问题更新了。。。。

hannah87815

原帖由 Chivas0909 于 22-1-2013 11:47 发表

                               
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我看了下，地是94年已经分好了，Title是legal的。
03年买卖，08年的证是可能的，我看他们好像在07年左右因为更名，换过一次证。
每一次土地有变动，比如更名，比如抵押，都会更新Title的，这个没关系。
你的Strat ...

今天去COUNCIL了 他给我说这个分地建房是有APPROVAL过。是三个房子的。 给了我那个文件的号码。然后说可以让我去要以个building plan 可以去查后面那个凉亭有没在那个上面 如果没在需要重新申请，但是房子不用申请了。有文件记录。。。。
中介貌似还没和那边的人联系上 所以中介说她去搞清楚了 再联系我
我今天把所有的PAPER WORK拿去 他看了以后说这个房子没问题 还让我不要太concern PATIO的approval。。。即使后面的凉亭没有approval 也不是大问题 因为已经在那里14年了 除非有人来告 否则不会影响。 再不然就是重新申请 把那个露台的图找人画出来 一般来说会批的。如果不批 最坏就是把那个露台拆了 或者那后面不能修露台。他说因为以前的人没有都没查过所以COUNCIL都不知道自己没更新过可能是。
肯定要在这个事情搞清楚后再决定买不买。中介并没有说让我不要CONCERN 她说她要去查清楚先 再告诉我 这是怎么回事。。。
现在看起来问题好像是 BUILDING PLAN找不到了 COUNCIL那的BUILDING PLAN 没更新样。。。不是94年那张 把BUILDING PLAN 找到可能就解决了吧

还是十分感谢你！

hannah87815

原帖由 休止符 于 22-1-2013 12:21 发表

                               
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94年的时候土地分割都是需要州政府规划委员会(WAPC)审批的，决定前需要地方政府同意。近年来built strata可以由地方政府审批。
不管哪种情况，地方政府不可能没有记录的。
可以去地方政府网站，有一个叫online map ...

我回复了再后面
你帮 我看一下 现在情况是怎么样？

8080

既然康嫂知道那个凉棚没有申请和批准，我估计可能到时发信叫你拆掉申请，批准后方可重建。这些费用你得考内进去。砍他个三，五万这些额外费用吧。
我的朋友多口到康嫂问一下就是前叙这样的流程。拆，申请，批准，再重建。康嫂已经明示得申请，批准了 要听话中话
个人觉得好乱。我是不会相信卖家中介的，你好像非得买这个房？

[ 本帖最后由 8080 于 23-1-2013 04:01 编辑 ]

y12345678

要是我，果断放弃
这么多事情，一个不小心就吃亏了
就算是一切没问题，将来卖房子又得过一次

Chivas0909

你要是非常中意这个房子，后面的PATIO问题也不算太大，但是做好心理准备，也许某一天要拆掉，可以去找卖家砍砍价。
主要是把建房的PLAN拿来看看，主体结构是不是都没有问题，都有APPROVAL。
土地没有问题，主要就是建房手续的问题。如果图能找到当然最好了。
还有一个问题就是，银行贷款之前会来做评估，会审查建房PLAN，如果你贷的比较多，房屋又有一些‘违章建筑’，很可能银行不肯贷款给你，要你拿到APPROVAL才贷、

休止符

原帖由 草地软软地 于 22-1-2013 20:29 发表

                               
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房屋出售时，房主都会让他的律师向council索求section 32的，此文件为厚厚的一沓，详述了关于land, title, build permit, council rate，水电费，房屋保险等各项事宜。任何买家都可以要这份文件的copy。

你是维州的吧？各州不一样的。

西澳海豚

没有 DA 的建筑物，处理的方式一律都是直接叫你拆掉，后面补图补批准，康嫂是不会这样子做的。

没有可能让你先斩后奏。

休止符

同意芝华士说的，用凉棚没有审批这条跟卖家砍价。因为你以后卖的时候会遇到同样的问题。
很多建筑尤其是附属建筑都是没有经过council审批的。就像前面几位同学说的，没人告就没事。邻居就算要告也要有足够的理由，他们怎么知道你批没批。
就算告到council，也不是直接对你罚款，而是要求你重新申请，多数情况下，只要建得符合规定，council会补批，local planning scheme里一般专门有一条讲补批（retrospective approval)。如果不符合规定，最多也是要求你拆掉。拆个凉棚能花多少钱啊？

休止符

建议海豚兄看看自己council的local planning scheme先。

hannah87815

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 23-1-2013 11:47 发表

                               
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没有 DA 的建筑物，处理的方式一律都是直接叫你拆掉，后面补图补批准，康嫂是不会这样子做的。

没有可能让你先斩后奏。

是康嫂这么给我说的哦。。他说X以前政策和现在不一样什么的。在什么情况下可以免去approval

hannah87815

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 11:26 发表

                               
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你要是非常中意这个房子，后面的PATIO问题也不算太大，但是做好心理准备，也许某一天要拆掉，可以去找卖家砍砍价。
主要是把建房的PLAN拿来看看，主体结构是不是都没有问题，都有APPROVAL。
土地没有问题，主要就是 ...

多少算多啊。。。我M们的LoAn似乎快批下来了 BBROKEr说的。现在就是怕没有三个房子的具体的building PLan比如哪里是厕所哪里是房间。。。

hannah87815

原帖由 8080 于 23-1-2013 03:50 发表

                               
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既然康嫂知道那个凉棚没有申请和批准，我估计可能到时发信叫你拆掉申请，批准后方可重建。这些费用你得考内进去。砍他个三，五万这些额外费用吧。
我的朋友多口到康嫂问一下就是前叙这样的流程。拆，申请，批准，再 ...

也没有 就是觉得好像不太大这问题。。不想再重新选了 回到零开始。CouNCiL的人告诉我没啥问题。我一个做了很多年卖房的鬼老T朋友 说房子没问题 主要是后面的露台 不过这种情况并不属于少数。好多都没有 只是很多人没去CouNCiL查而已。。。。所以我就不想重新再来了 能解决就买 解决不鸟当然还是清零咯。
比过还是谢谢你的建议

休止符

如果是house & land package，银行才会要求看building plan。没听说过银行要看老房子图纸作贷款的。
老房子的贷款银行都是请便宜的valuer搜一搜成交数据，然后开车去房子周围转一圈就搞定估价了，都不用进屋的。
council一般应该有建房报批时的图纸，交钱可以拿到复印件。后来做的改动就不一定有了。
主体结构没有structural问题就ok了。这个building inspection报告可以证明。

个人感觉砍不了太多钱，也就是做坏情况拆个凉棚的钱。如果是我，砍掉2千就很高兴了。

老实说，最近的市场不太一样了。价格合理位置不错的房子，你不要大把人要。

Chivas0909

我们最近刚刚放弃了一个房子，就是因为房子有一些没有APPROVAL的建筑，银行贷款不肯批，非要我们去拿APPROVAL。自住房可能查的会简单一点。
如果只是凉棚而已，估计不会有什么问题。我一个鬼佬同事，买的一个房子有一个凉棚没有APPROVAL，他反正也不喜欢，自己画了图，打算拆了重建，去COUNCIL申报，COUNCIL很满意。他做了预算，砍了卖家1W。

西澳海豚

或許我記錯，或者法規改了吧？

還是一句老話，請自行查明目前最新法規，以免自誤。

jenny112

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 17:38 发表

                               
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我们最近刚刚放弃了一个房子，就是因为房子有一些没有APPROVAL的建筑，银行贷款不肯批，非要我们去拿APPROVAL。自住房可能查的会简单一点。
如果只是凉棚而已，估计不会有什么问题。我一个鬼佬同事，买的一个房子有 ...

那么，像你同事那样重新设计、申请、审批。
顺利的话也要3个月的时间。。。
卖家会同意等你吗？

hannah87815

原帖由 休止符 于 23-1-2013 17:17 发表

                               
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如果是house & land package，银行才会要求看building plan。没听说过银行要看老房子图纸作贷款的。
老房子的贷款银行都是请便宜的valuer搜一搜成交数据，然后开车去房子周围转一圈就搞定估价了，都不用进屋的。
c ...

其实就是 能看到一个不错的就满足了Y。已经看了好几个月了 半年前也陆续看了一段时间。现在房子满意的很少 特别是就这点钱。。。不能要求太多咯。所以不想再折腾了。希望最后查下来都OK。

Chivas0909

他没要卖家等啊，直接以这个凉棚没有APPROVAL，他需要拆掉重建为条件，砍了1W然后成交，成交以后再去重建报批。
因为他懂这些，画图申请报批的程序也很熟，所以觉得不是问题。

休止符

那说明你的银行很负责任。一般银行都是找很便宜的valuer，都是desktop research一下。

hannah87815

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 18:55 发表

                               
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他没要卖家等啊，直接以这个凉棚没有APPROVAL，他需要拆掉重建为条件，砍了1W然后成交，成交以后再去重建报批。
因为他懂这些，画图申请报批的程序也很熟，所以觉得不是问题。

砍价是在哪个阶段啊 现在还没确定到低有没approval所以是不是一确定下来如果有问题就可以砍价了？

y12345678

卖家最大的机会成本就是等待浪费的时间，所以最怕等了
可能的话你可以先签subject的合同，拖她一段时间，然后告诉她房子有问题，需要降价xx,xxx
但是有别的人竞争的话，可能性就不大，因为房东不爱签这种有很多subject的合同

hannah87815

原帖由 Chivas0909 于 23-1-2013 17:38 发表

                               
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我们最近刚刚放弃了一个房子，就是因为房子有一些没有APPROVAL的建筑，银行贷款不肯批，非要我们去拿APPROVAL。自住房可能查的会简单一点。
如果只是凉棚而已，估计不会有什么问题。我一个鬼佬同事，买的一个房子有 ...

你是自己去CouNCiL查有没appoval哇。还是银行那边B告诉你有些建筑没有approval的

Chivas0909

subject to finance
subject to inspection
subject to council approval
前两个正规的合同都会包括的，最后一个你可以要求加上去。
我们递offer的时候，中介就把所有的建房PLAN都拿出来给我们看了，我们觉得不是很大问题吧，房东都住了十年了，这些东西都是十年前他买房子的时候就有了。
但是去了银行那边，银行要求上门评估，报告出来就说哪些哪些没有APPROVAL，除非把APPROVAL 拿来，不然不给贷款。我都郁闷坏了。
后来一想也对，留这么大隐患，以后万一COUNCIL查了，或者以后卖房子都是问题。
如果你以后房子升值了，打算去银行做REFINANCE，还是问题，银行还要重新评估，万一评不下来，这房子增值与否跟我一点关系都没有了，有什么意思呢。

hanjuju

以前看过一个房子也是有没批的建筑，但中介说这个在那里很多年了，所以就不再需要有审批了。
楼主的这个都14年了，应该也如此吧。

bankwest

hannah87815

原帖由 y12345678 于 24-1-2013 14:15 发表

                               
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卖家最大的机会成本就是等待浪费的时间，所以最怕等了
可能的话你可以先签subject的合同，拖她一段时间，然后告诉她房子有问题，需要降价xx,xxx
但是有别的人竞争的话，可能性就不大，因为房东不爱签这种有很多sub ...

出OFFEr的时候就已经subject to building inspection了。只是现在还不知道CouNCiL到底是批M没批

hannah87815

原帖由 Chivas0909 于 24-1-2013 15:02 发表

                               
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subject to finance
subject to inspection
subject to council approval
前两个正规的合同都会包括的，最后一个你可以要求加上去。
我们递offer的时候，中介就把所有的建房PLAN都拿出来给我们看了，我们觉得不是 ...

我没有subject to council approval.
你银行肯定不是CBa吧。。你当时贷了百分之多少呀 带的多可能查的严。
你的没批的是不是有一部分属于房子不仅是露台

Chivas0909

Bankwest, 据说是查的最严的。
类似于garage改了granny flat这种。
subject to council approval， 这个有没有其实也不是很大问题，中介一般都不建议你加。
基本上前两个都能覆盖了。

jenny112

原帖由 hanjuju 于 24-1-2013 15:07 发表

                               
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以前看过一个房子也是有没批的建筑，但中介说这个在那里很多年了，所以就不再需要有审批了。
楼主的这个都14年了，应该也如此吧。

中介说的话就听听吧。

hannah87815

原帖由 Chivas0909 于 24-1-2013 17:00 发表

                               
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Bankwest, 据说是查的最严的。
类似于garage改了granny flat这种。
subject to council approval， 这个有没有其实也不是很大问题，中介一般都不建议你加。
基本上前两个都能覆盖了。

C我猜就是。所以我BROKEr都建议我走cba
感觉太容易了。。
那你现在房X子买了没呀