房产投资问答专栏（悉尼）

Consultant · 发表于 19-8-2007 14:52:00

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大家好，我是Jeff，已经投入房地产投资行业些许年月，最近应老大卫之邀，在这个新家开辟个自己的专贴，希望以我所熟知的地产投资知识能为您提供帮助。

如果大家对悉尼住宅地产有任何疑问，可以在这里提出，比如房产投资风险, 收益计算, 地区选择等等. 不敢说一定会面面俱到，但我会尽可能的为您提出解答，
谢谢。

以下是我写的一个关于我的首次置业的文章，就作为这个专贴的开场白吧，希望大家多给面子，少拍砖，呵呵。

PS：
房地产本身就是一个持久的话题，总有着正面和负面的言论。我仔细的读了读几年前的回复，感慨良多。从我刚刚踏入这一行的那天起，质问和怀疑从未停止过，当我走到今天回首往事时，微微一笑足以。

[ 本帖最后由 Consultant 于 5-10-2012 19:27 编辑 ]

Consultant · 发表于 19-8-2007 14:53:36

作为新一代的移民，我一直都想在澳洲有个家，有一个属于自己温暖的窝。我也像大多数的新移民一样梦想有朝一日能够住在一个拥有前院后院的大house中，再养只狗，一家人其乐融融的生活在其中。下面我就说说我首次置业的经历。

我应该算是幸运的，在毕业不久，我跟女友就相继找到了工作，工资都是35k，虽然不多但是却比以前依靠打工挣钱的日子轻松了很多。本来并没有开始打算首次置业的我们，由于一个特别的原因，不得不提前准备：我俩本来租住在朋友take的一个unit的大房中，但是由于朋友的父母准备过来看看，为了不让朋友为难，我们只好再一次的考虑搬家——我一直认为留学的生活，其实就是一个居无定所漂泊的生活。然而由于悉尼租房市场的持续走强，我们两人在都有身份和工作的情况前，依旧无法take到自己理想的房子，而且这种情况一直持续了一个月。时间紧，任务急，怎么办？买房！！于是我开始转战悉尼买房市场，发现想在自己理想的区买一个近火车站近购物中心的二手uint/apartment也要40多万。我俩算了算，以我们当时的大约每人35k每年的工资，如果我们买下这么一个房子，意味着在未来的几年中我们其中一个人的工资就要全部用来偿还贷款，而且前提是还要从家里要来大约5万澳币的首付。以下我就具体的给大家计算一下，我是如何计算在这个40多万的自住房上的开销：

前提：450k 相对便利区的二手uint。
条件：我与女友35k/year的薪水，首付50k。
借贷：400k。
利息：7.37%(当时)。
每年的产生利息：$29480/year。
water rate and council rate: $1200/year。
Strata Levies: $2000/year。
Insurances: $350/year。
共计：$33030/year。
每周：$635/week。

我俩收入：$35k/year x 2
Tax: $6285/year x 2
税后收入：$28715/year x 2
共计：$57430/year
每周：$1104/week

也就是说我们俩每年的薪水中57.5%要用来供房。以上的结果是在有首付50k，并且只还利息不还本金的前提下得出，一旦开始偿还本金大约每周要多付出$100-$150（根据不同的借贷条款而定）。这意味着我们不能再像现在这样休闲的过活，如果想回国，或者想去郊游都会成为很大的问题。意味着很可能想在外面请朋友吃个饭，多买几件衣服，也会犹豫再三。而且这不是一年两年，而是要持续30年！当我们有一天还清贷款的时候，也已经步入花甲，我们大好的时光全部用在辛苦上班，挣钱还贷上了，到了那个时候再去感叹岁月流逝的太快就太晚了！我们再也不是一个普通的上班族，而是一个彻头彻尾的房奴。

当然，我们并不自卑，我也坚信我们的工资水平会随着时间的增长而增长，但是这个增长到底是多少，到底在什么时候，就不能那么量化了。更为重要的是，其实我一直都有自己做点什么的想法，说的露骨一点就是很想实现自我的价值，因为我知道光靠给别人打工，是不能出人头地的。其实这一点我们华人和鬼子们的想法是一致的，我们中国人说常打工是出不了头的，打“工”真出了头就要入“土”了; 鬼佬们说，什么是一个Job? Job 其实就是Just Over Broken! 可是一旦开始供这个房子，恐怕我起码在近5年内不能干点自己想干的事业了。

当时想想，要不把目标定的低一点，找个200k-300k的unit看看。因为我俩都在city上班，所以希望找到一个可以距离city稍微近一点的地方。可经过一番调查研究后，发现无论在北区，东区，中西区，甚至南区，想找一个价位在200k-300k靠近交通，购物稍微好一点的unit，已经基本上属于不可能了，有的也都是30年左右的旧房，而且很多已经破烂不堪，唯一的好处也就是每周少还$200-$300而已。作为新一代的移民，对于为了我们自己的梦想才出国打拼的我们，如果单单就图便宜就住在这么一个环境中，我觉得不仅对不起我女友，更对不起我自己！也不会认为生活在这样的房子里面有什么幸福可言，只会为了自己的无能而感到耻辱。

但是这不就矛盾了么？自己即无法负担我们自己想住的房产中，又看不上自己能够负担的起的地方，我们应该何去何从呢？正在茫然若失的时候，通过朋友的介绍，我认识地产界的一位前辈。他跟我的第一次谈话让我记忆犹新，他问我：“Jeff, 我问你，你希望30年后你的银行中有多少存款？这个数目的存款足够你退休多用，也就是我们常说的financial freedom。”

我一狠心，一咬牙：“100万！”

前辈笑笑：“不够！”。

….#$#$#$%….

“30年后你接近60岁，银行里有100万存款。如果你俩能够在无灾无病的生活30年，如果你俩也不想再为生活而奔波，而且也不会希望到时候还需要儿女的支持; 如果30十年后澳洲政府依旧可以分发相当于现在每周约$200的政府补助，外加到时候你们每年大约1.5万到2万的super fund，也就是说到时候你俩每年可以大约开销5万元，你觉得够用么？如果再考虑到每年3-4%的通货膨胀，你银行中的100万，由于通货膨胀10年后就会变为相对于当时物价水平的67万，20年后就是44万，也就是说你会从每年5万元的开销，逐步变为约2-3万每年的生活费，你觉得够用么？”前辈笑笑接着说，“这一切的前提是从现在开始你要每年存3万，你能保证么？”。

说实话，以我目前的年龄，从没有会考虑到退休的事情，但是当这个事情真正被量化在我的面前的时候，当时就有点傻。

前辈接着说：“我并不怀疑像你们这样的新一代移民的冲劲和干劲，也充分相信你们得信心与决心，但是以你现在的实力，可能会很难。为什么？因为你们没有本钱，或者说你们不会使用杠杆。一个真正的成功人士要懂得使用other people’s money, other people’s time and other people’s brain——这就使杠杆的原理，就好像一个工厂，如果想要发展，就必须要考虑扩大它的规模，多雇用些工人来更好地实现效益。而那种一辈子都只靠夫妻俩外加一个或两个工人的小business，是永远都不会成功，也很难做到financial freedom的退休。你觉得呢？”

我只剩下点头了。“那么如果银行现在能借你50万，你会怎么做呢？”前辈接着问。

“投资我的生意，或是炒股票！”这个问题我以前到是考虑过，嘿嘿。

“好，很有信心啊！那我问你，你的生意或是股票会给保值或是增值么？”

“那不好说，要看看我个人的能力，以及市场的状况了。”

“也就是说不一定了，”前辈语重心肠的说，“我个人认为如果你要做生意，你避免不了竞争，就必须选身心的投入，很难做到退休不说，你的生意是否保值或给你带来增值都是未知数，不过我相信你的生意一定会给你带来收入。如果你要投资股票，你必须要有非常专业的知识，但是股票的波动性太大，它的分红也不定，也就很难说他会保值和增值了，而且，他也不可能给你带来收入。”

“那我投资古玩，收藏市场！”

“收藏市场和股票市场有些相像，不过他一定会保值和增值——如果你买得不是赝品，或是没有收藏价值的东西，但是如果你要是不把他们放到市场上卖掉，你也永远也不会有收入，而且卖了也就没了。”前辈顿了顿接着说，“如果我要是你，就不做别的，把钱放到房产中，虽然你每年会贴些钱，但是有税务的优惠。也许你每年会贴几千，十年也就几万，但是悉尼的住宅地产是很有规律的，从历史上看大约每7-8年就会翻一番，我们保守估计它10年double value，到时候你50万的投资就会变成100万，如果你不认为他会double value, 我想你总会认可每年3-4%的通货膨胀吧，每年的砖，瓦，水泥，人工的价格都会上升，也就是说10年后，你的物业就是光靠保值也大约有70多万。换句话说就是你用那几万元的投资付出，在十年中获得了20万到50万的回报。如果再过10年，那时候你这个物业由于租金回报的上升，和利息的波动，应该已经可以自给自足，也就是说不用再为他贴钱了，你70-100万的物业通过保值或增值就会价值100-200万。我请问你有哪种投资方式可以有这种投资回报率？”

“听起来是不错，可是怎么会每年就用投资几千呢？我算过光利息每年就要3万多啊？”

“这个道理其实很简单，因为你买的物业不是用来自住的而是用来投资的，所以必然会被租出去，现在的租金回报在4.5%-5%左右，也就是每年会有$22500-$25000的租金收入为你这个价值$500k的物业，而由于这个物业对你来讲还属于负资产，外加折旧的损失，你每年从税局claim回来$5000-$6000/year，所以大约每年的支出就在$5000-$10000。就是说每周你要为你的物业投入$100-$200, 请问你每周拿得出这笔钱投资在这个物业上么？我想当然有，其实很多人都大大低估了自己的购房能力，总是想在多存点首期，多等等，再看看，以现在的房产市场来看，没有一个人存首期的能力能够比的上房产涨价的速度。再等等，再看看的人永远都是被市场甩在后面的人，当他们发现房产动了的时候，其实那时很可能10个甚至20个百分点已经上去了。房产市场的规律永远都是先到的人赚后到的人的钱！或者说先知先觉的人赚后知后觉甚至不知不绝的人得钱！”

“那难道就没有风险么？？”

“有，当然有！那就是你不能失业，要保证每周你能够拿出那$100-$200来保证你的cash flow! 而且要保证你投资的房产不会有很高的空置率。这就是你的风险。”

说道这里，我已经基本上明白了投资的这条主线。随着慢慢的接触，以及更多地了解，我发现房地产市场特别是悉尼住宅地产市场真的是大有可为！于是我毅然决然的辞去了当时的工作，加入现在的公司，并且按照我们自己的理念进行投资，在短短两个月内投资了两套房产，首付一共大约在35k，两处房产每周我要投入约$250。以我一处房产为例：该房产贷款额度400k, 利息7.37 加strata and rates, 大约每周需要还款$630, 而我这套物业的租金是$420/week (加息后租金为$450/week), 年底退税平均我可以退回$100/week。意味通过每周投入$110，我却控制着一套价值400k的房产。这不是一件天大的好事么？每周的$110对我来讲也就是每周在外面少吃几顿饭，少买一件衣服而已，我不认为是个问题，如果作为我们新一代的移民，您要是觉得这每周100多的付出对您来讲是一个big deal的话，我觉得您真的应该自我检讨一下了。

我现在的客人有部分是以前的朋友，而其他的客人也都跟我成为了很好的朋友，他们没有一个人不感谢我，因为他们知道在未来的10年或是20年中，他们必将是属于成功的一群人！最后，我想对那些有理想有抱负希望在这片热土作出点成绩的旅澳华人们说一句：希望其实就在眼前，懂得抓住它的人才会是那些最终胜出的人！

浪尽金沙洗铅华，
风起云海去尘埃；
漫漫征途希望处，
若然回首亦开怀。

这是我作为一个新移民这样走过来的一条道路.但说着说着就觉得自己有点象做广告了.没办法. 做房产投资多年了.所以抓住机会自吹自擂是本能. 请大家不要拍砖. 欢迎大家多问问题, 比如房产投资风险, 收益计算, 地区选择等等. 偶将尽力回答. 希望能尽微薄之力助大家安居乐业.

[ 本帖最后由 Consultant 于 19-8-2007 15:33 编辑 ]

老大卫 · 发表于 19-8-2007 15:08:21

欢迎资深地产投资顾问jeff大侠来本版指导房产投资. 悉尼的朋友们想投资房产的请抓住这个机会多请教jeff大侠.
jeff大侠以投资房为主,也兼顾自住房问答.但本专栏以投资理财为主, 自住房买哪里之类的就请不要在这里问了.

工字不出头
发财靠房投,

大家快上!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[ 本帖最后由老大卫于 19-8-2007 15:15 编辑 ]

kellyang · 发表于 19-8-2007 15:21:56

450week还真不便宜呢,假如那套房子是420K的话,这个租金很不错了的.
LZ的眼光不错

最近我看了还多LOWER NORTH的UNIT,近车站的话,500K,都只能到LZ这个价格,而且STRATA和CONCIL的费用还不便宜的

最后,我也认识个JEFF,也是做地产的,在西区做的...

[ 本帖最后由 kellyang 于 19-8-2007 15:23 编辑 ]

Consultant · 发表于 19-8-2007 15:29:29

原帖由 kellyang 于 19-8-2007 15:21 发表

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450week还真不便宜呢,假如那套房子是420K的话,这个租金很不错了的.
LZ的眼光不错

最近我看了还多LOWER NORTH的UNIT,近车站的话,500K,都只能到LZ这个价格,而且STRATA和CONCIL的费用还不便宜的

最后,我也认 ...

呵呵，不是我的眼光好，是我们选择物业的部门的职业水平比较好。
您所说的那个jeff，估计不是我，不过您又多了一个叫Jeff的朋友，呵呵。

kellyang · 发表于 19-8-2007 16:07:36

那我可以问下你的那个物业在哪个区吗?

Consultant · 发表于 19-8-2007 16:22:16

原帖由 kellyang 于 19-8-2007 16:07 发表

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那我可以问下你的那个物业在哪个区吗?

我第一个投资物业买在auburn.

kage · 发表于 19-8-2007 16:25:26

想问,在这边买房,是不是要通过律师对合同和相关程序把关才比较放心?
另外我现在留学,到底是现在买房好呢(没有PR身份,会多一点限制吧?).还是等2年后如果有PR身份再买比较好呢?

还有啊,如果买房,我想还是买在学校附近,自己住也好,租出去也方便.不过这样的话不要HOUSE,还是买象国内比较普遍的那种,是不是叫UNIT?还是APARTMENT?就是一个楼里很多户人家的.我还比较习惯这种~_~HOUSE好像很要打理.

[ 本帖最后由 kage 于 19-8-2007 16:27 编辑 ]

Consultant · 发表于 19-8-2007 16:35:07

原帖由 kage 于 19-8-2007 16:25 发表

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想问,在这边买房,是不是要通过律师对合同和相关程序把关才比较放心?
另外我现在留学,到底是现在买房好呢(没有PR身份,会多一点限制吧?).还是等2年后如果有PR身份再买比较好呢?

这边买房，你不想通过律师把关都不成，必须有律师的介入。
至于买房的时机，我们认为买的越早越好，而且对于房地产的投资来说，重要的不是入市的时机，而是入市的时间。
所谓有无pr的限制，主要就是以下三点：

1。贷款额度：如果是oversee身分的话，一般可贷款70—75%。如果是pr，可以做到90-95%。
2。无法享受有pr身份所带来的免stemp duty, 免morgage duty, 以及享受首次置业津贴的优惠。
3。无pr无法购买二手房。

Consultant · 发表于 19-8-2007 16:38:45

原帖由 kage 于 19-8-2007 16:25 发表

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想问,在这边买房,是不是要通过律师对合同和相关程序把关才比较放心?
另外我现在留学,到底是现在买房好呢(没有PR身份,会多一点限制吧?).还是等2年后如果有PR身份再买比较好呢?

还有啊,如果买房,我想还是买在 ...

unit/appartment的租金回报率大大高于house, 但是要交物业管理费。
house, 打理起来的确很是麻烦，但却是大多数人的梦想.....

大阿牛 · 发表于 19-8-2007 17:12:29

做个记号先。。。

kage · 发表于 19-8-2007 18:01:30

原帖由 Consultant 于 19-8-2007 16:35 发表

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这边买房，你不想通过律师把关都不成，必须有律师的介入。
至于买房的时机，我们认为买的越早越好，而且对于房地产的投资来说，重要的不是入市的时机，而是入市的时间。
所谓有无pr的限制，主要就是以下三 ...

物业管理费大概是什么价格?
另外因为没有PR所以未享受到的免stemp duty, 免morgage duty, 以及享受首次置业津贴的优惠,可不可以在我得到PR之后想办法去讨回来?这些没享受到的优惠,如果房屋总价在40万,大概总优惠是多少钱?
OVERSEE买房一定是投资性质吗?可不可以选自住?投资和自住有什么价格或者其他区别吗?
谢谢~

Consultant · 发表于 19-8-2007 18:38:23

原帖由 kage 于 19-8-2007 18:01 发表

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物业管理费大概是什么价格?
另外因为没有PR所以未享受到的免stemp duty, 免morgage duty, 以及享受首次置业津贴的优惠,可不可以在我得到PR之后想办法去讨回来?这些没享受到的优惠,如果房屋总价在40万,大概 ...

物业管理费根据你物业的地点以及规模而定，如果你所住的是appartment而且位于city,物业管理费一般是一个季度1500左右。如果是一个比较遥远的地区的unit，可能会在250一个季度左右。以上都以全新房产而言。

一个400k的房产，在首置优惠上面约是 13500 + 1500 + 7000，大约是22000左右，您买了就是买了，无法讨回。

个人认为，对于oversea投资和自主主要的区别就是贷款的额度。

aareon · 发表于 19-8-2007 19:01:07

那对于第一次购房者来说。.去买投资房,那自己难道还要租房住?

老大卫 · 发表于 19-8-2007 19:05:33

原帖由 aareon 于 19-8-2007 19:01 发表

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那对于第一次购房者来说。.去买投资房,那自己难道还要租房住?

正解.

很多人就是第一套房直接投资. 青菜萝卜各有所好而已

aareon · 发表于 19-8-2007 19:12:44

自己的生活质量出现了明显的下降..为何不自己先买一套..等到供了几年后,自己工资也逐步稳定或者说到一定程度后再投资一套..这才是投资的正路吧

Consultant · 发表于 19-8-2007 19:42:06

原帖由 aareon 于 19-8-2007 19:12 发表

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自己的生活质量出现了明显的下降..为何不自己先买一套..等到供了几年后,自己工资也逐步稳定或者说到一定程度后再投资一套..这才是投资的正路吧

个人认为，您的想法就是普遍多数人的想法，但是我却不认为是最成功的做法。建议您读读我在2楼的文章。

aareon · 发表于 19-8-2007 20:02:01

那这位觉得最成功的做法是? ( 前提是自己还没房)

Consultant · 发表于 19-8-2007 20:04:58

原帖由 aareon 于 19-8-2007 20:02 发表

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那这位觉得最成功的做法是? ( 前提是自己还没房)

不敢说最成功，起码我们是奔着我们自己向往的生活前进中，依旧建议楼上阅读我二楼的文章先。

ALYSSA · 发表于 19-8-2007 20:22:43

其实就是CAPITAL GAIN的速度了,
如果房价是7年一翻, 那每年必须稳定在10%以上就可以做到了.
房产这里怎么说也没有国内这么离谱.

蒙古人 · 发表于 19-8-2007 22:50:47

原帖由 Consultant 于 19-8-2007 16:22 发表

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我第一个投资物业买在auburn.

能问一下您400K买的是2室还是3室的吗?

unit/apartment/townhouse/house?

谢谢.

Consultant · 发表于 19-8-2007 22:56:29

3室全新appartment.

Consultant · 发表于 19-8-2007 22:58:18

原帖由 ALYSSA 于 19-8-2007 20:22 发表

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其实就是CAPITAL GAIN的速度了,
如果房价是7年一翻, 那每年必须稳定在10%以上就可以做到了.
房产这里怎么说也没有国内这么离谱.

之所以我们投资，就是因为我们坚信房产7-8年就会翻一番，这里不是中国，这里的房产又是规律可循的！

claxton · 发表于 20-8-2007 02:08:47

本想猛烈拍砖的,只是看到2楼结尾处有警示的词语,为了不引起纷争,就不大段堆词了,字面叙述与实际操作可能不存在什么疑点,但事情并非这样去理解的,你个人算盘必须和国家经济大环境高度匹配,不然都是纸面上的数字,对了,时间拖的越长,不确定的因素就越多,你最多通过数学建模或概率来规避风险,但投资不动产和炒股,炒基金,炒期货完全不同,其他的你也只能赌未来20,30年OZ的经济发展,因为你不是先知.....

PS: 我不会在澳置业,因为以后还要回国发展,甚至去美国置都比在此地买有价值....

kage · 发表于 20-8-2007 09:01:14

具体买房的环节是不是这样的?
1.在房产中介那里看好自己中意的房子.
2.去找律师.
3.签定合同,付款.
4.拿到房子/

一般从有了看中的房子到最后可以入住,这些手续要办多少时间?
谢谢~~

另外UNIT和APARTMENT有什么区别啊?

aareon · 发表于 20-8-2007 10:52:27

auburn这个区实在不适合国人住。

cello · 发表于 20-8-2007 12:14:08

楼主第一篇文章讲的是自住房吧？那么正在还贷的时候，如何再负担一个投资房？这样的100%的贷款容易吗？

lavenderboy · 发表于 20-8-2007 13:00:29

我有几个问题

1 房地产7－8年一番的依据是什么，从哪年开始就是这样的情形
  按照目前50w来计算，2000年就是25W，1993年是12.5w，1986年是6.5w，1979年是3.5w？我有点不太相信唉。

2 如果决定买了，银行怎么贷款，是根据你的收入来决定的贷款数额，还是一定能贷款到房子的90％左右。
  你第二段里面说首付3W5买了两套房子，每个40多w，那么一共贷款了80w，那么银行肯待这么多嘛？根据你第一段自己的计算贷款一套房子就是一周还635，两个就是1270了，已经超过你的收入了，就算你可以出租出去的，但是银行愿意贷款给你这么多嘛？
  另外不是要首付必须5％-10％嘛？你付3.5w买了80多w的两套房子，只相当于房价的4％左右啊。

3 首次买房子的政府补贴是什么时候拿呢？买房子签好合同之后，付首付款之后？

4 买了房子之后出租是自己找人租还是找中介租出去呢？能保证长期稳定的价格出租嘛？这个收入算税嘛？

5 除了悉尼，墨尔本外，布里斯班，阿德的房地产值得投资嘛？

aareon · 发表于 20-8-2007 13:34:16

关于贷款方面我比较清楚。。本身就是做这个的，２个人都是３万５不可能贷给你８０万。

cello · 发表于 20-8-2007 15:20:21

原帖由 aareon 于 20-8-2007 13:04 发表

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关于贷款方面我比较清楚。。本身就是做这个的，２个人都是３万５不可能贷给你８０万。

如果已经有房子正在供，也拿出来抵押呢？还是那些不能拿来抵押，因为本身那个的贷款已经抵押过了？

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