回忆帖 : 关于房贷 (希望对新买房的朋友有帮助)(更新固定还是浮动)

panjei

房子买了快4个月了,adelaide各区购房指南的帖倒是写了，突然想起来，关于房贷也有点个人体会可以分享给大家。

本贴纯属个人观点，不妥之处请大家指点。

1、能直接找银行，就不要找中介 (如果家庭收入比较高，建议找银行直接谈；如果家庭收入低，建议找贷款中介。)
为什么收入高尽量不找中介？
虽说中介不收你的钱，他们从银行拿介绍费，但是他们给你的利率越高，银行给他们的钱越多。
你从银行直接贷款，将来转银行，直接就能转。找中介贷款，你想转银行，你必须通过中介，但是中介一般不会同意你转银行（中介从银行拿了中介费后1年以内你要是转银行，中介费得吐出来给银行）

为什么收入低找中介？
收入低直接找银行，银行不肯贷给你。你只能找中介，他们总有些打擦边球的办法帮你拿到贷款。

2、贷款前货比三家。
每个银行的利率，开户费等，总有些差别。
银行之间会互通客户信息：你去anz咨询贷款前，你在westpac拿到了贷款预批，anz会知道，他们会对你更友善，为了抢生意他们不得不给你最好的利率。当然，你去过westpac后anz要是不给你更优惠的利率，你肯定也不会鸟他们对吧。
有时候小银行反而会给你更好的利率：贷款是你还钱给银行，所以请不要担心小银行倒闭啥的，他们要是倒闭了，请关上门偷偷地笑。

3、到底是贷多好还是贷少好。（offset account)
能多贷，为什么不多贷？甚至最好把税款等杂七杂八的费用全贷了。你银行有钱？有钱请全丢抵消帐户。
多出来的钱为什么不还房贷？因为房贷的利息相比其他贷款利息是最低的，万一你突然想弄个小生意，买个新车什么的。。。。。。好吧，你懂了。

4、本息一起还，还是只还利息？
喜欢存钱的，请存抵消帐户，只还利息。
花钱总是大手大脚的请本息一起。

5、有了贷款也要时常注意银行促销信息。
比如：你在anz贷款，当时银行给你0.8%的折扣，但是你发现anz最近搞活动，新客户给1%的折扣。你会怎么做？“新客户才给啊！我是老客户了”你这样想？天呢！您也太老实了吧。。。。前两天我老婆打电话给银行,客服也这样回答我老婆：“新客户才能享受这个新的优惠政策！”我老婆说：“那好吧，你们银行欺负老客户是吧？我转银行。”客服立马表示会把这个要求提交上去。然后第二天接到电话，结果你懂的。

补充：
6、选固定利率还是浮动利率
有的朋友可能会选固定浮动参半，来平衡风险。其实这样大可不必。
银行永远比你算得精。如果近期看涨，固定利率肯定特别高。如果近期看跌，固定利率才会比较好看。
但是，你真的能占到银行的便宜么？人家是专业银行家，人家永远有3年左右的联储内部利率动态消息。你有么？
所以，对于浮动还是固定这点，我毫不犹豫地选择  浮动。 要涨大家一起涨，要跌大家笑咪咪，我不指望占银行的便宜，我也不想送钱给银行。

另外，在央行正式宣布降息前，我就发帖猜测最近肯定要降息，为什么？其实这是明摆着的事，看看当时各大银行的固定利率表，1年固定利率6.7%左右，浮动利率7.8%左右（当然浮动会有折扣，打完折一般7-7.1%），你说银行会白送钱给你么？肯定近期有降息的预兆，而且，我觉得应该还不是仅降一次0.25%那么简单，我预计未来一年内，最起码有3次降息。
至于我的预测准不准，让时间来证明吧，如果真的被我猜中了，请大家记得回来给我赏分，谢谢。

[ 本帖最后由 panjei 于 7-11-2011 00:57 编辑 ]

bill_zmy

非常实用，学习了！

MillerYang

银行如果倒闭了，为啥是偷笑。。。我感觉债务不会平白给你免了吧。。。我听说一种做法是银行倒闭前会让你把钱还清？据说哈。。。

第4点没想明白

islandhill

第四点抵消帐号就是offset account.
适合不固定在某个阶段会有现金流的或者需要现金流的人。
loan account可以关联一个offset account，你放进offset account的钱是可以抵消你借的钱，不需要付利息。举个例子：

比如Tom贷款了300,000，但他在offset account里边存了50,000，这样他需要还房贷利息的本金是(300,000-50,000)=250,000
加入Tom突然需要继续用钱，他也可以将这50,000取出使用，当然在这之后房贷就相应增加。
另外抵消帐号还有省利息税之类的好处，因为抵消了贷款而不产生利息：-）

panjei

原帖由 MillerYang 于 6-11-2011 10:24 发表

                               
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银行如果倒闭了，为啥是偷笑。。。我感觉债务不会平白给你免了吧。。。我听说一种做法是银行倒闭前会让你把钱还清？据说哈。。。

第4点没想明白

花钱大手大脚,offset帐户永远存不起来钱 ,这种人选择只还利息,估计这辈子都要给银行打工了。所以我建议他们本息同还。
本来就喜欢存钱的人，把多余的钱都丢offset帐户，其实和还本金是一个概念，关键应急的时候还能拿出来用。

crazycrab

感谢，感谢，帮助很大很大！

MillerYang

看明白了。。。那如果喜欢存钱的选择了本加息和只还利息，你有没有精算过哪个更划算呢

amei9125

感觉楼上的还是没明白呀，呵呵

panjei

原帖由 amei9125 于 6-11-2011 20:00 发表

                               
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感觉楼上的还是没明白呀，呵呵

米勒是明白的,他存心跟我绕呢!小样,不理他,嘿嘿

sucewang

我总是不明白offset account的好处，因为你存钱在银行也会有利息的，放在offset account里等于你存钱的利息还贷款了，但是存钱的利息也没有了呀？

panjei

原帖由 sucewang 于 6-11-2011 23:01 发表

                               
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我总是不明白offset account的好处，因为你存钱在银行也会有利息的，放在offset account里等于你存钱的利息还贷款了，但是存钱的利息也没有了呀？

存钱在银行有利息,但是利息要交税。offset抵利息，不产生利息，所以不交税。
大姐可以翻下其他财务高人关于offset优点的帖子，比我讲解得更专业。

panjei

贷款后，如果你选择的是浮动利率，你随时可以转银行，但是你要负担新转入银行的一些费用，如：开户费，文案材料费等，一般这些费用 你都可以和新银行商量 获得减免。

freshfish

原帖由 MillerYang 于 6-11-2011 10:24 发表

                               
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银行如果倒闭了，为啥是偷笑。。。我感觉债务不会平白给你免了吧。。。我听说一种做法是银行倒闭前会让你把钱还清？据说哈。。。

第4点没想明白

应该是的，如果银行真的要倒闭了，债务肯定不是给你免了。要么提前卖掉，要么提前还款，反正产权需要在倒闭前从银行转出来，要不产权还是银行的，银行倒闭后会按偿债方案的优先及比例等进行处理。

panjei

其实我知道，那是我的意淫。
如果银行倒闭，银行肯定把你的贷款转到其它银行，来降低自己的损失。当然银行不可能强迫你立马还钱或者变卖你的房产，这不符合相关法律程序。银行只能把你卖了，当然接盘的银行一般都是笑咪咪的，白拿了大笔生意啊！

lilychen

mark..

格桑梅朵

LZ太有才了！非常实用的信息！

ericantona

好贴，收藏了！谢谢！

skinyellow

原帖由 sucewang 于 6-11-2011 23:01 发表

                               
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我总是不明白offset account的好处，因为你存钱在银行也会有利息的，放在offset account里等于你存钱的利息还贷款了，但是存钱的利息也没有了呀？

存款的利息高，还是房贷的利息高？ 想明白了这一点，就知道offset账号的用处了。

panjei

顶一下,发现自己预测的还挺准
怎么没有人回来给我加分呢?鄙视下

immoz

原帖由 sucewang 于 6-11-2011 22:01 发表

                               
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我总是不明白offset account的好处，因为你存钱在银行也会有利息的，放在offset account里等于你存钱的利息还贷款了，但是存钱的利息也没有了呀？

存钱的利息比起贷款的利息要低很多，你存在offset account的帐户存到利息就好像是你拿了贷款利息的那个利率拿到的利息。另外存款利息要交税。

a1169377

那请问一下：对于较高的利息和有offset account和有底些的利息但是没有offset account的怎么选呢？我看到bankwest 有个online申请的浮动利率，5.97％感觉很划算，但是感觉灵活性小很多，不知道大家对这个是怎么看的呢？谢谢！

a1169377

那请问一下：对于较高的利息和有offset account和有底些的利息但是没有offset account的怎么选呢？我看到bankwest 有个online申请的浮动利率，5.97％感觉很划算，但是感觉灵活性小很多，不知道大家对这个是怎么看的呢？谢谢！

nodder

原帖由 a1169377 于 3-6-2012 21:04 发表

                               
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那请问一下：对于较高的利息和有offset account和有底些的利息但是没有offset account的怎么选呢？我看到bankwest 有个online申请的浮动利率，5.97％感觉很划算，但是感觉灵活性小很多，不知道大家对这个是怎么看的呢 ...

同问这个问题，望老大们回复！
谢谢！

daxiao

如果买的是自住房，或近期内没打算转为投资房或另外买投资房，就没必要OFFSET，OFFSET主要为了达到活钱+负扣税目的。利息低的产品，虽说没OFFSET，但有REDRAW，也可满足临时急用钱的需要。

a1169377

请问负扣税的比例是多少呢？我想买个房子但很快转为投资房（大概2－3年），应该用有offset account＋ interest only的吧，但是我感觉如果有offset account的费用如果超过负扣税的受益总体来说就不值得了吧？这个有什么算法可以算清楚吗？

Xiaoping

退税的比例按你年收入交税的比例。如果你工资扣税30%，退税就30%。所以工资越高的人买投资房越划算。
自住房是不退税的。

daxiao

26楼说滴很清楚鸟。
说到OFFSET的费用，我不得不再夸一下BW，我可不是BW的托，只是这几年用的都是它，比较了解。BW的PREMIUM SELECT可以选择OFFSET ACCOUNT, 只3.99刀/月（降价了，以前是15刀/月）。这个不是必须的，而是PRN，啥时想开去BW签个文件就开始了。4刀呀，现在一个剩底的盒饭都买不到吧。
才想起，那啥，你买的21万HOUSE吧，这个产品最少贷20万，好象不行噢，忘了BW吧。

[ 本帖最后由 daxiao 于 6-6-2012 21:18 编辑 ]

a1169377

我昨天又研究了一下，真的感觉你的那个premium select真心好啊，不过我在网上看offset月费是15刀的，难道RP问题你好爽的。。。我想我多贷一些，能贷多少就贷多少吧。

CWMLoans

Premium Select 的offset 就是4块一个月 但是贷款额要在200k以上 贷款比例要在75%或以下 如果需要具体协助 请联系我下面的签名电话

sombresong

mark
留着以后参考
LZ真有才