珀斯 今日: 0|主题: 6343|排名: 24 

最后发表： gnosis
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空房还是有的，关键是价格。

最后发表： 方扁鹊
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本来以为全世界范围的灾难能让人更团结，结果大家互相甩了一年多的锅。这么看来团结全人类只可能要靠外星人了

最后发表： 李庚锴
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最后发表： ddbbb_
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作为一名投资者，看着自己所购买的期房即将从最初的蓝图变为一栋漂亮的建筑，无疑是一件激动人心的事情。不过，如果你的房产交割可能发生在疫情尚未完全结束的特殊时期，你需要额外注意哪些事项呢？

在这篇文章中，ironfish亚太集团将从贷款、估价、验房和租赁四个方面入手，告诉你在特殊时期，应该怎样为即将到来的交房做好充分的准备。

期房交割，到底是怎么一回事？

如果你对交房这件事还有点云里雾里，那么最好先从宏观角度了解一下期房交割这件事。当你购买期房时，你会在签合同时先支付一笔首付款，然后在房产完工、开始交房时支付尾款。开发商会在预计交房时间之前的6个月开始与你联系，通知你准备贷款等事项，以确保买家能够在“截止日期”之前按时交房。

这一“截止日期”是在你购房合同中写明了的，一般来说是开发商从当地政府那里收到地契之日的14天之后。在这6个月中，买家需要收集贷款材料、联系专业人士申请贷款，以便准时交房。当开发商确认买家完成交房时，买家律师即可安排过户事宜。

在亚太集团，我们有一支专属团队来保障投资者在整个交房过程中顺利进行，并尽量为他们免去繁琐事务。我们的团队会在交房前6个月左右开始与投资者频繁沟通，提供指导和帮助，直至成功交房。

疫情期间交房的注意事项:

贷款：

银行仍然在发放贷款，但在目前的情况下可能会更保守谨慎地评估借贷人的还款能力；有些非银行信贷机构目前则把政府发放的各种疫情相关的福利金也视为收入，并将其纳入还款能力（serviceability）评估的范围。

对于借贷人来说，如果在接下来的6个月期间有房屋交割，应该及早开始降低不必要的开支、扩大储蓄比例，以便在申请贷款时能向银行展示出良好稳定的储蓄模式。

如果借贷人有其他房产或股票投资，也需要及早保存好租金或证券收入等的证明文件。

受疫情影响，全球范围内的银行机构批准贷款的时间都出现了放缓，从递交申请到批准贷款可能需要4-6周的时间。因此，建议投资者至少提前2个月的时间开始进行贷款申请的文件准备工作。

此外，对于海外投资者来说，贷款的申请条件目前没有变化，但如果需要将申请文件邮寄至澳洲境内办理贷款，则应考虑到疫情造成的全球物流速度严重降低，至少额外留出一个月的文件邮寄时间。



估价：

由于疫情所带来的不确定性，银行在估价方面也趋于保守。尤其是在全新开发的城区，由于缺乏大量二手房交易的数据作为对比，可能会对估值产生影响。

投资者应该保留一些现金上的缓冲空间，以备交房时可能出现的估价不足；同时也应该谨记，估价只是估价师的个人意见，并不能百分之百反映房产的真实价值。当疫情结束、市场活动恢复正常后，投资者可以对房产进行重新估值，如果有需要，也可进行转贷（refinance）。



验房：

在房产交割之前，买家可以进入已经竣工的建筑内对自己所购房产进行验收，这被称为交房前验房（pre-settlement inspection）。

疫情期间，为了保护客户自身和工地工人的人身安全，各开发商都在严格执行社交疏离政策，因此，根据各州卫生健康法规规定的不同，验房的流程和限制人数都产生了一定的变化。例如：目前昆士兰州已允许最多6个人同时验房，而维州还严格限制在两人以内。

投资者应该密切关注开发商所发出的通讯信息，以便了解最新规定，同时，由于社交疏离政策，开发商员工现在每次只能接待一组人看房，投资者应该确保自己提前预约好验房时间。



租赁：

不论外部世界如何变化，人们永远需要遮风避雨的屋檐，因此，租赁市场的需求仍然大量存在。不过，在疫情期间，从交房到找到第一个租客之间可能需要比平常更久一点的时间。

目前各州的租赁看房都仍然可以进行，但都局限在较少的人数范围。相信随着疫情有效得到控制，社交疏离政策的不断解禁，政府会逐步放松看房的限制，从而为租赁市场注入更多活力。

眼下，投资者应该为可能略长的空置期准备一定的现金缓冲空间，同时也应该确保自己把投资房产托付给一名训练有素的物业管理经理，因为优秀的物业管理经理有能力辨别并筛选出那些更有长期稳定支付租金能力的租客。

疫情期间的交房时间线：

交房前12个月:
开始建立良好的储蓄习惯，为自己积攒财务缓冲空间

交房前6个月:
确保自己将最新的联系信息提供给开发商
开始初步收集贷款所需的文件材料

交房前4个月：
海外投资者需开始联系澳洲本地贷款经纪人


交房前3个月：
本地投资者需开始联系贷款经纪人，
联系过户律师，确保自己所需稳健均已就位
选定物业管理经理


交房前2个月：
收集齐所有贷款所需的文件材料、确保所有材料都是最新的，并提交贷款申请


交房前30天：
确保为你办理贷款的银行或借贷机构已经从开发商处获悉了估价验房的日期等细节信息


交房前14天：
开发商会联系你并指定验房时间。如果你无法到场验房，可以请你的物业经理或第三方建筑验收机构代表你验房
确保自己有足够的资金完成交割

受到疫情影响，交房过程中的很多环节都出现了一定的变化，但从长线投资的角度来看，澳洲不断增长的人口只会带来对住房需求的不断上升，眼下的种种变化无疑是暂时性的，一处投资房产的交割，仍然是未来通向财富道路上的一块值得庆贺的里程碑。

另一方面，对于大多数人来说，房屋交割都可能是一段充满挑战的繁忙时期，正因如此，在亚太集团，我们始终为投资者提供全程支持服务，与投资者携手并进。亚太集团的专职客户服务团队和物业管理团队从投资者的切身利益出发，为投资者在房屋交割和租赁方面省去大量繁琐环节，只为让投资者能够有更多的时间去关注个人发展、享受美好生活。


亚太集团客户服务经理Fiona Lau评论道：“我们对所提供的服务无比自豪——这也是我们真正与众不同之处。”

“在过去的14年间，我们帮助成千上万名投资者成功交割了房产。我们理解疫情会为投资者带来短期的挑战，但这是暂时性的困难。我们将始终为投资者提供长期的、全程的支持服务。”

最后发表： waSxeD9Amk
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最后发表： samchen
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经济很快好转了！大家可以入手买豪宅了！

最后发表： yuerui
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过去两年是很差 但明年会回升 已批的新项目有十几个 但没有象gorgon 那样的超大项目

最后发表： 周星星1832
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最后发表： ellen04
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需要订票的同学，可以加我vx哦。332331413

最后发表： jake_600
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版主可不可以让我发个招租广告，4房，新，有意联系我啊 - 微信  jake_600     ：）

谢谢，如有不妥，版主帮我移除就好

最后发表： levine
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我现在用的是你上次推荐给我的佳誉。

最后发表： Serin
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已经拿到457的应该不受影响，过两年还是可以转成PR。

最后发表： wayoudeabel
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谢谢海豚分享，真是无奇不有。碰到此类一律作听不懂状，不断说sorry.

最后发表： 敏感词
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本帖最后由 敏感词 于 12-5-2017 15:34 编辑

希特勒把世界分为亚利安人与非亚利安人，波尔布特把世界分为剥削阶级与被剥削阶级，恐怖分子把世界分为信真主者和不信者。

论坛里有一个不会好好说人话的同学，把世界分为舞猫和非舞猫---两者之间不是你死，就是我活，没有任何调和的余地。

最后发表： wood.sun
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微博上什么人都有，无脑跟风，现实中的loser喜欢在网上找存在感。每次刷个微博都能气得肝儿疼，现在我只能尽量只看自己感兴趣的，过好自己的生活，好好的心情让这些人给毁了，不值得

最后发表： QWERTYASDFG
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很简单，买几条锦鲤放进去就可以了，然后配上水泵和过滤，24小时不停。还可以配上喷水和灯，甚至造雾机，淘宝上都有卖而且很便宜。水生植物大多数需要阳光才能长好，水生植物需要用花盆种在水边，以免鱼会吃，但水生植物大多数需要阳光才能长好，所以比较难长好。
我有养锦鲤，荷花，水竹，马蹄莲等。

最后发表： 营长
回复内容：
这个真不错，怎么找挖井公司呢

最后发表： 语之玫瑰
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雅思是有标准的，不是随便什么人说了算的，如果只会说名字，口语考官还给4.5分，这个考官是不合格的。一听就是不靠谱的。
我觉得要去考雅思，孩子至少三年级吧，不然雅思文章不可能看懂也写不了的。

最后发表： ArBen
回复内容：

那是超速了

最后发表： 黑玛丽
回复内容：

说哪里去啦，真不介意，两夫妻恩恩爱爱的真好。。

最后发表： sieben
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和楼上失业一年的握握手。
楼主你是站着说话不腰疼，想经济稳定就自己做生意，不然就去经济蓬勃的地方发展吧，比如大陆。在西澳的今天，你们双职工还有什么可以算计的。
至于孩子送childcare，千万不要贪便宜，据说有个什么政府网站给排了名，便宜的害苦孩子值不值？你这么看重钱的话还生孩子干嘛，生出来让他受苦用的啊。你要是觉得花费太贵就接老人来这里帮帮忙吧，也好借机会和父母多一点生活。

最后发表： andrew1975
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哦。。。。。。。。。。。。。。。。。
知道了

最后发表： 半杯醉
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本帖最后由 半杯醉 于 29-5-2016 11:43 编辑

公寓房投资，大概算了下，没有精细算，并跟其他投资对比，看看那儿算得不准或不对，大家讨论讨论       

        平均周房租              400        
        年房租             20,800          平均贷款利息          每年贴入
        管理费等             -5,000          5%       
                             15,800          18,750                   2,950
         投入                 
         375,000
1         377,950
2         380,900
3         383,850
4         386,800
5         389,750
6         392,700
7         395,650
                       
                               
                     现在价位              2012年高价位
卖价             420,000                            440,000
差价                  24,350                             44,350
利息抵税            8,260                             8,260
收入                  32,610                             52,610
印花税
及代理
其他费用等     20,000
最后所得              12,610                        32,610

                                       3%                    5%          8%
平均利息或其他投资            11,250          18,750          30,000
年利息 扣除 40% 税         6,750.0          11,250          18,000

投资额                       375,000          375,000          375,000
1                                381,750          386,250          393,000
2                                388,500          397,500          411,000
3                                395,250          408,750          429,000
4                                402,000          420,000          447,000
5                                408,750          431,250          465,000
6                                415,500          442,500          483,000
7                                422,250          453,750          501,000
                       
                       
                       
7年收入                             47,250          78,750          126,000



                       

最后发表： 008
回复内容：
本帖最后由 008 于 16-5-2016 12:57 编辑

工党如上台后盲目执行取消房子的负扣税，估计会给澳洲房地产和经济带来沉重灾难。现在新闻上已经有唆哆他们去盲目杀鸡取卵的苗头了。
母鸡还没养大养肥就吃了，哪里可以生蛋，怎么可以长期稳定的生蛋，怎么会有蛋去孵鸡产生几何数级的发展？
一个公司，一个个人，总要有点利益他才会去做点事。否则他是傻子？问个简单的道理，有几个参议员/众议员没拿工资啊。
不过我在西澳，选党我就选棕榈党的赵震亚。众议员我就选谁可给我们这个区带来更多福利和建设的。

最后发表： andrew1975
回复内容：
其实聚在一起也没啥好玩的
最多再添加几个项目
但是。。。
聚聚还是不错滴。。。

最后发表： littleharry
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要是今天她要去见什么男闺蜜，我肯定不支持！！我站你这边

女的就算了吧

但是，事后，你要向她说出你的实情和心情。。希望她能理解，无论如何也要跟你商量一下吧

最后发表： andrew1975
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邪教没有好人。。。

最后发表： Jessejob
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这个电工不一般啊

最后发表： OZ6148
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看来都是 贫苦人士啊

最后发表： andrew1975
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谢谢楼上各位。。。。

最后发表： 周星星1832
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最后发表： banksxin
回复内容：
本帖最后由 banksxin 于 23-2-2016 13:12 编辑

某天中午,在珀斯伟德广场无意间看到有慈善织组提供免费的午餐咖啡水果给无家可归者,帮助他渡过难关。其他城市也有这样的慈善机构吗？

最后发表： 月亮星座
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本科的GPA要很高, 然后GAMSAT分数也有要求.

最后发表： zookey
回复内容：

哈哈，欢迎来魏里屯做邻居

最后发表： miltonwang
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中邮局说药,西药都不可以

最后发表： ngt298
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对于您的神评论，非常赞同，五体投地...

最后发表： 西澳电工
回复内容：

我在parkwood，我父母的也在parkwood，他们离我500米，离stockland shopping center 100米。。。

最后发表： lycromf
回复内容：
请问Henrylee，读这个课程，作业多不多，难吗？

最后发表： masonwaapa
回复内容：
本人Rockingham，一次过的，手动,Full licence

最后发表： catrat
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不一定哦，如果空租时间久了还是损失不少的，几年后也未必，如果矿业始终没起色的话，尤其是地小的房子本来涨幅就慢的