乱评澳洲房地产走势

4ever

老妖出手，果然不一般
哈哈

黑山老妖

原帖由 Consultant 于 25/2/2008 23:00 发表

                               
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妖兄也来了阿，欢迎欢迎阿。
不过对于您的这个见解，到不敢苟同，我记得您也是同意供需矛盾才是房产市场的决定因素。对于悉尼现在这样一个尖锐的矛盾中，房价怎有不升的道理呢？假如房价不升反跌，外加租金上扬这个不争的事实，到时候，大家就会觉得原来再比现在的房租每周添加百十来块，就可以供一套房了，那么会不会有很多人开始买房呢？当这部分人越来越多的时候，难道房市不会有所影响么？

好久不见了。XD还好？能够和你再度讨论真高兴。

我认为供需矛盾还是存在。这个是不争的事实。
但是投资者会力求在风险和回报中取得一个自己觉得合适的平衡。利息的快速上升是一个很大的风险，投资者会观望。租金上扬能不能赶上利息的上升呢？现在看来还不行。利息上升1%就是在房价的基础上增加了1%的支出（如果是100% lending）。现在unit租金回报大概有4-5%吧？1%的支出需要租金在现有基础上增长25%才能平衡。算上negative gearing也要有15%以上的增长。如果利息上升到10%呢？这是投资者。
我们再看自住房的购买者，除去还有个人、家庭和感情因素不算。如果现在买不起的，你觉得利息上升了他们就能买的起了？现在租着呢，以后还是继续租啊。只有等利息下来了有可能入市。当然了买房不贷款的不算。
供需矛盾是两面的。在需求方和供方共同认可价格的前提下才有交易。这个供方同时包括了银行。银行提供的是贷款，价格就是利息。买房就是向两个供货商买进一个package，房子和贷款。房子只是equation的一半。
上次我们讨论这个问题的时候是半年前了吧？那时候利息是小头，房价是大头。现在两边一样大了，而且贷款这头还在变大。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 26-2-2008 07:58 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 4ever 于 25/2/2008 23:26 发表

                               
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老妖出手，果然不一般
哈哈

你女儿还是一样可爱哦。

chxq89

1,如何计算出利率和租金是1：25的相关性？这个问题很严重，
2，东边的生活真的是这样艰难？
3，总的判断澳洲的房价已经到了顶点，下跌已经开始。利率这是一把利剑，房地产市场的下跌代表者一个长的周期开始。

luoyi727

无论如何自住房子的话，什么时候都能买，无论利息到多少，投资房貌似现在时机也不能说坏，至少好租阿

青山

嗯，所以我觉得下跌应该不会很明显，不过上涨估计短期内会受抑制。
另外，有关投资房，如果房价不上涨，投资房其实是亏的。
目前墨尔本东区house的租金，也就够支付一半贷款利息的。
好租也没用。如果房价不涨，投资房产的热情肯定要下降。

原帖由 luoyi727 于 26-2-2008 10:42 发表

                               
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无论如何自住房子的话，什么时候都能买，无论利息到多少，投资房貌似现在时机也不能说坏，至少好租阿

luoyi727

青山错了，据说negative gearing这个东西是澳洲发明出来的世界上独一无二的，推出之前，澳洲房地产一片萧条，推出之后借奥运东风，一发而不可收拾，投资房没有人会指望租金收入，看重的是亏欠能和其他收入抵消省税，然后房产升值赚钱

青山

亏钱再能抵税，也是亏钱啊。何况抵的是应纳税所得额，而不是全额抵税。
如果房价不涨，投资房肯定是亏的。

原帖由 luoyi727 于 26-2-2008 12:37 发表

                               
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青山错了，据说negative gearing这个东西是澳洲发明出来的世界上独一无二的，推出之前，澳洲房地产一片萧条，推出之后借奥运东风，一发而不可收拾，投资房没有人会指望租金收入，看重的是亏欠能和其他收入抵消省税， ...

luoyi727

是的，但是投资房考虑的是个综合效果，少缴税+ 房子升值，其中又以升至最为重要，房价不升反跌就惨了

aareon

其实也少交不了多少的。。

icesnoopy76

澳洲供需矛盾地区差异性特别大, 不能一概而论

妮南

不管怎么说，咱是看跌不看涨。涨了就不买，跌了再买房。

Microhard

原帖由 黑山老妖 于 25-2-2008 22:19 发表

                               
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Which city?

mite is right---i'm in Mel

Consultant

[quote]原帖由 黑山老妖 于 26-2-2008 07:56 发表

                               
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哈哈，妖兄客气了，兄弟我也很高兴能够和故人再论此道。

妖兄说的一点不错，现在从投资者和自住者角度来讲，买房都会是一个不小的负担。自住人士不必多言，这种压力与风险是不能不考虑的。对于一个现金流并不好的投资者来讲现在进入，的确风险会大。不过从一个投资人士的角度来考量，如果通货膨胀和供需矛盾无法在悉尼得以很好地解决，房地产的保值和增值就不会是纸上谈兵。现在整个悉尼已经缺乏了37000余套住房，据预测这种矛盾会在接下来的3年中愈演愈烈，这个数字将超过60000，同时租金也会上扬35%（以上预测见Australia property investment 9/2007）。如果说租金的上扬是必然，那么利息会不会在三年内在持续居高呢？我们假设3年之中，利息再次贴近18%，那么到时候会是什么样的光景呢？房地产跌到谷底，穷人们将会再一次的聚集在政府门口，因为届时的租金回报我相信至少也将达到8%，由于有房的投资人士们很可能会最大限度的把这一负担加在租客的身上，那么受苦的一定还是劳苦大众们。我相信到时候政府不能再向20年前一样再次的释放大量的土地建造commition house了吧？难道降息以刺激房市？我们劳苦大众还不是一样只有干瞪眼得份？总不能强制租金下调吧？
以工党以前的事迹来看，他不应该让同样的故事在上演第二次吧？当然了，还有另为一种情况，那就是经济继续走高，我们的收入在三年之中可以提高30%左右，那么如果以当时的收入与当时谷地的房价进行比较，会不会有很多人考虑买房呢？那么如果利息在这三年之中没有持续走高呢？在其中一年开始调头的时候，我相信也就是房价真正起步的时候了。所以我依旧相信房市的上扬将是必然，应该在能力允许的范围之内，尽早购置物业。

现在很多人还在议论房价会降或正在降，认为还没有达到低谷，可是从各大媒体的数据显示自10/2006后，悉尼整体的房价正在缓慢的上升，虽然没有ad和mel那样迅猛，可去年仍以平均每个季度增长2.3%的速度平稳前行（以上数据可参见rpdata news）。

我们买不起，不代表别人买不起; 我们买不起house,不代表我们买不起unit；我们买不起东区，北区，也不代表我们买不起南区，西区; 我们自己买不起，也不代表家人就买不起。总之，买不起房，负担不起贷款，房价的上扬，不是我们可以解决的问题，而是市场去解决的问题。

以上均为个人浅见。

青山

我觉得关键在央行升息上。以升息来控制通货膨胀，只能起有限的作用，比如外部原因造成的油价上涨，你再生息，它也降不下来。不知道澳洲中央银行代表谁的利益，不过这时候升息，总感觉是在帮有钱人保住财产，而不完全是正当的调控手段。

newaussie2008

老妖我和你一起来FREEOZ了. 足迹怎么了?

黑山老妖

原帖由 newaussie2008 于 27/2/2008 05:38 发表

                               
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老妖我和你一起来FREEOZ了. 足迹怎么了?

足迹还是足迹。
你还是你。
只不过我就是我了。

黑山老妖

原帖由 Consultant 于 27/2/2008 00:03 发表

                               
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[quote]原帖由 黑山老妖 于 26-2-2008 07:56 发表

                               
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哈哈，妖兄客气了，兄弟我也很高兴能够和故人再论此道。

妖兄说的一点不错，现在从投资者和自住者角 ...

我相信以一个投资者的角度来说如果一个投资不赚钱是不会投入的。如果长期赚，钱短期赔钱那么我们会根据我们的预期投资期限来计算最后回报是不是值得。我想你也有一个spreadsheet来算这个。
如果真的是利息18％（希望不要）利息和8％的租金回报＋负扣税，你会不会投入？我觉得我不会。因为表面上看（没用计算器和spreadsheet），每年cashflow亏6％是非常大的损失。我不能承受。如果我们保守点来算10％利息，5％租金回报＋负扣税。那么每年亏了3％（如果40％税率，未加额外费用），同时房价在跌。你会不会投入。
以上是借钱买房的投资者。如果是用cash买房。存款利息就有～9％，这可是无风险的。5％的回报你能看的上？而且没有了杠杆房产投资并不是很attractive。
再来说说自住房。是的如果自己住的真的要买，那么肯定是要买的。只要1)银行能借钱给你，2)自己能够支付利息。这里面利息不可变动（国家定的），那么就只能变房子的价格。买房的房价目标低点就是必须的。或是搬远一点喽。

以上这些都是假设利息高。当然了我们都知道利息也有周期。在利息周期的底部，利息低房价高。但是我们已经过了底部了。后面就是利息涨房价跌了。等周期转回来房价自然还是会涨的。

近期房价会跌还是房价总归会涨，这是短期和长期的差别。

现在讨论的是短期持币以待还是入市的问题。我觉得持币以待还是比较保险的选择。我暂时看不到任何降息的理由。你说呢？

黑山老妖

原帖由 Microhard 于 26/2/2008 19:48 发表

                               
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mite is right---i'm in Mel

前几年墨尔本升的太快。
可能今年持平或是下降的可能大点。

ziggi

这个帖子太及时了！我从去年下半年开始准备买房，看了好几个不同的区的房子。后来就赶上涨息，现在虽然还在关注，但是真的不敢轻易出手了。而且还想再观望一下看看房价是否会降。我的这种心理是否能代表一部分买房者的心理呢？
以前看过悉尼North Rocks的房子，看的时候留了电话。没想到最近Raine & Horne的中介给我打了好几次电话，问我是否还在看房，想不想买parramatta的房子。我说不想，那里离我单位太远了。过了几天又打过来，问我想看哪里的房子？还建议我去他们公司的网站看看。还说再过一阵还要给我打电话。我不知道这是不是房市冷清的信号呢？感觉去年下半年看房的时候，中介都牛得不得了，差不多的房子一问，都说under contract了。没想到今年形势就有了变化。

yangtown

我的LD昨天也收到中介电话，是Epping的，以前可没有这个现象，中介都牛得不得了，真是此一时彼一时

ziggi

是啊！ 你们也打算观望观望吗？我是想再看看走势如何。

aareon

要买了自住的话，有好的就买了。价格目前还算ok。。投资的话可以再观望。

Microhard

原帖由 黑山老妖 于 27-2-2008 08:30 发表

                               
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前几年墨尔本升的太快。
可能今年持平或是下降的可能大点。

it's hard to wait

Consultant

[quote]原帖由 黑山老妖 于 27-2-2008 08:24 发表

                               
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"我相信以一个投资者的角度来说如果一个投资不赚钱是不会投入的。如果长期赚，钱短期赔钱那么我们会根据我们的预期投资期限来计算最后回报是不是值得。我想你也有一个spreadsheet来算这个。" 我绝对认同妖兄这个观点！投资谁不是为了赚钱呢？我在周一又买了一套投资房，为什么，当然为了以后的利益。

投资和回报比是考量一个投资项必需参考的，这也是一个专业人士必做的功课。首先，我非常看好悉尼地产的发展。其次，在过去的几年中也正像我们所预测的一样稳步前进的同时伴随着房租的迅猛发展——只不过，大部分人不能够认同这个事实罢了。最后，在自己能够承担的范围之内选择自己的项目进行投资才是明智之举，没有人会明知不可为而为。利息的持续走高，的确在一定程度上限制了房价的攀升，可是同时难道不是为那些没有买到房子的朋友们，提供了机会么？

春江水暖鸭先知，毕竟我是在这个市场里的，这个市场的种种变化，我相信还是比大家更了解的多一些。现在各个媒体都有报道悉尼房市已经启动，只不过没有ad和mel来得那样迅猛，可是哪一个市场的变化不都是从点滴积累到破堤而出么？可是大家却都在说，现在市场不好，为什么呢？因为对于市场外的人们来讲，在这个市场里变化5%-10%大家是感觉不到的阿！或许有的朋友会说，我的邻居，我的朋友刚刚卖了房，房价就是跌了，那么您的朋友，您的邻居是在那里呢？是不是那些没有很大变化的地区呢？回首10年前，大家不觉得很像么？为什么2000-2003年房价飞涨，不就是因为到了房子已经涨了4年的时候大家才有所察觉才一窝蜂似的进入市场么，导致了房价的激增么？不买房的理由本来就有很多，而且在近50年中也一直没有停息过。可是这都不能阻止房价的上扬阿！

另外，对于一个房地产的投资，我认为重要的不是timing而是time。你可以等到一个非常好的时机进行投资，或许我比你早买了一年，比你多付出2-3%地投入，可是10年20年后，我们收益会差很多么？更何况，又有几个人能够真正能够选择一个正确的时机呢？会不会到时候又出现在等等，再看看的想法呢？可就因为这再等等，再看看，又有多少机会被错过呢？人总是这样的，在失去一个机会的时候，更多的倾向于后悔而继续失去下一个机会。

妖兄啊，我相信你很可能对于一些suburb地了解会比我多一些，对于各个投资项目的了解也比我们都多一些，也很可能关注悉尼地产的时间比一般人更久一些，但是过去很多在房地产上赚到钱的却有很多是啥也不懂得人啊！这是为什么呢？理性的分析当然是必要的，可即便我说现在有一个房子的租金回报在6.5，贷款利息在8.25，负扣税后基本打平，又有几个人能真正的有所行动呢？妖兄是否也曾经有过，由于犹豫而错事良机呢？所以我依旧认为，再充分的考量自己的能力和需求，选择合理的投资项目后，及时的投资是不会有错的，毕竟至少在房地产投资上风险是可以被量化的。

[ 本帖最后由 Consultant 于 28-2-2008 00:10 编辑 ]

mite

至少在房地产投资上风险是可以被量化的
===>

请再详细说说 谢谢

BANK里的FINANCIAL PLANNER都说买基金MANAGEMENT FUND更有回报

[ 本帖最后由 mite 于 28-2-2008 00:31 编辑 ]

yangtown

好象只需要注意承受力就可以了，不需要太注重时机？

kaile

向各位大牛们学习，先顶后看。

kaile

如果是用cash买房。存款利息就有～9％

请教老妖，到哪家银行存款有近9%的利息？

jinxinjin

楼上的几位都是专家，我们平民也来凑一下热闹。

1。世界金融大势.

中国的经济直接影响澳洲的经济。对，很对。 很多人一直讲中国的经济是泡沫，

格林斯潘也讲中国的股市泡沫的问题，可是都不对。

经济理论对一个新兴的，蓬勃的，什么主义的中国不起作用。中国是一个不按牌理出牌的国家。

所以它的任何东西都是一个未知数。但是很多人都看好它。

2。澳洲利率的上升。

“这对潜在的购房人群是一个非常大的威慑。“

理论我不懂，让我看看我身边的人，有哪些人在买房。他们是第几次买房。

首先看看澳洲的主流人群，当地人，他们手上有多少房子。

太穷的人，他们不买房，等政府的。

那就要算算每年的移民数量了，再看看建房的速度了。

看来受苦的就是移民了，父母没有很早冲进澳洲的房产市场，我们只能等着接盘吧。