为什么要只还利息

goldensun

自住或投资都可以选择这类账户，但投资房的话，选择这个帐号的好处更明确些

自住房，我就是用的Interest Only ，本质上和非Interest Only没区别，但多了灵活性，主要是开始两年手头拮据，可以少还钱，两年后工资涨上去了，手头宽松了，就可以多存钱到Offset帐户里，从而减少利息支出

投资房，考虑到退税，就是要到损失最大化，买完房子后支出利息越多越好，因为政府给你付损失的40%，40%指你的最高税率，这么说是因为很大部分投资房产的，最高所得税率达到40%

steven_sa

其实中介说的没错，只选择只还利息你有一个比较大的选择余地（当然并不是说你还了利息，其余的钱就用到其他地方去了，其实是要存入OFFSET帐户里）。
例如：你目前要买个40万的房子自住，但若干年后有可能会转为投资（只是说有可能）。
      1、自己首付8万，贷32万，还款假设20年，利率是5%（便于计算）。
      2、你应当同时开设一个OFFSET帐户（作用就是把你手头多余的钱存进去，相对于你归还贷款本金，但这笔钱你还是可以随时提出来用的，比如你提20000块买车，你的贷款本金又会相应增加20000块了，但房贷的利率比直接办车贷低很多哦。）如果你OFFSET帐户里没一分钱，一年你还银行1万6千块的利息，万一你一年多攒了8万块钱，放进你的OFFSET帐户里，那你一年就只要还利息1万2千块，你每月存钱进去，付银行的利息就会相应减少一些。
      3，如果十年后，你的房子一直在自住，并且不打算转为投资房，面你OFFSET帐户里的钱也存到了32万，那么你就不用付银行的利息了，当然，如果这个贷款有年费就另说了，你可以选择就后一次全总还清银行的钱。
      4、如果你五年后，收入增加了，帐户里存到了16万块，想买过一个新的50万的房子自住，而把手头的房子做投资房，那么你可以把OFFSET帐户里的钱提出10万来去付首付，并把多余的6万块也提出来放到你新的房子的贷款里去，这样，你原来的老房子的贷款又会变为32万了，是不是又要多付银行的利息呢？当然是要付了，但是投资房有个很重要的有利因素就是税收的抵扣，你的老房子出租了，一年租金假设1万5，你银行要还利息却是一万六，假设房子每年还有其他费用5000块（维修，COUNCIL费，水费什么的），算下来你一年要亏六千块，这样的投资是不是不合算？记住，这六千块亏损可以抵扣你当年的个人收入，也就是说如果你今年税前收入80000块的税的话，现在只要按74000块进行征税了。
      5、这样算来花了8万块一年下来还是两手空空，不合算，其实如果房子如果在后面的三到五年内增值4万，你的投资收益就是50%，当然如果下跌了那也没办法了 。你用8万块控制了一套40万的房子。这就是人们常说的用银行的钱去赚钱，当然投资房也要看房产大势了，不是说投了就有赚，但这个原理就是这样。
      我这样说不知道你理解了没有，本人不是中介，自己到目前也没买房，只是对于这个OFFSET帐户的作用稍稍了解清楚了一下而已。

[ 本帖最后由 steven_sa 于 9-3-2009 23:01 编辑 ]

guigua

不错，LS的通过各种假设、案例解释了OFFSET

aprilpoon

谢谢大家的解惑！可是由于我天资比较差，还是有点晕晕的，不过明了个大概，贷款前一定找专业人事一一问清楚的

mimiyaya

原帖由 steven_sa 于 8-3-2009 00:27 发表

                               
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也就是说如果你今年工资收入要交20000块的税的话，现在只要交14000块就可以了。

就这条我做一个解释，并不是这样的。
如果说，你因为投资一个房，一年还贷款+物业等3费30K，租金收益24K，损失6K。
譬如你年入**万，最高那部分税是按照30%收的，那你能退回6K*0.3=1.8K，而不是退回所有的6K。你本人还是要付出4.2K来养这个房。

guigua

原帖由 steven_sa 于 8-3-2009 00:27 发表

                               
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3，如果十年后，你的房子一直在自住，并且不打算转为投资房，面你OFFSET帐户里的钱也存到了32万，那么你就不用付银行的利息了，当然，如果这个贷款有年费就另说了，你可以选择就后一次全总还清银行的钱。

请问，我OFFSET帐户里的钱也存到了32万就不付银行的利息了，我每周还要还啥？本金全在OFFSET帐户里了？
如果这样的话，首付8W后，马上把剩下的32W都放进OFFSET帐户里，这样也不用付银行的利息了，而且我还灵活实用32W应急。实际操作上有啥弊端或其它支出？
“贷款有年费”是啥意思？大概啥数量级？

AnaCoppola

cba的offset，每年300多年费。

32w是可以灵活救急，不过一旦拿出来用，拿出来的那部分钱就要开始算利息了。

guigua

原帖由 AnaCoppola 于 8-3-2009 18:04 发表

                               
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cba的offset，每年300多年费。

32w是可以灵活救急，不过一旦拿出来用，拿出来的那部分钱就要开始算利息了。

明白了，谢谢

aareon

其实根本无所谓offset account还是不是这个账户， 因为就算你用interest only,你多还进去的钱就是你的available funds,而且这部分钱也是抵消你的贷款数额，你随时可以拿出来这笔钱用于其他消费。况且一般来说，offset就是可以即拿即取，如果不是的话也无所谓，也就1到2天时间你也可以把钱转出来了，效果是一样的。你不会为了10块100块还特地从你loan里拿？ 呵呵

guigua

原帖由 aareon 于 8-3-2009 21:31 发表

                               
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其实根本无所谓offset account还是不是这个账户， 因为就算你用interest only,你多还进去的钱就是你的available funds,而且这部分钱也是抵消你的贷款数额，你随时可以拿出来这笔钱用于其他消费。况且一般来说，offse ...

完全可以当活期帐户用吧？存工资、取现金？

aareon

如果你希望是存工资，一直要取现金的话，还是开个offset账户比较方便。

我说的一般就是指你随便存，有需要取一些大额的钱买比较贵的东西时候很适用。当然了，一般的loan账户也是可以进行B-pay什么的。

guigua

原帖由 aareon 于 9-3-2009 21:04 发表

                               
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如果你希望是存工资，一直要取现金的话，还是开个offset账户比较方便。

我说的一般就是指你随便存，有需要取一些大额的钱买比较贵的东西时候很适用。当然了，一般的loan账户也是可以进行B-pay什么的。

明白，谢谢

steven_sa

原帖由 mimiyaya 于 8-3-2009 17:54 发表

                               
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就这条我做一个解释，并不是这样的。
如果说，你因为投资一个房，一年还贷款+物业等3费30K，租金收益24K，损失6K。
譬如你年入**万，最高那部分税是按照30%收的，那你能退回6K*0.3=1.8K，而不是退回所有的6K。 ...

查了一下，确实前面我理解有误，应该是当年个人税前收入减去投资亏损金额，然后再征个人所得税。而不是直接从应征税额中去减除。前面的帖子已修改，尽量不产生误导

xndctz

大家讲的都挺有道理。
如果是纯粹投资目的，那么只还利息的话，收益回报会更大一些。
要论证这句话，其实只要仔细算一笔账就ok了。
特别是拿以前的真实投资案例计算，这样会让人更加信服。但问题就是很多人不信。
其理论依据是，如果你买一个××万的房子，那么由于通货膨胀的原因，这××万的本金是贬值的。
还有个问题就是，投资房地产和投资股市完全不一样，看短短几年房价的变化完全没有意义。房价的起落周期没有那么小。03年到06年的房价变化完全在地产投资家的预料之中。97年前后的情况也有投资家预测过。
关于银行买房的问题很有意思，呵呵，银行当然不买房了，买房的是人，是银行家，银行干嘛要买住宅房。
房价会跌到n年前么？－－如果真的会这样，澳洲的经济就瓦解了，政府不会让这样的事情发生的。
即使最差的情况下，房地产升值也会保持住＋4％，因为澳洲的通货膨胀率差不多就是这个值。

xndctz

再加一句
如果你的经济能力只允许你可以买30万的房子，但是非常向往买60万的房子
并期待着有一天，60万的房子可以跌到30万………………
那么如果真的有一天，如你所愿了，所有60万的房子都跌倒30万了，我可以断言，
你还是买不起。

kingsking

原帖由 xndctz 于 2009-3-10 09:09 发表

                               
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大家讲的都挺有道理。
如果是纯粹投资目的，那么只还利息的话，收益回报会更大一些。
要论证这句话，其实只要仔细算一笔账就ok了。
特别是拿以前的真实投资案例计算，这样会让人更加信服。但问题就是很多人不信。 ...

不是，是说如果房地产如果收益很大风险很小的话，银行完全可以买下来，租给别人或用来以后出卖啊（即用来投资）
当然也有网友说了，高盛也有房地产投资基金，据说也是这样做的。

所以说，任何投资都有风险，当然房地产投资风险更小，大多数人投资房地产是赚钱的。
（但小声的说，也是有人投资房产不赚钱的。不多，但还是有一些，如97香港炒楼的明星。：）任何投资都有风险）

xndctz

银行的业务主要不是这个，呵呵，又贷款，又买房，又卖房，又钞房，还是银行吗
当然，投资房地产肯定有风险，其实也还是不小的风险，所以要多做功课，多研究，要用治学的态度。
当然我也见过很多人，什么都不懂，瞎买房，居然也碰上死耗子了，牛啊！！
不过还是拿澳洲的例子讲更好，国内的情况完全不一样，国内房地产泡沫太大，不适合投资。
澳洲投资房地产，我也见到一些失败的案例，最惨的一个案例是在06年的时候听说的。
有个中国女孩在city做餐厅，挣了一笔钱，大概有几百万。
然后大概在03年的时候，她在悉尼共投资了5套房子，全部是海景。06年的时候，实在压力太大，5套房子全部拍卖，血本无归。
这个案例之所以失败，是因为她的投资方法完全错误，计划完全没有做好。
而且她的投资时间和周期也完全错误，实在是犯下了太多的××
于是她成为了一个悉尼投资房地产的反面典型案例

[ 本帖最后由 xndctz 于 10-3-2009 14:23 编辑 ]

kingsking

原帖由 xndctz 于 2009-3-10 09:30 发表

                               
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银行的业务主要不是这个，呵呵，又贷款，又买房，又卖房，又钞房，还是银行吗
当然，投资房地产肯定有风险，其实也还是不小的风险，所以要多做功课，多研究，要用治学的态度。
当然我也见过很多人，什么都不懂， ...

支持。：）

格美

当然，投资房地产肯定有风险，其实也还是不小的风险，所以要多做功课，多研究，要用治学的态度。

chenyi1976

投资房的中介特别是华人中介一般会这样和你说：

付首期，只付利息，可以退税，然后用第一套房子再去抵押，买第二套；这样循环投资，就可以赚大钱。

理论上是没错的。

但有前提：房子一定会增值，而且增值幅度至少要超过你的贷款利息。。。至少每年增值10％以上，扣掉银行收掉你的5％。。。这样不算心狠吧。。。至少要和银行赚得一样多。。。而且5％真的不多。。。32万的5％才1万6。。。每年才1万6增值，而且不是现金，属于N年以后才能兑现的东西。。。前提还是10％的年增值。。。

还有就是增值税Capital Gain，也就是你卖房的时候，政府要收你卖房增值部分的税，躲不掉的。等于你辛苦熬到甩卖的那一天，每年1万6的增值看得心花怒放，等到10年以后，16万的增值，感觉不错，结果被政府收掉8万的税，这个恶心不？中介会说不要卖，留着增值。。。你等上20年就不用付Capital Gain了？骗人的。。。

所以除非房子真的每过5年就翻一番（如果涨幅太小，那就收入和风险就不成比例了）否则七扣八扣，没有什么赚头的。
风险倒是巨大，谁都知道现在房市在跌而不是在涨。

kingsking

原帖由 chenyi1976 于 2009-3-10 11:30 发表

                               
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投资房的中介特别是华人中介一般会这样和你说：

付首期，只付利息，可以退税，然后用第一套房子再去抵押，买第二套；这样循环投资，就可以赚大钱。

理论上是没错的。

但有前提：房子一定会增值，而且增值幅 ...

这就是非盈利组织与盈利组织的区别，盈利组织只谈收益（的可能性）不谈风险，非盈利组织相对中性的。

chenyi1976

至于退税的部分，楼上已经分析得很清楚。

“如果说，你因为投资一个房，一年还贷款+物业等3费30K，租金收益24K，损失6K。
譬如你年入**万，最高那部分税是按照30%收的，那你能退回6K*0.3=1.8K，而不是退回所有的6K。你本人还是要付出4.2K来养这个房。”

损失6千得情况下，退税才1千8。。。。

假如你一年缴税1万多，希望把全部税款退回来，那么你在房子上的损失就要把你的收入对冲掉才行，也就是得超过3万多的损失。。。考虑一下实际情况就知道了，假设租金2万4（你必须通过中介租的，别想着偷偷租给中国人，偷偷租的话就不是投资房了，也就没有退税这一说了），那么你年还贷＋物业要超过5万4才行。。。每个月要还还款4500。。。这样子的话，贷款人早就不堪重负了，银行也不会贷给你的。

退税，蝇头小利而已，你要把这个蝇头小利赚到手还很困难。。。

xndctz

这样的计算是不准确的。基本上缴税1万的，可以退回来6k多，但要根据每个人的情况和房子情况来计算。
具体计算方法请参考本版块置顶贴“ Jeff房产投资问答专栏（悉尼）”的第三页。
……     ……
工资收入： $35000/year  税额： ＄6285/year
负扣税额度： $24460/year
先报税额度：$10540/year  税额： ＄670/year
税务优惠：$5615/year  $108/week
……    ……








`

[ 本帖最后由 xndctz 于 11-3-2009 10:01 编辑 ]

xndctz

只有100万的物业，才有可能每月还款和其它费用要4500这么多。
100万以上的毫宅租金只有每周400多？
而且缴税1万多的，没有人会考虑把它全部退回来。这样的假设没有意义。
另外还要考虑房屋折旧费，这个也可以抵税。

[ 本帖最后由 xndctz 于 11-3-2009 00:42 编辑 ]

xndctz

LZ的问题被扯的很远了，如果LZ愿意，完全可以本金和利息一块付，其实每周算下来，多不了太多的。

xndctz

1
我个人也非常厌恶一些中介(其实不光是华人中介，鬼佬中介坏的不比华人差哪里去)使劲推销他们的投资房。
鼓吹投资房怎么怎么赚钱，不管是哪个区哪个地段，都让你投资，说一定会涨。还说你不买，明天就没有了……
还有就是让你只付利息，然后用第一套房子去抵押，买第二套。循环投资。
这些做法都是非常不负责任的，并且风险非常大。


2
LS的朋友提出，投资房只有房价增值幅度超过你的贷款利息，至少每年增值10％以上，才会挣钱。银行拿增值的5％，个人拿增值的另外5％，各1万6。
这个计算其实没有错误，只是误差太大，计算的过于简单，很多因素没有考虑。而且没有计算回报率。
其实在本论坛版块置顶帖“ Jeff房产投资问答专栏（悉尼）”里面已经计算很详细了，
大家不妨参考一下专业顾问和老大卫的解答。如果你真的愿意了解一下投资房，相信这个帖子会给你很大的启发。
ps：计算在第三页。我在这里就不再重复计算了。我在44楼说过了。


3
关于增值税。增值税没有50％那么夸张，而且你可以改成自住房啊。
如果我没有记错的话，增值税是这样计算的：增值的50％需要缴税，例如房屋增值了20万，
你只需要按照10万的收入缴税，并不是要你交出去10万。而且你投资的时间越久，缴税的比例就越少。
另外，你可以找专业的会计帮你做这块，好的会计师可以帮你省很多钱。不可能有交出去10万这么多。如果那样，谁还去投资房啊。
而且，房价增值其实只是投资房收益的一个部分。


4
房子5年翻一番。－－－如果我没有记错的话，在1985年到1987年，悉尼房价短短两年多时间，差不多是翻了一番。
这次房地产的异常现象(历史第一次也是最后一次)，就是因为投资房政策的改变。
政府在85年取消了投资房退税政策，于是房价大跌，因为没人买投资房了。但是好像是87年，政府又重新开始了投资房退税政策，
于是很多钱一下子拥入了投资房市场，房价翻了一番。
为什么会这样？我想，投资房如果没有赚头，它会有这么大的吸引力吗？
房价到底多少年翻一番？这个问题很难回答，有的房地产公司对他们的答案坚信不移，因为他们要大家掏腰包买房子。
我从来不敢妄下结论，但是如果你研究过房地产规律和投资方法，你会发现即使房地产上升缓慢，你仍然可以得到足够的回报。


5
“风险巨大，谁都知道现在房市在跌而不是在涨”
－－－关于房市现在到底是增是降的帖子，大家讨论了很多。可以参考“我爱我家”版块的几个帖子，结论都是一致的。
房价永远都是涨涨降降，不可能一直涨或者一直降。现在的情况并没有什么反常的。
如果房地产一直降，降到大家都心里痛苦的时候，澳洲经济就×××了。
其实大家心里都有个疑问，就是：经济危机的时候，政府为什么要救房市？我也是慢慢才体会到这个道理的，不容易啊。
另外，投资房地产和投资股市完全不一样，看短短几年房价的变化完全没有意义。房价的起落周期没有那么小。
03年到06年的房价的下跌完全在地产投资家的预料之中。97年前后的情况也有投资家预测过。


最后
我说这些，不是告诉大家投资房一定会赚钱，谁都不敢有这个保证。但是，投资房的存在和被关注，必然有它背后的原因。
如果有中介说某个区的房子升值大，劝你投资，你一定要问问他们为什么会升值？看他们怎么给你解释。
然后你再去问另外一个中介，问问他们对这个区的看法，你会发现，中介其实很可爱，呵呵。

aprilpoon

太复杂了。幸好咱们也没什么钱投资，乖乖买个自己住不亏大就好了

格美

呵呵，Aprilpoon 我算过了，给个大概的概念，如果每年还给银行的本金不超过1万块的话，现在的利率下，是cover不掉年费滴。就是说，off-set 帐号换取的方便代价不低。如果考虑不远的某天，会有大笔资金要动用，否则还是用传统的本利一起还来的简单些。

guigua

买房时，如果有些多余的资金，除了留够日常开销、律师费等等购房的杂费，有两种选择：
1：只首付20%，把剩下的现金存入OFFSET
2：尽量多地交首付，少贷款
(假设：没有其它投资渠道，不买车、不向银行做其它商业贷款、也暂时不考虑OFFSET资金的应急作用)

另外，买房前，手里至少要有房价多少的资金才能买房？(按20%首付考虑)
首付低于20%是否要买个什么不便宜的保险？
听说还要给银行10%的押金是咋回事？是否就是10%的首付？

aareon

不到20%的话要交贷款保险,这个目前来说挺没有意思的,因为这个保险担保的是借给你钱的银行,还不是你自己,但是钱是要你出,当然他们也可以通过loan来给你. 10%的押金就是首付,最后是通过银行转给卖家的.