Inspection后发现屋顶脊盖要修Ridge Capping，花费2500，下一步该怎么办？

春风送暖和煦日

今天做house inspection，结束后inspector对我说，屋顶的脊盖需要修理Ridge Capping，否则遇到storm就会有雨渗漏（听说布里斯班暴风雨日的风力非常强大，会不会把屋顶脊盖给吹走了，而我担心的是暴风雨日，如果砸到邻居那麻烦就大了），这个修理费大约2500左右。还有篱笆的柱子也腐蚀了有倒塌的可能，重新换篱笆的话每米篱笆100刀，有10米需要换。二者总共需要花费4000修理。。。。 现在不知该怎么办？是和卖家协商砍价后，自己找人修？还是让卖家修？（如果卖家修的话，我们就无法检查卖家是否真的修好？这是个问题），初来乍到，没有经验，还请各位支招，谢谢！有没有同学买房子的时候遇到过类似的问题？怎么解决的？

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请问买房后到settle一般是多久？如果卖家原因要求4个月甚至半年后才能settle，其中会不会有问题？比如我做了inspection现在没有大毛病，但到settle时房屋状况发生了大的变化产生了重大缺陷怎么办？还有屋中的固定设施出比如厨卫设备出现了损坏，这些该怎样处理？哪位知道的tx说说看？谢谢！

春风送暖和煦日

还有中介要求在签订offer时付1000块左右，这个是什么费用？

周星星1832

4个月太长
long settlement 对谁都不好

1000刀就是所谓的小定
如果你在cooling period 內反悔
1000刀就不退了

周星星1832

都要看你签订的和同怎么说
一般是settlement的时候要和inspection时候一样
签合同前一定要给律师看
不懂的问
和同尽量写的详细如果卖家同意

春风送暖和煦日

周星星1832 发表于 21-7-2013 06:58

                               
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都要看你签订的和同怎么说
一般是settlement的时候要和inspection时候一样
签合同前一定要给律师看

谢谢解答。那我settle的时候是不是还要做一次inspection？这样不是花了2份钱？
如果offer卖家签字了是不是就成了正式合同？那是不是意味着要在offer上把条款都写的详细些？
另外小定是直接转账给中介的trust账户吗？如果subject to 没有通过，可以退么？

周星星1832

春风送暖和煦日 发表于 21-7-2013 07:36

                               
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谢谢解答。那我settle的时候是不是还要做一次inspection？这样不是花了2份钱？
如果offer卖家签字了是不 ...

settlement前七天做final inspection
不需要花钱
就是你自己看看屋子的状况

电器工不工作

building和pest inspection最好在和同生效前做并拿到结果

合同生效就是双方签字并过了cooling period
当然如果有subject还是要等subject
那1000是拿不回来的
最终是要放在trust里

春风送暖和煦日

周星星1832 发表于 21-7-2013 07:48

                               
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settlement前七天做final inspection
不需要花钱
就是你自己看看屋子的状况

那如果合同生效，房子成交后，这1000块最终是否就作为首付款的一部分了呢？

周星星1832

春风送暖和煦日 发表于 21-7-2013 07:55

                               
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那如果合同生效，房子成交后，这1000块最终是否就作为首付款的一部分了呢？

是的

春风送暖和煦日

谢谢。offer过了cooling period是否就是正式合同了？offer上的条款是否就是合同上的条款？没有一个单独的新的合同需要签订？

周星星1832

春风送暖和煦日 发表于 21-7-2013 08:06

                               
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谢谢。offer过了cooling period是否就是正式合同了？offer上的条款是否就是合同上的条款？没有一个单独的新 ...

是的
过了就是正式的了
里面的条款就是正式和同上的
没有新和同

kingking

我刚来到时候，也以为offer是offer，合同是合同，offer签了之后还要签合同，所以签的时候也没仔细看条款。后来才知道很多中介让你签offer，其实就是卖家还没签字的正式合同，卖家同意价格和条款就签字生效了。所以还是要慎重。

不过话说回来，除了看有没有subject to finance 和subject to inspection，settlement日期，还有什么要注意的吗？都是政府标准合同，都一样啊。

周星星1832

kingking 发表于 21-7-2013 09:10

                               
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我刚来到时候，也以为offer是offer，合同是合同，offer签了之后还要签合同，所以签的时候也没仔细看条款。后 ...

和同是标准的
但是可以往上加啊
而且千万不要简单的写subject to building inspection 和 pest inspection
如果这么写
只有major structure 的 defect才能和同实效
还是那句话
签和同前一定要让律师看一下
不懂的就问

zlsiva

一般都是买家先签字，所以你除了那些需要subject to的条款之外，还要注意要不要添加一个自己签字的有效期限。因为卖家可以拿着你的offer一直拖延不签字，那么他还可以找下家。可是你已经签字了，就不能随便退出合同不买了。
房屋质量问题，除非真要有非常严重的安全问题，或者维修的费用占交易价的很大比例，否则是不能随便退掉合同的。一样你的5%左右的定金就不能收回。因为合同上买卖双方交易的都是地，地上的房屋啊，院子啊，这些都是附加价值。有些人卖房子的时候根本就是让人推倒重建的。只要地还值钱，就能卖出去
我不确定布里斯班的交易有什么特殊，我在维省买的时候，发现有一个diy手册非常实用。每个州的法规有些不同的，可能要另外找找你们那边的。就是卖legal aid的那类书店，政府开的

zlsiva

看了lz的帖子，顺便回首一下自己曾经经历过的波澜起伏。买房真是一件不容易，又很有偶然性的事。
当时论坛里很多朋友帮忙出谋划策，受到很大帮助。
我又搜索一下当时用那本书 http://www.legalkits.com.au/conveyancingkits/index.htm 。虽然不知道其他省有没有类似的官方版本，但是真的建议每一个打算自己花心思把澳洲房子买卖的过程和陷阱弄明白的人，都读一下。就算要买100刀一本都值得的

kingking

周星星1832 发表于 21-7-2013 09:20

                               
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和同是标准的
但是可以往上加啊
而且千万不要简单的写subject to building inspection 和 pest inspect ...

那应该怎么写呢？

我看合同标准条款里都对subject to finance 和subject to inspection有详细说明了，我们需要填的只是几天内做贷款，几天内做inspection。没有说还要写上subject to finance和subject to inspection的字样啊。

周星星1832

kingking 发表于 21-7-2013 09:44

                               
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那应该怎么写呢？

我看合同标准条款里都对subject to finance 和subject to inspection有详细说明了， ...

比如按楼上美女说的
如果维修费用超过多少就不买
列清楚所有包含的东西
并且著名在settke的时候in good working condition

春风送暖和煦日

请问，每个州都有section32条款吗？里面都是什么内容呢？买房前一定要看吗？

罗把樵

周星星1832 发表于 21-7-2013 06:53

                               
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4个月太长
long settlement 对谁都不好

这1000刀的小定是必须退的，而不是你说的不退。

我在墨尔本和布村都分别买过房子，在房屋检查后反悔了，然后通过律师把交的小定全部都要回来了。

当然这个过程是个很麻烦的过程，得找个有力的律师，华人律师都太软，要不回来。我找的是西人律师，比较强硬的那种，让他们去找到房主，软话硬话都要讲，最后才要回来的。

律师当时就告诉过我，在冷静期内，或者加了房屋检查的特别条款，退房时都是必须要退订金的。对方没有理由扣你的订金，这是违法的。

周星星1832

罗把樵 发表于 21-7-2013 21:30

                               
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这1000刀的小定是必须退的，而不是你说的不退。

我在墨尔本和布村都分别买过房子，在房屋检查后反悔了 ...

你说的对
有subject如果subject没过
小定会退
lin冷静期内反悔不退

周星星1832

我说的是vic啊
在vic根据contract of sale 如果你cool of,你必须要付100刀或者0.2%

lucialiull

我在新州，这边好像一般性settlement都是签了合同后6周，但是买家和卖家可以商量延长或者缩短。

春风送暖和煦日

再请问，房屋保险哪家的比较好？听中介说有的保险公司可以在签订contract到settlement期间提供free的保险。有这种吗？

艾瑞克

春风送暖和煦日 发表于 22-7-2013 06:05

                               
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再请问，房屋保险哪家的比较好？听中介说有的保险公司可以在签订contract到settlement期间提供free的保险。 ...

其他州我不知道，在南澳，签了合同之后房子出什么状况就算在你头上了，所以合同一签中介都会让你买保险。
签订合同到settlement之间的免费，意思就是你的保费从settlement算起，以后renew也是这天，但是可以早几个礼拜生效，这个不用太纠结，反正都是一年买一次，保费还是那点钱，几个礼拜的免费对你来说只是8.1生效和8.20生效的区别。

zlsiva

合同上那些格式条款对买家来说保护力度不大。如果买房子之前看到的那些电器设备，对你出价是有影响的，你都可以把牌子型号标注在一张额外的纸上（中介那里也有这种样本的，你只要提出要求就行），各种设备、窗帘in working condition, remote control和说明书都要在；还可以要求keys to all locks。 甚至可以拍照留证据。
我的房子是settle那天才发现窗户玻璃破了一块，也就不了了之了。
论坛里很多朋友买房都遇到神奇事件，例如花园里的喷水池被人拆除全部设备，只剩下个水泥坑。厨房里崭新的名牌洗碗机/烤箱被拆走，换了二手的旧货，你还不能说他们不是working condition

春风送暖和煦日

今天做house inspection，结束后inspector对我说，屋顶的脊盖需要修理，否则台风日就会有雨渗漏，这个修理费大约2500左右。还有篱笆的柱子也腐蚀了有倒塌的可能，重新换篱笆的话每米篱笆100刀，有10米需要换。总共需要花费4000修理。。。。 现在不知该怎么办？是和卖家协商砍价后，自己找人修？还是让卖家修？（如果卖家修的话，我们就无法检查卖家是否真的修好？这是个问题），初来乍到，没有经验，还请各位支招，谢谢！

danielwang

可以砍价，如果觉得心里不爽这个，直接推掉这个房子。关键你要有subject to inspection,有的话，你的定金就会退给你的。我在布里斯本经历过的。还有其它事情的话，可以来问我。

春风送暖和煦日

danielwang 发表于 25-7-2013 20:08

                               
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可以砍价，如果觉得心里不爽这个，直接推掉这个房子。关键你要有subject to inspection,有的话，你的定金就 ...

有sub to inspection条款，但没有写别的内容。这个ridge capping的问题属于major defects吗？
好像不是major defects不能用subject to inspection来推掉合同的吧？

keepdancing

春风送暖和煦日 发表于 25-7-2013 15:49

                               
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今天做house inspection，结束后inspector对我说，屋顶的脊盖需要修理，否则台风日就会有雨渗漏，这个修理费 ...

这是哪个城市？怎么还有台风?

wzleegee

如果实在不想买了，就用sub to finance,最省心最实用

春风送暖和煦日

keepdancing 发表于 25-7-2013 21:22

                               
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这是哪个城市？怎么还有台风?

是暴风雨日。听说布里斯班暴风雨日的风力非常强大，我担心的是暴风雨日会不会把屋顶脊盖给吹走了，如果砸到邻居那麻烦就大了