找回密码
 FreeOZ用户注册
查看: 6193|回复: 14

[个人理财] 澳洲房贷漫谈

[复制链接]
发表于 28-10-2018 18:01:47 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?FreeOZ用户注册

x
本帖最后由 juliuscaesar 于 31-12-2018 18:15 编辑

这个帖子主要是科普性质,想到哪写到哪,语言也不太讲究。


一 总体介绍


贷款分抵押贷款和非抵押两种。信用卡,个人贷款那些就是全凭个体信誉去借钱,没啥资产放在lenders(澳洲的lenders很多种,不见得就是银行)手里。这样没有抵押的贷款对lenders来说风险较大,他们就会收取较高的费用和利息(划重点,风险和收益成正比原则,放款方的风险越高,收取的利率就越高。利率就是风险的“价格”)

房贷属于抵押贷款,房子的title是在银行手中的,如果借款人还不上钱了,lenders就可以处理房子抵债。那么正常还款的现金流就是“第一还款源”,抵押拍卖是备用的“第二还款源”。澳洲的房贷违约率不高,客户真还不上房贷多数还是主动卖房了。

房贷千头万绪,特别是现在信贷监管严格,好多小事情都有影响。但打蛇打七寸,普通人了解贷款还是首先了解最核心的两个概念就够了。“可支配收入”和“抵押”,这两个对房贷来说是决定性的。

先讲收入。科普嘛,举个例子来讲。一家三口人想买第二套房,银行把资料放进贷款计算器:夫妻俩每个月税后总收入15000,生活支出5000元,现有的贷款月供4000,那么多出来的6000再打个折就作为新贷款的月供上限,反推出能贷多少钱。要注意银行有时候是按理论值来算的,比如年收入20万的人,每月生活费就花3000,银行不答应的,要按他们的“该收入最低生活水平去估计”。又比如贷款实际月供3000,银行计算可能是5000,有个缓冲在里面,防着以后涨息,毕竟贷款是按30年稳定还款来规划的。这里面就有很多细节brokers需要掌握和利用。常见收入包括工资,生意收入(认定比较复杂),Centrelink money,房租收入等等。

再说抵押,房贷里抵押物就是房子了。100万的房子,申请80万贷款是常见的,抵押率(英文LVR,loan to value ratio) 80%. 大多数澳洲lenders借80%以上就要客户来买贷款保险(LMI)了,这个保费是客户出的,受益人却是lenders。因客户借得很多,比如房价的90%,如果客户还不上钱,房价又下跌了一些,算上交易成本,lenders就算拍卖了房子还是不能回本啊。这时候保险公司就会补偿lenders的损失。好在保费本身lenders往往也可以一起借给你,分30年慢慢还,压力一般不大。像基金做的海外收入,或者lenders借钱给不交税单的客户(low doc)则可能70%的抵押率就要买贷款保险了,因为收入相对于用澳洲本地工资来还款变数大一些。而医生律师部分CPA持有者,可以借款90%而不买贷款保险,因lenders从经验看,这批客户很稳定。

很常见的是,房子要用评估价作为贷款的基础。你可以认为这个房子价值100万并支付这个数目给卖家,但lenders并不一定认可这个数。他们还是要找评估师来估价的,如果评估只有90万,那80%借款只能借72万了。(个别lender借85%不要保险)

拥有多套房产的客户在贷款时选择就比较多。比如已经有一套自住房,价值100万,贷款50万,想再买一套100万的。则可以用新房抵押出80万来,并对已有的自住房做再贷款(refinance),把老房子的贷款提升到75万。那么一共借了105万,自己就不用额外掏钱了。父母的房子也可以算担保,为孩子的贷款做一部分抵押。

客户在了解"能贷多少钱“的时候,主要就是理顺“可支配收入”和“抵押”两件事。有的人收入很高,却只有5万存款,那么他就受限制于“抵押”了。买个100万的房子,不算印花税,也得借房价的95%才能成交。超过100万就要想办法借首付,或者别的办法(比如让父母的房子来担保)。一般大银行自住贷款允许借的上限是95%,投资贷款是90%。更多的人则是受限于收入,有足够首付,但收入上不去,借不到想要的金额,这个是常见的现象。怎么利用合理规则多算收入,就是brokers经常要动脑筋的事情。

今天先讲这么多吧,你们多提意见。讲得很详细,方便没做过贷款的童鞋扫盲,不妥之处根据反馈慢慢改。其实对我来说也是系统整理贷款的知识,新的客户问起哪个方面来,我就把这个链接给他们看。



二 利率表详解


很多对贷款不熟悉的人一上来就会问:“我借100万,最低利率是多少?”

其实你看下图,有几个点要先弄清才能谈利率多少:投资贷款还是自住贷款,固定利率还是浮动利率,本息同还还是只还利息。

WeChat Image_20181028173621.png

(OO = Owner Occupy自住 INV = Investment Package就是 Package是交年费以后的优惠利率 Standard Variable是基础浮动利率 实际浮动利率会有折扣)

投资贷款还是自住贷款:申报其实是比较主观的。 只要符合逻辑,你说这套想出租收息或者自己住银行都接受。但逻辑很重要,你四口之家买了三套房子,还说都是投资房,自己住在出租房里,银行就要问,请给合理的解释。(以前不太管逻辑,现在贷款越来越严了)一般投资贷款借的钱比较多,因为多了一块房租收入。于此同时,同一家lender的投资贷款利率一般都比自住高一点。

固定利率还是浮动利率:固定利率(fixed rate)是指客户选择若干年内(1至3年比较常见),贷款利率不变;而浮动利率(variable rate)则是说利率随行就市,经常会调整。在现在这个加息的背景下,可能突然就收到一封信告诉贷款人利息和月供涨了。但固定利率有两个问题,一个是固定的几年里,贷款如果要动(卖房子或者refinance)可能产生罚金;二是固定贷款一般不给offset和redraw账户(但也有例外的lender可以利用)。offset和redraw下节讲,是很重要的功能。这就导致了我有时候给客户推荐split loan,也就是一部分固定一部分浮动。比如客户贷款100万,觉得自己两年内大概能存15万进对冲账户吧,那就给他设计85万两年固定利率+15万浮动利率的组合。

最后说还款方式:只还利息(interest only)就是若干年内只还利息,计算很简单,4.15%利率的话,100万贷款一年利息就是4.15万。本息同还(principle and interest)则是每个月都还一样多的钱,但月供里一部分是付利息一部分是付本金,比例每个月都变。初期的月供里其实还不了多少本,大部分是付利息;越还到后面,本金占比越高。

WeChat Image_20181028175240.png

(整个30年里累计还银行100万本金和大约75万的利息;每年都是给银行$58,332,但第一年还的钱里面利息占4万多,本金只还了1万7,而在第17年,利息只占2万3千多。整个情况不考虑加息,对冲这些干扰。实际情况下,中国人一般都会加速还款。)

优惠利率:lenders会根据市场情况,监管情况,和自己的业绩完成度不定期给出某个优惠利率和优惠活动。利率表里某个利率就会明显偏低。由于澳洲常见lenders有几十个,你今天让利我明天让利,优惠活动会经常出现的。 现在在加息背景下,找个做优惠的lender做一下fixed,是个不错选择。这也是澳洲refinance很频繁的原因之一。

评分

参与人数 6威望 +825 蓝宝石 +1 收起 理由
hellotwty + 25 谢谢分享!
妮南 + 100 你太有才了!
kevin妈妈 + 50 赞一个!
春浅 + 100 非常有用!
yearshappy + 50 精品文章!

查看全部评分

回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 28-10-2018 18:08:54 | 显示全部楼层
三 对冲账户 redraw账户


以后有空接着写

评分

参与人数 2威望 +100 收起 理由
MICHELLE07 + 50 定金
yearshappy + 50 赞一个!

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

发表于 28-10-2018 18:26:37 | 显示全部楼层
对一个即将买房的人来说 很有帮助!
回复  

使用道具 举报

发表于 28-10-2018 18:30:01 | 显示全部楼层
大力Summer 发表于 28-10-2018 18:26
对一个即将买房的人来说 很有帮助!

好事早成
回复  

使用道具 举报

发表于 28-10-2018 20:23:02 | 显示全部楼层
太好了,等楼主写完。
回复  

使用道具 举报

发表于 28-10-2018 20:46:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 MICHELLE07 于 28-10-2018 20:49 编辑

非常有用的理财帖,而且都是最新的信息,谢谢juliuscaesar。

读了一遍,有些地方写得很具体,挺好的。我那时写个人贷款方面的帖子,主要专注于自己的经历,缺少系统的理解。

说到银行鉴定生活费用理论值,什么样的收入就过什么样的生活,哪怕你保证自己很节约,也不被认可。这个很有意思,我觉得以前可以做海外收入的时候,很多人为了还贷,生活费低到不可思议。唉,各人选择。


low doc 可以70%不买贷款保险吗?是否利率高得多?银行通过什么来规避风险呢?毕竟拍卖房子也是麻烦事。你说到大多数客户如果还不出贷款就会自觉卖房。
我还真见过被银行强行拍卖的,房主带着一家子住里面,赖着不想走的样子。那时还是房市很热的时候,价格压得很低。可惜我已经买好了,不然真应该下手。

医生律师部分CPA持有者,可以借款90%而不买贷款保险。还有这种事?!估计我这种不著名的CPA没戏。。。

“同一家lender的投资贷款利率一般都比自住高一点。”
悄悄地问一下,有两套房的话,分别在两个银行,都说是自住的,银行也会相信对吧?

加息背景下,是时候固定一下了吗? It is a question ...   

固定贷款一般不给offset和redraw, 这点是硬伤啊

评分

参与人数 1威望 +50 收起 理由
yearshappy + 50 非常有用!

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

 楼主| 发表于 28-10-2018 23:23:55 | 显示全部楼层
MICHELLE07 发表于 28-10-2018 20:46
非常有用的理财帖,而且都是最新的信息,谢谢juliuscaesar。

读了一遍,有些地方写得很具体,挺好的。我 ...

low doc 比较复杂 变化多 利率也要高一些 low doc材料越齐全银行给的待遇越好
“银行通过什么来规避风险呢?”一个是借贷比例低 往往低于70% 这样就给清算留下了空间 一个是收了risk fee 再一个就是利润高(开篇说过的 利率就是风险的定价机制 高风险可以用高收益来补偿)

CPA拿到这个条件一般是要求收入高(比如15W以上) 相信Michelle你可以的 与此同时 医生往往没有收入要求 看来医生的认可度更高一些。。。

报两个自住 只要故事ok是可以的 但缺了租金收入 那你别的收入就要够高才行 其实为了贷到足够多的钱 自住报投资反而更常见

加息应该是世界经济的趋势(除非临时性对冲经济下滑的紧急情况)

“固定贷款一般不给offset和redraw, 这点是硬伤啊” 也有例外的lender给固定+offset

评分

参与人数 3威望 +150 收起 理由
MICHELLE07 + 50 谢谢分享!
kevin妈妈 + 50 谢谢分享!
yearshappy + 50 非常有用!

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

发表于 29-10-2018 06:42:25 | 显示全部楼层
juliuscaesar 发表于 28-10-2018 23:23
low doc 比较复杂 变化多 利率也要高一些 low doc材料越齐全银行给的待遇越好
“银行通过什么来规避风 ...

现在贷款卡得很严,要提供很多资料。如果想贷多一些,确实是报投资,这样就增加了租金收入。但是你一定要有地方自住啊。
回复  

使用道具 举报

 楼主| 发表于 29-10-2018 10:12:02 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 29-10-2018 06:42
现在贷款卡得很严,要提供很多资料。如果想贷多一些,确实是报投资,这样就增加了租金收入。但是你一定要 ...

如果只买了一俩套房 不一定要有自住房 可以报都出租+自己boarding 当然了 现在对这一块卡的略严 但还是很常见的操作 看情况处理

如果3套房了还说全部出租而自己去boarding或者租房 故事比较难通过了 但也真有实际这样的 有个客户三套房出租 住妈妈家里 真实情况就是这样 可以申报

评分

参与人数 2威望 +100 收起 理由
MICHELLE07 + 50 谢谢分享!
kevin妈妈 + 50 谢谢分享!

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

发表于 29-10-2018 10:39:46 | 显示全部楼层
juliuscaesar 发表于 29-10-2018 10:12
如果只买了一俩套房 不一定要有自住房 可以报都出租+自己boarding 当然了 现在对这一块卡的略严 但还是很 ...

自己boarding,得有父母在这里才行啊

如果家里也没其他人在澳洲,那怎么也得有套房子属于自住,否则银行通过不太可能。
回复  

使用道具 举报

 楼主| 发表于 29-10-2018 10:59:36 | 显示全部楼层
kevin妈妈 发表于 29-10-2018 10:39
自己boarding,得有父母在这里才行啊

如果家里也没其他人在澳洲,那怎么也得有套房子属于自 ...

嗯 只能说以前这个细节管得不严 租房也算boarding的 只用报很低的房租 当然了现在越管越严 这个处于变革中 以后会怎么改再看吧 现在还是可以这样操作的

评分

参与人数 1威望 +50 收起 理由
kevin妈妈 + 50 谢谢分享!

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

发表于 29-10-2018 11:09:49 | 显示全部楼层
juliuscaesar 发表于 29-10-2018 10:59
嗯 只能说以前这个细节管得不严 租房也算boarding的 只用报很低的房租 当然了现在越管越严 这个处于 ...

以前贷款太容易了,做假也很容易。我朋友两年前买房,家庭收入并不是很高,但全额贷款很快就批下来,都不用怎么审查。
现在我们贷款,要提供很多资料,工资收入、税、消费等单都要查。想像以前那样,门都没有。
不过管理得严也好,否则房价都上天了。
回复  

使用道具 举报

发表于 29-10-2018 11:11:28 | 显示全部楼层
对了,楼主,你的这篇文章我想发公众号,不知道你有没有看过我们论坛的公众号?https://freeoz.org/ibbs/thread-1297890-1-1.html
回复  

使用道具 举报

发表于 29-10-2018 17:55:09 | 显示全部楼层
juliuscaesar 发表于 28-10-2018 23:23
low doc 比较复杂 变化多 利率也要高一些 low doc材料越齐全银行给的待遇越好
“银行通过什么来规避风 ...

说得太对了,我们当时就是在自住低利率和投资有租金收入 这两个选择中徘徊
后来还是报了自住,毕竟少付利息

回复  

使用道具 举报

发表于 29-10-2018 20:56:20 | 显示全部楼层
很有用的信息。
回复  

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | FreeOZ用户注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|Archiver|FreeOZ论坛

GMT+11, 30-3-2024 02:12 , Processed in 0.043356 second(s), 32 queries , Gzip On, Redis On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表