投资澳洲房产或许没想象的那么美

周星星1832

在持续近2年的疲软之后，澳洲房地产市场在2013年突然火爆起来。2013年，澳洲主要城市房产价格平均上涨近10％，其中第一大城市雪梨和第二大城市墨尔本的房价分别上涨了14.5％和8.7％；而有本地媒体报导，在这烈火烹油的市场里的每10份房地产合同中，至少有8份上写着中国买家的名字。但是在国人投资澳洲房产的热潮中，还应有些冷思考。

　　在谈整体趋势之前，先来看看去年在澳洲媒体上被炒得火热的两个关于中国人买房的故事：

　　一个是2013年3月28日，出生于中国大陆的墨尔本华人丁秀镇（音译）以5770万澳元的价格，买下位于澳洲第一大城市雪梨的一座水岸豪宅，创下雪梨住宅地产的历史最高纪录。几个月之后的8月底，一对中国留学生出价235万澳币，试图拍下雪梨一个普通住宅区一幢3居室的房子，这对中国小两口的出价，比卖家的报价整整高出100万澳元……

　　可以不夸张地说，2013年，中国买家成为澳洲房地产市场的神话缔造者。

　　除了大举购买房产以外，还有大批中国公司来澳洲进行房地产投资：据澳洲外国投资审批委员会统计，2012年7月到2013年6月，共有42亿来自中国的资金获批进入澳洲房地产投资领域，中国已经成为继美国和日本之后，澳洲房地产业的第三大海外投资者。

　　对于中国买家为什么对澳洲如此青睐，其中原因是复杂的。如果仅从澳洲的投资环境来看，有如下原因：

　　——从价格来看，澳洲第一大城市雪梨2013年6月独立住宅房分层抽样均价69万澳币，约合400万人民币；公寓房分层抽样均价49.2万澳币，约合285万人民币。而北京2013年9月新建房均价为2.3万人民币，五环以内房价更是远高于这个水平。

　　——从投资回报来看。在雪梨，投资者购买一套价值65万澳元（约合377万人民币）的公寓住房，每个月可以获得约1300澳元（约合7540人民币）的租金回报；而在中国大多数城市，同等价位的住房拿不到这么高的租金回报。

　　——更为重要的是，澳洲房产没有所谓“70年产权”限制，不论是公寓房还是独立住宅，都可以永久获得地价增值的收益。加之澳洲房地产市场信息公开、透明，政策法规健全，投资的安全性有保障。

　　——澳洲房产突然火爆还有澳元汇率下跌的原因。在过去3年里，澳元汇率一路高歌猛进，在2012年3月最高点时达到1澳元兑换6.8人民币；但 2013年以来，澳币汇率掉头向下，维持在1澳元兑换5.8人民币。澳币兑人民币贬值近15％。因此，即使雪梨房价已经上涨了13％，澳元汇率的下跌也有效地对冲了这种上涨。

　　以上看来，去澳洲买房似乎很值了。然而这只是事情的一面。

　　首先，在澳洲投资房产的回报率也并不像想象的那样高。在澳洲，除房价外，要考虑的投资成本还包括：物业费、市政管理费、房屋中介服务费、水费……土地需定期估值，要支付土地增值税；在房屋出售时，外国人需支付高达45％的资本利得税……有人计算说，在扣除所有费用之后，投资回报率在3％以下。这个收益，甚至低于澳元的定期存款利率。

　　其次，存在政策风险。在2008年以前，澳洲政府规定所有新项目的外国买家不能超过50％。全球金融危机爆发后，澳洲政府为刺激经济，取消了这个限制。一旦房地产过热，政府如果恢复上述规定，当前的房价几乎肯定是站不住的。

　　再从宏观经济来看。人民币国际化加快与人民币币值的变化，中国经济前景与澳元汇率的互动，等等，都是潜在的不确定因素。

　　更重要的是，目前海外客在澳洲多数购买的是楼花，在从楼花变成真实的房产之前，还有很多不确定的因素。去年就有香港投资客在澳洲购买楼花结果损失全部积蓄的报导。因此，来澳洲购买房产，尤其是那些对本地法律法规不了解的人，一定要慎之又慎。

　　本文选自《国际在线》邓黎文

荷塘月色

说的那么好租，我看坛子里的出租房好久都租不出去哦~

MICHELLE07

在雪梨，投资者购买一套价值65万澳元（约合377万人民币）的公寓住房，每个月可以获得约1300澳元（约合7540人民币）的租金回报

2.4%


这也太低了！

miaomaolao

ffffffffffffffffff

rottii

荷塘月色 发表于 7-3-2014 15:07

                               
登录/注册后可看大图

说的那么好租，我看坛子里的出租房好久都租不出去哦~

这边新房很难往外租。根本没有那么多刚需。

周星星1832

荷塘月色 发表于 7-3-2014 15:07

                               
登录/注册后可看大图

说的那么好租，我看坛子里的出租房好久都租不出去哦~

还是要看地段

荷塘月色

周星星1832 发表于 9-3-2014 00:40

                               
登录/注册后可看大图

还是要看地段

坛子里的出租贴有的我不了解，有的可是很好的地段啊~真是挺怪的哦！

周星星1832

荷塘月色 发表于 9-3-2014 06:11

                               
登录/注册后可看大图

坛子里的出租贴有的我不了解，有的可是很好的地段啊~真是挺怪的哦！

其实我也不懂。。。。
是不是也看房子好坏哈。。。。

妮南

人不在澳洲，搞投资房出租比较麻烦。尤其是新房更没有来租。

荷塘月色

周星星1832 发表于 9-3-2014 08:24

                               
登录/注册后可看大图

其实我也不懂。。。。
是不是也看房子好坏哈。。。。

我想总是有原因的~所以搞投资房要慎重~

MICHELLE07

荷塘月色 发表于 9-3-2014 06:11

                               
登录/注册后可看大图

坛子里的出租贴有的我不了解，有的可是很好的地段啊~真是挺怪的哦！

看地段没错，地段也不是单纯的火车站、校区等，也要看具体的街区环境，POSITION，对地段最看重的人（比如华人）是不会长期租房的，而长期租房的洋人对居住环境的要求比对“地段”要求高。

另外要看房子的性价比

再有就是供需关系，比如同样地段可供出租的有10套，有租房需求的只有5户，那就总是有5套租不出去。

荷塘月色

MICHELLE07 发表于 9-3-2014 10:16

                               
登录/注册后可看大图

看地段没错，地段也不是单纯的火车站、校区等，也要看具体的街区环境，POSITION，对地段最看重的人（比 ...

分析的很有道理哦~

amanda_cyf

我所在的城市mandurah过去十年的销售统计，房地产价格在过去十年增长6%，如果将同样的钱存入银行，至少有30%的利息。在考虑汇率因素，严重亏本。

周星星1832

荷塘月色 发表于 9-3-2014 09:56

                               
登录/注册后可看大图

我想总是有原因的~所以搞投资房要慎重~

暂时没有这个想法
我要攒钱换车

荷塘月色

周星星1832 发表于 9-3-2014 11:05

                               
登录/注册后可看大图

暂时没有这个想法
我要攒钱换车

看你老在看房子哦~

妮南

荷塘月色 发表于 9-3-2014 08:56

                               
登录/注册后可看大图

我想总是有原因的~所以搞投资房要慎重~

对工薪族来说是这样，用钱时要计算过。

可能对于那些想把钱转移到澳洲的土豪来说，根本不在乎是亏盈。

荷塘月色

妮南 发表于 9-3-2014 12:05

                               
登录/注册后可看大图

对工薪族来说是这样，用钱时要计算过。

可能对于那些想把钱转移到澳洲的土豪来说，根本不在乎是亏盈。

那是哦~房价因此抬高了啊~郁闷！

周星星1832

荷塘月色 发表于 9-3-2014 11:28

                               
登录/注册后可看大图

看你老在看房子哦~

买房后遗症。。。。
因为有半年周末就是看房子。。。

荷塘月色

周星星1832 发表于 9-3-2014 13:35

                               
登录/注册后可看大图

买房后遗症。。。。
因为有半年周末就是看房子。。。

我也是哦~买了房子有相当一段时间还喜欢去看拍卖哦~

周星星1832

荷塘月色 发表于 9-3-2014 15:43

                               
登录/注册后可看大图

我也是哦~买了房子有相当一段时间还喜欢去看拍卖哦~

这周末我家对门要拍卖。。。。。
我又要去看了

荷塘月色

周星星1832 发表于 9-3-2014 16:28

                               
登录/注册后可看大图

这周末我家对门要拍卖。。。。。
我又要去看了

就在对门肯定要看看~

周星星1832

荷塘月色 发表于 9-3-2014 16:58

                               
登录/注册后可看大图

就在对门肯定要看看~

我儿子要求的。。。他特别喜欢看卖房子的

荷塘月色

周星星1832 发表于 9-3-2014 17:09

                               
登录/注册后可看大图

我儿子要求的。。。他特别喜欢看卖房子的

好可爱的小朋友~

周星星1832

荷塘月色 发表于 9-3-2014 17:16

                               
登录/注册后可看大图

好可爱的小朋友~

他看的可专注了
然后回到家还学那个拍卖师

荷塘月色

周星星1832 发表于 9-3-2014 17:26

                               
登录/注册后可看大图

他看的可专注了
然后回到家还学那个拍卖师

小孩模仿能力强哦~好玩！

周星星1832

荷塘月色 发表于 9-3-2014 17:29

                               
登录/注册后可看大图

小孩模仿能力强哦~好玩！

恩
今天从餐厅回来就说要当厨师。。。。。

荷塘月色

周星星1832 发表于 9-3-2014 17:42

                               
登录/注册后可看大图

恩
今天从餐厅回来就说要当厨师。。。。。

好了~你有口福了~

周星星1832

荷塘月色 发表于 9-3-2014 17:48

                               
登录/注册后可看大图

好了~你有口福了~

其实他是太贪吃了。。。中午吃icecream就一直说yum。。。
我说等你长大了
我们一起开家店

荷塘月色

周星星1832 发表于 9-3-2014 17:57

                               
登录/注册后可看大图

其实他是太贪吃了。。。中午吃icecream就一直说yum。。。
我说等你长大了
我们一起开家店

好主意~那样可以天天跟美味的冰淇淋打交道了~

周星星1832

荷塘月色 发表于 9-3-2014 19:00

                               
登录/注册后可看大图

好主意~那样可以天天跟美味的冰淇淋打交道了~

小孩子现在真可爱。。想想他们某天长大了
离开我们了
没那么亲近了
就挺苦涩的