房产投资问答专栏（悉尼）

Consultant · 发表于 14-6-2009 00:50:00

原帖由 贝雷塔 于 6-6-2009 05:18 发表

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投资房可以带来正向现金流的说法似乎值得商榷，LZ能否举个例子解释一下？

以目前平均至少5%租金回报，和低利率，外加负口税的优惠，如果您是选择近车站，近shopping的全新uint/apt，即使算上council,water,management and strata，您也是正向收入的。一个简单的例子：

前提：
房价： 400k  租金 400/week 利率5.1%  50000年薪， 0首付。

支出(年)：                               收益：
   利息： 400000×5.1% = 20400          租金： 400×50（按2周空租记）= 20000
water and council rates: 1300
strata: 2500
management: 1100 (租金收入的5.5%)
保险： 350
共支出： 25650

                                       shortage: 25650 - 20000 = 5650
                                       折旧：  10000
                                       其它：  300
                                       可退税额度： 15950
收入 50000                      税： 9350
实际报税收入： 50000 - 15950 = 34050 税： 3678
                                 退税： 5672

也就是说，在没有退税情况下我一年对这套投资房的支出是5650，退税可以拿回5672，基本打平。
但这个例子是在没有首付的前提下产生的，随着首付的增加，您的利息会降低，虽然退税优惠也在减少，但正向收入会越来越多。
不知这个例子是否清楚?

Consultant · 发表于 14-6-2009 00:52:38

原帖由 kikilee 于 12-6-2009 16:11 发表

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看中一处期房的，去交了一个押金。中介说是3星期内要交换合同和付5%的定金。

因为对中介推荐的律师有些顾虑，不知道是不是还是自己再找一个律师会比较好些。所以，目前在自己另外找律师。中介这边呢，已经告诉他我 ...

当然可以买给其他人，在没有交换合同前，您的deal就没有完成，买家可以更换。
可以修改合同，最主要的就是5%的varifiation不可以变动，其它需要根据需求看。

贝雷塔 · 发表于 15-6-2009 00:06:18

[quote]原帖由 Consultant 于 14-6-2009 00:50 发表

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以目前平均至少5%租金回报，和低利率，外加负口税的优惠，如果您是选择近车站，近shopping的全新uint/apt，即使算上council,water,management and strata，您也是正向收入的。一个简单的例子：

谢谢LZ的回复：
   看了您举的例子后仍旧有些不理解的地方想继续请教，虽然个人感觉您似乎提高的租金回报收入和房东的负担支出，但就且以您的例子中数据讨论，我亦得出以下印象：
1、投资房产的总支出（贷款利息、房东责任.......) > 总收入（租金收益）。
   在您的例子中是 —5650。
2、如何抵消5650的负现金，靠的是负扣税政策。
   在您的例子中主要是10000块的房屋折旧。
我的疑问：
1、首先我需要有50000的报税收入。
2、房屋折旧仅适用于全新房，且5年内有效，5年以后怎么处理？如果买的就是5年以上的旧房又如何处理？
3、通过折旧负扣税来达到收益的依据是：资产的财务减值与资产市场增值的背离来实现的。因此它所依赖的前提是：资产的财务减值不会反映到资产的价格上。您认为这个逻辑始终可靠吗？
4、即使所有的情形都符合您的例子，投资人也仅仅是打平，并不能产生您说的赢利的正现金流。换句话说，房东将从房客那里收来的租金，又一分钱不剩的都交给银行和政府了。
5、不同意您说的增加首付的比例可以出现正现金流的解释，因为那是首付资金本身的收益，不是当前讨论的投资收益。

Consultant · 发表于 20-6-2009 00:42:27

原帖由 贝雷塔 于 15-6-2009 00:06 发表

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[quote]原帖由 Consultant 于 14-6-2009 00:50 发表

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以目前平均至少5%租金回报，和低利率，外加负口税的优惠，如果您是选择近车站，近shopping的全新uint/ ...

呵呵，您真是一个认真的人。
1.没有这个基本收入现在买房都难，何谈地产投资呢？
2.我一直认为投资新房比较合理，这个例子也是新房的例子。另外折旧是25年，只不过前7-10年比较多。
3.没看明白，呵呵。
4.这个是一个非常保守的例子，如有兴趣，您可以切身的问问有周边有投资房的朋友，他们自身的情况。我相信您会明白的。
5.呵呵，同理，现在没有首付也不可能买到房，更谈不上地产投资了。

投资收益个人认为主要是投资的产出与回报的比率，在产出可以量化，回报单以租金回报为主的现实例子中，得到正向收入是不胜枚举的。只不过我们多数人最关注的增值部分，目前我们无法衡量，至少短时间内无法得知，但长线来看是不会有问题的。

Consultant · 发表于 20-6-2009 00:49:47

原帖由 贝雷塔 于 15-6-2009 00:06 发表

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[quote]原帖由 Consultant 于 14-6-2009 00:50 发表

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以目前平均至少5%租金回报，和低利率，外加负口税的优惠，如果您是选择近车站，近shopping的全新uint/ ...

给您的只是一个极端的但并不现实的例子，我想表达的是这种投资模式下，最极端的情况，也是您投入最多的一种情况。我相信现实生活中的任何一个例子，只要符合我提到的那些条件，一定会比这个例子得出的结论正向的多。首付确实是您的投入，或许您会认为这笔投入放在其他地方产出会更好，我也从不否认这个事实，只不过我相信这笔钱在房地产里对于绝大多数人来说是最稳妥的投资而已。

贝雷塔 · 发表于 20-6-2009 14:13:16

正是因为周围没有一个例子是向您描绘的那样，所以才来向DX请教来的！我的疑问可以归结成一个问题——怎么可能用全额贷款的方式，通过购买投资房实现能有正的现金流入？仔细的阅读了您的回复后，更加疑虑您所说的：“回报单以租金回报为主的现实例子中，得到正向收入是不胜枚举”的结论。请您批评。
1、如果全额贷款买投资房，即使是在当下贷款利息极低的情况下，也不可能依靠租金收入来抵消银行贷款利息。是需要向里贴钱的，在您的例子中是每年5650块。
2、按您的策略，补偿这笔损失的办法是向政府要。说到底就是利用政府的负扣税政策。但事实是政府的钱决不是这么容易拿的！负扣税的前提是“政府认为你的投资出现了亏损”，然后再从你缴的税中拿出一部分来补偿，就整个比例而言通常是30%。换句话说：首先是投资人的投资亏损了100块，然后政府才会补偿你30块（投资人仍然需要承担70块的损失）。
3、现在所有的关键就是：如何让实际的投资没有亏损，但政府却相信投资亏损了。戏法在房产折旧的计算上！政府认为房子的使用是有寿命的，所以计算房产价值时应该考虑房子的折旧做减值计算（在您的例子中是每年10000块）。而您认为，房子的实际价值并没有减少（甚至是在增值），所以，政府这些钱算是白贴给投资人了。我现在的疑虑是：到底是政府傻呢？还是您的计算方式不准确？
4、您一再说：“相信投资房地产对于绝大多数人来说是最稳妥的方式”，请问您说的“绝大部分”具体指的是什么，因为在我的概念里，投资盈利的只可能是参与者中的“一小部分”，“绝大部分”实际上是亏损的。另外您的“最稳妥”是与什么比较的？因为听说买国债投资的安全性超过房产，而且也很简单，去承销商那里去买就行了。也很想听听您对此的高见。

由此我得到了以下的印象：
1、必须有比较高的首付比例才能使投资房产生正的现金流，但这个现金盈利的来源是首付资金本身，而不是所投资的房产。
2、除非是租金收益 > 全额贷款利息+房东责任。否则房产本身并不能带来正向的现金收入。
3、既然通常的租金收益 < 全额贷款利息+房东责任，所以，投资买下房子只要不能增值就意味着在变相的亏损。

一己之见，请LZ耐心解答。

Ireneliu · 发表于 21-6-2009 13:41:26

马上就要登陆澳洲了，想了解一下，作为临时签证的移民买房子有什么限制吗？可以贷款吗？能贷款多少呢？买房子的缴税情况？

Ireneliu · 发表于 21-6-2009 13:45:07

对于居住和办公的房产，可以算做生意的资产吗？

Consultant · 发表于 23-6-2009 14:44:31

原帖由 贝雷塔 于 20-6-2009 14:13 发表

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正是因为周围没有一个例子是向您描绘的那样，所以才来向DX请教来的！我的疑问可以归结成一个问题——怎么可能用全额贷款的方式，通过购买投资房实现能有正的现金流入？仔细的阅读了您的回复后，更加疑虑您所说的：“ ...

呵呵，首先以现在的情况，不可能通过全额贷款购得房产，首付是必须的。以目前的情形看，20%的首付可以保证您的贷款，这是购买房产的前提。上面为您提供的例子只是一个极端的情况，目的是使您了解的比较细致，并非实际情况，希望您能明白。如果您周围有朋友购买的是全新的近就业，购物，交通的uint/apt，按一般贷款比率购得，已现在利率和租金回报，一定是我们所探讨的结果。如果不是，可能是您周围的朋友在选择房屋类型或者地点上有些问题。

负扣税政策是澳洲政府给投资人的优惠，我们在break even的情况下，还可以用账面上的折旧做退税，难道不是很好的事情么？优惠政策不是政府傻与不傻的问题，而是我们怎么看待的问题。投资人士有利可图，对于地产市场是利大于弊的，政府同时可以从地产的买卖中拿回自己在税务上的补贴，毕竟房地产市场是一个国家的支柱产业。同时我也相信我的计算方法没有错误，呵呵。

绝大多数人是指向我这样对经济学了解有限，票据投资摸不到门路的一般人而言。从长线看房地产肯定是涨的，只要我们可以hold足够长的时间我们一定是赢家。国债当然稳定，也可以保值增值，但相对与房地产国债似乎无法产生现金流。

如果我没有理解错的话，首付资金也是您房产的一部分，没有它您如何购得房产呢？呵呵。如果向您所说不用首付，或一点点首付即可买到产生正向现金流的物业，那大家不都去买了，到时候房价也不会是现在这个样子了，租金市场也不会是这个样子了。房地产还是那句话从长线来看，总是保值和增值的，只不过我们不能说何时会涨而已。所以说目前的情形，您不太可能以0首付通过购买投资房还得到现金流。

Consultant · 发表于 23-6-2009 14:47:58

原帖由 Ireneliu 于 21-6-2009 13:41 发表

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马上就要登陆澳洲了，想了解一下，作为临时签证的移民买房子有什么限制吗？可以贷款吗？能贷款多少呢？买房子的缴税情况？

临时签证与overseas买家没有区别，可以贷款，比率一般从80%起，但以现下的贷款情况来看，您可能需要多准备10%.您所要缴的就是一个印花税，大约是您房价的3.5%左右的样子，具体数目可以在政府的网站上查到。

Consultant · 发表于 23-6-2009 14:48:41

原帖由 Ireneliu 于 21-6-2009 13:45 发表

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对于居住和办公的房产，可以算做生意的资产吗？

应该是可以的，建议咨询一下您的律师。

贝雷塔 · 发表于 25-6-2009 01:53:34

原帖由 Consultant 于 23-6-2009 14:44 发表

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呵呵，首先以现在的情况，不可能通过全额贷款购得房产，首付是必须的。以目前的情形看，20%的首付可以保证您的贷款，这是购买房产的前提。上面为您提供的例子只是一个极端的情况，目的是使您了解的比较细致， ...

1、我有个建议请LZ考虑，“从长线看房地产肯定是涨的”是您宣扬房地产投资优越性的一个重要依据。而我认为，这种认知是有缺陷的。原因很简单，因为几乎所有的生产资料的价格都是在上涨的。所以不能因为现在房子的价格比过去高，就认为房子在增值。比较有说服力的讨论是将房子价格的上涨幅度与同期的其他投资（黄金、国债、甚至是银行存款）做比较。这样得出的结论才能说明到底是哪种投资的质量更高。遗憾的是您总是回避正面展开类似的话题（您的理由好象是：“不熟悉其他的投资产品”）。而我认为，即使你不熟悉其他的投资方式，但比较最后结果并不需要特别专门的知识，就所谓“不怕不识货，就怕货比货。

2、0首付，是讨论房地产投资是否有可能带来正向现金流的前提！因为只有这样，才能区分开到底是首付资金所带来的收益，还是所投资的房产带来的收益。

3、您482楼中举例说明即使在0首付的情形下，投资房产仍能出现正现金流。但之后在489楼中又似乎同意我对此的质疑，原话是：“目前的情形，您不太可能以0首付通过购买投资房还得到现金流”。现在您又声称，“相信自己在负扣税的计算方法上没有错误”，我能不能追问一下，您这么说的依据是什么？有没有隐含什么前提条件？

flowermusic · 发表于 30-6-2009 15:55:06

Jeff，才移民到澳洲，今天有幸拜读了你的好帖，还有几个疑问请教。

1.你的两个投资房是同时买的吗？都是以你的名义？
你提到两个都是以自住房申请的贷款，可以同时这么申请吗？
这样的话是不是只能有一套房得到首次置业津贴？

2.如果申请首次置业津贴，是不是房子得自住半年后才能出租。

2.楼主的这句话没有太理解“既然您是用来做投资的，本金就不应该计算在内，换句话说本金我们永远都不会还。”
如果贷款30万30年，这个是本金和利息一起30万，每个月月供应该是一部分本金和一部分利息都包括了的。而且30年后肯定是都还了呀？

3.如果以夫妻二人名义买房，但是妻子没有收入，这个抵税的机会可以全给丈夫吗？还是一定会是每人50％的额度？

4.还有就是apartment没有地的所有权，如果将来这块地政府征用怎么办？住户可以得到补贴吗？

5. 我们看中一个一房的公寓，但是这个公寓是顶层上面的，我想夏天会不会特别热？

谢谢先。

资深贷款经理 · 发表于 30-6-2009 16:02:32

这个帖子强的

箱子 · 发表于 1-7-2009 13:40:31

看了这个帖子，感觉JEFF很有耐心，回答了很多人的问题。我也从中找到了一些自己感兴趣的东西。JEFF是个好同志！

JOLINLILY · 发表于 3-7-2009 11:58:26

JEFF ,你的帖子非常耐心地解释很多新移民不了解的问题哦，我给你发短信了哦~~~~

不接电话 · 发表于 12-7-2009 22:25:39

要自住的话, 现在买房是个不错的时机(当然工作稳定的前提下). 对于投资, 我想如果没有看100套房子以上(网上看也行), 谈投资房好象早了点. 功课一定要先做好的. 一般UNIT/APARTMENT, 个人以为低于6%的回报, 没有太大的投资价值. HOUSE投资买的就是地. 赌的是未来的土地价格上涨. 地的大小, 位置,平整与否很关键.

关于贷款, 我相信很多人是通过MORTGAGE公司来办理的. 而我读到的文章告诉我真正的房地产投资人借款是直接找银行的. 有个很好理解的道理, 你愿意把钱借给十套房子的人, 还是借给只有一套房子的人. 而且MORTGAGE公司都是免费给你做服务的, 难道他们不赚钱. 我想他们从银行那里拿的佣金可能就是你房价的1-2%.

Consultant · 发表于 21-7-2009 13:54:53

不好意思，刚从国内回来，未能及时回复大家的问题，深表歉意。

Consultant · 发表于 21-7-2009 14:01:27

原帖由 贝雷塔 于 25-6-2009 01:53 发表

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1、我有个建议请LZ考虑，“从长线看房地产肯定是涨的”是您宣扬房地产投资优越性的一个重要依据。而我认为，这种认知是有缺陷的。原因很简单，因为几乎所有的生产资料的价格都是在上涨的。所以不能因为现在房子 ...

很高兴，您还能义无反顾的和我探讨这个问题。其实我相信，您比我们都清楚您想要的答案，以及您想表达的意思，因为在您自己开的帖中已经阐述的很清楚了。所以我想也没有必要在这里赘述了，呵呵。

Consultant · 发表于 21-7-2009 14:05:29

原帖由 flowermusic 于 30-6-2009 15:55 发表

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Jeff，才移民到澳洲，今天有幸拜读了你的好帖，还有几个疑问请教。

1.你的两个投资房是同时买的吗？都是以你的名义？
你提到两个都是以自住房申请的贷款，可以同时这么申请吗？
这样的话是不是只能有一套房得到 ...

1.yes
2.yes
3.可以选择interest only,钱是在贬值的。
4.比例可以改变，甚至不用加妻子的名字亦可。
5.政府不能强制收回，这里不是中国啊。除非有的apt的合同中有特别的说明的。
6.一般会的，但还要看楼体的设计。

Consultant · 发表于 21-7-2009 14:06:04

原帖由 资深贷款经理 于 30-6-2009 16:02 发表

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这个帖子强的

呵呵，多谢捧场。

Consultant · 发表于 21-7-2009 14:06:35

原帖由箱子于 1-7-2009 13:40 发表

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看了这个帖子，感觉JEFF很有耐心，回答了很多人的问题。我也从中找到了一些自己感兴趣的东西。JEFF是个好同志！

希望能够帮助您。

Consultant · 发表于 21-7-2009 14:07:37

原帖由 JOLINLILY 于 3-7-2009 11:58 发表

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JEFF ,你的帖子非常耐心地解释很多新移民不了解的问题哦，我给你发短信了哦~~~~

不好意思，未能及时回复您的留言。您有任何问题，可以直接和我联系。

Consultant · 发表于 21-7-2009 14:08:41

原帖由 不接电话 于 12-7-2009 22:25 发表

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要自住的话, 现在买房是个不错的时机(当然工作稳定的前提下). 对于投资, 我想如果没有看100套房子以上(网上看也行), 谈投资房好象早了点. 功课一定要先做好的. 一般UNIT/APARTMENT, 个人以为低于6%的回报, 没有太大的 ...

如果broker们可以有这么好的收入的话，他们早就不干了，呵呵。

phoebe0616 · 发表于 28-7-2009 16:23:23

请问jeff, 现在在westmead 买个37万的2室2卫的房子值么？房子是好房，在公园旁边，离火车站也就5分钟距离，医院也是5分钟左右，是个闹中取静的位置。而且是上下层的unit,2 个卧室2.5个卫生间，完全可以隔出第三间来出租，13年房龄，搬进去就能住。但是在大西区，租得出来价钱么？37万是我们砍到的价格，原价39万，我们是不是砍得太少？我和老公是首次置业，不懂的东西还有很多，请您帮我们参考下。很快就要去签合同了，我们心里很犹豫。

Consultant · 发表于 1-8-2009 12:02:14

呵呵，能砍下两万其实已经不错了。位置听起来不错，房价也并不贵，可以买的。但是一定要做一个strata report，在您签合同之前。不要隔房子，人多了对房子本身不好，现在利息低，我相信您借贷也不会太多，应该不会有太多的压力。分租肯定不会像parramatta那边好租，但整租还是可以的。

zhaokai1125 · 发表于 9-8-2009 11:25:38

兔子的狗窝 · 发表于 11-8-2009 02:48:20

Bankstown 公寓楼，2楼2房1卫2车位带120平米大晒台，带built-in wardrobe，internal laundry，可视电话门禁，卧室及客厅均北向，主卧有东窗，距火车站步行3分钟，距购物中心步行5分钟

装修较老式，房间和客厅均为地砖。当前租金370。strata 630，水费和council费300。

开价319000还到300000。房龄10年左右，不考虑其折旧收益，首付20%，通过追加归还本金用3年时间实现正现金流(月供归还本金及利息)，从此自身自灭。

请楼主评价。

[ 本帖最后由兔子的狗窝于 1-9-2009 16:27 编辑 ]

兔子的狗窝 · 发表于 11-8-2009 02:51:17

发觉merrylands向南一站的guildford，2房2卫配置房龄3到4年的次新房价格大都在30万以内可以拿下，租金约300到350。该地段属于被你看好的parramattta板块南端，升值潜力如何？

gmlzsj · 发表于 11-8-2009 12:22:43

急问，请教Jeff, 我定了一处全新的apartment现房，我因为着急入住，就没找自己的律师，想直接用中介的律师，因为这个中介代理这个apartment,说律师已经很熟悉了，手续上的处理速度会比较快，昨天得到银行通知我的贷款approve了，今天就跟中介约了律师签合同，交百分之五的定金，请问签合同交定金之前就跟律师要strata report还是之后才能拿到？这种新的现房，除了strata report最好还要一些什么report呢？多谢！

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