作经验混淆，这里投资房产回暴率也就是几个百分点而已，最多配上好时机了有十几二十吧！
你现在买房子的那些要求绝对就是你喜欢的，也就是自住房，不要和投资房混淆了，贷款顾问给你按投资的做，其实就是给你可以多代点款而已，还代还是你自己。

金鱼和农夫

金鱼和农夫 发表于 23-6-2013 11:32
这里买房银行明确会问你是投资还是自住，区别在哪里自住房子是笔大债务，投资房是收入。所以不要和国内的 ...

多贷的代价是啥，那就是房奴！房奴只有干啥，为了还钱要牺牲自己的私人空间和生活来换钱还代，对与楼主对生活有要求的人，你会觉得是你当初要的吗

金鱼和农夫

现在在买菜，手机上发的贴，所以手抖，见亮。

wzleegee

金鱼和农夫 发表于 23-6-2013 11:47
现在在买菜，手机上发的贴，所以手抖，见亮。

哥，你坐了游轮回来你的水平又上了档次啊，看来我也得去充实下，你句句都是真理啊，楼主目前就是盲目在看，不分区，什么都要近，一会calamvale一会carindale,80w的房子，估计来澳洲享受来的

兰舟

相信村长的话，句句都很中肯，但如果你工作真的很稳定，国内又可以转大笔钱过来，享受一下也无防。村长的话是说给我们这些辛勤工作的穷人听的。

kingking

金鱼和农夫 发表于 23-6-2013 11:18

                               
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我的感觉是你买房的要求太高，要面面俱到。这是不可能的，不是光钱的问题。问题是你自己，你要知道你有什 ...

谢谢。

恩，要想生活轻松一点，townhouse是第一选择，还贷压力小，省心，住的舒服，位置可以买到很不错的。但是这个townhouse无法作为什么资产留给下一代了。如果辛苦一点，买个好房子，当30年房奴，那么下一代应该比较轻松了，这也符合咱中国人的传统。

看了三周房子，虽然范围很广，但是需求却不断明确了。其实我要买的房子，范围已经缩得很小了：
地点：华人区比较好的几所小学步行20分钟的范围之内。
房型：没有游泳池，没有大片草地，四房两卫以上，有一个以上房间适合出租（相对独立)。

在这个范围内，基本55万可以买到不错的单层，65万以内可以买到比较旧的双层，70万可以买到不错的双层，80万可以买到dream house. 无论买多少钱的，一个原则，每周房贷实际支出要控制在550以内。

Remy家

kingking 发表于 23-6-2013 20:37

                               
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谢谢。

恩，要想生活轻松一点。50万以内的townhouse是第一选择，还贷压力小，省心，住的舒服，位置可以 ...

你为下一代考虑太多了！

bill_zmy

村长旅游回来直率多了，知无不言言无不尽啊，句句真理。楼上兄弟如果你不是国内过来的大款，听村长的没错。

金鱼和农夫

bill_zmy 发表于 23-6-2013 20:55

                               
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村长旅游回来直率多了，知无不言言无不尽啊，句句真理。楼上兄弟如果你不是国内过来的大款，听村长的没错。

呵呵 好几位同村兄弟姐妹都夸俺，搞得俺还真不好意思 其实就像学校里一样，对于楼主我算是学长了吧，看着刚刚入学的学弟们，常常为他们的才气敬佩有俺当年的风范，但有时又为他们的犹如我当年的那些幼稚行为感到可气可笑啊。所以这次是实在不想让学弟这样如此纠结下去了， 说点自己的感想，不一定适合每个学弟学妹希望有所参考吧

kingking

bill_zmy 发表于 23-6-2013 20:55

                               
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村长旅游回来直率多了，知无不言言无不尽啊，句句真理。楼上兄弟如果你不是国内过来的大款，听村长的没错。

普通工薪层而已，如果是大款，我就不需要发这个贴了。

国内有两个小房子，卖了一套，凑得20万刀带过来，已经花掉一些了，剩下打算做首付。还有一套，差不多也能换个20万刀，一直在纠结卖不卖，全家户口都在那房子上。
村长说得对，我对澳洲的理解还很表面，所以我也不确定我是否就不会回去了。假如要回去，国内的房子无疑要留着。

本来看了几套比较中意的房子之后，有点一时脑热，想拼一下。但是现在冷静下来，觉得国内的房子还是留着，在澳洲呆几年之后再决定比较好。而且，仔细一想，就算贷款40万，一周还550，压力也不是没有的，这里消费不低。我们现在都是最基本的生活开销而已，将来还有孩子教育的投入，还有各种享受生活的支出，这点收入还是很紧张的。 国内的房子留着，给未来留一点buffer，抗风险能力也高一点。

唯一能让我做决策冲一把的，就是房子的投资价值。 我06年在国内买第一套房的时候，也是完全负担不起的，但是硬着头皮买了，两年之后，转手卖掉，涨了三倍。之后就再也没这样的魄力了，后悔不已。来到澳洲，不知道有没有可能在房地产投资上赚到钱。我知道这里的增值不可能有国内那么疯狂，但是总体还是不错的。我09年去悉尼的时候，也考察过房价，当时六七十万的房子如今也要一百多万了。不知道布村有没有这种机会？

kingking

Remy家 发表于 23-6-2013 20:53

                               
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你为下一代考虑太多了！

远不如我爸对我考虑的多。

金鱼和农夫

楼主还是那句话你刚来 有很多方面你就是没法理解！ 就拿房产市场来说吧，生活在这里的人都不希望房产像中国大陆那样的被肆意炒作，因为那是泡沫，这里讲的是理性的投资！不是投机！ 数据统计澳洲的房产会7-8 年 或者10年是一个周期，这个周期的根本是地价在以至少5%每年在升，加上经济因素比如CPI 的每年的递增，也就是说按一般10%年增长那么10年就翻一番，遇到好时机了也就是7年翻番了！ 这就是澳洲房产市场的规律，因为这是一个理性的稳定的社会，你想让2年就翻3倍，你说你凭啥啊？ 说自私点 我倒是真希望这么翻，因为我有不止一套房了，那么你们这些新同学呢，你现在的预算的60万里面有 40万就进我的口袋了！ 我好开心 你呢？ 你觉得公平吗 就是因为我比你早来这 8年 我啥也不干 我的资产白白的就比你多12倍。 这样的社会会稳定吗 所以我几年前就冷静想过这个问题了，我不愿意澳洲出现这样的爆炒局面，因为这是在害人也在被人害！我宁愿在大家说好的游戏规则里宁静等待着自己的投资慢慢地收获！

kingking

金鱼和农夫 发表于 23-6-2013 21:55

                               
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楼主还是那句话你刚来 有很多方面你就是没法理解！ 就拿房产市场来说吧，生活在这里的人都不希望房产像中国 ...

七年翻番也很恐怖了，买个一百万的房子熬七年，再卖掉，就可以轻松换现在80万的房子了

Kenjm

楼主想法很多，很理性，也正常。多看房，就会不继调整自己的想法。每个人考虑不一样，还是要看自己的实际情况。人生不同阶段，想法也会变化。如果不急着买，就慢慢看。

金鱼和农夫

kingking 发表于 23-6-2013 22:14

                               
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七年翻番也很恐怖了，买个一百万的房子熬七年，再卖掉，就可以轻松换现在80万的房子了

兄弟阿 你咋算的阿 假如你100万的房子买进七年后200万卖掉  赚了100万了 你还有机会再买回同样或者接近条件的80万的房子了吗，就算是80万的房子七年前才 40万啊  按照你的要求要四房的 现在才剩1房了 你说你愿意吗 呵呵

金鱼和农夫

再说个另外的关于这里房产的概念给你听下 DOWNSIZE  啥意思 就是缩小面积！ 我这次游轮上的很多老人都是这类型的！ 和楼主说的我们中国人的传统截然的不同，待的时间短的华人是绝对理解不了，待长的华人一说就明白并理解了。

在本地人 就说是鬼佬吧 他们由于宗教等等的影响下 他们认为房子和身体就是一个暂居地而已，没有了精神有了这些都是空的！年轻时鬼佬买大房子好房子，里面的布置都非常个性和艺术！从买房子就有机会看得出华人的房子就是不如他们，因为他们懂得如何维护类如花园等等所以很多房子就像我们国内的样板房那样！到了年纪大了他们对于经营了三五十年的美丽家园他们却很能豁然的舍弃，因为子女都大了 他们不再需要4房几厅 加上他们也需要趁着还能自理生活，所以他们基本上会卖掉自己的大房子，哪怕再好也卖（这样的房子就是应该楼主要找的对象） 然后再买个小房子，多出来的几十万就这样坐轮船环球游，买个房车环澳游。这样的理念在我现在看来是先进的 值得我将来要学习的， 所以回到房子这个话题吧，楼主不要认为二手房咋样，遇到这样的DOWNSIZE的房子你买下来是你的福气了 第一人家的对房子的爱护和保护 我们华人真没几个懂这方面的， 第二 人家不是为了房产炒作成功出货的，人家是进入人生另外一个阶段了所以再好的房子也得卖，就看你是不是那个买家了

dannemora

金鱼和农夫说得对，很实际的解说。对新移民是很有指导意义的。

kingking

金鱼和农夫 发表于 23-6-2013 22:59

                               
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再说个另外的关于这里房产的概念给你听下 DOWNSIZE  啥意思 就是缩小面积！ 我这次游轮上的很多老人都是这类 ...

我说的先买超过自己承受能力的房子，辛苦几年，再换适合自己的小一点或差一点的房子，就是跟你说的downsize差不多的思路。这样，如果房地产是上涨的，会轻松不少。我在国内也是这么操作的'。先在最贵的地方买本不该是我这个收入该买的房子，所有钱几乎拿去还贷。三年后卖掉，我很轻松在郊区买到我想住的房子，基本不需要贷款了。如果是三年前直接买，那我要贷款40万。  

澳洲，我纲领，做好了吃苦的准备，就是拿不准房价会怎么走。

kingking

dannemora 发表于 24-6-2013 08:05

                               
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金鱼和农夫说得对，很实际的解说。对新移民是很有指导意义的。
国内新移民不客气地说，很多时候还沉浸在国 ...

这里就是怕被裁，没有收入就什么都没了。不知道这方面有什么保险吗？按国内习惯，留十八个月的生活费是很必要的，也就是要有十万左右流动自己来应付失业。这笔钱平时就放offset里。

dannemora

kingking 发表于 24-6-2013 08:40

                               
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这里就是怕被裁，没有收入就什么都没了。不知道这方面有什么保险吗？按国内习惯，留十八个月的生活费是 ...

这样放着现金太浪费。第一个房子，自己算好自己的帐，买房子时，预备好自己最大交款数，申请好最大贷款数，settle后，尽量放钱进去，并申请保留最大额度credit，以防万一所需。

dannemora

另外，如果新手，出于节省费用原因，想买地自建还是要慎重的。自住的，有要求，往往预算超不少。就算买了一块地基很好做，成本低的地。这里升升级，那里稍微用好些的东西，结果超20%的一点也不奇怪，到最后多是草草收尾。说得难听多是狗尾续貂。投资的，指标硬性，还好。就怕自己班底有限，东拖西拉，利息到尾还是多了一大笔。所以，新手小心。自建赚钱，很多人都是建立在之前的亏钱经验上的。

kingking

dannemora 发表于 24-6-2013 09:15

                               
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另外，如果新手，出于节省费用原因，想买地自建还是要慎重的。自住的，有要求，往往预算超不少。就算买了一 ...

我老婆对自建狠感兴趣，说是个赚钱的机会，盖好直接加几万卖掉。或者放几年等升值。但是我们在澳洲没有任何经验，风险还是蛮大的。