为什么要只还利息

aprilpoon

我基本是个金融白痴，所以请不要见笑

房贷可以选择本息一起还或者只还利息，如果只还利息的话总的利息要比本息同还多很多。我之前认识一个房产投资公司的人，他说一定要只还利息。我想不明白，他也解释得不清不楚，说他们那些靠投资房产发财的老板们都是只还利息的。

那从投资回报的角度究竟为什么要只还利息呢？

kingsking

原帖由 aprilpoon 于 2009-3-7 11:36 发表

                               
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我基本是个金融白痴，所以请不要见笑

房贷可以选择本息一起还或者只还利息，如果只还利息的话总的利息要比本息同还多很多。我之前认识一个房产投资公司的人，他说一定要只还利息。我想不明白，他也解释得不清不楚 ...

他是忽悠你的.
为什么只让你还利息呢?因为这样你可以多贷款,你就可以买更大更贵的房子,这样他就可以多拿提成...如此而已

男咕噜

原帖由 kingsking 于 7-3-2009 14:47 发表

                               
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他是忽悠你的.
为什么只让你还利息呢?因为这样你可以多贷款,你就可以买更大更贵的房子,这样他就可以多拿提成...如此而已

不赞成.

aareon

其实按照你自己实际情况，是无所谓的。比如5年的只还利息，你可以多还多少都可以，当然要看不同的产品，这样等于也降低了利息。跟你本金加利息没大区别。 但是投资房的话一般都是只还利息的，因为一般人家10年后就卖了。

kingsking

比如你,月入只有5000,除去消费你可以用3000购房和还贷.
如果你用每月等额还款法,也就是每月既还本金也还利息,则20年还完的话,按6%的利息,假如,你可贷41.87W
但按只还利息的方法,你可贷60W.

你买的房子是大了,但你的成本也大了.

别人为什么借你钱,是因为他要你的利息,如此而已.如果你认为你能负担这个利息,或是房价可以一直涨,你以后负担得了
就可以这样做,


财务杠杆这个东西是中性的,既加大你的风险,你加大了你的潜在收益.如此而已.


见下面的excel算法

[ 本帖最后由 kingsking 于 7-3-2009 12:06 编辑 ]

kingsking

如果你认为房价会涨,且你能承受这个风险,尽可以多贷款.

但是我要提醒你,任何投资都是有风险的...
不存在没有风险的投资.要想了了...


当然如果你的资金没什么别得更好的用处的话,是可以贷多些的

lisa2008

原帖由 aprilpoon 于 7-3-2009 14:36 发表

                               
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我基本是个金融白痴，所以请不要见笑

房贷可以选择本息一起还或者只还利息，如果只还利息的话总的利息要比本息同还多很多。我之前认识一个房产投资公司的人，他说一定要只还利息。我想不明白，他也解释得不清不楚 ...

他说的没错，因为他讲的是投资房不是自住房。投资房经济杠杆作用越大，越能以小博大，在房价的大升势之中赚钱的速度越快，因为你等不到还完房贷就早已把房子出手了。
如果你是自住，打算还清全部贷款之前不售出，他讲的就不适合你。

kingsking

LZ的帖子说:

我之前认识一个房产投资公司的人，他说一定要只还利息。我想不明白，他也解释得不清不楚，说他们那些靠投资房产发财的老板们都是只还利息的。

那从投资回报的角度究竟为什么要只还利息呢？


你的朋友已经假定投资房产一定能赚钱,如果有这个假定的话,那当然贷得越多越好,甚至推迟利息的支付更好.
但是我说过,任何投资都有风险,不存在预期收益率高过国债,且不存在风险的投资(我们假设国债的风险为0),
如果投资房地产一定会赚钱的话,且赚得钱高过利息,那我问你,
银行为什么不直接买房产,而要把钱贷给你来买房产呢??

这就是问题了,房地产不是总是一直涨的,这也被历史证明了,
所以投资之前要想清楚了..任何投资都有风险,不存在没有风险的投资...

aprilpoon

问题是我们的确是自住，但打算先买UNIT几年后如果情况好再转HOUSE，那应该怎么办呢？

lisa2008

部分同意Kingsking关于风险的说法。但是，no risk, no money.
关于银行直接买房产，事实上很多大的投资银行都有房地产基金，摩根士丹利3、4年前就一直在上海买楼。房地产不是一直在涨这话非常正确，但相对而言，一个大的升势一般会持续几年甚至更长，看准的话做投资也不错。有资金、入市早是关键。现在房价再跌，也没有跌回到03年的水平。

男咕噜

原帖由 kingsking 于 7-3-2009 15:05 发表

                               
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比如你,月入只有5000,除去消费你可以用3000购房和还贷.
如果你用每月等额还款法,也就是每月既还本金也还利息,则20年还完的话,按6%的利息,假如,你可贷41.87W
但按只还利息的方法,你可贷60W.

你买的房子是大了,但 ...

比如你,月入只有5000,除去消费你可以用3000购房和还贷.
如果你用每月等额还款法,也就是每月既还本金也还利息,则20年还完的话,按6%的利息,假如,你可贷41.87W
但按只还利息的方法,你可贷60W.----------------错了,假如你家庭月入5000,银行只会贷给你30万,和利率无关.5000*12*5=30万

只还利息比本金加利息还款要少支付一些,这样一来就增加了你的现金流.你可以去进行其他的投资.

财务杠杆这个东西是中性的,既加大你的风险,你加大了你的潜在收益-------------------风险是指可能存在的收益或损失,他包括潜在收益.你的原文犯了概念不清的毛病.


如果你认为房价会涨,且你能承受这个风险,尽可以多贷款------顺序错了,应该是房价涨了,你才能多提款.才有再贷款的可能.
当然如果你的资金没什么别得更好的用处的话,是可以贷多些的--------

只学巴菲特（投资不学巴菲特，纵是英雄也枉然）---------扯虎皮,做大旗.
投资界,巴菲特是老大;取法其上,得乎其中;所以只学巴菲特-------还是让历史来评价吧

[ 本帖最后由 男咕噜 于 7-3-2009 15:39 编辑 ]

kingsking

只学巴菲特（投资不学巴菲特，纵是英雄也枉然）---------扯虎皮,做大旗.
投资界,巴菲特是老大;取法其上,得乎其中;所以只学巴菲特-------还是让历史来评价吧


晕，有很多人都在学习巴菲特，难道都是做大旗？？？



我又没说我学巴菲特学得好？？？

[ 本帖最后由 kingsking 于 7-3-2009 12:39 编辑 ]

kingsking

风险就是一种遭受损失的可能性。风险可以通过识别，分析，应对来进行管理。风险可以从一般引起的原因，发生的可能性（概率），影响的方面，造成的损失（换算为金钱）几方面进行分析。风险的期望值为可能性与i损失的乘积。

风险就是危险发生的意外性和不确定性，包括损失发生与否及损失程度大小的不确定性。风险具有不同的表现形式，如地震、火灾、洪水等自然风险；雇员的恶意行为、不良企图等道德风险；疏忽大意、重大过失等人为风险；供求关系变化、价格上涨等市场风险，此外还有技术风险、政治风险等等。

kingsking

　　风险 risk
　　概念：某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。
[编辑本段]定义
　　风险有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。
　　若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。

lisa2008

原帖由 aprilpoon 于 7-3-2009 15:25 发表

                               
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问题是我们的确是自住，但打算先买UNIT几年后如果情况好再转HOUSE，那应该怎么办呢？

我个人认为现在澳洲房价还会跌，如果是我的话也不会在这时候投资。我认为你们自住的话以成本最小化为原则是对的，不论本金还是利息。

kingsking

原帖由 aprilpoon 于 2009-3-7 12:25 发表

                               
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问题是我们的确是自住，但打算先买UNIT几年后如果情况好再转HOUSE，那应该怎么办呢？

主要看你资金利用效率，如果你能用钱赚到比利率高的钱，那你就多贷吧．
反之，你就要少贷．

这是从投资角度来讲．
比如我钱给你，你一年能赚１０％，我利率只收５％，你应该多贷，反之则应该少贷．

男咕噜

"若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。"---------------懂了就好.

daxiao

我在想,如果用OFFSET账户的话, 即使只还利息, 但银行是假设OFFSET帐户里的钱是来抵本金的, 也就是说利息是按本金-OFFSET里的钱来算的, OFFSET里的钱又是可以流动的.
所以我的想法是,用一个OFFSET帐户, 只还利息, 平时钱都放到OFFSET里, 这样利息随着帐户里的钱越多就交得越少, 如果我又看中其他房子了, ,就把该帐户里的钱转走, 这房子就变为投资房可以卖了.
我也是金融小白, 不知这么打算有没有可行的地方, 欢迎指点.

kingsking

原帖由 daxiao 于 2009-3-7 12:51 发表

                               
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我在想,如果用OFFSET账户的话, 即使只还利息, 但银行是假设OFFSET帐户里的钱是来抵本金的, 也就是说利息是按本金-OFFSET里的钱来算的, OFFSET里的钱又是可以流动的.
所以我的想法是,用一个OFFSET帐户, 只还利息, 平 ...

对ＯＺ的情况不了解，所以帮顶．
但投资与风险的关系是一样的，即任何投资都有风险（潜在的损失，狭义的风险定义），和潜在的收益．潜在损失与潜在收益是成正比的．
offset是什么，不是太懂

男咕噜

原帖由 daxiao 于 7-3-2009 15:51 发表

                               
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我在想,如果用OFFSET账户的话, 即使只还利息, 但银行是假设OFFSET帐户里的钱是来抵本金的, 也就是说利息是按本金-OFFSET里的钱来算的, OFFSET里的钱又是可以流动的.
所以我的想法是,用一个OFFSET帐户, 只还利息, 平 ...

cba有这种贷款方式,叫做line of credit,很好用,可以咨询一下.

guigua

原帖由 kingsking 于 7-3-2009 16:01 发表

                               
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对ＯＺ的情况不了解，所以帮顶．
但投资与风险的关系是一样的，即任何投资都有风险（潜在的损失，狭义的风险定义），和潜在的收益．潜在损失与潜在收益是成正比的．
offset是什么，不是太懂

呵呵，我是金融大白，挺崇拜您的，感情您是国际大拿，若也是澳洲的就更好了，哎.......

guigua

原帖由 daxiao 于 7-3-2009 15:51 发表

                               
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我在想,如果用OFFSET账户的话, 即使只还利息, 但银行是假设OFFSET帐户里的钱是来抵本金的, 也就是说利息是按本金-OFFSET里的钱来算的, OFFSET里的钱又是可以流动的.
所以我的想法是,用一个OFFSET帐户, 只还利息, 平时钱都放到OFFSET里, 这样利息随着帐户里的钱越多就交得越少, 如果我又看中其他房子了, ,就把该帐户里的钱转走, 这房子就变为投资房可以卖了.
我也是金融小白, 不知这么打算有没有可行的地方, 欢迎指点.

小白你好，我是大白，也在困惑这个人人都在用的OFFSET，有以下问题：
-OFFSET里的钱产生的活期存款利息肯定 < 贷款的利息，所以OFFSET的唯一好处是抵消大部分(我不知道有多大比例)贷款利息，并且我可以随时支取OFFSET里的钱应急使用，是这样吗？

-例如房价$50W，若我付完首付20%，手里还有$10W存款，我也不喜欢其它投资方式，那么这$10W放在OFFSET账户里好，还是干脆也当作首付交出去，毕竟我贷的款越少，我的总还款利息就越少，也就是说，我不想过多的让银行挣到我的贷款利息

咋样，我的问题够大白吧？

daxiao

搜来的.
Offset
A home loan with a linked offset account, gives you the flexibility of using your income and savings to reduce the balance of your home loan, thus saving you interest.

The best offset products allow 100% of your savings to be used to offset the balance of your home loan. Accordingly, the balance of your offset account is deducted from your loan amount, before calculating interest.

Home Loans with an Offset account are best suited to borrowers who have excess funds available to them but also require the flexibility to use them at any given time.

Offset accounts can be used in the same way as a Line of Credit as long as the lender calculates interest on a daily basis. While an attractive proposition, it is important to bear in mind that Home Loans with an Offset account are at times priced with a slightly higher interest rate.

http://www.creditchoice.net.au/index.php?page=offset

daxiao

原帖由 男咕噜 于 7-3-2009 16:18 发表

                               
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cba有这种贷款方式,叫做line of credit,很好用,可以咨询一下.

LOC听过, 似乎和OFFSET差不多, 只知道如果是投资房用这个, 自住房可能转为投资房用OFFSET, 但我只知其然, 不知所以然, 继续GOOD GOOD STUDY

daxiao

小白冒S回答,不知对不对
1,是的,但一般帐户的利息收入还要上税, OFFSET的不要.
2,如果你一定确定及肯定现在的房子是自住房可以这样, 如果有可能转为投资房, 还了本金的10W是不能流动的, 就是肉包子打狗了(好象不太贴切) 还有, "The best offset products allow 100% of your savings to be used to offset the balance of your home loan. Accordingly, the balance of your offset account is deducted from your loan amount, before calculating interest." 也就是说, 这10W交首付和放OFFSET, 利息都是按30W算.

guigua

自住房半年后通过中介出租算是转为投资房？要补交啥钱？

男咕噜

loc基本想当于信用卡.
假设你的贷款额度是30万,那末你的帐户里就欠银行30万.超过额度的,按信用卡利息计算,不足额度的,按贷款利率计算.
假如你都还清了,你可以随时提取30万出来.
年费大约300刀,利率比一般贷款略高,但很方便.
没有规定还款数额和频率.

guigua

原帖由 daxiao 于 7-3-2009 17:03 发表

                               
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小白冒S回答,不知对不对
1,是的,但一般帐户的利息收入还要上税, OFFSET的不要.
2,如果你一定确定及肯定现在的房子是自住房可以这样, 如果有可能转为投资房, 还了本金的10W是不能流动的, 就是肉包子打狗了(好象不太贴切) 还有, "The best offset products allow 100% of your savings to be used to offset the balance of your home loan. Accordingly, the balance of your offset account is deducted from your loan amount, before calculating interest." 也就是说, 这10W交首付和放OFFSET, 利息都是按30W算.

明白了，10W交首付和放OFFSET, 贷款利息都是按30W算，没区别，但我却得到了灵活性：10W offest可以随时应急使用、无利息税、一旦我以后要卖掉自住房，10W还是我的

我用网上的贷款计算器模拟了一把：
贷款40W，贷款利率5.05%，30年，还$498 weekly，同时还本金和利息，总共要还37.6W的利息，那么使用OFFSET(里面已经有了10W)的话，相当于我只贷款了30W？若我明天再往OFFSET里存5W，则我总贷款额马上减少到25W，相应的贷款利息也会随之降低(反之立即增加)？这样的话感觉象随时可以提前还款了，而且还有灵活性，对吗？具体到$498 weekly能减少多少？

冰翡翠

gemei

楼主：这里“只还利息”指的是只还利息的账户，至于你是否只还利息，是可以根据自己的情况而定的。把这个概念明确了，再理解后面的概念就容易些了。


1）选择这个账户账户的代价是你需要付相对高些的账户年费。或许利率也好高些，这些都要和银行谈，谈好后开始计算这些额外的钱的数量，在来比较你是否需要。

2）总的来说，interest only 的每月要求的还款总额要少些，（就是你必须交给银行的那部分）你只要不把这少还的部分给消费掉，而是按时存到你 off-set 的帐号中，效果和不是 interest only 的效果是一样的。

前面daxiao 和咕噜男说的不错，就是这个意思。

3）好处是 这里面你的钱可以灵活支配，万一有个不时之需可以拿出来应急。所以要比较多付的年费和利息是不是值得。

4）自住或投资都可以选择这类账户，但投资房的话，选择这个帐号的好处更明确些。

[ 本帖最后由 gemei 于 7-3-2009 20:39 编辑 ]