税务理财 今日: 0|主题: 4709|排名: 44 

最后发表： MICHELLE07
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快两个月没更新，下来这么多
今日11/2/15 最新：AUD to USD 0.78, to CNY 4.85

最后发表： Owen_LIU
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是的，CBA也預估澳幣可以跌到73美分左右。

最后发表： Serin
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就是没中过

最后发表： hht333
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换了美元放哪里呀

最后发表： xiaohu
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Michelle版主终于回来了！热烈欢迎！

最后发表： 周星星1832
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good to see u back...
we just need some good post

最后发表： chubbycat
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从哪儿看出李天真有小JJ了

最后发表： chubbycat
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dcxg说李天真是孔儒

最后发表： 容容
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有道理。不过人民币和澳元都在贬值，真是麻烦。

最后发表： Owen_LIU
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時事新聞：RBA降息，澳幣跌至76美分！
Copyright © 2015 Owen LIU. All rights reserved.



房地產開發商為什麼可以提價5%-10%不等？
投資者為什麼1個月時間不到就可獲利數萬澳幣？
請在本文中尋找答案！
最佳的投資機會永遠都是現在！





筆者在今年的1月23日對澳洲政府以及澳洲央行（RBA）給出的官方信息進行了解讀：預計央行在2月3日開完會以後將進行降息，並且由於是政府行為，相應的澳幣幣值也會按照期望的那樣向75美分靠近。

果然，利好消息出來了！今天央行開完會以後，宣佈將之前保持了許久的2.5降低至了2.25，刷新了近6年來的最低記錄。同時澳幣也很聽話的跌至了76.57美分（如下圖所示）。



2015年2月3日，將成為澳洲歷史上重要的一天。請記住筆者今天說過的這句話：讓我們這些已經買了房子做了投資的人們，一起來見證澳洲經濟發展和房地產市場飛速前進的美好未來！



因為在這一天，澳洲央行（RBA）開了一個會，最終敲定了將Official Cash Rate從2.5降低至了2.25。多麼寶貴的0.25，因為減少的這0.25將影響未來整個澳洲經濟形勢，尤其是澳洲房地產市場。在展望房地產市場之前，我們看看澳幣還能跌多久，還能跌到哪裡去？我想這是很多投資者都在關心的一個問題。



筆者在1月23日已解讀過官方信息，澳幣將跌至75美分（約合人民幣4.67）并保持上下浮動。不過，澳洲聯邦銀行預估澳幣將有望在今年財年結束前跌至73美分。不過澳幣下跌過多也是存在風險的，所以筆者大膽預測70美分將成為澳幣的一個極限界限。更多的，還是要跟著澳洲政府走，多多關注政府信息和央行的動向。因為，做投資就要把握政府意圖！

那麼央行降息以及其衍生的澳幣下跌主要帶來了哪幾個方面的影響呢？

1.        貸款利率降低

央行降息，四大銀行跟著聞風而動。投資者稍微關注一下就會發現，現在澳洲的房貸利率已經達到了歷史上最低水平。投資者的還貸壓力最低！

問問自己：7%或者10%甚至15%的時候你都投資買房了，現在4.7%了你還有什麼擔心的？即使利率上調，你再問問自己，什麼時候見過房東減房租的？即使在房貸利率不斷降低的今天，房東或者中介依然都是一個季度或半年或一年雷打不動的漲一次房租。兵來將擋，水來土掩。一旦利率上調，你的投資房就漲房租，問題迎刃而解。況且，即使房貸利率不上調，你依然可以理直氣壯的漲房租，因為不到1%的空置率意味著：房子不愁租不出去！

2.        換匯優勢

主要針對的是人民幣換澳幣的投資者。在人民幣相對穩定而澳幣貶值的情況下，一定數量的人民幣現在可以換到更多數量的澳幣。筆者接觸最多的有兩類投資者：一類是人在國內，不來澳洲，但是投資房買在了澳洲；另外一類是準備讀書或移民澳洲的，所以投資房買在了澳洲。

這兩類投資者無論是在2013年還是2014年進入市場，都趕上了澳洲房地產飛速增長的時機。筆者為他們推薦的高品質項目，年均增值都超過了15%。

3.        更多投資者



（如上圖所示）經濟復甦和發展，政府已經預估到了降息會吸引更多大批的本地投資者和海外投資者。在房地產市場中，每年物業的開工量是一定的。而投資者越來越多，就導致了供不應求，而且是巨大的供不應求。

現在筆者來回答文章開頭提出的問題：在2月3日央行開會之前，其實政府和央行已經給出了信息，降息是十拿九穩的事情。而且澳洲各大房地產開發商在今年1月初就已經得到了這樣的消息。一個普通的投資者都知道降息是利好消息會吸引更多人買房，房子會更好賣，房子會漲價。難道這些房地產開發商就不明白這樣簡單的道理嗎？那麼如果你是開發商，請問，你知道會有這樣的好消息，你給你賣的房子漲不漲價？如果你是一位打算出售自己物業的投資者，你知道這樣的消息以後，是在1月份賣出你的物業呢，還是等過了2月再賣呢？

並且筆者拿到了確切的信息：一些開發商的物業從2月份開始提價5%-10%不等。於是筆者在1月19日和20日兩天，以短信，微信和郵件等形式傳遞出了這樣的信息。可惜的是：大部分投資者持懷疑態度，僅有少數投資者及時下了訂金并Hold住了房子。

我們以一位投資者在1月份購買的2房1衛（售價70萬澳幣）的公寓房為例，提價5%-10%就變成了73.5-77萬。也就是說這位投資者在今年1月份購買了以後，2月份這套物業放入市場中開發商就會賣到73.5-77萬。在現在供不應求的情況下，根本不用擔心賣不出去。短短不到一個月的時間，這位投資者就賺取了3.5-7萬澳幣的房價增值。

以前不知道房子漲不漲，不知道房子漲多少。現在好了，開發商告訴你，房價要漲5%-10%。你還是站在一旁，手抱胸前持懷疑態度。筆者感歎一句：這世界上80%的財富是掌握在了20%的人手中，所以，我們允許有80%的人註定了只能做窮人！

2015年2月3日，讓我們這些買了房子做了投資的人們，一起來見證澳洲經濟發展和房地產市場飛速前進的美好未來。Mark My Words !



若您有好的意見或建議，亦或疑問，歡迎垂詢 0423309540。
若您有好的意見或建議，亦可添加我的個人微信：Jinze_Liu 進行咨詢；
同時也歡迎您關注澳洲房市，獲取專業的投資理財信息，掃描以下二維碼：

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1.      Owen LIU堅持向在澳華人提供免費的法律援助服務。只要您的問題與房屋租賃、買賣等有關，都可以直接聯繫我。
2.      Owen LIU擁有超過7年的英語教育培訓經驗。向在澳華人提供無償或有償的幫助、培訓等服務來協助大家在澳扎穩腳步，更好生活。
3.      若您也是在家修行的信佛居士，歡迎與我聯繫，一起進步。

最后发表： Susiezizi
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破4.8！^_^

最后发表： hht333
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还得降，经济表现不行呀

最后发表： 周星星1832
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Hope so

最后发表： jc2602
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那做也得有资本吧。。。要不先来点资本再说？

最后发表： KYLIE2008
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所有的票据汇款单要留着， 以备ato 查询

否则就是surprise..... 交税无商量

最后发表： 我爱猫眯
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最后发表： 周星星1832
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安全检验

最后发表： 愚夫
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美元强者归来，是不是山姆大叔的本意呢? 如果是，那么其意愿有多强烈? 如果不是，小心大叔很生气，后果也难乐观。。。

最后发表： dcxg
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今  开：        3357.10        最  高：        3406.79
昨  收：        3343.34        最  低：        3328.29
成交量：        3.66亿手        振  幅：        2.35%
成交额：        4209.80亿元       

稳步向上！

最后发表： dcxg
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美元升值

人民币跟澳元现在拼的是速度！

因为，没啦天朝，土澳压根没戏！

最后发表： alohame
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谢谢，已经邮件联系了。

最后发表： Owen_LIU
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哈哈，謝謝支持，祝好：）

最后发表： Owen_LIU
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恩，沒錯，很有可能的：）

最后发表： jwl81124
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又有2个拿到了钱

最后发表： bluceyu
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挺不错的，适用于中国A股， 不过A股也在进化，这些法则不是永远有效的。

最后发表： Owen_LIU
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時事新聞：澳元（AUD）跌破5.2（CNY）
Copyright © 2014 Owen LIU. All rights reserved.

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12月1日，星期一，最新新聞：澳幣在國際貨幣兌換中已經跌至84.17美分（1澳幣），這是近5年來的最低值。我們來看看澳幣兌換人民幣（CNY）的話，大於是多少：



如上圖所示，假設1澳幣兌換0.8438美分，那麼0.8438美分約可以兌換5.18人民幣。也就是說1澳幣大約可以兌換5.18人民幣。若以最低價0.8417美分計算的話，澳幣已經低於5.17人民幣。可以看出，澳幣已經跌破了之前的5.2界限，逐漸向5.0靠攏。



筆者在11月26日，上週三，撰寫了文章《時事新聞：RBA或將繼續降息！》。在文中提到了澳洲央行（RBA）副行長說：如果為了澳洲的整體經濟需要，銀行利率會繼續下調。在澳幣達到近5年最低值時，其實澳洲的銀行利率也跌到了近4年的最低值。這對於投資者來說無疑是非常好的消息，主要帶來了以下幾個方面的好處：

小錢變大錢，投資壓力減小！

以1:7的比例來計算，100萬人民幣僅能兌換14.3萬左右的澳幣。但是以1:5來計算的話，100萬人民幣可以兌換20萬澳幣。在短短不到3年時間里（2012-2014），增值出了5.7萬左右的澳幣，增值達到了39.8%左右。如果減去每年大約3%的通貨膨脹的話，依然有30%的增值。聰明的投資者應該抓住現在的時機，兌換澳幣進行不動產投資。或者從另外一個層面來講，粗略計算的話，由於匯率下跌，本來澳洲市價20萬的房子，現在14.3萬就可以買到手了，是非常好的時機。所以，投資壓力減小！

小錢變大錢，還貸壓力減小！

3年前，房貸利率接近7%。而今天在RBA一再降低利率的情況下，房貸利率已經跌破了5%，逐漸向4.5%靠攏。粗略計算來看，100萬的貸款，之前需要每年償還銀行利息（不還本金）7萬澳幣左右，而現在只需要償還不到5萬澳幣。那麼少還錢就相當於賺錢，每年賺了超過2萬澳幣左右。相當於減少了29%的貸款利率，等同於賺取了29%的增值。同時，因為通貨膨脹的原因，我們還給銀行的錢其實也在貶值，所以加上3%的通貨膨脹的話，相當於每年賺取了32%的增值。如果RBA繼續降息的話，這樣的增值將會繼續增加。所以，還貸壓力減小！



正如RBA副行長菲利普說的那樣，為了澳洲整體的經濟發展，澳幣貶值和銀行利率降低都是必要的手段。在以大宗貨物貿易為基礎的經濟條件下，這也是政府的一個手段了。而對於我們這些投資者來說，抓住現在的時機早日入市才是正確的行為。

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最后发表： Owen_LIU
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時事新聞：RBA或將繼續降息！
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在昨天的晚宴上，RBA（澳洲央行）的副行長Philip Lowe公開說道：如果需要降息的話，我們是一定會去做的。當然即使RBA降息，這也已經不是RBA第一次降息了。




在之前有一部分經濟學家和投資者都持有銀行利率將會再次提高的判斷。這部分人大多都預測房地產市場會走向一個低迷階段。可未來很難預測，所以精明的投資者就要多多關注政府政策以及央行的動向了。



回想起來，很多留學生或者早一點的移民都經歷過人民幣6.8甚至7兌換1澳幣的時間。而近階段，這樣的比率已經比較穩定的保持在了5.3左右了。所以，才有了新聞報道中所說的那樣：澳幣縮水到近4年的最低值了。



對於這樣的爆炸性新聞，澳洲OECD（經濟與發展組織）還是提醒說：或許會產生房地產風險，并希望銀行提高利率。

但是央行副行長Philip Lowe說，銀行低利率以及澳幣縮水對澳洲的整體經濟來說是非常有益的。為了整體經濟的發展，如果有需要的話，RBA還是會繼續降息，這是毋庸置疑的。

我們來看看澳洲本地投資者是如何看待RBA降息的。



這位投資者說：我很喜歡RBA降息，這意味著房地產市場將不會下滑，並且會保持上升。如果我的股票縮水30%，沒人會幫我。但是如果房地產縮水30%的話，銀行、央行、政府等就會出面保護這些投資了。我很開心。

筆者認為：

1.        銀行低利率，對於身上背負房貸的投資者來說，是非常好的消息。因為還款利息就會減少，於是在還款壓力減小的情況下，投資者會拿出來更多的錢去投資下一套物業。

2.        對於那些喜歡存錢的人來說，接近於通貨膨脹的低存款利率已經不再是一個合理的投資方式了，他們應該積極尋找其他的投資機會。

3.        澳洲房地產業穩步增長，澳洲借貸經濟健康良好。在各國巨頭和游資爭先湧進澳洲市場的情況下，投資房地產是比較穩定且收益較高的方式。

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最后发表： Owen_LIU
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理財知識：ABN是否應該註冊GST？
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什麼是GST？



在澳洲，物品和服務等在銷售或使用時，有10%的基本稅。這部分稅被稱為商品及服務稅，或者也叫做消費稅。

必須註冊GST嗎？



1.        盈利總額達到$75,000或超過，非盈利總額達到$150,000或超過，都必須註冊GST。當盈利總額達到相應標準時，必須在21天以內註冊GST。
2.        若想申報商業的燃油稅抵免，以及運營出租車，都必須註冊GST。


3.        如果總額沒有達到標準，可以自由選擇註冊或者不註冊GST。一般情況下，若選擇註冊GST，必須保證註冊時間至少為12個月。



本文將重點討論：當總額沒有達到標準時，註冊GST和不註冊GST的利弊。

低於總額，不註冊GST

1.        免去了每月或每季度或每年向ATO（澳洲稅務局）申報GST的麻煩。有的投資者是不願意將過多的精力放在閱讀英文、填寫表格等事情上的。
2.        拿到手的錢就是所得，不用計算GST，也不用預留一部分錢來交給ATO。
3.        個人消費方面可以大膽一些，避免了將本應交給ATO的GST給提前消費了的可能性。

低於總額，註冊GST

這是筆者推薦的一種方式，我們來從投資理財的角度看看為什麼註冊了GST的優勢會更大，對我們產生的利益會更多。



1.        GST不管放在誰的手中，最終都是要交給ATO的。不過，若是拿在註冊了GST的投資者手裡，它就可以在最多1年的時間內為投資者創造價值。首先，這部分GST可以存在銀行產生利息，這是最基本的理財方式。其次，投資者手中持有投資的房產的時候，可以將GST存入Offset Account（對沖賬戶）來減少還給銀行的房貸利息。這一點就比直接把GST存入銀行高明很多，因為所有銀行的房貸利率都是高於存款利率的。最後，從信用卡的角度來說，這部分GST相當於免息的，投資者可以提前消費。

2.        通過合理的方式，GST是可以從ATO退回的。也就是說，在最多1年的時間里，GST為投資者創造了各種價值，並且最後還可以通過一定的方式從ATO退回。那麼就省去了，把GST這部分錢先交給了ATO，然後苦苦等待1年時間再申報，然後得到批准，再拿回來的麻煩。關於這部分，可以向專業的會計師進行咨詢。

3.        有利就有弊，需要提醒投資者的是：若不能保證GST可以全部或者大部分退回的情況下，投資者在使用GST投資或者消費以後，還是要準備好最後上交給ATO的那部分錢。只不過這部分錢免費的讓我們使用了一段時間而已。

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最后发表： Owen_LIU
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時事新聞：FIRB New Rule May Apply
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11月23日，有消息稱澳洲政府或將在2015年7月1日開始，向海外投資者（沒有澳洲PR或Citizen統稱為海外投資者）征收一定的管理費用，最高將達到$1,500澳幣。若此項政策得到最終的通過和確認，以後任何海外投資者在澳洲的每一次購房行為都必須向FIRB（Foreign Investment Review Board）提出申請，而FIRB將收取一定的管理費用。此項費用將為澳洲政府創造出一筆可觀的財政收入！

筆者感想：

1.        澳洲政府在過往時間對來澳的難民提供了非常優厚的待遇，以至於很多澳洲本土人士都抱怨政府的亂花錢行為。當現任政府意識到難民收留政策是一個導致財政赤字原因的時候，他們也開始學聰明了： 把新難民向鄰近國家遣送。當然政府還會支付一定的錢物來保障“投靠澳洲政府”的難民的生活。所以，對於現任政府來說，如何在較短的時間內增加創收就是一個急需解決的問題。

2.        回到房地產市場，從2012年開始，以悉尼為領頭羊的房地產開始了瘋狂上漲。在這期間，一部分大膽的投資者積極入市，快速獲利。也有一部分人猶豫和害怕。其中的NSW政府不得不把首置業新房補貼的限制從65萬澳幣提高到了75萬，來緩解和刺激購買。大家可能不甚了解，在房地產買賣過程中，最大的獲利者不是開發商，不是投資者，而是政府。僅僅就Stamp Duty（印花稅）一項政府收完了開發商，還要收投資者的。基於澳洲央行（RBA）監管下的其他商業銀行，為開發商提供商業貸款，為投資者提供個人貸款。而央行或者澳洲政府又可以再次在這些貸款過程中創收。

3.        在現階段，政府影響下的銀行經濟體系裡。存款利率接近通貨膨脹，房屋貸款利率又達到了歷史新低。很明顯，政府不希望大家存錢，政府希望大家消費。消費必然帶動一定的經濟發展，同時為政府創收。而其中資金巨大的房地產投資就是一個不錯的創收方式。

4.        $1,500澳幣的管理費用很難影響或改變現在比較瘋狂的海外投資。筆者以為這一政策若實施，或許可以起到以下幾個方面的作用：一方面緩解本地人士對海外投資者的“厭惡”情緒，不過未必能起到一定的效果。一方面延緩海外投資者的投資腳步，使得他們在投資前考慮一定的投入成本，雖然這筆費用并沒有多少。更重要的是，為政府創收，或許這才是重點。

最後：澳洲房地產市場穩健而安全，各國巨頭從2012年開始都爭先在澳洲拿到了土地準備開發，其中2014年更加瘋狂。同時國際游資也已聚集於此。新一輪的房地產浪潮即將掀起，咱們拭目以待！

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最后发表： huluhzl
回复内容：
同样关注下，说不定能用得着。。。

最后发表： huanged
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....
都是一群房价高涨的既得利益者

最后发表： naturallj
回复内容：

请问这个活动还有么? 另外St.Geoge 和Westpac哪个好啊。谢谢！

最后发表： 周星星1832
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最后发表： huluhzl
回复内容：
新年第一天，今天A股又疯了

最后发表： bluceyu
回复内容：
A股涨，澳币跌，人生难得遇到如此可爱的市场啊

最后发表： 妮南
回复内容：
Super里的保险额可以根据自己的要求增加。

最后发表： chubbycat
回复内容：

最后发表： jc2602
回复内容：

私信聊吧。。。

最后发表： chubbycat
回复内容：

最后发表： 浮云云艾米莉
回复内容：
0.95的时候把澳元换美元，现在0.8了