对未来几年澳洲房市的看法

浮云云艾米莉

牧马人 发表于 26-11-2014 14:41
当然各种玩法都有，不过六千点掉头向下之后还能赚钱的就是很少数，而大势一旦跟上了普通人都可以赚钱。有 ...

但是宏观大势是靠新闻媒体的信息来判断的。就像你说的，媒体一个劲的说海外买家少不一定是真的，媒体说香港土豪团12月进军悉尼炒房也不知道是不是真的，上次媒体说9月土豪来最后证明是真的。

于是我已经不敢相信媒体了。大势要知道，但是大盘涨不代表个股涨，最终还是看个体。最近两年看准了房价进出拉短线可以很 high。几年后的事情太难说了。买房教会我一件事情就是别去想几年后可能怎么样。今年6月稍跌的时候入手一套，然后8月就花花的被土豪炒上去10万，马上脱手，然后现在又微跌了准备跌足了再拉一套。我觉得一两个月都难以预料，何必去想几年后呢。10年悉尼买房的人肯定没想到12年暴跌13年疯涨14年飞涨。

数据有很多，看地区走势和比较同期历史价位，看政府对某个区的打算，看附近所有的房子历史成交记录，看学区看商业规划看交通。

布村的关键是人少，没有炒房的势力。所以难投资。但是悉尼猫本还是会继续涨的，至少不会跌。投资猫本其实是很好的选择。有没有海外势力，悉尼都很难跌下来，除非Reserve Bank升利息或者本地大幅裁员。

牧马人

浮云云艾米莉 发表于 26-11-2014 15:12
但是宏观大势是靠新闻媒体的信息来判断的。就像你说的，媒体一个劲的说海外买家少不一定是真的，媒体说香 ...

你说的这些技术其实依然是在大势里面，只是正好在里面的时候你不需要去想它。而同样的技术流同样的玩短线，你在两年前就肯定玩不转，就是没有这个大势。房地产受大势的影响比股票还明显，大势里面个股还有涨有跌甚至可以行情差异很大，但房产却方向基本一致，只是幅度不同。90年代初的日本房产，任他再强的技术流也没法赚的很爽，能赔少点都算高手了，明年开始中国的房产也一样。而澳洲，今天你的这种短线操作在两年之后恐怕也玩不转了，因为新的大势铺开了。当然只是预测，可能不对，不过欢迎鞭尸。

另外，还真从来不存在房价只涨不跌的地方，悉尼墨尔本也就在澳洲算中心区域，放在世界版图上，整个澳洲都只相当于中国的三亚之于中国。就连曼哈顿的核心区也没法担保说绝对不跌，只是遇到反向大势的时候支撑力强一些而已，悉尼墨尔本还差得远呢

浮云云艾米莉

牧马人 发表于 26-11-2014 15:27
你说的这些技术其实依然是在大势里面，只是正好在里面的时候你不需要去想它。而同样的技术流同样的玩短 ...

举的例子不行啊。曼哈顿10年长线肯定只涨不跌的。。。。一般民居0809金融危机都没跌。豪宅倒是跌了然后土豪捡漏。金融危机没跌的几个城市包括，曼哈顿，波士顿，旧金山。大跌的都是荒凉的suburb.

这么说吧，投机分子就是看准了机会就下手的，一般不会琢磨未来几年的大局怎么样，看看明年趋势就够了，今年看明年的话，悉尼猫本还是平稳上升的可能性大，毕竟Reserve Bank 10月发表文章说利率不会升，要么稳住要么继续降息。目前工作回暖，一片歌舞升平，要跌也难。往后的事，我觉得没能力去估计。variable太多。

我举的例子是基于当时的环境的。意思是，两年前我一切买进卖出的决定都是基于当时的背景，没有想也不可能预料到两年后的事情。现在的局势突变所以要随机应变。信息时代，一年就很漫长了，都是变数。

一切数学上的回归预测都是基于历史数据的。真的发生不可预测的土豪进军土豪撤退，也是无可预测的。但房子有个很有意思的事情，就是羊群效应。一旦开始微跌大家都不敢买了就会稍稍跌一点再回升。所以只要抢在众人面前果断决定就好了。

当然买房投资是很入门级别的收入，赚不多的，只能纯粹作为爱好。

牧马人

浮云云艾米莉 发表于 26-11-2014 18:11
举的例子不行啊。曼哈顿10年长线肯定只涨不跌的。。。。一般民居0809金融危机都没跌。豪宅倒是跌了然后土 ...

十年的跨度那又另当别论了。经济发展的还可以而且有人口红利的国家房价一定上涨，这几乎是铁律。十年的跨度来看，澳洲整体也更有可能上行。我所说的是对未来几年，大约五年左右跨度的看法。

例子其实举的不差，查一查你说的那几个城市房产的价格指数，没有一个不在金融危机的头两年下跌的，只是跌幅不深而已，相对于本已经很高的资产价值，那些跌幅扛起来不吃力而已。我要表达的就是没有只涨不跌的，例子已经足够证明了。而且哪怕是曼哈顿也会跌，而且不是只跌三五个月而已，连这样的城市都会被大势拖着跌，更别提悉尼墨尔本，完全不在一个级别，只是有些人不认为这个大势在眼前罢了，只有时间才能给答案了。

牧马人

浮云云艾米莉 发表于 26-11-2014 18:11
举的例子不行啊。曼哈顿10年长线肯定只涨不跌的。。。。一般民居0809金融危机都没跌。豪宅倒是跌了然后土 ...

说起来实在有点班门弄斧了，我到现在还只是纸上谈兵而已，中国几年澳洲几年都只是混口饭吃的级别，也就买了套自住房还背了一身贷款，一点余粮都没，别提作投资了。08的中国房产是个好的投资点，只是那时候穷人一个，也啥都不懂。那种座着都能赚钱的大势近期至少在澳洲再也不会有。

境随心转

牧马人 发表于 26-11-2014 18:53
说起来实在有点班门弄斧了，我到现在还只是纸上谈兵而已，中国几年澳洲几年都只是混口饭吃的级别，也就买 ...

其实大多数人都是穷人一个的，可是只要是投资就有风险，房地产的风险已经很小了。可是还是有人承受不了，利息现在是最低点，如果一年升5次还可以如如不动，那个人就是赢家。

sdcmc

境随心转 发表于 26-11-2014 21:52
其实大多数人都是穷人一个的，可是只要是投资就有风险，房地产的风险已经很小了。可是还是有人承受不了， ...

房地产的风险已经很小?
我只能說, 這個是一般人的誤解,尤其如果你是穷人一个的話,房地产的风险一點也不小,因為你是在用槓桿!

愚夫

好贴，继续学习中...

floatstone

Archer001 发表于 25-11-2014 21:44
只要澳洲放开签证，吸引移民，房价基本可以得到支持

澳洲移民政策和经济联动，经济下行，马上收紧移民，开放啥签证？

floatstone

牧马人 发表于 26-11-2014 10:48
澳洲主流媒体也一直在淡化海外资金对澳洲房市的影响，不过掩盖的有点太着痕迹反而欲盖弥彰的味道。悉尼墨 ...

有澳媒统计，M开头的大开发商开发的公寓百分之25被中国人买走

浮云云艾米莉

牧马人 发表于 26-11-2014 18:36
十年的跨度那又另当别论了。经济发展的还可以而且有人口红利的国家房价一定上涨，这几乎是铁律。十年的 ...

房子分很多，house, apt, townhouse, 地区，人口，各种。。。

曼哈顿也分upper和lower, 也有Bronx 和Riker.

这样说吧，当时金融危机最底层的时候，Connecticut的house暴跌60%～70%, 距离纽约市中心车程一小时而已，持续跌了两年。曼哈顿的house(正常民居，不算豪宅)跌了10%～20%然后没几个月就回复而且超越之前的价格了。

波士顿也是，Cambridge的house 真心基本没动过，小幅下跌然后马上上升，周边地区都是刷刷地暴跌。。。

于是这样的跌势在一年的大趋势就被忽略不计了。。。

跌不要紧，只要之后涨幅远远超过就好了。一切投资如果只想着永远不亏，那就永远不敢出手了。对中长线来说，只要来回差价的赚的，中间的波动就可以不计了。

悉尼也是这样，并不是说每套房子都一点不跌。比如现在在WWP或者Ryde买个80万的楼花以后会怎么样就不知道了。但是从house来讲，从正常区的house角度来说，长线看涨。人口增长和硬性需求摆在那里，中国富豪只是富豪中的一部分，有的是各国富豪撑着，不怕。

炒房的美好就在于如果暂时房价暴跌了就自己住吧! 而且租金是跟着cpi上涨的，即使房价微跌，租金涨上去，还是可以撑过去的。

误区其实是买力所不能及的房子和买贷款租金差距太大的房子。这种属于死撑着搏房价涨，危险系数大。中产阶级最安全的是找机会捡漏

浮云云艾米莉

sdcmc 发表于 27-11-2014 02:30
房地产的风险已经很小?
我只能說, 這個是一般人的誤解,尤其如果你是穷人一个的話,房地产的风险一點也 ...

但是如果只是一套自主房不用关心风险啊，硬性需求摆在那里。

浮云云艾米莉

牧马人 发表于 26-11-2014 18:53
说起来实在有点班门弄斧了，我到现在还只是纸上谈兵而已，中国几年澳洲几年都只是混口饭吃的级别，也就买 ...

我本来09年当时想在波士顿买房的。后来看了半天发现没怎么跌啊就放弃了。。

其实悉尼最近几年买地最好。因为开发大西北。10年6万的荒地现在能卖45万

浮云云艾米莉

话虽这么说，perth Brisbane我就不敢说肯定长线看涨了。猫本希望还是很大的。

牧马人

浮云云艾米莉 发表于 27-11-2014 15:25
房子分很多，house, apt, townhouse, 地区，人口，各种。。。

曼哈顿也分upper和lower, 也有Bronx  ...

即使让我说重了，未来几年下行，但跨度再放更长远点肯定还是会涨回来，这一点我也毫无疑问。我只说这几年的趋势，而且悉尼也无法跟美国中心城市相比，即使后者也有明显的跌幅，扛得住的跌幅涨回来的跌幅也是跌幅。
中国的土豪是不容易找到替代品的，新流入移民来源国只有中国和印度属于新兴市场大国，而在强势新周期中几乎所有的新兴市场都不会好过，印度土豪本来都无法替代中国土豪，更别提两个会一起落水。不光是新兴市场，就连欧盟，日本也是债务危机在前面等着。这个周期里真正的大土豪将只剩下一个美国，而这个土豪不会对澳洲的房产感多少兴趣。

另外，这两年cpi照样涨，但是租金貌似在跌。

牧马人

浮云云艾米莉 发表于 27-11-2014 15:34
话虽这么说，perth Brisbane我就不敢说肯定长线看涨了。猫本希望还是很大的。

长线算多久？如果十年或者更长，布村肯定会看涨的，这是一个不受中国国内经济影响很大的城市，也不是一个靠外来资金支撑的城市，主要几个城市里，就布村是最反映本地经济支撑力的。也正因为这个，当海外的资金支撑大幅减弱的时候，布村受到的波动会小得多，相应和悉尼的房价差距会缩小。

sdcmc

浮云云艾米莉 发表于 27-11-2014 15:26
但是如果只是一套自主房不用关心风险啊，硬性需求摆在那里。

窮人一套自主房不用关心风险? 我說風險更大!

萬一工作沒了,連住都沒得住! 房價一下跌,之前所付的都歸0! 全額的當然沒問題,但窮人有多少全額付款的?

sdcmc

牧马人 发表于 27-11-2014 16:30
长线算多久？如果十年或者更长，布村肯定会看涨的，这是一个不受中国国内经济影响很大的城市，也不是一个 ...

為什麼是布村,不是阿村呢?貌似阿村外來人口最少,投資也最少吧.

QA1439

这帖子要火，强烈关注

牧马人

sdcmc 发表于 27-11-2014 16:53
為什麼是布村,不是阿村呢?貌似阿村外來人口最少,投資也最少吧.

对阿德不了解，不过感觉经济基础比较薄弱，霍顿丰田一撤更是巨大打击。人口成长怎么样，如果没有很扎实的人口增长，估计会低于澳洲平均水平拖后腿。

牧马人

sdcmc 发表于 27-11-2014 16:49
窮人一套自主房不用关心风险? 我說風險更大!

萬一工作沒了,連住都沒得住! 房價一下跌,之前所付的都 ...

工作没了确实是风险，但房价下跌问题不大。跌得多的是那些炒作已经很严重房价虚高厉害的地方，买这些房子的本来也有钱，不怕。跌的少的地方房子本来也不会多贵，影响不大。

sdcmc

牧马人 发表于 27-11-2014 22:02
工作没了确实是风险，但房价下跌问题不大。跌得多的是那些炒作已经很严重房价虚高厉害的地方，买这些房子 ...

所以我說的是窮人啊,對窮人來說,自住房也很大風險啊.

牧马人

http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1167513-1-1.html
难道已经开始了么

sdcmc

加拿大剛剛宣布重開投資移民,只要100萬加幣,這個對澳洲樓市肯定有影響,大小不知道.

XINIHANGZHOUJIA

牧马人 发表于 2-12-2014 11:15
http://www.freeoz.org/ibbs/thread-1167513-1-1.html
难道已经开始了么

在国内看不到，能贴出来吗？

lymmd

XINIHANGZHOUJIA 发表于 7-12-2014 22:10
在国内看不到，能贴出来吗？

  
　　（本报讯）据CoreLogic RP Data报告，各大州府城市的房价增势在11月继续放缓，只有雪梨、布里斯本、柏斯及霍巴特相比上月有些微上涨。而上月全澳房价的年增幅则挫至今年以来的最低水平。
　　就全澳而言，房屋价格下降0.3%，掩盖了雪梨1%，柏斯0.9%以及布里斯本和霍巴特的轻微上涨。
　　截至11月的3个月中，全澳房价上涨0.8%，而全年涨幅为8.5%，是今年以来的最低水平。年涨幅在4月达到峰值，为11.5%。
　　根据RP Data资深研究人员库舍尔（Cameron Kusher）的分析，造成本次增速放缓的原因是新屋建设泛滥、部份投资者及首置业者市场乏力，以及对经济前景的广泛关注很有可能持续到明年。
　　“我们的观点是，今后12个月，房价会继续上涨，但上涨速度将持续下降。”他说，“房价增长速度不可能长期大幅高于收入增长（目前约超出2%）。”
　　他说，雪梨和墨尔本市场将继续引领全国，但房价承受力低、租金回报下跌以及投资者和自住者的兴趣转向较便宜的城市，都将在相当程度上遏制房价的增长速度。“我们认为今后一年里，雪梨的房价将上升5%-7%，墨尔本将上升2%-3%。”
　　他说，雪梨和墨尔本最近的拍卖清盘率清楚地表明市场兴趣正在冷却。

　　目前，雪梨的拍卖清盘率在70%出头，而墨尔本则在60%中段。这与传统旺季9月开始时的近80%及70%形成对比。
　　“通常来说，拍卖清盘率和市场行情之间存在很强的关联性。近期拍卖清盘率下跌表明市场热度正在散去。”
　　尽管本次房价上涨周期的强度不小，但价格的波动幅度和涨幅仍然低于2001-2004年间的上一次房市繁荣。现在的这个周期由投资者主导——受历史低位的利率驱动——而海外投资者也是一个重要因素。
　　库舍尔说，这就是为什么雪梨和墨尔本会成为焦点。跟世界其他地方相同，雪梨和墨尔本这两个澳洲最大的城市引领了整个房地产的上升。“综观整个世界，最大的两个城市往往会比其他省会城市更加昂贵。虽然我们没有可靠的数据来证明，但我觉得我们吸引了大量的海外投资，而这些海外投资者只听说过雪梨和墨尔本。他们也许听说过黄金海岸，但从来没听说过布里斯本，也没听说过阿德雷德，所以他们往往把重点放在雪梨和墨尔本。”

XINIHANGZHOUJIA

lymmd 发表于 7-12-2014 22:37
　　（本报讯）据CoreLogic RP Data报告，各大州府城市的房价增势在11月继续放缓，只有雪梨、布里斯 ...

谢谢！如果投资者其它城市没听说过？就贸然投资海外资产，太任性了吧？

shidonggang

对楼上诛仙敬仰之情有如长江之水滔滔不绝。。。

牧马人

XINIHANGZHOUJIA 发表于 8-12-2014 16:58
谢谢！如果投资者其它城市没听说过？就贸然投资海外资产，太任性了吧？

没听说过有钱任性么

狮子的眼睛

房事火爆。

风险也不小，澳洲和中国基本没经历过衰退。

香港的钟镇涛就是炒楼破产的。美国整个被房子完爆了。