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winfy_lee

楼主的想法非常好. 佩服. 回帖的也很牛,也佩服.

有几点个人意见,说得不对当没看到
1. 意见交流贴..每人肯定都觉得自己对,其他人没自己牛的..非常正常的事情,但请不要表现出来的好.  楼主的话题好大. 要说明白,想清楚这个事情得出书了..在这样的交流帖子里来评击楼主思考问题不周全,那是不好的举动. 任何一个人发个帖子,都不可能把这个事情说明白的.
2. 楼主的推论背景定为了25年. 个人觉得有点太长太长了. 25年变数实在太大太大了. 太多不可预测因素会导致推论结果完全不可靠.
3. 讨论中心我认为实际上是买房,还是不买房?对否?
4. 大家目前讨论的都是货币和房价的讨论. 我觉得是否需要很重要的一个构成房价的因素?需求因素?

据我自己简单的思考(以adelaide为背景,其他地方我不了解).
目前我租的一个HOUSE  250周租. 这个房子价值在40万以上. 以目前的利率计算的话,我得出的结果就是我不会买这个house. 因为40万一年的利息最少按8%计算,是32000. 而我租这个房子一年租金52周是13000. 中间的差额,就是"家"的代价.  一个家的重要性在每个人心中有不同的份量.所以这个因素大家就不要考虑了.也不应该在这个帖子里提到.
因为我不买这个house.会导致两个可能性, 我的意大利房东老太太很想加我房租..我已经切实感觉到了. 二,就是以后这个房子有可能下跌.
为什么目前那么高的利息,人们拿着钱放银行比收租金明显要多的时候 ,还是有人买房子? 那是因为人们预期房子价格还要上升. 因为上升赚到的钱可以COVER掉所损失的钱. 如果大家都想着要升,就更多的人抢着去购买,就供不应求了.房价应该上升.
adelaide这两年给我的感觉明显的是人多了起来.人多了起来,自然需要更多的住房.因此房子需求大了,这个因素会引起房价上升.

构成房价升跌的因素还有很多很多.我写出来的只是很小很小一部分.估计大家也会想到很多.把所有因素集合起来,掂一下各自的重量.就可以预测房价是升还是跌了.

我不牛,所以大家补充下思想.

thewall

世上还有比炒房炒饭更有趣的事情

puma1999

原帖由 多多哥哥 于 21-8-2008 09:46 发表

                               
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很多新移民禁不住中介代理的忽攸,在悉尼贷款买房投资,希图成为各种房产投资讲座中所

描述的富翁.事实果真如此吗? 我算了算,觉得真正成功的可能性很小.

我先把前提讲一下:

《如果你认为未来25年内很可能会发 ...

显然误导读者，一个最基本的错误就是25年后的房价是现在的300％。假使8年翻一倍，25年后应大于800％。

winfy_lee

原帖由 puma1999 于 2-9-2008 09:19 发表

                               
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显然误导读者，一个最基本的错误就是25年后的房价是现在的300％。假使8年翻一倍，25年后应大于800％。

你没读人家说了什么,就说误导.

kyu

放在银行里面生利息有时候也是没有办法的办法。。一个月几百块利息。。多多少少有点用处

mengyh01

房子就会永远升值下去吗？未必吧，我们看到的也不过30年而已。我外公在旧社会时做生意买了半条街的房子，一解放就什么都没有呢。

中国房价的飞涨也不过是这10年间的事，2000年以前买商品房亏钱的人多了去了（从当初中介获悉的是，高档价高的房子在当初套现时基本腰斩）我2001年买的第一套房子，房东就是亏了40%卖给我的，这在当时是很正常的事。当然我卖的时候就处在一个房价飞涨的好时机，翻了3倍。我个人不认为这种这种经济的飞涨会一直持续下去。

澳大利亚也是同理，我现在住的房子房东年初买的78万刀，上周隔壁的（地差不多大，房间虽说小一些，但要新得多）房子拍卖，62万起，都没人出价。可把她肠子都悔青了。

任何投资都是有风险的，当一种投资在大多数人看来都百分之百赚钱的时候，离这种投资要亏钱也不远了。

LZ只是提供一种思路，数字本身并不代表什么。

不好意思哈，用LG的用户名回的。

zbpanda

我喜欢楼主的帖子和思路,尽管不一定正确,但是给大家一个思考的方向,当房价的上涨超过CPI的涨幅的时候,当然是投资房合适,就象98年到02年的悉尼的黄金时期.暴涨之后的修正也给现在的很多贷款买房族带来了很多苦恼.
不过最近两年存款的确比买房子收益高.
有自己的合适理财方法就可以了,对于中介的话还是谨慎一点.感谢楼主分享.

rayx

楼主在利息方面描述的太不清不楚了。 如果我告诉你利息税是没有办法避的，利息加上你的收入算税，如果一个人正常有fulltime工作的话，利息怎么都会落在15%-30%的区间， 这样7%的利率缴完税后，假如按15%的税算，税后利息5.95%， 然后再算复利， 通常利息收入越多，交的税就越多，除非搞一大堆低收入的人头账户，少缴税。所以楼主在复利方面的算法是大错特错了。如果把税考虑进去，单纯的存款就不知那么诱人了。
存款避税的方法：存到低收入的人名下。如果两个人都是高收入，成立一个trust。存到trust名下。

rayx

个人自住房子在出售的时候免收资本增值税，投资房不免。利息先缴税再算复利，利息越高，交的税越高。假设你现在有钱一次把房款付清， 你是想买房呢？还是租房，把钱摆到银行里缴税吃利息。投资房我不想多讲，风险很大。全球资产面临重新定价。如果美元强势，大家就等房价暴跌吧。

arsenal

从资本的用途来分析，存款利率一定低于同期的各种投资平均收益，否则经济不能正常运行了。所以买房子投资长期来看应该是高于存款收益，但在房价某一时段内会出现过高和过低的现象，是由于投机的因素。所以选择买卖时机很重要，有很多参考因素，要综合判断。介绍一个租售比判断的方法，即房屋成本（此处指一手房包含各类杂费）与房屋月租之比正常一般在200-300之间，趋进300就处于高风险区了，高于300就不能投资了。大家可以想一下去年北京的租售比，大都处于300左右，今年下跌是必然的。澳洲的很多地区目前也是这种情况，所以最近在下跌中。
LZ这个帖子很好，很有专业水准，很多回复也很有深度，值得学习。希望大家共同探讨这个话题。

craigie

一个很关键的楼主没考虑到的问题是，贷款25年并不一定要还25年。15年还清会省很多利息。

Henrychen

我很佩服楼主用数字说话，而不是中介用话语来诱导人。

十二门徒

精品帖子！受益匪浅啊，大家再接再厉！

wyan12

哥们，你太逗了，全是硬伤。如果你想说存款比买房划算，你可以有很多计算方法，你想说买房划算也可以有很多计算方法，但真相只有一个。
就说几个问题吧：
你给我说说有啥办法对存款收入免税？？？一句“相信你一定有办法”就解决了？？？对一般收入者来说，这部分收入往往被征收30%的税额，而且如果你没有投资房你拿什么获得大额扣税？？？给我举个例子
25年内存款利息7%???贷款8.7%？？？去看看过去25年的利息再说话。
卖房的时候就要交那么高的税？？你不是有办法免税吗？那么多的存款税都有办法免，为啥这个税就免不掉了？？？
付扣税的计算基于多少收入和可抵扣费用？？？
房子为啥要持有25年？

投资房是否划算不可一概而论，要算。但是你这种比较毫无意义---你拿理想状态下的存款收益和非理想状体下的投资房做比较有意义吗？

西瓜飘飘飘

我刚拿下个房子
以目前的市场状况，我真的感觉到房子几乎没太可能有年均8%有涨势
必竟这是澳洲，不是中国
鬼佬的心态不会花一辈子的时间为个房子付出
再涨下去，试想房子均价到七十万，一年的利率够付二年的房租的
房租不可能涨成这样的吧
唉，我也不知道

aareon

时至今日，再看看这个帖子。。要2年前买个投资房。。现在笑不动了。。要放在银行。。傻了。

d.c.world

你再放两年看看，看还能涨多少。

chenlocus

多哥：我认为你说了也白说，这根本不是你的计算有没有问题的事情，而是人们的心态的问题，一种恐慌性的，以为历史必然会持续的先入为主。。。
想买的还是会买，不想买的还是会等待，这就是命运的安排。。。

牛市就是涨到空头绝望，熊市就是跌到多头绝望。。。

[ 本帖最后由 chenlocus 于 15-8-2010 15:42 编辑 ]

wanglong

继续观望中

kiki8

储户的存款利息不会长期7%，低时4%也试过，而且要另外再打税。可买投资房有税务优惠，房价没什么有没有可能升到那么多，以前老一辈的人他们也是喜欢存款利息，很多都没想过到2010年在burwood买间house要上百万，结果就是要。他们经常就会说后悔没买，早知道当初就买啦。
我个人认为无论什么时侯，人都是需要房子，人会越来越多，地也会越来越少，再说供完收租回报也比银行好，以后房子也可以留给自己的子子孙孙收租。我认为如果有能力的话买房比存款利息好。

d.c.world

目前的状况就是租金抵不掉贷款利息。澳洲的房价在全球也都算是天价了，还能涨到哪里去？难道全球的富豪都傻啦吧唧的挤到澳洲来？

老一辈当年没买的确吃亏，因为那时候房价便宜，现在动辄上百万的房子，多少买得起的。

d.c.world

人越来越多的办法好解决，政府会在某些地方提高容积率，建UNIT或者APARTMENT，不要小瞧政府的力量。

地真的越来越少吗？大部分工业区还待改造，都有可利用余地，只不过速度快慢罢了。

kiki8

我觉得现在在这吵是没有意义的，让时间来证明一确。贫富也取决于他们的想法，做法，还有实际的状况。我身边也很多这样成功的例子，我相信自己也会有这样的一天。

Sharon88

对，时间是检验真理的唯一标准。

西瓜飘飘飘

有不同的意见才是好事
然后不同性格的人就会懂得怎么在生活中取舍
这样就不单调咯

西瓜飘飘飘

原帖由 chenlocus 于 15-8-2010 15:40 发表

                               
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牛市 ...

平市好，就是二头都有绝望和希望

andyyang

楼主的这种计算是很理智的，前几年天涯的空军经常有这样地计算公式出来，都很相似，但事实上，普通人根本没有比地产投资更好的手段，我今年的澳洲股票就亏20%，而且，看看你周围的吧，从来就没有人靠银行存钱发家致富的，当然，每周不断都存一万的除外

andyyang

顺便在这里问一下，一个周租450刀的house，卖价多少是很正常公道的？

kiki8

喜欢你的狗

水调歌头

我觉得楼主计算的有点儿问题。
1.按楼主的估计，房子25年升2倍，本人计算了一下,一年升值4.5%。30年的数据，平均每年怎么都有7%，和楼主拍脑袋认为“合理”的升值幅度相对比，我觉得我更相信数据多一点。当然未来的30年不会和过去的30年一样，但我还是相信那句老话“历史总是惊人地相似”。
2.楼主的租金收入终值加入了时间价值，挺专业的，可是楼主用的是永不变动的房租。实际情况是，房租年年涨，不换涨得少，一换跳一跳，3%的升幅总有吧。

楼主可否把我提到提到的两点加入你的计算，再做一个结果出来。这样，我觉得对大家更有帮助一点。