房产代理不愿意展开的话题

贝雷塔

很多人知道我始终在租房子后，就会问，为什么不买呢？因为现在利息特别低，只要付了一成首期，之后每个月的供款，可能跟租房子的价钱差不多。很多朋友都是这样的想法，甚至有一些才毕了业两三年的朋友，刚打工累积了一点资本后，就蠢蠢欲动想要开始供楼。
　　我不太认同这样的理财计划。这里且不说当前政府的低利息政策以后会不会做改变。就很年轻的时候买楼，供款期往往拖得长，付出的利息其实是相当惊人的。退一步讲，就算每月供款跟租楼差不多，你也需要解决首期的问题。对年轻人来说，这个原始资本的积累并不容易。大学刚毕业，辛辛苦苦都难储到10万，而有了10万之后，50万、100万，就不会像当初那么难。如果你有了刚好付首期的资本就去买楼，便又要从零开始积累。
　　原始资本的积累对以后的财富很重要，越早计划你的财富管理，成功的机会也就越高。另外，年轻人最大的优势是输的起的时间，因此完全可以采取更积极的投资计划。太早买楼，可能会抹杀了这段搏杀时期。过了10年20年，终于供完了一层楼，但是那时候家庭开支已经不少了。再加上人到中年，便会慢慢开始考虑退休生活的财务问题。投资上，接受风险的程度会慢慢转趋保守。理财不善，到了40多岁供完楼的时候，才发现手里只有一套房子，什么都没有。
　　但是如何去投资呢？月供股票可能会是一个既通用亦简单的理财方法。更可以在这个思路上做一些加权调整，具体说就遇上大跌市时，把月供的金额提高，由此趁低价买入更多的股票。而大市急升的时间，则把月供的金额下调。从历史走势来看，这样的方法在安全性与实际收益上，完全有可能超过自住型的房产投资。而这样做的前提是你要能维持住日常收入中的现金流。
      房产投资最“吃人”的地方就是它会吸干你几十年的“现金流”，扼杀你寻求其他投资渠道的可能性。而说到底“可能性”是年轻人最核心的竞争优势！更极端的推论是：年轻人买房就是给老年人的生活买单。因为当老年人失去了工作能力后，他们就只能靠变现他们的资产来维持生活。资产定价越高，对持有资产的人越有利。这样比“年轻人”更具有话语权的“老年人”们就自然会支持编制出这样的规则，一方面推高已经拥有的，以房产为代表的资产价格，另一方面，又用贷款等方式吸干当前正在工作中的，“年轻人”的“可自由支配收入”，从而限制年轻人将剩余资源投向其他方向的可能性。
       总结一下，我的观点是：给年轻人机会就是给未来机会！放在这里这句话可以改成：给移民机会就是给澳洲机会！我呼吁向所有华人中的房产从业人员，眼光放远一点，多尽一些力量向那些拥有资产的人施加影响，而不只是将广大同胞们都往“房地产投资”一条路上赶。在我看来澳洲的未来很大程度上取决与对以后移民的吸引能力，如果能够象美国那样，利用这次金融危机，将以房产为代表的资产价格压下来，好让整个社会，也是每个个人有可能将更多资源投向更具活力的领域，而不是凝固在眼下的这些“不动产”上面“意淫”。是不是才更符合我们大家共同的长远利益？有失才会有得，往后的好日子还长着呢！

男咕噜

我留着钱作生意

年轻

漂几年没关系

房子，为了安定

想安定还不简单吗

贝雷塔

首先祝贺楼上这么早就取得了“财务自由”的成果。之后，有几个情节想再与你一起探讨一下。
1、按照你的描述2000年你已经有付首期的资金，而他还需要打工来攒。说明你那时的起点就比他高。
2、你之后陆续买入2套房，再加上第一套一共是三套房。期间你有足够的现金收入支付银行的贷款（一套自住房，二套投资房去掉房租后的缺口），而我有理由相信，从2000年到现在9年期间，你因此付出的贷款利息远远超过你那位同事在此期间所付出的房租。这样，就又有了我的第二个推测：要么你的收入比他高、要么他没有管理好自己的收入，现金被流失失掉了。
        基于上述的二点我因此有了这样的看法：你的成功不能单纯归功于这几年房子的增值，其中也不能忽略你在投资之初以及之后过程的处境和习惯，都比你的那位同事有优势。另外一个合理的猜测，就是你的那位同事没有储蓄的习惯。假如他也有你同样的现金收入，并能将支付完房租后的一部分收入储蓄起来（比如你付贷款利息需要1000块，他付房租需要500块，假设他将那500块也存下来）。最好是还能有计划的再做一些其他方式的投资。那么很难想象他现在会象你说的那样一无所有。
       当然，不管怎么说你这几年投资房地产并取得了实际的收益，这一点是谁都不能否认的。并由衷的祝贺你的成功！

Microhard

原帖由 贝雷塔 于 5-6-2009 22:25 发表

                               
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理财不善，到了40多岁供完楼的时候，才发现手里只有一套房子，什么都没有。

就怕40多岁后，财也没理成，发现手里也没有房子！
理财，说起来容易，实施起来难！我想，大多数人的大多数收入只是自己的工资。

freeray

可否用具体的数据来阐述一下：
存款，通货膨胀，租金上涨，投资成功率，投资回报率，等等一切关于钱之间的关系

你所说的很显然基于：
存款持续上升，通货膨胀低，租金上涨少，其他投资成功率高，其他投资回报率高 ...

如果看历史数据，我估计能得到的唯一结论是，早几年该像买安全套一样买房子

阿土伯

原帖由 贝雷塔 于 5-6-2009 22:25 发表

                               
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很多人知道我始终在租房子后，就会问，为什么不买呢？因为现在利息特别低，只要付了一成首期，之后每个月的供款，可能跟租房子的价钱差不多。很多朋友都是这样的想法，甚至有一些才毕了业两三年的朋友，刚打工累积了 ...

我也是像楼主这样想的。结果呢：
1，房子没有。
2，股票都在股市里亏光了。
3，现在房子都买不起了。真的要租一辈子房了。
4，现在钱都省不下来。
5，现在的房子比以前贵了几倍。没有下跌的迹象

linjin

论点论据没有一点有说服力的地方

dxw201

我把我的20万存进银行,存在home loan的帐户上，不用还利息
如果我要买车，我就从里面拿出3万，但是利息是房贷的利息，也不用还很多钱啊
如果做生意我也可以立刻拿出钱来，相比从银行借钱做生意，贷款利率不知道低多少
所以，简单的说法，我并不赞同，因为理财并不是1加1等于2

贝雷塔

原帖由 dxw201 于 7-6-2009 14:21 发表

                               
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我把我的20万存进银行,存在home loan的帐户上，不用还利息
如果我要买车，我就从里面拿出3万，但是利息是房贷的利息，也不用还很多钱啊
如果做生意我也可以立刻拿出钱来，相比从银行借钱做生意，贷款利率不知道低多 ...

        在回复您的意见之前，我想首先应该表示我对你在资产部署策略上的赞赏。事实上我完全赞同投资理财的计划越早开始越好！就象我之前反复说的，其实我从来都没有反对过买房。我观点的核心是：提倡比较各种途径进入时机的质量。我相信，不是在所有的情形下，房产都是最好的投资工具。
        所以回到您的问题上，我也觉得只有一点点小细节跟您的想法有出入。假如您买房子贷了100万，而您又有100万的存款并放在贷款帐户上。这时您当然你需要付贷款利息，但您也同时放弃了你自己那100万可能的投资收益。说的再细致点，其实您是用自己的钱买下了房子，如果房子涨了，您的投资就有收益了。如果平就亏100的利息，如果跌了，就开始损失本金。
        我们现在做另一种假设：如果市场上与您的房子条件近似的房子的租金是70万的银行存款利息。那么租房子也是一个不错的选择？另外，租客还省去了维修，管理费，水费等各项杂费支出，根据具体房子不同，通常1年也有好几千。
        现在再比较就比较容易了：你100万房子1年的增值减去各项杂费支出，能不能抵过他30万1年的投资回报。
        不知道您这样的计算有什么不同看法，欢迎讨论，谢谢关注！

Kino-elf

LZ不厚道，请标明转载！

贝雷塔

原帖由 Kino-elf 于 7-6-2009 17:55 发表

                               
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LZ不厚道，请标明转载！

老汉我行不更名座不改姓，贝雷塔是也。只不过多贴了几个地方，哈哈，谢谢关注！

Kino-elf

原帖由 贝雷塔 于 7-6-2009 20:00 发表

                               
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老汉我行不更名座不改姓，贝雷塔是也。只不过多贴了几个地方，哈哈，谢谢关注！

难道有人盗版您了？ 可能，如果是，说声对不起！

勇敢的心888

楼主所说的股票作为一个主要投资渠道其实还没房产稳妥
试问有多少富豪是房地产发家的
又有多少富豪是从股票发家的，不知道楼主从股票里发了多少？
高抛低吸说起来人人知道，操作起来可就不是这么一回事了

bg1pdq

摘录楼主一个跟贴：

“我是2000年来悉尼的，当时觉得悉尼的房价偏高想再等等，之后.......。所以开始极端鄙视自己的眼光。但自从有机缘看到LZ的高论后，特别喜欢LZ帖子下面格言：“行事为人，凭的不是眼见，而是信心！”，感觉应该勉励自己重拾自信，只不过我的信心是房价会下跌而不是上涨。想与LZ交流一下，看看是不是也可以做为一种行事为人的原则？”

源自下贴第461楼：
http://www.freeoz.org/forum/view ... 2264&extra=&page=16

freeray

原帖由 贝雷塔 于 7-6-2009 17:38 发表

                               
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        在回复您的意见之前，我想首先应该表示我对你在资产部署策略上的赞赏。事实上我完全赞同投资理财的计划越早开始越好！就象我之前反复说的，其实我从来都没有反对过买房。我观点的核心是：提倡比较各种途径 ...

知道张学友为什么现在还要复出来唱歌吗？

刘叔

原帖由 freeray 于 8-6-2009 08:12 发表

                               
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知道张学友为什么现在还要复出来唱歌吗？

hsqhugh

原帖由 贝雷塔 于 7-6-2009 17:38 发表

                               
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        在回复您的意见之前，我想首先应该表示我对你在资产部署策略上的赞赏。事实上我完全赞同投资理财的计划越早开始越好！就象我之前反复说的，其实我从来都没有反对过买房。我观点的核心是：提倡比较各种途径 ...

1.房租往往逐年上涨，利率时涨时跌。
２.房价长线看涨，银行存款本金不变。
３.买房投资可负扣税。存款利息要交税

因此买房是比较有吸引力的一种投资途径。

贝雷塔

[quote]原帖由 hsqhugh 于 8-6-2009 16:47 发表

                               
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1.房租往往逐年上涨，利率时涨时跌。
２.房价长线看涨，银行存款本金不变。
３.买房投资可负扣税。存款利息要交税
因此买房是比较有吸引力的一种投资途径。


回复您的留言：
1、房租上涨幅度与贷款利息有关联，房租上涨是往往是因为贷款利息先上涨。简练的说：因为贷款买房的成本增加了，所以需要房屋的出租价格。
2、房加长线看涨的内因原与通货膨胀，简练的说：事实上是几乎所有的东西都在涨，因此不能说只有房产才是最保值的资产形式。另外，如果计算存款利息的话，存款的本金也会增加，特别是如果用复息方式计算（利滚利）的话，30年的存款总收益可能会让你感到意外。
3、负扣税的前提是财务计算显示出你的房产投资出现亏损。而政府只补贴你亏损的一部分，并不是全部。所以负扣税是“羊毛出在羊身上”，并不能把它看做是您的收益。存款利息确实要交税，但也有些票据的收益可以不交税，或者缓交税。
再次谢谢您的留言！

freeray

按照楼上所说，存银行算一种投资方式？？？

第一次听说这种理论，见识了，几十年白混了

贝雷塔

原帖由 bg1pdq 于 8-6-2009 00:35 发表

                               
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摘录楼主一个跟贴：

“我是2000年来悉尼的，当时觉得悉尼的房价偏高想再等等，之后.......。所以开始极端鄙视自己的眼光。但自从有机缘看到LZ的高论后，特别喜欢LZ帖子下面格言：“行事为人，凭的不是眼见，而是信 ...

回复您的留言：
        这是我在另一个坛子里的留言，LZ好象是一位地产代理，他的主张的观点是：不管出现什么情况都要闭起眼睛赶快买房。原话是：“行事为人，凭的不是眼见，而是信心！”而我的主旨是：真理并不会天然地永远倒向一方，特别在投资领域，固执的相信一个结果一定会出现是荒谬的。
       谢谢您的关注！

hsqhugh

原帖由 贝雷塔 于 8-6-2009 17:27 发表

                               
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[quote]原帖由 hsqhugh 于 8-6-2009 16:47 发表

                               
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1.房租往往逐年上涨，利率时涨时跌。
２.房价长线看涨，银行存款本金不变。
３.买房投资可负扣税。存款利 ...

你好.
1、房租上涨幅度与贷款利息有关联，房租上涨是往往是因为贷款利息先上涨。简练的说：因为贷款买房的成本增加了，所以需要房屋的出租价格。
2、房加长线看涨的内因原与通货膨胀，简练的说：事实上是几乎所有的东西都在涨，因此不能说只有房产才是最保值的资产形式。另外，如果计算存款利息的话，存款的本金也会增加，特别是如果用复息方式计算（利滚利）的话，30年的存款总收益可能会让你感到意外。
3、负扣税的前提是财务计算显示出你的房产投资出现亏损。
而政府只补贴你亏损的一部分，并不是全部。所以负扣税是“羊毛出在羊身上”，并不能把它看做是您的收益。存款利息确实要交税，但也有些票据的收益可以不交税，或者缓交税。

1. 以前我和你观点一致,认为买房不如存款.还在这里发了一篇拙贴,题目好象是:买房不如存款之类.可澳大利亚利率从7.25降到3.5,租金却一路上升.现在观念有所改变.原因之一就是发现房租上涨似乎不受利率下调之制约.
2.复利部分,我仍然赞同您的观点.在那篇拙作里提出了相同的说法.就是复利计算年金终值,30年后金额惊人. 通货膨胀,使得货币贬值.如果20年前的大米留下来卖,不知赚多少倍.可惜这不现实.而房产可以实现这个功能.
3.负扣税当然是要租金收入不抵贷款及各项费用,且只能扣除"税率"部分,这是常识. 对于高薪的人来说,负扣税还是相当可关的.是不可以忽略的.

btw,你的观点和我10个月前几乎一模一样.如果你能找到那篇文章的话,不妨看一下.文章是以XX哥哥的名义发的.我在那边文章里,也提到了如何避免利息税的问题,呵呵.

至于freeray在楼上发的
"按照楼上所说，存银行算一种投资方式？？？

第一次听说这种理论，见识了，几十年白混了"

只能说,发这种水平的回贴,根本没有说到点子上,不值一驳,他真是几十年白混了.

[ 本帖最后由 hsqhugh 于 8-6-2009 18:09 编辑 ]

贝雷塔

原帖由 freeray 于 8-6-2009 17:37 发表

                               
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按照楼上所说，存银行算一种投资方式？？？

第一次听说这种理论，见识了，几十年白混了

回复您的留言：

       楼上该不会是在调侃吧？真不好意思，据我所知还真是这样！
       在国际上通常将美国国债的收益作为参照物来评价一项投资的质量。地区内通常就是以银行存款或当地政府发行的债券收益作为参照，来衡量一项投资的质量。
        因为，事实上银行存款和政府债券的安全性要超过我们平时接触到的绝大多数的投资产品，所以，一般认为，投资产品的实际收益只有高过银行存款或政府债券的收益，才具有吸引力。
       欢迎您继续加入讨论，谢谢你的留言！

贝雷塔

原帖由 hsqhugh 于 8-6-2009 18:05 发表

                               
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你好.
1、房租上涨幅度与贷款利息有关联，房租上涨是往往是因为贷款利息先上涨。简练的说：因为贷款买房的成本增加了，所以需要房屋的出租价格。
2、房加长线看涨的内因原与通货膨胀，简练的说：事实上是几乎所 ...

您好！
        很高兴与您一起讨论有关投资的话题，其实我发起这个话题的初衷也是想号召多些人给我的这个想法“把把脉”。各抒己见，也许相互间都会受到启发与收获，所以再次感谢大家的参与，谢谢！
       您说的有关利息与租金波动的现象确实存在，如果这个趋势继续被固定的话，那么豪无疑问，房产投资会成为不二之选！但我认为，如果这一天真的到了，那也就意味着房产市场也就不存在了。因为，到那时不再有人会选择卖房子，也不再有人能买到房子。所以，从我从概念思考认为这一天不会真的到来。
       另一个稍微具体点的解释是：当前利息与租金背离的现象，与这次金融危机有关，一个形象但不完全准确的比喻是：“经济被房地产产业挟持了”。政府担心现在房价如果巨跌的话，对整个经济体的冲击太过剧烈。所以眼前必须先保住它。以后再慢慢想办法。但着也会长远的损坏经济发展。有一个例子就是日本，虽然施行了10多年极低的甚至负的利息政策，仍然没有挤出房地产的泡沫。所以，也有人因此说：因为房地产关系到太多人的利益，所以中间的泡沫是不可能被完全挤掉的。
        下去的情形大家都是在推测，有些人认为经济最终会摆脱房地产的束缚，从新找到新的增长点，也有人认为经济对房地产的倚重会长期的，甚至是永久的持续下去。
       不管怎么说，时候都任何时间点上都同时存在买入和卖出的理由，10年前是这样、10个月前是这样，今天也还是这样。
       不知道您对此有什么进一步的想法，谢谢次关注！

hsqhugh

原帖由 贝雷塔 于 8-6-2009 19:46 发表

                               
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您好！
        很高兴与您一起讨论有关投资的话题，其实我发起这个话题的初衷也是想号召多些人给我的这个想法“把把脉”。各抒己见，也许相互间都会受到启发与收获，所以再次感谢大家的参与，谢谢！
       您 ...

嗯.基本同意.

悉尼的房价,比起美国来要高,但是其出租回报率仍属正常,且新建房极少,加之移民因素,感觉暴跌的可能性不大.毕竟有租金回报率做支持.至于失业率,失业者毕竟是少数,失业者中又有租房者,故对房价影响未必有想象的那么大.

我之所以仍然倾向于投资房产,主要是出于保值的考虑. 至于房产增值,我认为现在已经错过了最佳时机(2000).
现金可以贬得一文不值.

食品保值但不能长年存储.

黄金保值,但不能创造收益.

股票的风险太大.不可全资投入.

房产投资既保值,又可创造租金收入,风险亦不大.适合我这样不喜欢冒太大风险的人选择.

贝雷塔

谢谢版主的加分并兼答大家的留言：
       再次谢谢大家的热烈讨论！其实，就象楼上的一位TZ说的，我并不是反对买房，只是反对现在有些地产代理宣扬“任何时候都是投资房地产的时机”或者是“只要有办法筹到首期款就应该抓紧时间立刻卖房”这类的蛊惑。
       我有个比方：买房就象是拼命读书做乖乖孩子，走在一条被设计的路上。更可喜的是如果当事人碰巧在着念书上还有很天分，于是老师夸，同学赞，家长眉开眼笑。然后再进名校就此结识上权贵，毕业后高官任座骏马任骑........。我当然同意很多人都是通过这样的路径成功的，但每个念过书的人知道，在这条路上也有大把头悬梁锥刺股，辛辛苦苦10多，最后大学毕业后仍找不到工作的人。
       而不买房有点象被学校教育边缘出来的孩子，比较孤独，缺少关怀，在成功前只有很少的同行人，更没有喝彩.........。但我们也同样知道，也不能说走在这些道路上的人就都没有高质量生活，甚至其中也不乏以后大有成就的。
        现在的情形是，如果有一个学校学费超贵，教师的素质也良莠不齐，毕业后的前程也存在很大的不确定因素........。这时候我们该不该慎重考虑一下，是不是有必要倾囊所有甚至借债去趟这塘浑水？
        再往后说，如果我们意识到原来每个人都可以通过选择来向外界施加影响，那么，开发商是不是就要多花点心思想想“如何才能造出更便宜的房子，这样才能让更多的人愿意买”？地产代理是不是就要在实际的服务下更工夫，而不是靠吹牛来制造恐慌的抢购气氛？房东们是不是会稍微收敛点，不再座地起价，一副你爱要不要的嘴脸？
       如何才能做到呢？我的回答很简单，有选择才有尊严！如果你想得到合理价格的交易，如果你想得到更好的服务，如果........。保留你选择的权利，这是你与他们平等商讨的前提。
       最后再扯一句题外的话：听说今天中国有80万高中生，放弃高考。个人认为，如果是真的话，这会对中国的高等教育起促进作用。窃想，对房地产而言又何尝不是这样？

刘叔

唉，看你的文字我就头晕。

最怕就是你这样，彬彬有礼、满口专业术语的投资顾问

贝雷塔

真对不起，让您劳神了！以后尽量注意。顺便澄清一下，我不是什么投资顾问，只是因为手上的那点血汗钱来的不容易，所以不的不打起精神，担心一不留神让别人给忽悠没了。哈哈，让您见笑！

青山

理财？这次美国次贷危机，损失最惨的不是房主，而是那些买了复杂理财产品的人。

freeray

原帖由 liuhuey 于 9-6-2009 12:19 发表

                               
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唉，看你的文字我就头晕。

最怕就是你这样，彬彬有礼、满口专业术语的投资顾问

术语是最好的欺骗工具，哪一行都是

freeray

原帖由 青山 于 9-6-2009 13:19 发表

                               
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理财？这次美国次贷危机，损失最惨的不是房主，而是那些买了复杂理财产品的人。

又见张学友...