房产代理不愿意展开的话题

贝雷塔

原帖由 hsqhugh 于 8-6-2009 21:54 发表

                               
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嗯.基本同意.

悉尼的房价,比起美国来要高,但是其出租回报率仍属正常,且新建房极少,加之移民因素,感觉暴跌的可能性不大.毕竟有租金回报率做支持.至于失业率,失业者毕竟是少数,失业者中又有租房者,故对房价影 ...

您留言中提到了美国，我也想就这个话题做一点展开。我自己曾经小小的做过一点调查，发现房价上涨空间大的地方往往是经济活跃的地方，而经济活跃又与资产价格（房产、人工）便宜有关系。拿香港做例子：香港的房价比边上的深圳高出一大截，很难想象如果没有现在中国政府的支持，香港靠什么维持当前的房价。更有多少人会相信香港的房价还会有很大的上涨空间？继续往下看，随着中国开放程度的深入，有许多原来在沿海的企业开始往内地搬迁，所以现在就连深圳、广州的房价也面临很大的压力。
       悉尼的房价是不是还有很大的上升空间？还已经是强弩之末？欢迎大家加入讨论。

贝雷塔

我前面的帖子里已经反复提到，发起这次讨论的目地是大家相互启发和讨论，所以，欢迎大家加入一起分享有建设性的想法，请那些没有根据的诋毁绕道！谢谢。

清风不写字

买房，买股票，买黄金，买国债，买其他理财产品。
都是不同的投资方式，优劣因人而异， 关键看你能取得的投资回报率！

有些人擅长的领域另一些人未必擅长
有些人能承担的风险另一些人未必能承担
有些人能赚钱的投资另一些人可能亏钱

涉及到钱的问题，投资的问题，听谁的都没有用，因为最后盈亏是你自己负担的。
只有自己思考，摸索出适合自己的路子才行。

kingsking

原帖由 清风不写字 于 2009-6-9 12:23 发表

                               
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买房，买股票，买黄金，买国债，买其他理财产品。
都是不同的投资方式，优劣因人而异， 关键看你能取得的投资回报率！

有些人擅长的领域另一些人未必擅长
有些人能承担的风险另一些人未必能承担
有些人能赚钱的 ...

不错,走自己的路吧

贝雷塔

原帖由 hsqhugh 于 8-6-2009 21:54 发表

                               
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嗯.基本同意.

悉尼的房价,比起美国来要高,但是其出租回报率仍属正常,且新建房极少,加之移民因素,感觉暴跌的可能性不大.毕竟有租金回报率做支持.至于失业率,失业者毕竟是少数,失业者中又有租房者,故对房价影 ...

继续这个话题：
为什么新建房屋那么少？——因为开发商造房子不赚钱。
为什么开发商造房子不赚钱？——因为造出的房子卖不出好价钱。
为什么造出的房子卖不出好价钱？——因为现在大家的收入负担不起好价钱。
为什么现在大家的收入负担不起好价钱？——因为房价与收入的比值太高了。
为什么房价与收入的比值太高了？——因为房价被高估了。
这个逻辑通吗？请指正。谢谢！

贝雷塔

原帖由 kingsking 于 9-6-2009 14:24 发表

                               
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不错,走自己的路吧

完全赞同版主与33楼的意见！谢谢关注！

hsqhugh

原帖由 贝雷塔 于 9-6-2009 14:29 发表

                               
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继续这个话题：
为什么新建房屋那么少？——因为开发商造房子不赚钱。
为什么开发商造房子不赚钱？——因为造出的房子卖不出好价钱。
为什么造出的房子卖不出好价钱？——因为现在大家的收入负担不起好价钱。 ...

新建房屋少,很可能与政策有关.而不一定是完全的市场行为.
政策为什么要干预?--因为政府要房地产市场稳定,否则不会出现first home buyer bonus boost...不会连续降息.政府不愿看到房价暴涨或暴跌.

指望房价几年内再涨一倍?基本不可能.那为什么还有人投资房产?因为保值.因为嗅到了政策释放出来的信号:房地产市场要稳定.那么有了政策支持,房价就一定稳定吗?当然不一定,但风险小了很多.

贝雷塔

原帖由 hsqhugh 于 9-6-2009 14:58 发表

                               
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新建房屋少,很可能与政策有关.而不一定是完全的市场行为.
政策为什么要干预?--因为政府要房地产市场稳定,否则不会出现first home buyer bonus boost...不会连续降息.政府不愿看到房价暴涨或暴跌.

指望房价几 ...

  观点清晰，分析透彻！

frankiehuang

我特後悔01年的時候沒有多貸點款，多買套房

贝雷塔

原帖由 frankiehuang 于 9-6-2009 15:28 发表

                               
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我特後悔01年的時候沒有多貸點款，多買套房

我也跟您一样错过了好多投资机会，最近的一次是大概一个月前，没有买入汇丰的股票期权，几个星期就翻倍了。过去的事就不说了，咱们现在一起想想以后怎么办好吗？

Microhard

原帖由 贝雷塔 于 9-6-2009 14:29 发表

                               
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继续这个话题：
为什么新建房屋那么少？——因为开发商造房子不赚钱。
为什么开发商造房子不赚钱？——因为造出的房子卖不出好价钱。
为什么造出的房子卖不出好价钱？——因为现在大家的收入负担不起好价钱。
为什么现在大家的收入负担不起好价钱？——因为房价与收入的比值太高了。
为什么房价与收入的比值太高了？——因为房价被高估了。
这个逻辑通吗？请指正。谢谢！

问题的原因不一定都是答案造成的，所以很难这样推断下来。

贝雷塔

原帖由 Microhard 于 9-6-2009 17:58 发表

                               
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问题的原因不一定都是答案造成的，所以很难这样推断下来。

批评的有道理！如果在“因为”前再加上“可能”就严谨多了。谢谢！
欢迎加入讨论。

fenny1016

好贴，学习了~~~

freeray

原帖由 贝雷塔 于 9-6-2009 15:43 发表

                               
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我也跟您一样错过了好多投资机会，最近的一次是大概一个月前，没有买入汇丰的股票期权，几个星期就翻倍了。过去的事就不说了，咱们现在一起想想以后怎么办好吗？

玩期权也叫投资啊，这个投资理念还真是不一般呢，不如玩外汇保证金就好啦

贝雷塔

原帖由 freeray 于 9-6-2009 20:12 发表

                               
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玩期权也叫投资啊，这个投资理念还真是不一般呢，不如玩外汇保证金就好啦

汇丰控股是很有名的蓝筹股票，特别在香港被称做“养老股票”，投资的对象大到主权基金，小到个人散户。是非常普通的投资选择。至于它的期权，有点象楼花，你可以选择在楼造好之前卖掉它，也可以选择在楼造好后，按照你卖楼花是签定的价格将楼买下来。也是一种很通行的投资手法。不知道这样的解释让您满意吗？

贝雷塔

原帖由 freeray 于 9-6-2009 20:12 发表

                               
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玩期权也叫投资啊，这个投资理念还真是不一般呢，不如玩外汇保证金就好啦

再回答您有关外汇保证金的问题：为什么一般认为外汇保证金是风险很大的投机呢？关键原因是在“保证金”这三个字上。如果是做实体外汇交易，就不能叫投机了。打个比方：如果有人预计中国的人民币将来会升值，于是他将现在手上的外汇换成人民币存起来，这就不能叫投机。不知道这样说清楚了没有？

freeray

原帖由 贝雷塔 于 9-6-2009 21:05 发表

                               
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汇丰控股是很有名的蓝筹股票，特别在香港被称做“养老股票”，投资的对象大到主权基金，小到个人散户。是非常普通的投资选择。至于它的期权，有点象楼花，你可以选择在楼造好之前卖掉它，也可以选择在楼造好后， ...

在 雷曼 玩完之前无论名气名声哪个不比汇丰强

freeray

原帖由 贝雷塔 于 9-6-2009 21:19 发表

                               
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再回答您有关外汇保证金的问题：为什么一般认为外汇保证金是风险很大的投机呢？关键原因是在“保证金”这三个字上。如果是做实体外汇交易，就不能叫投机了。打个比方：如果有人预计中国的人民币将来会升值，于是 ...

有意思了，我发现你的理念就是你不管说什么，都是投资没风险，其他人不管怎么说都是投机风险高

你并没有跟大家解释清楚实盘，期权，保证金之前的区别，在其他高人出手之前我来献丑吧，免得大家道听途说一头雾水

买房自主就相当于实盘操作，房价是不可能在几个星期内翻一番或者跌一番的，长期来说，资源有限，人口增加，通货膨胀，或许波折但必定上涨，如果被它压垮，只能说连基本生存能力都有问题
小规模的炒房，低首付购入10套，20套的，类似于期权，所谓几个星期翻一番，那是因为有几十倍的杠杆，房价的涨跌也都是几十倍的盈亏，这是造成危机的主要原因，没有家底又要玩大的，玩完是迟早的
大规模的炒房炒地，其实就是银行了，类似于保证金（其实不恰当，保证金也就100～200倍的杠杆，这里或许都有上万倍），因为它把钱借给第二类倒霉蛋，房价涨它自然能够赚钱，巨跌之下，它就只能抱着一堆房子玩完

房地产代理自然要努力促使房屋买卖，这是人家的职责，但至少房地产行业好了会带动很多相关产业提供很多就业机会
鼓吹买投资理财产品的，只管金融业兴旺发达，哪管投资者死活，相比之下，房地产经纪倒是显得高尚得多了

刘叔

原帖由 贝雷塔 于 9-6-2009 12:29 发表

                               
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继续这个话题：
为什么新建房屋那么少？——因为开发商造房子不赚钱。
为什么开发商造房子不赚钱？——因为造出的房子卖不出好价钱。
为什么造出的房子卖不出好价钱？——因为现在大家的收入负担不起好价钱。
为什么现在大家的收入负担不起好价钱？——因为房价与收入的比值太高了。
为什么房价与收入的比值太高了？——因为房价被高估了。
这个逻辑通吗？请指正。谢谢！

每个问题都是由很多的原因造成的，影响的程度不同罢了。

只抓住其中的一个原因，而且一环套一环链锁式推演，你的因果树只要一个小错误就会远远偏离真实情况。

鉴于你的逻辑思想不甚严密，推论方法存在缺陷，我的结论是跟你探讨投资会引入不可预测的外部风险。

贝雷塔

原帖由 freeray 于 10-6-2009 12:52 发表

                               
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有意思了，我发现你的理念就是你不管说什么，都是投资没风险，其他人不管怎么说都是投机风险高

你并没有跟大家解释清楚实盘，期权，保证金之前的区别，在其他高人出手之前我来献丑吧，免得大家道听途说一头雾 ...

   请楼上注意！我始终认为所有投资都是风险的，其中自然也包括房地产投资。所以在你引用我说过的话或观点时，请说明出处，不要无中生有。
   看过过你有关实盘、期权、保证金的解释认为太粗糙了，建议您最好找在这方面有造诣的高人帮着把有关概念梳理一下。由于这个话题方向与本贴的主题不一致，我觉得不妨另开一个新话题做专题探讨。
   卖房子的与卖其他投资产品的都有敬业的，也都有缺乏职业操守的。不存在哪个行业的人行为高尚，哪个行业的人行为卑鄙的问题！！！请注意不要针对某个行业的从业人员进行人身攻击，这不但违背论坛的规则，也违背最基本的社会公德，本话题不欢迎着类言论。

贝雷塔

原帖由 liuhuey 于 10-6-2009 15:57 发表

                               
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每个问题都是由很多的原因造成的，影响的程度不同罢了。

只抓住其中的一个原因，而且一环套一环链锁式推演，你的因果树只要一个小错误就会远远偏离真实情况。

鉴于你的逻辑思想不甚严密，推论方法存在缺陷 ...

哈哈！让您见笑，对这个帖子中措辞不严谨的地方俺已经承认过错误了。可以看看我先前的帖子。欢迎您加入讨论！

男咕噜

原帖由 贝雷塔 于 9-6-2009 14:29 发表

                               
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继续这个话题：
为什么新建房屋那么少？——因为开发商造房子不赚钱。
为什么开发商造房子不赚钱？——因为造出的房子卖不出好价钱。
为什么造出的房子卖不出好价钱？——因为现在大家的收入负担不起好价钱。
为什么现在大家的收入负担不起好价钱？——因为房价与收入的比值太高了。
为什么房价与收入的比值太高了？——因为房价被高估了。
这个逻辑通吗？请指正。谢谢！

出问题了

贝雷塔

贴子中的部分内容我先前曾在其他的坛子中发过，这里重新整理后，请大家来提提意见。
1、模糊房产买入时的交易成本。购买房产时要支付律师的费用、贷款申请的费用、印花税等前期成本，要强调的这个数字要加上几十年后卖房子时的利息收益，仔细算一下，也有不少钱呢！
2、模糊首期资金的成本。房地产代理向你计算未来房屋收益的前景时，往往会不提首期投入的成本。其实，如果将首期的钱储蓄在银行了，几十年利滚利下来，结果很可能会超过你的感觉。
3、模糊房产持有的成本。作为房东有一些比做房客更多的额外支出，比如大楼房屋的管理费、大楼房屋的维修费、政府的税收和管理费、房屋内设备的维修费、水费等等。根据具体房子的不同，通常每年都有几千块，如果遇到大楼中等以上的维修，可能一万块都打不住。几十年的日积月累也应该有不少吧。
4、模糊房屋的折旧损失。建筑的使用时间是有寿命的，通常的民用建筑不超过100年，当卖出房屋时的估价要计算累积的使用年份。房产代理常常会这样说：30年前一个房子是XXX钱，现在一个房子是XXX钱。请注意！他是在将30年前的一个新房子和现在的一个新房子做比较，而你如果30年前就买的话，现在这个房子已经30年旧了。也就是说，代理刚才的说法将预期的收益夸大了。
5、如果是投资房模糊土地的持有成本。政府每年都要征收土地使用税，而且趋势是逐年上升。当很多年后重新评估价值时，不能只看价格，还要减去持有人这些年来投进去的成本才是实际的收益。
6、如果是投资房还模糊了房屋内设备维护和更新的费用。房东有责任保证房屋内设备的正常使用，这包括电器、厨房设备、窗帘、地毯等。这些东西不可能用几十年的，更新就不说了，即使是日常的维修也不能小看。
7、如果是投资房还模糊了房屋空置期间的租金损失。这点不用再解释了吧？很难会遇到几十年不退租的老租客。
8、如果是投资房还模糊了卖出时的交易成本。其中律师、会计的费用不重复解释了。单是委托代理卖房子就是一大笔钱！通常都要几万块，豪宅就更贵了（明白代理为什么代理都开好车了吧？哈哈，开个玩笑）。哦，差点忘了，还有房产的增值税，政府也不少抢啊！
9、如果是投资房还模糊卖房子时可能的空置损失。这点要看运气了，如果想卖个好价钱过程一般都会比较长，中间出现空置也会有损失。
     在您为买的房子价格上涨而欣喜的时候，别光顾着高兴！其中有不少钱其实是您自己贴进去的，而且卖的时候还会有人要来分杯羹呢。

贝雷塔

原帖由 男咕噜 于 10-6-2009 18:33 发表

                               
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出问题了

愿闻其详。

freeray

原帖由 贝雷塔 于 10-6-2009 18:49 发表

                               
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贴子中的部分内容我先前曾在其他的坛子中发过，这里重新整理后，请大家来提提意见。
1、模糊房产买入时的交易成本。购买房产时要支付律师的费用、贷款申请的费用、印花税等前期成本，要强调的这个数字要加上几十年后 ...

有哪种所谓投资理财是保守评估收益，优先提示风险，全心全意为客户资金安全着想的？？？

没有，一个都没有！！！凭什么要求房地产这么干

如果是买卖房屋的成本都没有考虑的糊涂蛋，那买房真是他运气大了，至少还有个房子，买其他的没准就是废纸一堆，擦屁股都觉得硬

贝雷塔

原帖由 freeray 于 11-6-2009 11:46 发表

                               
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有哪种所谓投资理财是保守评估收益，优先提示风险，全心全意为客户资金安全着想的？？？

没有，一个都没有！！！凭什么要求房地产这么干

如果是买卖房屋的成本都没有考虑的糊涂蛋，那买房真是他运气大了， ...

当然有啦
       美国证券交易所门上就挂着一块大牌子上面写着 “市场有风险，入市需谨慎”。而同样的话却很少能从房产代理那里听到。至于您说的股票有可能会成为废纸，那咱们换一个比方：美国的国家债券是各国储备银行优先购买的投资品种，其中中国的国家银行中国人民银行就买了很多。如果投资房产比投资债券的质量更高（更安全，收益更好.......。）那为什么不大把买进房子呢？

freeray

原帖由 贝雷塔 于 11-6-2009 12:50 发表

                               
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当然有啦
       美国证券交易所门上就挂着一块大牌子上面写着 “市场有风险，入市需谨慎”。而同样的话却很少能从房产代理那里听到。至于您说的股票有可能会成为废纸，那咱们换一个比方：美国的国家债券是各国 ...

那个所谓“市场有风险，入市需谨慎”就跟香烟盒上的“吸烟有害健康一样”
香港那么多投资者要联名去告雷曼的根本原因是什么，不就是那些无良的满口术语的所谓投资理财顾问当初吹牛不上税

国家为什么不大把的搞房子，嗯我只想说不管做什么首先要有脑子~
前不久国内有砖家说过要征收20元的呼吸税，他不但敢说居然敢想到这一茬，我对他的敬仰真是有如滔滔江水
垄断房地产，不想是傻子啊，最好衣食住行这些基本民生统统垄断才好呢，计划经济时代不是粮油店，房产处最吃香嘛，在澳洲垄是不会哪个政党有这个胆子去挑战民众的支持率的，至于国内，国人对房子的狂热你又不是不知道，搞得不想个中国人似的，反正地皮那里已经生意很好，更何况不过是70年产权，又何必麻烦呢，曾经的好干部陈良宇同志不就是热情的参与过房地产行业嘛(也有股市)

买美国国债这个哪里用投资分析，一个理由就够了：美元是目前全球硬通货币，等价于黄金，毒品贩子都用它。
一般投资人看中的第一是安全，第二是回报，而国家看中的第一是安全，第二也是安全
你想把自己的投资理念等同于国家的投资理念，我只能说你也真是太看得起自己了

[ 本帖最后由 freeray 于 11-6-2009 21:58 编辑 ]

贝雷塔

原帖由 freeray 于 11-6-2009 21:49 发表

                               
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那个所谓“市场有风险，入市需谨慎”就跟香烟盒上的“吸烟有害健康一样”
香港那么多投资者要联名去告雷曼的根本原因是什么，不就是那些无良的满口术语的所谓投资理财顾问当初吹牛不上税

国家为什么不大把的 ...

首先是你在55楼中提出了观点认为：没有投资理财会在销售前提示风险。原话是： “有哪种所谓投资理财是保守评估收益，优先提示风险，全心全意为客户资金安全着想的？？？ 没有，一个都没有！！！”。之后我在56楼回贴中提示您的说法不准确。原话是：“当然有啦！美国证券交易所门上就挂着一块大牌子上面写着 “市场有风险，入市需谨慎”。
       现在您说挂那块牌子相当与在香烟盒上印上”吸烟有害健康“。您的原话是：“那个所谓“市场有风险，入市需谨慎”就跟香烟盒上的“吸烟有害健康一样”。请注意！您说对啦！这也正是我想呼吁房地代理们所做的事——如果他们也能在门上也写上类似”房产有风险，购买需谨慎”。这样的语句，我就会认为他们在风险提示上与美国证券交易所，与烟草生产商们做的一样好了。
       至于您贴子中其他的一些说法比如：没有哪种投资理财是保守评估收益的、香港有投资者要联名去告雷曼的原因、国家不搞房子是因为在澳洲不能实行垄断、如果将个人的投资理念等同于国家的投资理念，就是太看得起自己了........。唉，让我怎么说呢？还是我在50楼中的提议的，最好是能找个在这方面有造诣的达人先帮着把相关概念梳理一下。或者一个个的慢慢来，因为这实在不是在一个帖子的容量里能解释下来的。
       谢谢你的留言。

freeray

原帖由 贝雷塔 于 11-6-2009 23:27 发表

                               
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首先是你在55楼中提出了观点认为：没有投资理财会在销售前提示风险。原话是： “有哪种所谓投资理财是保守评估收益，优先提示风险，全心全意为客户资金安全着想的？？？ 没有，一个都没有！！！”。之后我在56楼 ...

还造诣呢，简直笑掉我的西班牙和葡萄牙，行了，别装了

按照你现在的（必须加上这个定语，因为你前后逻辑完全不搭调）逻辑，房地产等同于股票

我就问你一句：房子能一块砖一块砖的卖吗？

如果你还搞不懂这句话的意思，也别跟我争什么了

<删除令人不悦文字若干...>

[ 本帖最后由 freeray 于 12-6-2009 09:56 编辑 ]

hsqhugh

在观点及逻辑分析上，我不太赞同楼主。愚以为，楼主在这方面的确似乎也许大概可能缺少点经验和常识。感觉总是说不到点子上。但是楼主可贵之处在于，各抒己见，虚心求教，敢于认错，礼尚往来

freeray先生的发言，从专业角度讲，我较赞同。总能说到点子上。但该仁兄态度较不友善。特别是LS“我自己是从证券公司出来的，不知道你在金融行业哪个位置高就”的发言，另人不悦，有卖弄之嫌。freeoz不是专业论坛。如果按LS这么讲，那请拿出你在国际刊物上发表的论文来让我们拜读一下。否则只是在证券公司打工，就证明你很权威吗？

请原谅我的直言不讳。冒犯之处，请谅。

（BTW，我本人虽学相关专业却并未在此行就职，故也不专业，仅久病成医尔）