储行严重低估了真实购房成本

周星星1832

                                
　　澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）在提交予参议院质询会的意见书中，关于住房可负担性的观点似乎严重低估了一个典型澳洲家庭拥有房产的成本。
　　实际上，储行的此番努力体现了市场在讨论住房可负担性时普遍存在的问题——在数据测量方面缺乏可通用的、一致的和公认的方法。
　　比如说，平均家庭收入与房价高于房价中位值，独立房的价格也高于公寓房价格。州府城市的房价与收入倾向于高于次发达地区的水准。而由于女性劳动力就业参与和兼职就业的改善，家庭收入与个人工资收入也倾向于不同。
　　更为复杂的是，基于家庭收入的全国核算（national accounts）数据会高于基于调查的核算数据。
　　只要混合了上述任何一种测量方法，你关于住房可负担性的结论就会出现天差地别的差异。
　　澳洲统计局（ABS）不肯轻易公布基于时间顺序的家庭收入中位值基本数据——储行正是利用这一数据进行住房可负担性评估的——也没有任何帮助。
　　储行最近对住房可负担性进行的评估似乎是使用了基于家庭收入的全国核算方法。结果是——如果你相信储行的数据——去年年末全国住房房价中位值大约是平均家庭可支配收入的五倍，而偿还占房产价值80%的房贷只要动用大约22%的家庭收入。
　　房价与收入之比
　　根据RP-Data Rismark和澳洲统计局的估算数据，去年全国住房房价中位值是54万元，因此以5%的房价与收入之比来计算，则平均家庭可支配收入应该为10.8万元。
　　尽管如此，将房价与收入的中位值进行对比仍更为准确，因为受家庭可支配收入的右偏态分配（positive skew），收入中位值通常比平均收入少20%。
　　此外，双年度家庭调查得出的家庭收入数据也比全国核算的季度数据更低，因为后者包括了更多非现金的“隐含”物品。
　　实际上，上一份公开的基于调查的数据显示，2011-12年家庭可支配收入每周为1284元，或大约67000元，再计算入近几年大约4%的平均收入增长，去年年末我们的可支配家庭收入应该接近70000元。这即是说住房价格与收入之比达到了7.7%。
　　那么就算是在利率达5%，支付相当于房价80%的25年期房贷（即43.2万元），就要花掉家庭收入中位值的44%。如果房贷利率增加至更为正常的7%，那么按揭额将超过家庭可支配收入的一半。
　　而这对我来说一点可不便宜。如果说我有什么要建议，那么无非是希望参议员坚持更为精准和更可接受的住房可负担性测量方法，之后再来进行更深层次的讨论。
　　本文摘译自《澳洲金融评论报》David Bassanese文

wangwei0383

什么意思？没看懂。？？？