下一个“信贷危机”何时来澳？这些都是风险点

周星星1832

2007年，投资者损失了7亿元资金，这些投资者主要都是那些投资债券和抵押贷款基金的退休人员和中小企业。
发布日期：2019-10-04 11:25:18
文章来源：1688澳洲新闻网

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2007年，投资者损失了7亿元资金，这些投资者主要都是那些投资债券和抵押贷款基金的退休人员和中小企业。Fincorp等公司提供了最高9.25%的利息，但问题在于，产生这些回报所冒的风险与该产品的营销不匹配。这些产品被吹捧为类似于银行定期存款。
如今，另一场危机正在酝酿之中，投资者必须当心，以免成为历史重演的受害者。

                               
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在我看来，下一次贷款危机将不会像12年前一样发生在高风险的夹层融资领域，如果投资者投资于这些不太安全的贷款，他们所承担的风险会很透明。
过去几年，APRA收紧了投资贷款规则、楼市疲软再加上银行业皇家委员会（banking royal commission）的调查已促使四大银行退出开发前融资领域。
贷款机构通常会提供房款的50%（最高65%）的贷款，开发商则以现金形式补足剩余50%的房款。贷款期限从6个月到24个月不等，这段时间刚好够开发商指示其建筑师拟定计划，然后提交理事会批准。

                               
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一旦开发商获得开发批准，他们就可以进行建设融资，偿还最初的抵押贷款。如果没有获得批准，他们可以出售土地，贷款也可以用出售收益偿还。
对于这种短期贷款来说，借款人通常要支付每年8%至12%的利息。比如说，贷款机构向借款人收取10%的利息，然后只向投资者支付8%的利息，除了向借款人收取的其它费用（如建制费）外，贷款机构还可以赚取这2%的差额。
不用说，目前的现金利率只有0.75%，这8%的利率水平对投资者来说很有吸引力。

                               
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规模较大的银行拥有充足的资本储备和投资者池，只有在借款人符合全面信用评估程序的所有条件时，他们才会放贷。但对于规模较小的贷款机构来说，他们正面临着需要尽快放贷的巨大压力，因为他们通常从第一天就开始支付投资者的利息。

这就促使一些较小的放贷机构批准风险较高的贷款，从而将资金转移出去。
简而言之，投资者首先要考虑的是是否能得到回报。
如果房地产市场出现低迷，违约率上升或者四大银行更愿意放贷，这可能会导致规模较小的抵押贷款机构出现挤兑现象，给风险敞口较大的投资者带来灾难性后果。

本文译自Xavier Lo和迈克尔•霍姆（Michael Holm），作者分别是悉尼的一位理财顾问和Balmain的执行董事长。