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标题: 该不该买房？---关于购房自住或投资的10点看法 [打印本页]

作者: thomas680102 时间: 8-9-2010 14:31
标题: 该不该买房？---关于购房自住或投资的10点看法
两个月前我发了个帖子：“决定买房后该怎么办？--- 在澳洲买房的十点看法”，讨论当你决定买房后该怎么下手的问题。

今天再发个帖子，就是讨论该不该买房的问题：

该不该买房？---关于购房自住或投资的10点看法

1）房子永远是贵的。不管在哪个国家，哪个时代。当然这里是说在城市的比较好的位置。如果你去偏远小镇，房子就不贵了。可是，到了那里，其他的生活用品及服务又贵了。买房对于谁都是一个很大的挑战。澳洲人首次买房的岁数（中位数）在32岁左右。如果以22岁大学毕业来算，那就是工作十年以后才买房。

2）对于新移民来说，当然就更困难了，因为刚来时没有多少积蓄（投资移民者除外），工资也不高。实际上，对于任何一个时期的移民来说，不管是50年代来的意大利人、60年代来的希腊人，70年代来的越南人，80年代来的港人，90年代来的大陆人，以及现在来的印度人，同当地人比起来，想在这个新来的城市买房，都更不容易。就好像外地人到省城一样，比本地人更不容易买房。这就是第一代移民的艰辛。

3）由于是新来的移民，积蓄不多，所以别指望第一个房子就有多好。凭什么你新到一个国家，新到一个城市，就要买到好区里的一个好房子？如果你真能做到这样，那在这里住了几代的老移民不是都要气死了？另外，也不用怕自己买的第一个房子小，区域不是那么好。随着你家庭经济情况的改善，家庭成员的变化，你可以逐渐地从小房换大房，从差区换好区。澳洲人平均七年换一次房子，就是这么换着来的。所以，买房子时别想太远，只要能满足未来3、5年的需求就行。

4）买房自住和买房投资要考虑的因素是不同的。自住主要是考虑离上班的远近，附近学校的情况，购物的方便程度，社区及街道的环境，房子本身的布局结构和质量等因素。至于是否增值，如果是自住的话，房子增值多少跟你的日常生活没有多大关系，除非你把房子卖了，这个增值才能体现出来。然而，如果你要换一个类似的房子自己住，你要花的钱大概也不少，所以，那个增值也没什么实际意义。当然，如果你以后要从大房子换成小房子（比如老了以后），或者你死了以后，这个增值才有意义。

5）对于投资房来说，主要考虑的因素则是好不好出租，增值潜力如何，税务优惠政策，你的现金流够不够贴补按揭等等因素。房子好不好，漂亮不漂亮没太大关系，反正又不是你自己住，只要有人愿意租，租金又比较高，又有增值潜力，就值得买。

6）对于一个房子的建筑本身来说，不管是在悉尼北区全海景豪宅，或是在离市中心开车2小时之外的地方盖个同样规格的大房子，建房本身的成本是差不多的。房价之所以可能差十倍以上，并不是建筑本身，而是地块价格的差异。同时，由于地块的稀缺性和不可替代性，加上社会财富的不断增加，所以，好地块上的土地长远来看总是会增值的（除非世界大战）。而建筑本身则是不断在贬值的。所以，对于投资房来说，就有所谓的买“最好街道里最差的房子”一说。

7）如果首付的钱存够了，可能的话就应尽快进入房子这个市场。钱多，就买贵点的房子，钱少，则买便宜一点的房子。因为只要进入这个市场，你就跟着市场走了，也就可以覆盖一部分风险。假设你看上的是60万的房子，而你现在只能买得起40万的房子，与其继续省钱等几年再买，不如先买一个40万的房子，过几年再以小换大，因为这样至少能否覆盖三分之二的风险。因为在同个区域，40万和60万的房子的增长速度基本上差不多。另外，从长远来说，房价和房租至少可以跟上通胀，而钱存在银行则永远跟不上通胀。而且，买房投资至少有部分税务优惠，也就是说，政府帮你支付了一部分利息。

8）在澳洲，如果两口子都有工作，那年工资可能就有12-15万元左右。假设你在35岁时用50万买第一个房子自住，首付10万，贷款40万。每月按揭为3000元左右。一年房子开支为4万元左右。假设每年能节省3万元，那7年后（即42岁）就可以又节省20-25万左右，这些钱就可能让你买第一个投资房。49岁时买第二个投资房，56岁时买第3个投资房，56岁以后的节余主要用来还自住房的本金。这样在60岁左右，你的自住房就全还清了。到65岁时，如果你退休了，这时你的第一个投资房的本金也还清了。如果这时你把第三个投资房卖了，用挣到的钱来还第二个投资房的还欠的本金。这时，除了无贷款的自住房子之外，你还有两个没有贷款的投资房子。此时，除了你的退休金之外，你每月还有两个房子的租金来补贴你的生活。按照今天的价格来算，每个房子每月租金大概在2000元左右。两个房子的租金就有4000元左右。用这4000元来补贴过退休生活，难道不是很爽？

9）要想通过地产投资得到财富，其实很多时候并不需要你改变多少生活方式，也不是要你多抠门。很多情况下，只是要学会如何有效地盘活你的现有资产，同时，通过银行利用别人的钱来增加自己的财富。要知道，穷人老是想着怎么在银行里存钱，或者是从银行借钱消费，而富人则是想着怎么跟银行借钱投资。

10）在澳洲这个社会，要想积累一些财富，其实并不需要有多聪明的脑袋。上面说的道理，其实很多人都知道。之所以很多人没从地产投资中获得财富，并不是他们不知道这个道理，而是他们总想有更多的短期暴富的方法。然而，这个社会里短期暴富的人少之又少。另外一些人则是懒得去关注房市，懒得周末去看房子，或者懒得去跟租客打交道。所以，很多人不是不懂，而是不愿意拿出行动来。

道理想清了，就别再琢磨了，为你未来更好的生活，马上行动吧！

[ 本帖最后由 thomas680102 于 8-9-2010 14:40 编辑 ]

作者: verticalimit 时间: 8-9-2010 14:57
Very good insight!

作者: yong1982 时间: 8-9-2010 16:52
没什么没有考虑房价下跌的危险。如果这文字那个现在的美国人看，那。。。

作者: d.c.world 时间: 8-9-2010 17:11
这是鼓励人买房子的10点看法。

作者: Goodman 时间: 8-9-2010 17:23
反正我是不买房了，这里不是GC中国。谁拿着钱，就是大爷，谁欠银行钱就要小心了

作者: kun2009 时间: 8-9-2010 17:38
买~~

头顶有一瓦遮天,才能更好的奋斗,奋斗的终极目标,不就是有N瓦遮天,从此过着幸福的生活嘛

作者: netman 时间: 8-9-2010 20:28
应该说在量力而为的前提下投资房产是永远没有错的。

作者: d.c.world 时间: 8-9-2010 20:46
如果把买房子当做投资，就要考虑考虑了，事实上很多其他的投资渠道，比房子这个投资品回报要高的。所以投资房产不在于会不会错，只是回报多少或者亏多少的问题。

错与不错，就带进了价值判断。跟值不值得，是两个概念。

作者: alison8989 时间: 8-9-2010 22:43
如果各方面条件成熟, 买自住房早买应该比晚买好.

买投资房时,入市时的价格要相对较低,有增值潜力,作为出租的话,考虑的因素需要更多些.
生活交通便利,有相对高的租金回报率等

作者: 缘圆 时间: 8-9-2010 22:59
在澳洲的华人投资渠道除了买房，买股票，买生意难道就没有其他可投资的吗？

作者: cwb1000 时间: 8-9-2010 23:58
其实楼主很多东西讲的很有道理，但是第8条的假设我觉得未必，太理想了。我不觉得大部分人能夫妻俩都拿到6~7万一年。起码我身边的绝大多数新移民都没有一个达到这个水平的。要么就是都不高，要么就是一人有工作，另外一人没工作或者很低。而且如果只是税前12万的话，1年能攒7万，倒不是说拿不到这个钱，而是什么收入有什么样的生活方式和消费水平。当然了，不排除有人这样过日子，呵呵！而且两夫妻能一直工作下去吗，有孩子了怎么办，失业了怎么办？国内的父母、亲戚有事需要你帮助了，等等。当然了也有可能薪水看涨，也有可能父母不需要你赡养。我主要是觉得建立在很理想的假设上而得到的推论不一定能成立。我倒是觉得我年轻的时候每个月需要4000块进行消费，因为我这个时候玩得起，各种欲望很强烈，65岁说不定我都嗝屁了，还要4000块一个月有啥用，留给孩子吗？就算是4万块能换回我的青春吗？人生苦短，何必过着苦行僧式的生活呢？天天算着每分钱省下来交给银行付利息，然后就搂着房子照片睡觉，在梦里胡吃海喝的，结果才发现都是假牙。。。烟斗咽不下去，到时候还能享受啥呢，可以请个年轻的护士推着到处走，呵呵！那天碰上一个丝米达（韩国）的司机，有四个子女，两大大学毕业，两个还在上学，也将毕业。我说恭喜他，他却还在为孩子发愁，愁孩子结婚，愁孩子房子。其实也就是生活理念不一样，我都一度想要孩子干啥，这也是个长期投资，而且亏本的概率极大。养好了，最多你有点面子，养不好烦死你。。。既然来了澳洲也就不需要养儿防老了，年纪大了退休金一拿，该住老人院就住老人院，还有护士伺候你，有人跟你说话。这也是现在有些老人年纪大了，房子也修理不动了，换个小房子或公寓或者干脆卖了住老人院。要知道人一咯屁，十套房子也没用，呵呵！

个人粗鄙的看法，仅供参考！诚然房子长远来看，价格是上涨的，人口膨胀，货币贬值，但是任何行业都有周期的，即使自住房为什么就不能等谷底的时候再去买呢，怎么说也是血汗钱，能省一分是一分，看看香港，日本和美国，都是有起有落的。而且是大起大落。谁能保证房价三两年之内就不会跌呢？年初出差到荷兰，到处都在卖房子，价格也在下跌。同事告诉我荷兰房子十年没有大变动了，有的只是稳中有降，她是两年前买的house，现在价格微跌。据说德国也差不多，但是这个可能也跟当地人的生活理念和经济的发展相关吧，社会、人口和经济如果稳定了，暴利的行业也就被消灭。。。当然了，任何一样东西有了投资的概念和炒作的价值了之后，价格肯定会脱离价值的。

具体如何，见仁见智吧！走自己的路，让别人说去吧！

[ 本帖最后由 cwb1000 于 9-9-2010 00:18 编辑 ]

作者: thomas680102 时间: 9-9-2010 12:17

原帖由 cwb1000 于 8-9-2010 23:58 发表

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其实楼主很多东西讲的很有道理，但是第8条的假设我觉得未必，太理想了。我不觉得大部分人能夫妻俩都拿到6~7万一年。起码我身边的绝大多数新移民都没有一个达到这个水平的。要么就是都不高，要么就是一人有工作，另外 ...

哈哈，我说的是理想化。大部分人做不到这点。上次听一个讲座，说在澳洲拥有4个以上投资房的人，只有1万多个家庭。。。可见很多家庭收入即使达到12-15万，也未必这样去投资。。。

当然，是把钱花掉，还是去投资，是个人生活方式的选择。我之所以举这个例子，实际上并没有要求牺牲你的生活质量。。。只是需要一定的理财规划就可以了。。。当然，有毅力做到这点的人并不多。。。

还有，我认为，年轻时身体好，注意理财，积累点资产，总比年轻时花光，老时经济上拮据要好的多。。。实际上，澳洲现在的福利跟20年前相比，已经少了不少。谁知道20年后呢？

之所以写这个帖子，就是因为看到不少朋友，钱也挣不少，但因缺少理财规划，来澳十来年了，还是晃荡晃荡，也没省多少钱，有的还没买房子，生活质量并不比别人高，自己也不是觉得特别自在。。。

作者: thomas680102 时间: 9-9-2010 12:27

原帖由缘圆于 8-9-2010 22:59 发表

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在澳洲的华人投资渠道除了买房，买股票，买生意难道就没有其他可投资的吗？

做生意并不是人人都会的，当然，如果你是买个现成的传统生意，只要你勤快，愿意起早贪黑，还是能挣不少钱的。。。当然，你愿意选择那种生活方式吗？

买股票也是可以的，只要你有独特的眼光。。。否则的话，你只是跟大市走。。。牛市你挣钱，熊市你亏钱。。。大多数普通股民不过是乘观光电梯而已。。。看看美好风景后又回到原地。。。

买房投资，相对来说，不需要有专业水平，不需要改变你的生活方式，只是需要有一定的理财规划。。。

作者: thomas680102 时间: 9-9-2010 12:39

原帖由 d.c.world 于 8-9-2010 20:46 发表

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如果把买房子当做投资，就要考虑考虑了，事实上很多其他的投资渠道，比房子这个投资品回报要高的。所以投资房产不在于会不会错，只是回报多少或者亏多少的问题。

错与不错，就带进了价值判断。跟值不值得，是两个 ...

投资当然有很多渠道，但是要看个人的专业水平。。。

但是，如果我们统计一下，在过去30年里，作为普通人去投资房子或者投资股票（黄金，期货等），是哪种人挣钱的概率更大呢？如果再考虑一下银行贷款这个杠杠，哪种风险较低，而回报又比较高呢？

我相信，如果是长期投资的话，投资房子的人大多数不亏钱，而投资股票是否不亏钱就难说了。。。

作者: thomas680102 时间: 9-9-2010 12:46

原帖由 yong1982 于 8-9-2010 16:52 发表

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没什么没有考虑房价下跌的危险。如果这文字那个现在的美国人看，那。。。

在美国的好区，房价并没怎么跌，比如旧金山。

当然，如果选择底特律，那里的汽车工厂都关门了，工人都失业了，房价倒是跌了不少。。。

所以，买房还是要选择地区，Location, Location, Location...

作者: d.c.world 时间: 9-9-2010 15:01

原帖由 thomas680102 于 9-9-2010 12:39 发表

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投资当然有很多渠道，但是要看个人的专业水平。。。

但是，如果我们统计一下，在过去30年里，作为普通人去投资房子或者投资股票（黄金，期货等），是哪种人挣钱的概率更大呢？如果再考虑一下银行贷款这个杠杠 ...

普通人只要把眼睛睁开，多看看身边的人，还是会发现很多好的投资项目的。

1，我96级师弟，04年研究生才毕业去了深圳，先在证券公司打工，2年后自己做私募，每年赚1000万人民币。这就是普通人之一，他给朋友的回报率20%。

2，我大学同班同学，在武汉这种落后的城市，08年花每平米1万买了160平米房子，现在有人出价2万八一平米收购，不卖！

3，我一朋友，几年前在武汉买了商业门面，现转手翻倍。

...

投资渠道很多，关键看眼光放在哪里，如果只局限于澳洲房市澳洲股市，那跟钱存澳洲银行差不了多少。

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