Redraw Loan vs 100% offset account

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因为现在有些Lender在Basic Variable Product上提供Free Redraw，也不需要缴年费，所以在一定意义上可以取代需要缴纳年费（通常$340~$400）才可以获得的100% Offset Account，所以很多人会感兴趣，不少TZ问。但是这两种又有什么不同呢？主要的不用在于税务上的影响。

以下使用缩写说明：
IP (Investment Property) 投资房
PPOR (Principal Place of Residence) PPOR 自住房
NG (Negative Gearing) 负扣税
IO (Interest Only) 只付利息
P&I (Principle & Interest) 本息同付

无论使用Redraw 还是 Offest A/C，目的就是把多还钱，(make extra repayment)，并且在需要的时候，多还进去的钱可以自由拿出来使用，无论你使用哪种形式。

使用Redraw，多还就直接打入Loan A/C, 需要用时在转出来。
使用 Offset A/C，多还就打入Offset A/C, 需要用的时候直接用
以上两用用法对于节省利息支出方面没有区别，都可以加快贷款偿还速度，区别就在于你如果购买的是IP，用做NG，或者是你本来的PPOR后来改为做IP，用做NG，就要考虑用哪个形式更合适。

对于PPOR的贷款，使用Redraw还是Offset A/C是没有区别的，因为不涉及到NG，所以无论你已哪种形式拿钱出来用，无所谓了，不涉及到用途的问题。

对于IP的贷款，首先要明确一个概念，叫做资金用途(Purpose) 。为什么你的IP loan所付的利息可以拿去做NG？因为你的Loan是投资用途(Investment Purpose)，你的IP有给你带来租金收入，当然相应的支出就可以做NG。

IP的贷款一般都是IO，这样的好处就是比较灵活，使NG最大化。IP的贷款使用Redraw的时候，你必须确保所有的Redraw 资金用途都要符合投资用途(Investment Purpose)的要求，否则你的IO loan无法100%拿去做NG，而如果使用100% Offset A/C，就少了这样的麻烦。

举个例子：IP loan:
$300,000. 同样你有$50,000空闲资金，想暂时节省一些利息支出。

使用100% Offset A/C, 就把$50,000放到Offset A/C里面去，这时候你的还款额就下来了，因为银行只计算你$250,000的利息，以后你把$50,000拿走了，银行又开始计算你$300,000的利息，都可以拿去做NG，不管你这$50,000拿走做什么。
使用Re-draw，就需要把$50,000还进Loan A/C （贷款账户）里面去，这时候你的还款额也下来了，因为银行只计算你$250,000的利息，以后你把$50,000重新redraw出来，除非你拿去做投资用(Investment Purpose)，否则即便你的贷款额度重新回到了$300,000，按照ATO的的规定，你也只能用$250,000去做NG。因为你的$50,000可以拿出去度假了，买车了，由此重新增加出来的$50,000不被认为（justify）可抵税部分(tax deductible part)


不知道是不是写的太复杂了，其实想通了就简单了，就是一个用途问题，欢迎大家拍砖补充。

[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 24-2-2009 09:25 编辑 ]

ningliusmile

请问楼主是home loan中介吗？ 最近有两个中介都给我介绍commonwealth bank     的home loan，但好像这里没有多少人讨论，倒是 westpac的比较多。能介绍下comm. bank 的home loan产品利弊吗？

MortgageChoice

原帖由 ningliusmile 于 24/2/2009 13:54 发表

                               
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请问楼主是home loan中介吗？ 最近有两个中介都给我介绍commonwealth bank     的home loan，但好像这里没有多少人讨论，倒是 westpac的比较多。能介绍下comm. bank 的home loan产品利弊吗？

每个银行的贷款产品都各有利弊吧，CBA的一直以来来都不错，利息比较低，但是从下个月后小额的贷款拿不到0.7%的折扣了，另外CBA的Offset A/C （MISA）跟其他家的不太一样，操作起来麻烦一些。

newaussie2008

路过这里, 支持一下.

kaile

支持楼主，学习。

aareon

恩，所以说如果是自主，这2种没啥差别。写的很好。

MacroJ

CBA的Offset A/C （MISA）跟其他家的不太一样，操作起来麻烦一些。

可以详细介绍介绍吗？

newaussie2008

CBA offset (MISA)

Example:     loan limit              Balance (the dollar actual drawn or used)
                       $500k                    $400k

                                                      MISA(Mortgage interest saving Account) $999.00

                                                      Daily Bank account $499.00

Above example,  loan balance only has 100% offset to MISA account (but MISA balance must over $1000), the above case $999 (no offset),  Daily Bank account $499 can't deposit to MISA to activate the 100% offset ($499+$999=$1498) because minimum deposit or withdraw into or from MISA is $500.00

So, CBA offset is not really flexible or 100% offset account, which will save less interest compares to other Big 4 banks offset.

Like Westpac offset:    Loan Limit              Balance
                         $500k                   $400k
  offset account(daily use bank account)         $1.00
in this case, the interest you pay:  $400k-$1.00=$399,999*interest rate,   Dollar to Dollar, Flexible, no restriction. Really save interest you need to pay.

[ 本帖最后由 newaussie2008 于 12-6-2009 23:21 编辑 ]

qinzhu

感谢楼主啊！讲的明白透彻！茅塞顿开！呵呵

jimmy520

foru

我在bankwest贷款，工资在comanwealth bank，怎样在每周转到bankwest？通过ebay菜单？