乱评澳洲房地产走势

amywu930 · 发表于 2-3-2008 12:55:17

"如果年收入超过7万的话，就把人民币换成澳币存在中国就好。"

那汇对风险呢? 以前1:4.7左右,现在1:6.5,如果房产,利率有变化,汇率应该也不是固定的吧?

tingo · 发表于 3-3-2008 19:20:13

原帖由 aareon 于 1-3-2008 22:48 发表

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那你租金上涨就不是交银子了吗？

就是说1)即使租金上涨也比你现在买房交的房贷少 2)把首期款先存入银行, 趁着现在高利率挣个一年的高利息, 这一少一多总体感觉是现在这个阶段(房贷利率不断攀升中)不要购置房产...我也是自己瞎合计也不知这样到底合算不, 欢迎踊跃发言...

aareon · 发表于 4-3-2008 09:23:58

要是自住的话现在买也可以的，比起去年今年的房子没大的波动。你租金是交的没房贷多出来的多，可是这房子是你替人家在供。关键还是看个人的赚钱能力够不够供了。

yangtown · 发表于 4-3-2008 11:17:09

澳洲前任总理基廷在80年代曾经取消负扣税机制，当时是迫于房地产市场萧条的压力。后来是什么时候又开始实行负扣税？？上堂历史课

[ 本帖最后由 yangtown 于 4-3-2008 11:18 编辑 ]

huazhb · 发表于 4-3-2008 13:47:23

我举个例子: 我有8万元首付,借32万,买了40万得房子. 假定贷款利率7.79, 25年期限.
这样,我第一年还了利息24775, 本金4329.
现在假定我没有买房而是租房, 那我得8万元放银行, 利息有5600(7%利率). 假设不交税
我每个月房租1500, 一年是18000元,去调5600, 还有12400
这样我第一年损失24775-12400 = 12375
所以关键是房子要涨,不涨就亏12375一年.
第二年差不多

frankliang50 · 发表于 4-3-2008 14:22:57

楼上的兄弟，方案一，你最终回有套房产啊。那是固定资产啊。呵呵。
方案2，是省钱了，可你替别人供着房呢。

huazhb · 发表于 4-3-2008 14:26:57

呵呵,探讨探讨.
我的前提是房子要涨. 如果房子不涨, 你付的利息可都是净亏损. 假设你现在买房,我5年后用和你相同的价格买和你一样的房子, 你净亏5,6万.
方案二我可是已经把利息和本金分计算的.所以不是替别人供房. 其实是这样的,方案一你选择把钱给银行,因为你要付银行利息,方案二年纪选择把钱给房东,因为你要付房租. 现在的问题是你付给银行的钱(我指利息,不包括本金)多, 还是你付给房东的钱多. 就我目前比较下来,同样的居住条件是付给银行的利息多.
探讨探讨

[ 本帖最后由 huazhb 于 4-3-2008 14:31 编辑 ]

aareon · 发表于 4-3-2008 15:01:26

象美国现在这种情况就是。。房子暴跌。。那确实是白给银行了。。

ziggi · 发表于 4-3-2008 15:28:43

有道理！付房租并不一定就代表替别人供房，好像这两个概念总是混在一起。你支付房租，但是银行支付你存款利息。反过来，如果买了房，你不用支付房租了，但是要付银行大笔贷款利息，外加其他杂费（strata, council, water）。所以到底怎样合适还是应该好好算一算。
忽然觉得，如果用这些钱去投资基金什么的是不是回报比较高？

aareon · 发表于 4-3-2008 20:06:05

话是这么说。。不过中国人还是愿意买房。

梦唐 · 发表于 4-3-2008 21:19:45

原帖由 huazhb 于 4-3-2008 12:26 发表

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呵呵,探讨探讨.
我的前提是房子要涨. 如果房子不涨, 你付的利息可都是净亏损. 假设你现在买房,我5年后用和你相同的价格买和你一样的房子, 你净亏5,6万.
方案二我可是已经把利息和本金分计算的.所以不是替别人供房. ...

完全同意!

mengyh01 · 发表于 5-3-2008 12:25:29

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澳大利亚储备银行在10月4日递交给生产力委员会的研究报告中表示，纳税人可以通过固定产投资的“负扣税机制”（negative gearing）避税；尽管负扣税机制严重影响家庭支付能力，联盟党和工党都排除了修改负扣税机制的可能性。

在2002年，Ernst & Young咨询机构受储备银行委托研究澳大利亚税收政策中的负扣税机制，即投资者的房地产投资净损失可以抵消所得税。房地产投资者使用负扣税机制的策略非常简单，即在合适的地点购买合适的房地产然后出租，而租金收入所不能覆盖的支出（贷款利息和房地产折旧）可以抵销投资者的所得税。这种机制实际上相当于投资者利用所抵销的税款支付抵押贷款、是“负现金流动”，负扣税机制因此得名。Ernst & Young的研究发现负扣税机制的最大收益群体是那些贷款额占投资额80%的投资者。对于现行的负扣税机制，联盟党和工党都排除了修改的可能性。负扣税机制的存在为房地产投资者每年提供38亿澳元的减税。

这份研究报告和储备的声明都表明，澳大利亚贫穷阶层一直在窘境中购房或者偿还房地产抵押贷款，因为富裕阶层投资人的炒作推动房地产价格在过去几年大幅度上涨。Ernst & Young的研究报告本来准备提交给生产力委员会，目的是调查购买首房投资者的情况，但是储备银行最终没有将关于负扣税机制的有关研究结果提交给生产力委员会。储备银行递交的报告“鼓励”生产力委员会和其它税务政策专家“核查目前情况”。

储备银行在10月4日并没有对所递交的报告发表任何评论，但告诉生产力委员会“在过去几年房地产价格上涨中，投资者的购房支出不成比例，从而导致投资者支付能力下降，尤其是首房购买者。”澳大利亚高税率促使纳税人通过负扣税机制避税。

Ernst & Young的报告称：“负扣税机制鼓励那些处于高税率阶层的纳税人通过投资避税，澳大利亚纳税人收入在很低水平时就须交纳最高税率，但是当贷款额占投资额比例达到80%及其以上时，负扣税机制允许纳税人以投资净损失抵销所得税，从而抵销高税率导致的重税。”Ernst & Young的研究比较了澳大利亚、加拿大、英国、以及美国的房地产投资和税收政策，发现这些国家在家庭房地产投资方面也有类似的激励政策。Ernst & Young的研究表明：“澳大利亚是世界上个人收入税率最高的国家之一，所以税收的负扣税机制对澳大利亚投资者更具有刺激性。”雷森去年7月份在担任反对党影子财政部长时曾提出应该回顾税收的负扣税机制，但是该提议被当时的工党领袖凯瑞恩（Simon Crean）搁置。

澳大利亚前任总理基廷（Paul Keating）在80年代曾经取消负扣税机制，当时是迫于房地产市场萧条的压力。澳大利亚一个置业、福利和工会联盟团体在本月初发出警告，除非废除负扣税机制，否则高房租、畸形抵押贷款、以及房地产市场崩溃则不可避免。但现任工党领袖的雷森在9月22日对澳广记者说：“我们不支持对负扣税机制的任何修改。过去几年房地产市场的火爆令储备银行担心，但是目前房地产市场已经冷却下来，我们不准备对负扣税机制进行任何修改。”联邦财政部长科斯特洛在今年6月份拒绝了生产力委员会关于重新评估负扣税机制的建议，生产力委员会认为负扣税机制严重影响家庭支付能力。

bigmark · 发表于 5-3-2008 14:02:20

[ 本帖最后由 bigmark 于 5-3-2008 14:09 编辑 ]

huazhb · 发表于 5-3-2008 16:02:00

原帖由 mengyh01 于 5-3-2008 12:25 发表

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澳大利亚储备银行在10月4日递交给生产力委员会的研究报告中表示，纳税人可以通过固定产投资的“负扣税机制”（negative ...

我的理解是如果你买的房子是投资的话,那么你付的利息和你的房租之间的差可以退税,比如拿我举的例子, 一年产生的13700左右的差额,拿这笔钱是可以免税的,如果你的最高税率是30%的话,就是可以退给你13700 * 0.3 = 4100左右, 还是亏了8,9千.

cattykarl · 发表于 5-3-2008 16:23:34

现在都是联动的，美国跌成那样，18年来开工最低，澳洲一个美国的附属国，不跌是不可能的，
整体来看下降的必须的，这个不用讨论

然后看世界经济，03年打完伊拉克，牛逼了快5年，有钱的人在股票，房产，期货，收藏等等上已经挣钱挣肥了，该出现拐点了，中低收入的群体要为5年的大增长买单了，

经济拐了，房价必须的跌，不用想的，不跌也是有价无市

cattykarl · 发表于 5-3-2008 16:25:32

有价无市还是最危险的，这个后面一般都是隐藏的暴跌，

cattykarl · 发表于 5-3-2008 16:29:56

还有给部分同志说个基本的概念，

房产，尤其是个人住房，它的价值仅仅体现在个人居住和出租上，

要是年租金少于单位金额的银行存款的利息，就是赔钱，别的都不用论证的！

cattykarl · 发表于 5-3-2008 16:35:34

英国的一家权威经济机构，我记得是渣打，07年发过一个统计调查，给我印象深刻，大家可以google下

中心内容就是购买房产根本就不是投资！

它的论证就是从1907年到2007年，100年，购买房产的总收益，刚好仅仅等于相应数量的银行利息！

你们别不信，人家调查30个主要国家得出的

cattykarl · 发表于 5-3-2008 16:39:39

100年来看起来房价大大的涨，但是抛除通货膨胀，1914大战，29经济危机，39大战，70年代石油危机，87年经济危机，00年网络泡沫01年911，还有其中的小的事件。。。

购买房产的总收益，刚好仅仅等于相应数量的银行利息！

认为购买房产是投资的朋友都醒醒吧，你们被中国的媒体和歼商都忽悠迷糊了！

[ 本帖最后由 cattykarl 于 5-3-2008 16:47 编辑 ]

cattykarl · 发表于 5-3-2008 16:44:44

这几年，主要近10年来主要因为没出大事，世界太平，所以看起来房地产是好投资，

如果你认为人类从此太平了，什么事情都没有了，那ok，你贷款30年，20年，10年买吧，

但是有一个是肯定的，创业是投资，买股票，收藏，都可以算投资，但是买房子真的不是投资，只是把钱存银行了。。。

cattykarl · 发表于 5-3-2008 16:50:12

中国真不是一个好地方，为了部分人利益，媒体主流就是一个声音：

忽悠。

给群众同志都忽悠懵了

tingo · 发表于 5-3-2008 20:02:24

俺是彻底迷糊了, 听cattykart的一席话还是很有道理的说...请大师级的给大家再论证论证吧, 买房子到底算不算投资呢?...

cattykarl · 发表于 5-3-2008 21:30:01

原帖由 tingo 于 5-3-2008 20:02 发表

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俺是彻底迷糊了, 听cattykart的一席话还是很有道理的说...请大师级的给大家再论证论证吧, 买房子到底算不算投资呢?...

这个就看怎么说了，你要认为钱存银行是投资，那么买房子就是投资，反之你认为存银行就是正常的保值，不是，那么买房子也不是

而且我说的只是个人住房，

门市房，商业房，工厂用地，等等，的确是投资！不过一般人没几个有能力整门市的。。。

aareon · 发表于 6-3-2008 08:46:07

在澳洲首先不就是先买自住，然后再做投资。

tingo · 发表于 6-3-2008 19:43:04

原帖由 aareon 于 6-3-2008 08:46 发表

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在澳洲首先不就是先买自住，然后再做投资。

但是cattykart的意思是你如果投资的是个人住房(就是我们通常说的投资房)那也算不上投资,顶多是保值...

aareon · 发表于 6-3-2008 20:20:03

那也是要买的，本来也没说买自住房就是投资啊

mite · 发表于 6-3-2008 23:15:57

谈中国的房势最好不要在这个帖子里谈
完全2回事
请另外开辟一个新贴

chxq89 · 发表于 7-3-2008 13:21:42

最好不要谈政治。

乐天 · 发表于 10-3-2008 18:56:01

看看自己周围的房子，卖的还是很火。觉得涨息，没什么作用。

aareon · 发表于 10-3-2008 22:00:04

还是这句话，移民越来越多，房子不够住。尤其是好的区，房子还是不会下来的，尤其是悉尼这个地方，自己想想，一般移民第一个到澳洲想定居哪？

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LZ澳洲房地产投资负扣税

楼上的兄弟，别忘了方案一，你有套房了啊。

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