澳房价虚高水平将创新高

周星星1832

　　总值4兆元的澳洲房市现在至少被高估了10%，而且还在逐日增加。实际上，只要再过几个月，澳洲就将创下最昂贵住宅市场的新纪录。
　　任何与银行或房市有接触的人都应该关注两个问题。一是房市什么时候会出现真正的泡沫，二是在借贷成本正常化时，房价会降得多厉害。
　　在房市于2013年年初复甦时，我们就曾发出警告，称澳洲储备银行于去年8月份把利息降至历史最低的2.5%将会导致房价以两位数的增幅膨胀，这可能会刺破一个不稳定的泡沫。
　　当时，我们指出住房市场已经处于“完美的定价”阶段——房价的增幅不能持续一段时间超过收入增幅。我们的担忧在于，如果全国房价以比如说10%的年增幅（即三倍于工资增幅）增长6至12个月，那么澳洲房产将变得更加虚高。
　　但我们的担忧最终变成了现实。澳洲住房价格在截至2014年3月份的一年中猛增了不止10%。居住着55%都市人口的雪梨和墨尔本房价分别劲升了15%和11%。但在2013年，澳洲人均可支配收入却只上扬了1.7%。
　　根据储行经常使用的一个估价标准，即家庭收入与澳洲住房价格之比，房产这种资产类别再过三个月就将刷新2006年1月份和2010年6月份所触及的估价高峰。根据RP Data的数据，在这两个时间段后，澳洲房价在2008年和2011-12年中分别暴跌了6.1%和6.6%。
　　根据储行一贯的计算方法，2006年和2010年平均住房价格与家庭平均可支配收入之比为4.5倍。当《澳洲金融评论报》去年晚些时候对房市敲响警钟时，这一比例降低至4.1倍。
　　但若考虑到最近的房价指数和收入增幅，我们会发现在2014年3月份末，房价与收入之比为4.4倍，只比巅峰值低1.7%。自2000年以来，澳洲房价估值就比实际价值高了10%，自1993年以来更是高出了20%。
　　投机活动逐渐增多
　　目前没有证据显示房市繁荣正走向衰败。2014年开年以来，全国房产清盘率一直都保持在70%以上，与房市在2009年的沸腾情况遥相呼应——当年房市是受到了低利率和政府首置业者补贴政策的刺激。
　　此外，受自主管理型养老金基金推动的投机活动也逐渐增多。储行本周指出，“澳洲家庭收入支持房产的份额已增至接近21世纪头几年房产繁荣时的水平。”
　　尽管如此，超低的借贷成本和将“偿还债务”当作处理储蓄最好方法的人口比例已回到全球金融危机前的水平。相比于2009年首置业者买家疯狂的情形，现在的房市繁荣与2002-03年的情况更为相似。
　　自那以后，雪梨获批房贷中，申请者占比最大的一直都是投资者，使用“只付息”贷款的自住房买家比例悄悄爬上了近四分之一。而在所有获批房贷中，存款不到房产价值10%的买家占到了15%（在全球金融危机后已降低了10%）。
　　储行虽然此前表示对房市无需杞人忧天，但本周却承认，“有迹象显示某些借贷商正在使用更不保险的可服务性评估方式……也有迹象表明高LVR借贷的机构增多了”。
　　考虑到储行的货币政策目标和“金融稳定性”要求之间存在的冲突，让储行承认澳洲房市正在冒出泡沫是很尴尬的。储行的货币政策目标必须要通过超低利率来实现，而其金融稳定性任务包括预防经济失调——比如说目前由低息货币政策引发的破坏性房市泡沫。
　　储行行长史蒂文斯还质疑了“宏观审慎”政策的好处。该政策是限制借贷的工具，意味着提高官利或许是一剂最强效的补药。为了让竞相打折的可变房贷利率恢复到6.6%的正常水平，储行必须将借贷人还款金额提高30%。
　　而如果房价通胀演变成2007年的那样，房产业主可能面临着8%以上的可变利率。上述两种情况只要出现一种，就会导致房产买家降低资本增长期望，从而引发重大的房价修正。在房价在开始下滑时，我们看到房价暴跌10%甚至20%的跌幅也不是没有可能的。
　　所以我想传达的信息是：买家们要提高警惕了。
　　本文摘译自《澳洲金融评论报》Christopher Joye文，他是YBR Funds Management的主管。

fatpaul

今天SBS剛報了悉尼又多一個過百萬HOUSE拍賣成交,買賣和投標的大多都是老外

鹰扬天下

fatpaul 发表于 29-3-2014 20:28

                               
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今天SBS剛報了悉尼又多一個過百萬HOUSE拍賣成交,買賣和投標的大多都是老外

Sydney有几个house不高于1M的？

thewall

今天 THE AGE 头版报导：澳洲房价将跌 10-20%