[原创]购买房产的友情提醒

wwwh

购买房产的友情提醒<br>
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发表于阿德莱德中文杂志《新人类》<br>
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购买房产，无论自住还是投资，都是人生中的一件大事。由于买房，大多数人都要动用银行老本，而且还要背上很多年的贷款和利息。很多人每天都要在报上和网上查找各类房产信息，找寻自己中意的房子。到了周末还得到处去看房，参加Open Inspection，并与房产中介或房主讨价还价，或在拍卖会Auction上与竞价对手斗智斗勇。经过几个星期甚至几个月的辛苦努力，您终于找到了您满意的房子。协议就在手上，只要签字，舒适无比的房子就要是您的了。可是，且慢！不知道您仔细想过没有，您是不是落入了一个美丽的陷阱？要知道，在房屋交易中一些看似一般的小问题或者被您忽视的细节，可能在房产转让（Settlement）后会成为您的一块心病甚至恶梦。<br>
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一、房屋结构上的问题<br>
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一般房屋结构上的问题基本上可以归为五大类：<br>
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1. 屋顶（Roof）：从一些小问题如陶土或水泥瓦片的破损及金属波形瓦的锈蚀，到另外一些非常严重的问题，如屋顶木结构材料遭到白蚁入侵，房梁塌陷和屋顶木材料遭到雨水侵蚀腐朽等问题。而一些不良的卖家更将这些问题极力掩盖，如用钢板垫在破损处，再在上面换上类似的瓦片等。如果没有一定的专业知识和经验，一般的买家将会无法识别。<br>
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2. 地板底层（Subfloor）：如木结构腐朽、白蚁入侵、地下潮气侵蚀（ Salt damp）和通风口堵塞不畅等问题。地板底层由于处在房屋地板之下，很多情况下都无法看到，所以也容易掩盖很多问题。<br>
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3. 违规扩建或建筑不达标：在整个澳大利亚，四分之一的房屋都在不同程度上存在着违规扩建和建筑不达标等情况。在一些老区，这一比例甚至可以达到三分之一以上。其中一些问题可能并不碍事，但是有些问题却非常严重，其中一些甚至会威胁到生命安全和人身安全，如一些在露台或阳台上的违规建筑。每年在澳大利亚都会发生4至5起露台和阳台倒塌事故，而这些倒塌的露台和阳台基本上都属于违规扩建和建筑不达标的结果。<br>
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4. 房屋裂缝：由于澳洲气候干燥，很多房子，尤其是一些老房子都存在不同程度的裂缝现象。其中一些裂缝，可能并不严重，只是影响到美观。但是另外一些裂缝则可能会影响到房屋建筑结构上的稳定和安全。一些黑心的房主甚至会采用各种手段掩饰严重的裂缝问题，使得买家吃亏被上当。而且经过掩盖修饰后的裂缝一般要经过很长一段时间才会发现，<br>
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5. 电线和水管安装问题。在购买房产时，电线和水管也是不容忽视的问题。一些老房子，由于电线线路老化，存在很大的安全隐患，很容易发生漏电、超载、短路和火灾等事故。而在有些新建的房子里，一些不法建筑商或房主为了节省建筑成本，选用廉价的管道材料，时间长了就会造成下水道经常堵塞。<br>
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二、产权转让和合同方面的法律问题<br>
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1． 合同Contracts：<br>
A． 是否与邻里有共享的车道和界限？――这可能是未来邻里关系好坏的一个关键问题。<br>
B． 地役权Easement的细节――根据法律，在特殊情况下，邻居可能会从你的土地上通水管；或者他的出入通道会经过你的土地；还有你建的房屋不能挡住邻家的视线等等。<br>
C． 可能发生的道路或工程改建、扩建和商业发展等对您的房产的影响。如WaterSA会不会计划在你的土地上通管道，你的头顶未来计划是否会有高压电线通过等。<br>
D． 市政府的土地用途Council Zoning是什么？如属于住宅用地就不能建商业建筑；一般住宅用地，就不能建高层住宅等。<br>
E． 如果是Unit或Apartment，还会涉及到物业管理Body Corporate及管理费用等问题。<br>
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2． 产权证Certificate of Title：产权所有人是不是合同签署人？第三方，如银行或借贷机构是否对该房产拥有债权等？<br>
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3． 物业管理Body Corporate：除了要了解一般的费用外，还有哪些其他的费用，如经常性的维修费和临时性的修理费等。<br>
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4． 额外费用：市政府或相关公司是否还会向您收取额外的费用。<br>
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三、DIY还是请专家？<br>
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澳洲人很自立，很多人都非常喜欢自己动手。购买房产也不例外，市面上就有不少关于买房“DIY”或“不求人”的书籍。很多人对此也乐此不疲，或视若经典。但是一个人所学的知识和所有的经验毕竟有限，同时买房也是一项系统工程，不仅要了解建筑方面的知识，还得要有法律等方面的经验，而且每件案例都有自己的的特殊情况，DIY等书籍只能解释一般的问题，对于一些特殊情况，还得需要得到专家的帮助。<br>
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如果您对房屋的质量没有把握，在买房前您就有必要请有资质的房屋质量检查员Inspector检查房屋的质量。房屋检查员不仅可以帮您检查质量问题，使您免遭巨大损失，同时他的报告也是您在谈判桌上与卖方讨价还价的一个重要筹码。对于相关的法律问题，则有必要请有资质的律师Solicitor或Specialist Conveyancer的帮助，避免出现法律纠纷或吃亏上当。<br>
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作者邮箱：harry_adelaide@163.com<br>
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<img src="../leadbbsfile/UBBicon/em49.GIF"  align=absmiddle border=0>

无极

非常严重地支持原创！

freshfish

不错,转这种贴子值得表扬.....<P><table border=0 cellspacing=0 cellpadding=0><tr><td><OBJECT codeBase='<a target=_blank href=http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab>http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab</a>#version=4,0,2,0' classid='clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000' width='48' height='48' Id='Audible9963921308'><PARAM NAME=movie VALUE='../plug-ins/audio/swf/07.swf'><param name=menu value=false><PARAM NAME=quality VALUE=high><PARAM NAME=play VALUE=false><param name='wmode' value='transparent'><embed src='../plug-ins/audio/swf/07.swf' quality='high' pluginspage='<a target=_blank href=http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'>http://www.macromedia.com/shockwave/download/index.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash'</a> type='application/x-shockwave-flash' width='48' height='48'></embed></OBJECT></td><td align='left' style='cursor:hand;' title='鼠标悬停播放' nowrap  onclick='document.Audible9963921308.Play()'>加油喔！</td></tr></table></p>

眼镜高个子

很好的帖子，收藏了。<br>

Allen2005

很有用的意见，帖子收藏了慢慢琢磨，虽然还不知道自己的房子在哪里。

旗云

牛

freshfish

又仔细看了一下,原来不是转贴,是LZ发表在杂志上的原创啊,失敬失敬......LZ继续努力发表这种好文啊...呵呵

wwwh

本人下一篇文章《了解澳洲房地产基本术语》将发表在《新人类》第三期上。其后本人会将该文发在Freeoz上。<br>
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敬请关注！

青山

严重支持原创。

老大卫

感谢!

pal2002

原创好，应该加精

szking

好文！<br>
买apartment的朋友可以参考：<br>
<a target=_blank href=http://www.jimmythomson.com/flatchat>http://www.jimmythomson.com/flatchat</a><br>
Jimmy写的两本书我看过，觉得很不错。

liyanda2001

ding

daidailx

好贴,详细实用,收藏了

wwwh

原始短消息: 请指教

你好!

"真正投资一个房产的实际投入是很少的，但是关键是能够选择合适的房产投资。"

对于我这个辛苦打工的新移民来讲,这句话很有诱惑力,只是不明白,能否请高人指教?

谢谢!

你好！

高人说不上，只是现在是干这个的。

“投资房产投入很少”主要指的是投资房产有房租收入再加上退税（澳洲是少有的几个国家，据了解投资房在美国是不可以退税的）。所以如果比较投资房和自住房，你会发现投资方的真正投入是很少的，至少比较自住房是如此。投资方采取的贷款方式往往都是只还利不还本，所以也压力较少。另外，房子涨价的钱（又叫Equity），也可从银行再贷出来用来买其他的房产。这样就可以做到以钱滚钱。

“关键选择合适的房产投资”指的是你的房产投资要适合你的情况：位于黄金地段的高档Apartment比较适合中、高收入的阶层，因为他们可以从中获得很大退税的好处，不好的地方是你得有一定的现钱或自己现有的房产就有足够的Equity，另外你还要准备好要承受物业管理费等。House&Land Package比较适合中小投资者，另外银行也愿意多贷款给你，但往往增值回报没有位于黄金地段的Apartment好。选择合适的房产要综合考虑房产增值潜力和租金回报率，这在我的另一篇文章里有论述。另外一点要搞清楚有没有什么Hiding Costs（如各类维修费用），这在旧房子里比较普遍。投资房产有不同的玩法，现在很多澳洲人也玩Positive Gearing，就是你的房租可以帮你养房。对于各种玩法，只是仁者见仁，智者见智，每种玩法都有非常成功的例子。

房产投资要根据自己的实力，还有你的心理承受力有多少，而且房产的游戏最得利的也永远都是有钱人和胆大心细的人。前文说的退税，如果你的收入越高，你的实惠才越多（根据澳洲的税率）。风险来临了，只有房子多的人才可以最有效抵御（大不了卖掉几套养其他的房子）。胆大心细的人可以在不利的情况下，坚持自己的主见，不会把房子在市场行情不好的情况下低价出售，给它足够的时间，价钱都会涨上去的。

很多情况下，第一套投资房都是最难的，等到有了一定的实力后，也就是澳洲专业投资人士说的有足够的Portfolio（所房产的总值）后，游戏就会轻松一些。但是由于收入的限制，很多人在最后也无法在扩大投资，很多都在原地踏步。在这种情况下，只有提高收入才是办法。

投资房产回报很大不假，但房产投资的游戏规则是“看谁玩到最后！”，如果你最后养不起房（有很多原因，有些并非是真正养不起），或经受不住别人的鼓动而低价卖出，这样，你永远都不会成功。

你自己可以给自己算一个账（其实也不难），如果能够承受就可以玩，如果不行就别玩。

建议你搞懂这里的道理和提高自己的收入，或攒够钱，或有一定的心理承受能力（要为这个吃一些苦）后，再考虑投资房产。

如果你在AD，请留心《南澳时报》和《新人类》杂志上本人发表的房产文章。

[ 本帖最后由 wwwh 于 6-7-2007 14:30 编辑 ]

springtt

葱白

gzteach

我对买房子最感兴趣,这贴我收藏了,最好能说一下买房的初期开支

gzteach

都看完了,厉害比<<穷爸爸富爸爸>>都要强啊,能否把你发表过的有关房产的文章都贴来学习一下,

vigile

LZ好强啊，佩服，学习了！

不过看了以后感觉好复杂啊，在国内买个房子都一个头两个大，看来在oz也差不多了，要注意的太多了！

puma1999

什么啊？买房不都是要请律师和做inspection吗，还不是老调重谈

wwwh

请问不是澳洲人，不是ＰＲ，买澳洲的ｈｏｕｓｅ有什么要求？[/url]

我一个朋友问我的，你能回答一下吗，谢谢．

这里有两种情况：

１。二手房：如果他本人不在澳洲，一般情况下是不可以的。如果在澳洲，没有PR，而拿的是临时签证，则只能买一套，而且必须自住，不可出租。如果到时PR被拒，则必须在离澳前卖掉房产。

２。新房（没有任何交易记录的房产）、楼花：澳洲很鼓励购买，即使他本人不在澳洲。同时海外人士可以从银行贷款至多７０％，而一般情况下６０％基本没有问题。海外人士购买的新房可以自住也可以出租。即使无法获得PR，房产也永远属于他（如果购买的是Freehold的房产）。

３。留学生也可以购买房产，限制规定如上两条。另外留学生购买的房产不可高于$300,000

所有海外人士购买澳洲房产，必须获得FIRB（Foreign Investment Review Board）的批准。

具体政策见：http://www.firb.gov.au/content/policy.asp?NavID=1

敬请关注本人最近即将在AD中文媒体上发表的文章《海外人士购买房产的友情提醒（上、下）》

[ 本帖最后由 wwwh 于 9-7-2007 08:59 编辑 ]

wwwh

原帖由 gzteach 于 6-7-2007 23:53 发表
都看完了,厉害比<<穷爸爸富爸爸>>都要强啊,能否把你发表过的有关房产的文章都贴来学习一下,

不敢跟人家比，但是《穷爸爸富爸爸》讲的基本上是美国的故事，在房产方面澳洲有澳洲自己的国情。

gzteach

能把你以前的文章也整理出来看看吗，对了你是那个城市的

我爱咖啡猫

听说澳洲买房契税很高，有同学知道吗？

wwwh

原帖由 我爱咖啡猫 于 11-7-2007 17:40 发表
听说澳洲买房契税很高，有同学知道吗？

澳大利亚各州的法律是不一样的，我所在的南澳州英该是比较高的．

这里主要有两种税，一种叫Stamp Duty（印花税）, 另一种叫Capital Gains Tax（增殖税）。

Stamp Duty是你买房时交的，是按房价的比例交的。例如：３０万的房子，Stamp Duty大概１万左右。在南澳，如果你买的是Land & House Package（房屋土地捆绑销售－类似于楼花），只用交地的Stamp Duty就可以了，房子的Stamp Duty可以省掉（３０万的房子可省$6000)。其它州听说新的Apartment和Unit，也可以省去房子的Stamp Duty。

Capital Gains Tax如同收入税，如果你买房的时候房价上涨了，上涨的部分就按收入交税。第一年按100%比例交，第二年以后，按50%交。例如，你有一个房子涨价１０万，如果你第一年卖掉，这10万的100%都要计算到你的收入里。如果你收入５万，那你今年的收入就按５万＋１０万=15万计算；如果你是第二年卖的，那１０万的50%回加入到你的收入，那就是５万＋５万=１０万，你的年收入按１０万收税。如果你退休没有收入，那你只按５万交收入税。

房产投资是很有学问的，一般的讲座只是些皮毛。其实里面可以有很多省钱的办法，例如作为买家第一步应该能把价格压下来；第二步应该把贷款的费用减下来；第三步要合理避税等等。

收入税有计算公式，２００７年度有些变化。

[ 本帖最后由 wwwh 于 13-7-2007 11:29 编辑 ]

gzteach

你好，，，能帮我算下在布里斯班买个25W的房子，首期要给多少，费用要给多少吗，（就是初期投入要多少），对了我是新移民，2夫妻，政府是不是还有购房补贴啊，是以何形式给予的，谢谢。

CHU

l楼主，AD有POSITIVE GEARING的房子吗？

wwwh

原帖由 gzteach 于 14-7-2007 11:37 发表

                               
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你好，，，能帮我算下在布里斯班买个25W的房子，首期要给多少，费用要给多少吗，（就是初期投入要多少），对了我是新移民，2夫妻，政府是不是还有购房补贴啊，是以何形式给予的，谢谢。

买房子做什么用途：自住还是投资？

是首次购房？

可以贷款多少？准备贷多少款？承受能力如何？

一般情况：大头：10%deposit（2万5）； 印花税（南澳将近1万）等

               小头：贷款保险费；贷款印花税；过户律师费；Building Inspetion Fee; termite inspection Fee等（近万元）

平常支出：Strata/Community Fee(如果买的是Apartment或Community title);
　　　　　Council rate;Water Rate等（各个地区不一样）
　　　　　保险费：房屋保险和屋内物品保险等。
               如果是旧房还有各项维修费用等。

知道的有限，你可以向你的Agent咨询。

[ 本帖最后由 wwwh 于 25-7-2007 16:33 编辑 ]

wwwh

原帖由 CHU 于 14-7-2007 14:35 发表

                               
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l楼主，AD有POSITIVE GEARING的房子吗？

边远的郊区应该还有。

Ade大多数的区房价还很低，而有的区如Greenacres(中间价位：23.6万左右）不仅房价低，租金回报也很好（大概5.5%左右）而且还有很好的升值潜力。如果买的时候价格合理，可以很快达到POSITIVE GEARING。

fintchy

好贴！顶一下！！