从失业率看该在什么时候买房

格美

谢谢加分。

boatzo，你太厉害了，好好好。

boatzo

我一年前买了个unit,所以算得比较细.
我总结下来这一年买房子赚了,主要是因为利率降的太快, 幸好当初我没有用固定利率

格美

谢谢你给俺提醒补充哈，俺开始进入算账阶段了

goldensun

如果自住的话,要看远点
贷款买房的话, 10年后贷款利息还是差不多那个数, 当然会变, 但平均起来无非就是6-8%, 但是房租却会每周增加100-200,

格美

有道理，等俺汇集到一起，再来算算。

boatzo

买37万的房子自住的话,首付74000, 贷款29.6, 贷款30年, 本金和利息一起还的结果.
1.看看损失多大
      1)74000的存款利息5.2%(贷款利率,存款利率4%),每年3848, 每周74, 税后 74x40%=44.4
      2)strata 420, water 196, council 200 每季度, 换成每周816/13 =62.8
      3)repayment 810 每两周, 每周405
      4)房屋折旧,这个很难算,房子已经30年以上了,要请教专家算折旧,我就先按不折旧算了.
      5)合计 405+44.4+62.8= 512.8
2.利益
      1)节省租金, 330-390之间 (domain的广告价), 取个中间, 360每星期.
      2)偿还本金, 大概50%, 202.5
      4)合计: 562.5
所以这样的房子, 不算折旧,价格不变,比租房子每周多20-80的好处, 如果按照360租金算,多50. 如果不算个人所得税上的好处要减去29.6的税务好处. 不知道算得是不是合理,大家研究

[ 本帖最后由 boatzo 于 23-3-2009 10:11 编辑 ]

格美

  哇，你太厉害了，仰望下。

对滴对滴，俺还没有考虑存款收入还要交税，还有个人所得税的抵减。

西皮二黄

ls各位坚持太强了！pfpf
学习了~

gemei

高手如林啊，但是各位大多从买房出租角度分析，问题如果不愿意出租，只想自己住，从这个角度提提思路，算算账如何？

boatzo

我算的是自住，只计算了租金的节省。如果投资的话要看投资抵税，和家庭年收入税率关系非常大。

妮南

经济危机时代，对某些人来说也可能是机遇。

比如，原本计划只能买一个二居室的Unit，现在可以考虑买更好一点的房子。

guigua

学习.....................

xndctz

利息税和广告费都考虑到了
如果是投资房的话，房屋折旧的那块也是可以用来抵税的，而且相当可观。
还有就是要考虑通货膨胀，房价和租金的增长等因素
基本上现在算下来，40万左右的房子，租和买，差不多了。
ps，存款利息有5.2吗？我好久没有存钱了，但好像听说没这么高把？

xndctz

原帖由 gemei 于 13-3-2009 18:39 发表

                               
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高手如林啊，但是各位大多从买房出租角度分析，问题如果不愿意出租，只想自己住，从这个角度提提思路，算算账如何？

很简单，按照自住房计算，然后把租房收益去掉就OK了。

catparrot

前提不失业

小仙女

房子的价格还是要看房屋的供给和需求。美国不就是新移民的进入，房价蹭蹭的往上涨嘛～

guigua

原帖由 小仙女 于 14-3-2009 14:52 发表

                               
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房子的价格还是要看房屋的供给和需求。美国不就是新移民的进入，房价蹭蹭的往上涨嘛～

如果没有中国、印度、韩国移民，澳洲会怎样？

catparrot

哥们
澳洲最大的移民国，不是中国什么的
是英国

火点寒冰

回答朋友的问题,有没有工作对于咱们来说,无外乎都要房子住,无论是自己租的还是自己买的,即使我失业了,我照样要掏钱租房子.

至少现在市场50万以下的房子基本很难找到了,不信去 domain 看看,我search hornsby, Marsfield, Carlingford,把价格定在 350000 ~ 500000,看看能找到几个房子?又有几个不是 under contract的?

各位只看到了房价的涨跌,但没有看到钞票的贬值程度,房子一样也是商品,但现在有什么商品价格在降的?附带一句,今天去麦当劳才发现以前 5.9刀的Big Mac套餐(我可能记得不准确),最新价格已经是6.25了.

shadow

既然要算经济收益, 还得结合现在的资本市场, 现在的情况是, 房市尚未明显下跌, 但股市已经腰斩, 从6000多跌到3200, 3300 了. 虽然何时经济开始复苏尚不可知, 也许2010年底, 但股市的复苏往往早于经济的复苏, 所以在现阶段算买房的机会成本不能简单的和银行存款利率比较, 如果把首付只存一年定期, 一年后分布买入股票或基金, 从现在的指数到6000点, 客观上存在100%回报率的想象空间, 即便回不到6000点, 几年时间回到5000点, 还是很可能的, 那也是60-70%的回报率.

jqi

先不说租金和利息的问题，买了房就稳定了，可以安安稳稳的住下去了，没有人会赶你走，租房不稳定一旦房东要买房或其他什么原因不租给你了，你就得乖乖的走人，现在房子多难租啊，而且房东还会经常给你加房租，利息 有涨的时候还有降的时候，也可以选择固定，所以即使还款比房租多 我也买房，虽然付利息但是最后房子是你的。你租20年房如果那天房东说不租了，你得乖乖走人，房子还是人家的，你连一个瓦片都拿不走。

gemei

原帖由 xndctz 于 14-3-2009 14:28 发表

                               
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很简单，按照自住房计算，然后把租房收益去掉就OK了。

我个人的思路稍有不同，自主房我会选择价格适中，价格稳定，环境适合自己的口味，而投资房要交通绝对便利，价格要暴涨暴跌的地区，周围环境要适合租房人的口味。

对投资房，我个人不太在意租金收入如何，当然如果在悉尼，租金方面要考虑一下，我跟人比较偏好房屋价值的上涨。

gemei

原帖由 boatzo 于 13-3-2009 21:53 发表

                               
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我算的是自住，只计算了租金的节省。如果投资的话要看投资抵税，和家庭年收入税率关系非常大。

哈哈，对了，谢谢分享，不过对费用部分在补充一点：

1），房屋的日常维修费用
2），房屋的保险费用
3），水，电，煤的开通和一些基本费用
4），有限电视的费用

guigua

原帖由 jqi 于 14-3-2009 19:55 发表

                               
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先不说租金和利息的问题，买了房就稳定了，可以安安稳稳的住下去了，没有人会赶你走，租房不稳定一旦房东要买房或其他什么原因不租给你了，你就得乖乖的走人，现在房子多难租啊，而且房东还会经常给你加房租，利息 有 ...

同意，拖家带口的，就图个安定，中国人不喜欢漂泊的感觉，而这是各位复杂的经济帐不考虑的因素，所以个人认为如果是自己的第一套房，大可不必算计太多太复杂，非专业人士也算得累心，自己觉得差不多合适就行了

boatzo

越算越细了，我提两点：
1、如果自己做饭多，注意大风力油烟机能否安装，好不好安装的问题
2、华人家里有老人的话，考虑一下卫星电视能否安装。
买Unit这两项要注意，很多unit装不了这两样

xndctz

原帖由 gemei 于 14-3-2009 20:04 发表

                               
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我个人的思路稍有不同，自主房我会选择价格适中，价格稳定，环境适合自己的口味，而投资房要交通绝对便利，价格要暴涨暴跌的地区，周围环境要适合租房人的口味。
对投资房，我个人不太在意租金收入如何，当然 ...

其实恰恰相反，投资房的最大回报在租金这一块，而不是房价的上涨。

gemei

原帖由 xndctz 于 15-3-2009 10:05 发表

                               
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其实恰恰相反，投资房的最大回报在租金这一块，而不是房价的上涨。

个人认为如果不是商业楼盘，靠租金收入赚不了多少，而且还是辛苦钱，而且还要看房子所在的位子，

比如在墨尔本，40万左右的房子，一般周租金在360元左右，那么一个月也就1440-1500收入，而你40万资金的机会成本是，不用说高收益的投资，就按照平均利息5.2%，那么月利息成本是40万X5.2%/12=1733.33，这还不包括房屋和设备维修费用，保险费，税收，土地使用税等等。

同样，我们再以悉尼为例，房租收入相对高一点的地方，同样40万房子在悉尼月租500做左右，一个月收入2000左右，同样利息是1733，其他费用按照baotzo的计算每月大约62.8x4=251.2，那么总的费用就是1733.33+251.2=1984.42,这些还不包括，房屋维修，保险，广告，中介代理费，还有房屋空置时间。

如果房子不涨价，不考虑投资抵税问题，我没有算出来，靠租金是怎么赚钱的。而且如果选择把40投资到其他地方，比如股市等

gemei

按照目前的租金水平来看，靠房租赚钱太难了，最近看了些房产，价钱降了不少，而且好多人还在持币观望。

xndctz

对，没错，靠租金是不能挣钱的。
但是房地产的投资是长线投资，短线投资在澳洲是肯定行不通的。
这也是为什么很多人都说中国的房地产不适合投资的原因，因为在中国似乎大家都热衷于短线炒房。实在不值得提倡。

xndctz

而在澳洲，如果你短线操作，肯定会得不偿失，这也是澳洲经济比中国经济稳定的一个例证。