【Mortgage Choice】谈一谈 Pre-Approval (贷款预批)

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房屋贷款的申请和审批有很多阶段，一般来讲按照先后顺序包括：Pre-Approval (预批), Conditional Approval (有条件批准), Unconditional Approval (正式批准)。
Pre-Approval 这一环节并不是每人都用到，每人都了解，所以重点讲一下：当很多人有了买房子的念头的时候，最先去做的事情一定是上网，翻报纸，查相关的房子信息和房价，跑Auction，跟卖房子的agent打交道。这个当然没错，但是其实却忽略了同样重要的一方面，就是了解并评估自己的借贷能力。为什么重要呢，因为只有做到了解自己的借贷能力，才能更高效率的查找符合自己价位的房子，在参加Auction的时候才会心中有底，明确出价的最高点。而Pre-Approval就能够帮助做到这一点，并且没有任何费用。
做Pre-Approval很简单，仅需要提供相关的收入证明(Recent Pay Slips等)，和支出证明(Credit Card/Personal Loan Statement)等, Broker就能可以在对申请人经济状况评估之后，确定一个借贷数额，并向当时product最优的Lender提交申请Pre-Approval，一般当面就会有结果(Lender提供在线申请评估的话)。Pre-Approval有一定有效期，从6周到6个月不等(取决于不同Lender)，在有效期之内，只要提交剩余的材料，包括Property Sales Contract(购房合同)，Credit History(信用记录)检查没有问题，Lender就会直接给Unconditional Approval(正式批准)。而且在最终申请的时候，还可以调整借贷申请数额，不必完全按照做Pre-Approval时的数额。如果在Lender Pre-Approval过期之前还没有找到合适的房子，可以很方便申请延期。如果中间某阶段其他Lender有更优惠的信贷产品，可以直接Cancel前一个Pre-Approval，不产生任何费用。
做Pre-Approval的好处显而易见：
1.没有费用； 2. 确切了解自己的借贷能力； 3. 签购房协议之后可迅速取得贷款，避免影响settlement。这里要提一下，尤其是对于Private Sale买房的朋友，一般合同会要求5～10天内取得贷款，不然卖方有权收回合同。有Pre-Approval就会避免到时候手忙脚乱。
典型应用案例：
John准备在接下来6个月内买房，到broker处做一评估分析，取得Lender A的Pre-Approval $500K, 有效期3个月。3个月后John还是没有找到合适的房子，申请Pre-Approval延期3个月。John在第5个月签下购房合同，最终计算只需借贷$465K, 调整之后，递上Sales Contract(购房合同)，2天后得到正式批准。

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[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 15-9-2008 09:27 编辑 ]

zhangshilin

真是好的提醒。我们就打算这么做。

WenZi07

请问在你列举的典型案例里：最终借贷调整是往下调， 如果借贷金额增加了，但其他情况不变，还需要重新做一个Pre-Approval吗？

MortgageChoice

如果借款金额比预算还高，最终增加的话，Lender是要进行一次新的评估，会延长审批时间。这也就是为什么我们在做Pre-Approval的时候，一般都取最高点，就是申请你所能借到的最高数额，这样的话下调就会比较容易。

chenyi1976

帮楼主补充一下：某些银行的网站上可以直接申请Pre－Approval，填写自己的收入以及其他资料以后，就可以得到一份，自己打印下来就可以了。

我是在ANZ银行网站上试过的。在页面下方有一个补充法律申明，我看了一眼，觉得应该这个PreApproval是有效的，只是银行保留各种更改的权利（简而言之就是银行什么也不承诺）