【Mortgage Choice】知识贴 4月15日 墨尔本City "首次购房者"知识讲座

MortgageChoice

我的名字:Tony，我在Melbourne。 先后在National Australia Bank以及Mortgage Choice从事贷款相关业务多年，目前定期免费举办房贷相关知识讲座，有兴趣参加的请PM我或参照此帖信息：
Mortgage Choice 免费购房知识讲座(Melbourne City)

最新一期：
时间: 2009年4月15日  6:30pm~8:00pm
地点: Melbourne City

详情和预订参照以上链接贴


本帖义务解答FreeOZ网友关于房贷各方面有关的问题，欢迎提问！给自己

本帖希望给FreeOZ网友提供一个了解和咨询Lending专业知识的平台，解答将尽量做到详细准确，并会定期进行汇总，请[/font5

[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 28-3-2009 00:10 编辑 ]

MortgageChoice

原创帖合集：(想到什么写什么，内容多了再分类， ）
【Mortgage Choice】10点教你辨别贷款经纪人 Ten Ethical Guidelines for Mortgage Brokers

【Mortgage Choice】关于什么是"Comparison Rate"

【Mortgage Choice】谈一谈 Pre-Approval (贷款预批)

【Mortgage Choice】FHOG(首次购房者政府补助)详解 (Vic维州版)

【Mortgage Choice】谈一谈 Property Title(房屋契约)

【Redraw Loan vs 100% offset account申请贷款时如果避免被误导，如何有效控诉，保护自己权益

【提醒】买自住房的印花税减免！Duty concession on PPR

【Mortgage Choice】Redraw Loan vs 100% offset account

【Mortgage Choice】关于Re-Finance （贷款重组/转贷）的一些知识



买房前必读：RealEstate:Buying and Selling a Home (From Consumer Affairs Victoria) PDF文档
这个是VIC消协的帮助手册，客观公正的介绍了在整个房屋购买过程中的注意事项，缺少经验者必读！







(Copyright 2008 TonyAbc.com.au & FreeOZ.org 转贴请注明)

[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 27-2-2009 14:26 编辑 ]

MortgageChoice

帮助大家了解最近信贷市场利率行情，供大家第一次贷款或考虑Refinance时参考.
对比数据从Mortgage Choice的Lender Panel中选取，不能保证涵盖所有信贷产品，数据已标注更新日期为准，保证准确性:
Do you have the best deal?
Lending Market Info Update (Rate at 2:30pm AEST 23/02/09)
利率信息更新 (澳洲东部时间2月23日 2:30pm)
Top 5   Standard Variable Rate:
From 5.59% To 5.79%
Top 5   Basic Variable Rate:
From 5.07% To 5.21%
Top 5   Line of Credit Rate:
From 5.62% To 5.87%
Top 5   1 Year Intro: (Variable)
From 4.71% To 6.39%

Top 5   1 Year Intro: (Fixed)
From 3.99% To 5.59%
Top 5   1 Year Fixed Rate
From 4.99% To 5.54%
Top 5   2 Years Fixed Rate:
From 5.09% To 5.69%
Top 5   3 Years Fixed Rate:
From 5.19% To 5.64%


[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 24-2-2009 09:31 编辑 ]

Juliazx

顶一个，先问几个简单问题：
1. Offset账户问题：
   前提：先假定下面2种情况下的贷款利息相同（Variable类型）
   如果1：贷款20万（home loan）
   如果2：贷款30万（home loan），但10万放在offset对冲账户里面
那么：N年之后需要付的本+息是否相同？ 如果相同，那么他们有其他方面的差别吗？

2.想了解一下各大银行目前推出的variable产品哪个比较优惠哈（包括手续费，利息，还有一些附加的保险等等）？ 有刚申请过的筒子不吝给点提示哈。现在有点摸不着北

谢谢啦～～～

MortgageChoice

原帖由 Juliazx 于 8/9/2008 17:28 发表

                               
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顶一个，先问几个简单问题：
1. Offset账户问题：
   前提：先假定下面2种情况下的贷款利息相同（Variable类型）
   如果1：贷款20万（home loan）
   如果2：贷款30万（home loan），但10万放在offset对冲账户里 ...

解答：
如果是100%Offset Account的话，你说的这两种情况在N年之后需要支付的本息是完全相同的。使用Offset Account的好处到底在哪里呢？举个例子，假设你有20万Cash, 买40万房子。
Case 1: 20万Cash做首付，贷款20万：如果你以后又想把其中10万接出来的话，你就要重新申请提高贷款额，会增加手续以及费用。
Cash 2: 10万Cash做首付，贷款30万，另外10万Cash放到Offset Account里面：这样的话，支付利息和Case 1完全相同，而且如果以后生意上或其他用途需要用到这10万Cash的话，直接提取即可，省去从新申请提高贷款额度的麻烦。

把10万Cash放到Offset Account 和单独的Saving Account的区别：
假设贷款利息为： 8.5%， 存款利息为8%
放到Offset Account里：这10万Cash相当于给你带来了8.5%的税后收益。
放到Saving Account里：这10 万 Cash给你带来8%的税前收益，利息收入还要交税。

总结Offset Account的好处就在于可以随时使用较大笔金额的资金，而在这笔资金暂时闲置不用的时候，帮你带来较高的收益。

MortgageChoice

[quote]原帖由 Juliazx 于 8/9/2008 17:28 发表

                               
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顶一个，先问几个简单问题：
解答2：

关于最优惠的variable产品，这个不好直接解答，简单几个例子：
1.如果贷款数额在$250K以上的话，都基本上可以拿到低于Standard Variable 0.7%的折扣利率。这类产品一般有年费（AUD250~400），但是可以给免费Offset Account，免费Credit Card，免申请费。。。
2.如果贷款数额在$250K一下的话，Basic Variable的折扣也在0.5%～0.8%之间，这类产品没有年费，但是有申请费，提供免费Offset Account的也比较少
3.目前的最低Variable在8.5%~9%之间，因为RBA刚刚降了0.25%，各银行跟进速度有快有慢，所以最近变数比较大。
4.关于保险，不知道你是否指LMI (Lenders Mortgage Insurance)，这个一般如果你的LVR>80%，就是说你借80%以上买房子，Lender才会收取。LVR越高，LMI也越高。

不知有没有解答到你的问题，如果你可以问具体一点，我才能具体情况具体分析。

Juliazx

原帖由 MortgageChoice 于 8-9-2008 20:21 发表

                               
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[quote]原帖由 Juliazx 于 8/9/2008 17:28 发表

                               
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顶一个，先问几个简单问题：
解答2：

关于最优惠的variable产品，这个不好直接解答，简单几个例子：
1.如 ...

严重感谢！
因为现在刚摸贷款的门，有点找不着北，所以提不太出来具体的问题，但很想知道：
1. 贷款的时候需要注意什么陷阱？
2. 贷款产品主要关注哪几个方面？我现在主要是考虑：
    a）offset帐户一定要有，因为后期收入不可估；b）
    b）利率-确实如你所说，一般是7%discount，但也拿到了7.5%的discount
   c）其他就不是很清楚了，请指示哈

谢谢！另外，我提到的保险就是看一些贷款产品时有些对home insurance的优惠，或者旅行时的保险等，这个应该不是重点，就算了。

MortgageChoice

原帖由 Juliazx 于 9/9/2008 12:28 发表

                               
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严重感谢！
因为现在刚摸贷款的门，有点找不着北，所以提不太出来具体的问题，但很想知道：
1. 贷款的时候需要注意什么陷阱？
2. 贷款产品主要关注哪几个方面？我现在主要是考虑：
    a）offset帐户一定要 ...

解答：
1.        所谓陷阱，也不至于到处都是。因为这个市场竞争很激烈，关键就是要shopping around，多比较一下，找到符合自己要求，又利率相对较低的产品。注意一下相关的条款，比如：产品的Comparison Rate(True Rate)，Early exit fee等等，就是了解fine print的部分。我会陆续写一些文章放上来，做相应更详细的介绍。要不要坠入所谓的“陷阱”，还有一点：就是也不要贪小便宜，吃大亏。有一句话：If it sounds too good to be true, probably it is.
2.        其他需要注意的比如：Lender的实力，Lender处理申请的速度，可否提供免费的Pre-Approval，所接受的付款方式，可接受的Property Title种类等等。对于Investor和First Home Buyer也有很多不同。
3.        关于保险，Building Insurance是必须要的，具体用哪家保险公司，也需要多比较，一般都使用第三方的。你说的旅行保险(Travel Insurance)，如果你申请银行带Package的产品，会送你Gold Credit Card，一般会带免费的Travel Insurance.


[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 9-9-2008 18:07 编辑 ]

cello

问一个问题，有些贷款提供蜜月期的低利率，能不能在低利率过了以后再转其他贷款呢？还是所有这些提供蜜月期的，都必须结束以后还一直用它的贷款呢？

MortgageChoice

原帖由 cello 于 11/9/2008 10:31 发表

                               
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问一个问题，有些贷款提供蜜月期的低利率，能不能在低利率过了以后再转其他贷款呢？还是所有这些提供蜜月期的，都必须结束以后还一直用它的贷款呢？

A: 对于这样的product，如果你在蜜月期之后要转其他贷款，甚至是转同一Lender的其他product，比如basic variable rate loan，一般都要付Early termination fee，有的Lender按百分比计算，有的收取固定数额。

举个例子: Lender A, 提供2年introductory rate(也称honey moon rate), 8.3%, 两年之后转为8.8%. 同时规定在前4年如果转到其他Lender或换到Lender A的其他product(比如basic variable rate 8.6%)的话，要付1%的费用。划不划算就要根据自身情况自己计算了。

cello

是什么的1%呀？退出时候剩余总贷款额的1%？

MortgageChoice

原帖由 cello 于 11/9/2008 14:35 发表

                               
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是什么的1%呀？退出时候剩余总贷款额的1%？

是的，1% of remaining loan balance.这是举个例子了，还有些Lender直接收取500～5000不等的一次性费用。

MortgageChoice

文集更新，自顶一下。

wewoo

我也顶，做个记号，将来也许要请教楼主的。  

MortgageChoice

政府百亿计划出台，大幅增加首次购房补助，对于第一次买房的朋友还是有点帮助的。

distantmusic

恩，看后觉得很有帮助，帮顶。如果楼主有空再介绍介绍什么叫basic variable (3 year special economiser, economiser), line of credit (residential equity rate, viridian reference rate)，standard variable rate和他们的区别就更好了，新手，需要扫盲啊

wangrui1210

很有用啊
我要好好研究

MortgageChoice

下周RBA动向如何？密切关注中。

semiprocess

我有个问题想问一下楼主，以下是一个朋友的提示，我想再明确一下这个概念：

关于OFFSET ACCOUNT，在只付利息的情况下和本利一起付的情况下有区别吗？

举个例子：
1、只付利息的情况，贷款30万，offset account有10万，这样你每月付的利息可以按20万为基数计算。
2、本利一起付的情况，贷款30万，offsetaccount有10万，这样你每月付的利息仍然按30万为基数计算，只有你将这10万办理正式还款才能按20为基数计算。
以上，是不是这不是100% OFFSET ACCOUT?还是所有的OFFSET ACCOUNT都是这样？
谢谢楼主，请帮忙回答！

semiprocess

楼主跑哪里去了，给我回个贴吧！！！

MortgageChoice

按照你的例子：贷款30万，100% Offset Account里面有10万。

无论是只还利息(Interest Only)还是本息同还(Principle and Interest)，利息都将在20万的基数上计算。一样的。

semiprocess

谢谢楼主细心的回答！谢谢！

helenazy

Tony的讲座很有用哦，条理非常清楚，绝对会对刚接触买房事宜的新手有所帮助。我的朋友和我听了后顿觉豁然开朗，办事有了主心骨。
不过，还是继续在做功课中。若Tony的讲座在更靠近CBD的地方做，肯定场场爆棚。准备的点心也好好吃，看得出是用心准备的，非常贴心。

MortgageChoice

原帖由 helenazy 于 7/11/2008 00:30 发表

                               
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Tony的讲座很有用哦，条理非常清楚，绝对会对刚接触买房事宜的新手有所帮助。我的朋友和我听了后顿觉豁然开朗，办事有了主心骨。
不过，还是继续在做功课中。若Tony的讲座在更靠近CBD的地方做，肯定场场爆棚。准备的 ...

多谢Helen捧场 。下一次移师Melbourne City了，希望能够帮到FreeOZ朋友们，欢迎报名参加。
Melbourne City 首次购房者知识讲座 First Home Buyer Seminar

MortgageChoice

Melbourne City 11月24日 “首次买房者”知识讲座，欢迎报名参加

MortgageChoice

最近固定利率又降了不少。

叶紫

看到是Tony的帖子，赞一下。本来路过这里，本来我再不用看这些了。因为Tony是我的Broker！他人非常实在。业务也很好，帮我省了不少银子！不过有点儿‘相识恨晚’。
提醒开始打算买房子的兔子现在就要请Broker了，可以少走好多弯路。

MortgageChoice

多谢 叶紫 捧场。

今天是你的settlement day了啊，好好收拾房子，改天登门贺喜。：）

MortgageChoice

友情提醒：圣诞节前settle的筒子们，避免把日期定在节前最后一个星期，届时银行，卖方中介，律师都会非常忙，容易忙中出错。

semiprocess

请教楼主：
现在政府对于首次置业的购房补贴提高标准了吗？

以前首次置业购买二手房给予14000元，现在变成17000元？
以前首次置业购买一手房给予21000元，现在变成24000元？

谢谢！