房产投资策略：卖还是不卖，negative gearing or positive gearing？

leizhenhua

卖还是不卖，negative gearing or positive gearing，看来是两个问题，但这两个问题的联系太紧密了。

很多人采取的投资策略是永远不卖。理由在于卖房子要交capital gain tax。这里其实有两点。第一，卖的时候要产

生capital gain tax(CGT)。第二，一般采用这个策略的人，注重的是capital gain而不是cash flow，所以基本上是

negative cash flow，所以需要房屋折旧来抵税。但是一旦折旧了，那么再卖的时候，出售价格减去购买价格，还

要减去已经折旧的价值，也就是说以前的退税好处现在要拿回来。虽然CGT可以打五折，但是税率可能也变了。比如

折旧的时候假设是按30%的税率抵税，这是绝大多数投资人的税率，然而出售的时候往往是一个很大的capital gain

，起码不挣个五万十万是不会卖的，再加上当年的工资，最少也要上十万的收入了，那么这时候税率就变成48.5%了

。再打五折，就是24.25%，跟折旧抵税已经差不多了。也就是说，折旧抵税的时候并没有得到太大的好处，这部分

税钱迟早要交的。

只有一个办法可以避免这种结局，就是永远不卖，或者到退休的时候再卖。澳洲的退休年龄是60岁吧。我相信大部

分做投资的人想到60岁以后才能享用投资成果，心里不会太舒服。

如果不卖，怎么享用投资成果呢？只有一个办法，就是把equity提出来。这里要注意，equity提出来做生活费，第

一要支付利息，第二，这部分利息不能抵税。这部分利息从哪里来？只能从租金收入来。那么这就要求投资组合的总

现金流是正的。如果投资开始是注重capital gain，那么现金流一般是负的，要等待以后租金上涨慢慢让现金流变成

正的。这种投资不会只买一套房子。假设每年买一套，一共买十年，十套，再假设每套房子经过五年现金流可以平衡

，那么理论上十年以后十套房子的总现金流可以平衡了。想要有额外的现金流一定要等起码十年。

这里还有几个问题。第一，由于每套房子刚买的时候都是负现金流，而且要等五年才能break even，那么每买一套

房子，都要补贴现金，而且是税后现金，那么一个人或一个家庭的收入能贴多少现金呢？如何能够实现每年买一套房

子呢？

第二，这样不停买入，一共买十年，那么一定经历了一个房地产价格周期，也就是说一定经历了一个下跌期。平均价

格能不能按照预想的实现七到十年翻一番？

第三，这样投资的结果，升值的部分也不能全部算做收益，因为自己也在不停地补贴现金，这部分成本要考虑进去。

第四，这种投资方式，为了尽量减小现金流的压力，需要折旧部分越大越好，那么什么房子折旧最大呢？当然是新房

子。新房子和旧房子相比，价格明显贵，这就像买车一样，全新的车和两三年的车从性能上看没什么区别，但是新车

至少要贵20%。那么新房子至少要经过一两年的升值，当初购买的价格才比较接近市场价格。也就是说，新房子很可

能前两年没什么升值。

还有一点，既然不能卖，那么未来购房的deposit要从equity里出，为了追求投资收益最大化，负债资产比尽量要控

制在80%，这样的比例风险很高，一方面银行可能不太愿意再贷款，更严重的是，虽然房地产价格长期走势是上升的

，但短期内可能下跌，如果自己投资组合的总价格下跌，负债比例很可能会大于80%。这时候银行会要求你还一部分

贷款，以保证你的负债比例在可以接受的范围内，如果没有额外的钱还贷，那就要被迫卖房。被迫卖房是最惨的，一

个是当时的市场很不好，fire sell的价格低到什么程度就很难说了，另一方面，折旧的部分还要上税，总体算下来，

不赔钱就很幸运了，还不算为了养房子而不停补贴的税后工资呢。

所以我觉得这种被动的negative gearing的投资方式很难创造财富，除非能准确预测市场走向，保证每一套房子都

有很好的升值。可是，面对市场，谁能有这份信心呢？